Investir en nom propre ou en société ?
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- Опубліковано 26 сер 2024
- Découvrez dans cette vidéos les avantages et inconvénients d'un achat immobilier en nom propre et en société.
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LIEN DE LA VIDEO
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• Investir en nom propre...
Alors si y'a une condition d'éligibilité au régime LMNP, je le sais justement car en ce qui me concerne ça m'empêche d'y être éligible.
Il faut que les revenus soient inférieures à votre activité principale.
Donc si vous gagnez 50000€ par en LMNP et que votre activité principale vous rapporte 30000€ c'est pas possible, vous êtes obligé de passer en LMP.
Ou tout simplement dans mon cas personnel où l'objectif est d'être rentier et donc de ne pas avoir d'activité principale autre que la location et dans ce cas pareil > LMP ou SCI.
Merci pour tes explications, cela débroussaille et guide vers la forme que l'on veut prendre lorsqu'on veut débuter. Et le conseil de demander à un pro ne sera jamais une perte mais un investissement. Cela va carrément aider pour la suite et éviter les erreurs de débutant.
C'est exactement ça Philippe :)
Bonjour Sebastien,
J’ai vraiment trouvé ta vidéo très intéressante, et tes vidéos très didactiques Bravo !
Avec mon épouse nous nous posons là questions car nous avons déjà une SARL, qui fait une activité commerciale tout autre que l’immobilier. Nous avons 74% de cette SARL étant franchisés, notre franchiseur ayant les 26%.
Notre niveau d’impôts étant déjà très élevé, L’idée était de créer une SAS pour investir et faire de la location saisonnière de courte durée et ensuite de créer une holding avec la SARL et la SAS.
Qu’en penses-tu ?
En nom propre nous avons déjà notre résidence principale et nous venons de faire un projet en Pinel (effectif 2021).
Merci encore pour tes vidéo
Ludovic
Bonjour,
L'idée est bonne.
A valider avec un spécialiste maintenant : avocat et/ou expert comptable
Merci pour cette vidéo
avec plaisir
bonjour,
merci pour cette video. Au bout de combien de biens êtes-vous passés en société? Si vous ne touchez pas aux dividendes, comment vivez-vous de vos appart? en vous remerciant pour vos conseils!
J'ai d'autres sources de revenus.
L'immobilier n'est qu'une d'entre elles.
Et il y a également les biens en nom propre.
Bonjour, que penses tu de la SARL de famille ? Elle allie les atouts d'une personne morale tout en bénéficiant de l'IR et donc de l'imposition sur les + values sans être pénalisée par les amortissements. Corrige moi si je me trompe :)
C'est à voir pour chacun.
On me pose souvent cette question à propos de la plus value.
Pourquoi penser à la revente avant même d'avoir acheté le bien ? :)
Personnellement quand j'achète, je ne pense pas à la revente.
Fais toi accompagner par un expert comptable qui t'aidera à faire le bon choix.
Bonjour,
Un grand merci pour cette video.
Je me pose une question avant de démarrer un projet.
j'ai 59 ans marié avec trois enfants qui ne sont plus à charge et un certain capital. Je désire me lancer dans l'acquisition de biens immobiliers afin de faire de la location meublé. Cela sans trop toucher au capital mais plutôt pas le biais de prêt. Durant cette période je vais être amené à acheter louer faire quelques travaux de rafraîchissement mais aussi revendre avec j'espère des plus values.
Avant de démarrer, je désire savoir s'il y a un statut particulier plus adapté afin que la fiscalité soit la plus intéressante par rapport à mon projet.
Sci IS, SCi IR, ml pas réel simplifie, sas, eurl, ou acheter en nom propre ou même sci patrimoniale ........
Des que j'ai réglé ce problème je débute car j'ai déjà un accord de financement
Mille mercis
Michel
Il n'y a pas de bonne ou mauvaise solution.
Les choix dépendent des situations personnelles et professionnelles.
Sans quoi, tout le monde ferait la même chose.
Un expert comptable saura vous orienter en fonction de vos objectifs de vie.
Coucou Sebastien , peux t'ont acheter un bien avec un SASU quand ont est tout seul ? J'ai entendu dire que les banques n'aiment pas cela ... Elles préfèrent en SCI mais comment faire quand ont est seul ?🥺
tout seul, tu peux investir en nom propre, SASU ou EURL
@@sebastienascon ok est-ce qu'il y à un intérêt particulier à investir en société ?
il y a toujours un intérêt qui est propre à chaque situation
Merci pour cette vidéo qui m'aide ! C de l'information utile
Bonjour Sébastien,
pour investir dans l'immobilier, en nom propre ou en société (mais plus en société) n'a t'on pas besoin de la carte professionnelle délivrée par la chambre des commerces pour les agents immobiliers ?
