bonjour Robin, je te rejoins sur certains points notamment le risque éventuel à la revente si tous les investisseurs le font à la même date (en général après 9 ans ce qui est la durée pour bénéficier de l'avantage fiscal maxi. Sans oublier qu'on peut aller jusqu'à 12 ans). Pour avoir investi en 2017 sur un T2 en Pinel neuf je pense que certains aspects sont omis dans ta présentation. Je me permet donc de compléter. Tout d'abord, comme tout achat immo il faut respecter la règle d'or => l'emplacement, l'emplacement mais surtout l'emplacement. Même si le prix sera un peu plus élevé, cela évitera les vacances locatives et facilitera la revente avec plus value éventuelle. Ensuite il ne faut pas passer par un conseiller mais traiter impérativement en direct avec le promoteur. Cela nous a permis de négocier le prix d'achat. Côté financement nous avons bénéficié du différé 24 mois, ce qui a permis de percevoir les premiers loyers Certes les loyers sont plafonnés, mais le neuf (meilleures prestations) se loue mieux que l'ancien (même relooké) sur le même secteur. De plus, nous en sommes au 3 ème locataire depuis sept 2017 et n'avons eu que quinze jours de vacance locative. Dans notre cas la réduction fiscale est bien au rendez vous. Ce qui nous a permis de gommer notre IR et même de bénéficier du crédit d'impôts au titre de nos dépenses en CESU. Par contre ne pas oublier que si l'avantage fiscal pinel dépasse votre IR, cet avantage ne donne pas lieu à crédit d'impôts. La part d'impôt sur les revenus fonciers est largement gommée. Enfin, il ne faut pas oublier la constitution de patrimoine. Tout ça pour dire que globalement un investissement en Pinel, comme tout autre investissement immo, ne doit pas être fait en regardant uniquement un aspect (avantage fiscal ici). bonne continuation à toi et à un de ces jours peut être.
Merci pour ton message qui apporte certains éléments intéressants. Grâce au passage en direct tu as pu bénéficier d’un meilleur tarif. En revanche 3 changements de locataires en si peu de temps laisse imaginer qu’il y a une raison à cela... Ensuite tu estime avoir vraiment la réduction d’impôts sur ton IR je suis un peu sceptique car avec un calcul simple on voit que ça sera compliqué : Exemple : 600€ loyers x12 = 7200€ - 30% (micro foncier) = 5040€ à déclarer /an Donc 17,2% CSG = 867€ + IR 30% (supposition)= 1512€ TOTAL = + 2379€ d’impôt supplémentaire ! Et si tu ajoute « l’effort d’épargne » 😂 (souvent environ 300€/mois) je ne vois pas un résultat positif...😬 Pour le remboursement du capital je suis d’accord sauf qu’un bien neuf perd de la valeur les premières années et donc le différentiel capital restant dû et prix de vente ne risque pas d’être énorme au bout de 9 ans... et si tu garde cet investissement bonjour les impôts! Mon but n’est pas de te vexé mais d’avoir un débat constructif. Bien à toi
bonjour Robin, merci d'avoir pris le temps de me lire. t'inquiète pas il n'y a aucune vexation de ma part mais plus un partage d'expérience vécue en vrai. Effectivement j'insiste sur le fait de traiter en direct avec un promoteur local pour avoir une marge de négo et de pouvoir effectuer un suivi des travaux. Sans oublier de privilégier l'emplacement (zone à forte activité professionnelle notamment). Les changements de locataires sur des T2 en zone à forte activité professionnelle ça s'explique et ce n'est pas gênant puisqu'il y a une demande importante et donc très peu de vacance locative. Réduction impôts, hé bien oui, je suis désolé de contredire tes calculs, mais avec un investissement en 2017, nos avis d'imposition depuis 2018 prouvent bien qu'on ne paie plus d'IR et même on reçoit un remboursement (ce qui ne nous était jamais arrivé de notre vie). Pour tout te dire notre avantage fiscal est de 3156€/an sur 9 ans. Ça gomme même la part CSG et prél Sociaux des revenus fonciers. L'effort d'épargne est minime et largement compensé par un autre bien locatif sur lequel il n'y a plus que les charges courantes et plus aucun prêt. Pour conclure je ne prétends pas qu'un investissement Pinel c'est la panacée, mais chacun doit y regarder en fonction de sa propre situation avec toutes les précautions citées plus haut. Ça peut également faire partie de la diversification d'investissement et de "ne pas mettre tous les œufs dans le même panier". Avec la crise actuelle je pense à ceux qui n'ont investi qu'en location courte durée car ils ne doivent pas être très bien sur la constitution de cash. Bon partage d'expérience à tous et soyez curieux. bonne journée. bien à toi
Merci pour ton retour, très bien je pense que ton investissement n’est pas si mal que ça mais à ne pas trop reproduire... Comme tu le dis il faut diversifier et si possible avec des projets plus rentables qui d’après ce que je comprends est ton cas et te permet de gommer l’effort d’épargne... ouf 😅 Pour le remboursement de CESU que tu évoque tu bénéficiais déjà de cet avantage sur tes impôts puisqu’ils étaient réduits du montant perçu, il se trouve que maintenant tu les perçois car ton IR est à zéro. Je suis ravi d’avoir un retour positif de ce dispositif car j’ai plutôt beaucoup de retours négatifs donc merci de cet échange.