Non, pas du tout.
Il ne faut pas confondre l'investisseur et l'agent immobilier :)
Nom propre, SCI IR, SCI IS, SARL, SAS?
mon but est à la fois de pouvoir enchainer les demandes de prêt sur un temps rapproché sans être limitée par un taux d'endettement et aussi de protéger au max mes biens persos.
Cependant ma banque me dit que pour elle cela ne change rien, elle demandera les mêmes garanties...du coup je ne vois pas l'intérêt d'investir en sarl à la place de sci par exemple (coût comptable supplémentaire pour pas davantage de protection réelle de mes biens?)
Il faut voir cela dans un contexte plus global : imposition, rattachement avec d'autres activités, séparation des biens personnels et professionnels, transmission de patrimoine, montage de projets à plusieurs...
Ce n'est pas uniquement la capacité d'emprunt qui doit être considérée
Salut Sébastien,
Vidéo toujours au top 👍🏻
Je voulais savoir, tu es salarié dans ta société ou te verses tu des dividendes?
Pas salarié.
Les dividendes, je pourrais, mais je ne le fais pas.
Rebonjour,
Peux t'on passer du nom propre comme vous le conseillez au début et par la suite si l'on poursuit les acquisitions passer en Societe
Merci
Il n'y a aucun problème.
bonjour sebastien,
peut tu faire une vidéo sur la sasu plus en détail merci.
Pour savoir si la SASU te conviendrait, le mieux est quand même de te rapprocher d'un expert comptable ou d'un fiscaliste.
Bonjour Sébastien,
si j'ai bien compris une personne qui est au régime LMNP peut avoir un revenu locatif très élevé par exemple 100ke par an en étant salarié au smic si cette personne ne se déclare pas au RCS. De ce fait, je ne vois pas l'intérêt d'être au régime LMP si ce n'est juste pour payer des cotisations sociales plus élevés que les prestations sociales en régime LMNP.
Peut-être que j'ai loupé des détails sur tes vidéos ?
Merci
C'est exactement ça.
Mais pour certaines personnes, le LMP est plus intéressant.
Bonjour, super vidéo, merci! Juste une petite question, si on investit en SCI, que notre résultat fiscal est négatif, peut-on se verser les dividendes net d'impots ou on sera quand meme imposé dessus?
Non, tu seras imposé ! :-)
du coup dans la vidéo de Michael (700 euros de rente avec 1 seul appartement) quand tu dis qu'il a 700 euros nets d'impot c'est en fait net d'impot sur la société mais pas à titre individuel c'est bien ca?
Non, là c'est du nom propre net d'impôt avec le régime du réel simplifié
supe, merci pour toutes ces infos!!
Bonjour Sébastien , tout d'abord bravo pour tes vidéos toujours très pertinente , ensuite saurais tu me conseillé un expert-comptable / fiscaliste sur toulouse. Merci.
Non, le mien n'est pas sur Toulouse
tres complet et clair
Très bonne vidéo, merci :)
Vous en pensez quoi des sas bon marché qu'on peut trouver sur internet? alors que chez un notaire ca tourne autour de 1500 euros pour un montage.
Je recommande plutôt de faire appel à un professionnel qu'on peut rencontrer.
Je ne recommande pas de monter une structure à distance.
C'est d'ailleurs la même chose pour la comptabilité. Je préfère éviter les experts comptables en ligne.
Bonjour Seb , j'ai une question vous faites comment pour sortir les dividendes sans se faire matraqué par l'IR à la sortie?
Il n'y a pas de règle particulière.
Juste ce qui est légal.
Une petite anecdote qui m'est arrivé hier ,j'ai contacter un artisan qui soit disons tout corps d'état ,en lui demandant si c'est bien dans son corde de faire une division la réponse est "c'est du locatif ? " et après il m'avait ressorti si je veux du rendement tout de suite ou c'est pour crée du patrimoine, vous savez la réponse,et il enchaîne vous savez que si ça marche tout le monde l'aurait fait et ma réponse était du tac au tac vous savez que tout le monde sait bricolé mais c'est pas pour autant qu'on peut se prétendre entrepreneur . il n'a poussé qu'un seul cri "AH" et un blanc pendant une dizaine de seconde à mon avis je lui ais cloué le bec.
Juste pour rire.
:-)
Nom propre à bien regarder
En cas de faillite saisie de tous les biens achetés à crédit. ..
La paille du cachot du Failli
Salut Seb sais-tu si on peut investir en sasu (fin en société tout seul sans associer) Merci et continues ;-) !
SASU = SAS Unipersonnelle = tu es tout seul :)
Louer en courte durée. Donc du coup je pourrais investire avec une sasu dans limmo ??
Biensûr
Bonjour,
J'ai une question annexe... peut-on cumuler son activité principale : micro-entreprise (en achat/vente de marchandise) et statut LMNP au réél ? (sans que les CA s'additionnent et génèrent un déplacement de plafond & une sortie du régime micro-entreprise)
Merci bien !
Biensûr.
Sinon cela reviendrait à interdire le LMNP aux micro-entrepreneurs :)
c'est ce qui me semble logique... mon comptable LMNP me dit que ce n'est pas possible... :/
Change de comptable !
^^ Pour info, il semblerait que le cumul de CA provienne du fait qu'en location meublée (activité fiscalement considérée comme une activité commerciale) on touche des revenus BIC et qu'un micro-entrepreneur en achat/vente touche également des revenus BIC.
Ce sont 2 activité différentes
Ne pas oublier que lorsque vous avez une société (sci ou autres), vous êtes imposés une fois au niveau de la société puis encore une fois à titre perso donc vous payez 2 fois. L'avantage de l'amortissement du bien est toute relative puisqu'il s'agit en fait d'un report d'imposition. Une fois le bien revendu, la plus value est calculée sur la valeur nette (valeur de vente - valeur amortie) et donc l'impôt et les charges sociales arrivent sur une grosse valeur ce qui est moins avantageux. Le seul avantage du LMP au réel est la possibilité d'amortir meubles, de rajouter la taxe foncière, et autres dépenses en plus des travaux s'il y a. En clair le statut LMP au réel n'a d'intérêt à mes yeux, observations à votre libre choix, que lorsque l'ont fait du meublé sur des biens achetés avec bc de travaux. Merci de me corriger si je me trompe
L'avantage de la société est aussi une fiscalité beaucoup plus avantageuse.
Par ailleurs, vous n'êtes pas imposé 2 fois.
Une seule fois à l'IS.
Le but est de garder ensuite le reste au sein de la société.
Je pense que votre analyse est fausse. Si l'argent ne sort pas de la société alors c'est que vous ne percevez pas de rémunération. Pour percevoir une rémunération d'une société, il faut soit se distribuer un salaire soit prendre un dividende. Les 2 formes de revenus rentrent dans votre assiette de calcul pour l'IR. Donc vous paierez la taxe sur ces formes de revenus pour les sortir de la société (charges sociales ou taxe sur les dividendes ou les 2, par ex sarl) puis ces revenus seront intégrés à votre revenu et vous paierez l'impôt sur IR.
Le seul moyen de ne pas payer 2 fois serait de prendre l'option à l'IR à la création de la société mais je ne sais pas si cette option est compatible avec l'amortissement.
Je suis d'accord avec vous.
Mais tout le monde n'a pas besoin de se verser un salaire ou des dividendes.
Effectivement, si tel est le cas, dans ce cas, je vous rejoins.
Je pense qu'il est important de le préciser dans vos formations car une trésorerie de société n'est pas un revenu, n'est pas un bénéfice. De même un bénéfice n'est pas un revenu (un dividende oui et il est taxé au niveau de la société et de l'IR). Il convient donc lorsque l'on parle d'optimisation d'imposition d'aller jusqu'au bout de la chaine c'est à dire jusqu'à la perception de revenu net d'impôt : salaire, de dividende, ou de plus value immobilière.
C'est ce que je dis systématiquement
super video, merci !
merci
Tellement de stratégie 🙂
Yes, et donc très important de se faire accompagner :)
Quand on fait de l'investissement immobilier, on mobilise beaucoup d'argent. Alors ne faites pas n'importe quoi. Il y a plus de 20 000 experts-comptables (je n'ai pas dit la fille de ma belle sœur qui est comptable) et il doit y avoir 2 000 avocats fiscalistes (là encore je n'ai pas dit le fils du voisin qui a fait du droit), souvent la première consultation est gratuite. Encore une fois quand on investit 300 000 € ou 500 000 € il ne faut pas être rat et hésiter à prendre un conseil à 300 ou 400 €.
Et je suis tout à fait d'accord !
Qu'en est-il de la SARL ou SAS ?
C'est possible aussi.
Ca dépend de ce que tu veux faire avec ta société
@@sebastienascon merci
Bonjour seb
Et toi tu es en non propre ou en société.
Les 2 :)