entièrement d'accord avec toi. Mes parents l'ont fait il y a plusieurs années avec la loi de robien. Ils l'ont regretté!!! vente au bout de 12 ans à un prix moindre qu'à l'achat, sans parler des cassos que ça attire (loyers plafonnés). Les bonnes questions à se poser: Préférez vous gagner plus d'argent? Ou payez moins d'impôts? Pour moi c'est vite vu. De toute manière il s'agit d'un type d'investissement proposé par l'état. Déjà cela part mal. Moi je fuis direct!
Ils devaient être juste très mal informés y’a des pièges à évités si tu maitrise tous les coûts de ton projet tu n’est pas censé avoir de mauvaises surprises de ce genre
Merci Robin pour cette vidéo d'informer les gens sur cette véritable arnaque. Tu vas en sauver beaucoup. Je suis tombé dedans il y a 7 ans et je m'en mords les doigts tous les jours. Surtout ne aller pas sur ces programmes de défiscalisation, le tout premier conseil que je donne à tout le monde. Fuyez ces commerciaux, faites vos calculs complets et formez vous en immobilier et fiscalité. Il y a tellement mieux à faire, je l'ai appris depuis.
Merci beaucoup pour ton retour d’expérience, je suis navré pour toi mais tu n’es pas le seul malheureusement, beaucoup se font avoir par de beaux discours bien marqueter et se rendent compte plus tard de leur erreurs avec le lot de surprises qui vont avec... 😬
La réduction promise s’applique à l’impôt sur le revenu, mais en achetant un appartement en loi Pinel il n’y a pas de travaux à déduire et donc votre assiette fiscale augmente, donc en réalité la réduction d’impôts gomme la nouvelle fiscalité générée par l’achat du bien 😬
@@Robin_Eldin_YT Merci pour votre réponse mais je n'arrive pas à comprendre, je prend un exemple pour être plus clair : Admettons, aujourd'hui je n'ai aucun revenu foncier et j'ai un salaire fixe et régulier, je paye 2000€ par an d'IR. J'ai acheté un logement neuf éligible au Pinel, il me permet d'obtenir une réduction d'impôt de 5500€ / an ce qui est beaucoup plus que ce que je paye en impôt actuellement. Le fait de louer ce logement génère des revenus foncier de 6000€ / an (après déduction des charges) qui s'ajoutent à mon revenu de base, et me fait passer sur la TMI 30%. Soit 30% * 6000€ = 1800€ / an d'IR supplémentaire. Ces revenus foncier sont également soumis aux prélèvements sociaux à 17,2%, soit 1032€. Sans réduction d'impôt je payerai au total : 2000+1800+1032 = 4832€ mais le Pinel me permet d'obtenir 5500€ de réduction, donc combien d'impôt vais je payer au final ? 0€ ou 1032€ ou 2832€ ?
0€ dans ce cas précis mais en général la réduction d'impôts n'est pas si importante et gomme juste les 2832€ générés par ton nouvel investissement et il reste toujours les 2000€ d'IR sur ton revenu global...
Les programmes de défiscalisation que vendent les promoteurs sont très très souvent des pièges à c**: la victime est attirée par la seule réduction d'impôt promise. De plus les promoteurs font tout au moins cher, au plus bas de gamme. Du coup les parties communes, les peintures extérieures vieillissent très vite et après seulement quelques années, des travaux sont à prévoir. Un exemple tout bête sur un immeuble à côté d'un de mes anciens biens: pour économiser quelques m2 de toiture, ils ont réduit le débord du toit par rapport à la façade. Cela combiné à un crépi de qualité médiocre, en seulement 5 ans, celui ci avait pris une teinte rouge-marron à cause d'algues et commençait à s'effriter par endroits... Enfin, les propriétaires bailleurs, qui ont juste fait une défiscalisation, sont assez rarement impliqués dans la gestion du bien. Il sera parfois compliqué de faire voter des travaux en AG, faute de quorum ou par radinerie. Un mauvais syndic pourra aussi se maintenir si les proprios ne sont pas attentifs, avec à la charge des dépenses élevées ou inutiles !
bonjour Robin,
je te rejoins sur certains points notamment le risque éventuel à la revente si tous les investisseurs le font à la même date (en général après 9 ans ce qui est la durée pour bénéficier de l'avantage fiscal maxi. Sans oublier qu'on peut aller jusqu'à 12 ans).
Pour avoir investi en 2017 sur un T2 en Pinel neuf je pense que certains aspects sont omis dans ta présentation.
Je me permet donc de compléter.
Tout d'abord, comme tout achat immo il faut respecter la règle d'or => l'emplacement, l'emplacement mais surtout l'emplacement. Même si le prix sera un peu plus élevé, cela évitera les vacances locatives et facilitera la revente avec plus value éventuelle.
Ensuite il ne faut pas passer par un conseiller mais traiter impérativement en direct avec le promoteur. Cela nous a permis de négocier le prix d'achat.
Côté financement nous avons bénéficié du différé 24 mois, ce qui a permis de percevoir les premiers loyers
Certes les loyers sont plafonnés, mais le neuf (meilleures prestations) se loue mieux que l'ancien (même relooké) sur le même secteur. De plus, nous en sommes au 3 ème locataire depuis sept 2017 et n'avons eu que quinze jours de vacance locative.
Dans notre cas la réduction fiscale est bien au rendez vous. Ce qui nous a permis de gommer notre IR et même de bénéficier du crédit d'impôts au titre de nos dépenses en CESU. Par contre ne pas oublier que si l'avantage fiscal pinel dépasse votre IR, cet avantage ne donne pas lieu à crédit d'impôts. La part d'impôt sur les revenus fonciers est largement gommée.
Enfin, il ne faut pas oublier la constitution de patrimoine.
Tout ça pour dire que globalement un investissement en Pinel, comme tout autre investissement immo, ne doit pas être fait en regardant uniquement un aspect (avantage fiscal ici).
bonne continuation à toi et à un de ces jours peut être.
Merci pour ton message qui apporte certains éléments intéressants. Grâce au passage en direct tu as pu bénéficier d’un meilleur tarif. En revanche 3 changements de locataires en si peu de temps laisse imaginer qu’il y a une raison à cela...
Ensuite tu estime avoir vraiment la réduction d’impôts sur ton IR je suis un peu sceptique car avec un calcul simple on voit que ça sera compliqué :
Exemple : 600€ loyers x12 = 7200€ - 30% (micro foncier) = 5040€ à déclarer /an
Donc 17,2% CSG = 867€
+ IR 30% (supposition)= 1512€
TOTAL = + 2379€ d’impôt supplémentaire !
Et si tu ajoute « l’effort d’épargne » 😂 (souvent environ 300€/mois) je ne vois pas un résultat positif...😬
Pour le remboursement du capital je suis d’accord sauf qu’un bien neuf perd de la valeur les premières années et donc le différentiel capital restant dû et prix de vente ne risque pas d’être énorme au bout de 9 ans... et si tu garde cet investissement bonjour les impôts!
Mon but n’est pas de te vexé mais d’avoir un débat constructif.
Bien à toi
bonjour Robin,
merci d'avoir pris le temps de me lire.
t'inquiète pas il n'y a aucune vexation de ma part mais plus un partage d'expérience vécue en vrai.
Effectivement j'insiste sur le fait de traiter en direct avec un promoteur local pour avoir une marge de négo et de pouvoir effectuer un suivi des travaux. Sans oublier de privilégier l'emplacement (zone à forte activité professionnelle notamment).
Les changements de locataires sur des T2 en zone à forte activité professionnelle ça s'explique et ce n'est pas gênant puisqu'il y a une demande importante et donc très peu de vacance locative.
Réduction impôts, hé bien oui, je suis désolé de contredire tes calculs, mais avec un investissement en 2017, nos avis d'imposition depuis 2018 prouvent bien qu'on ne paie plus d'IR et même on reçoit un remboursement (ce qui ne nous était jamais arrivé de notre vie). Pour tout te dire notre avantage fiscal est de 3156€/an sur 9 ans. Ça gomme même la part CSG et prél Sociaux des revenus fonciers.
L'effort d'épargne est minime et largement compensé par un autre bien locatif sur lequel il n'y a plus que les charges courantes et plus aucun prêt.
Pour conclure je ne prétends pas qu'un investissement Pinel c'est la panacée, mais chacun doit y regarder en fonction de sa propre situation avec toutes les précautions citées plus haut. Ça peut également faire partie de la diversification d'investissement et de "ne pas mettre tous les œufs dans le même panier". Avec la crise actuelle je pense à ceux qui n'ont investi qu'en location courte durée car ils ne doivent pas être très bien sur la constitution de cash.
Bon partage d'expérience à tous et soyez curieux.
bonne journée.
bien à toi
Merci pour ton retour, très bien je pense que ton investissement n’est pas si mal que ça mais à ne pas trop reproduire...
Comme tu le dis il faut diversifier et si possible avec des projets plus rentables qui d’après ce que je comprends est ton cas et te permet de gommer l’effort d’épargne... ouf 😅
Pour le remboursement de CESU que tu évoque tu bénéficiais déjà de cet avantage sur tes impôts puisqu’ils étaient réduits du montant perçu, il se trouve que maintenant tu les perçois car ton IR est à zéro.
Je suis ravi d’avoir un retour positif de ce dispositif car j’ai plutôt beaucoup de retours négatifs donc merci de cet échange.
Merci robin pour tes vidéos elles sont claires et précises ! 👍
Avec plaisir ! 😁
entièrement d'accord avec toi. Mes parents l'ont fait il y a plusieurs années avec la loi de robien. Ils l'ont regretté!!! vente au bout de 12 ans à un prix moindre qu'à l'achat, sans parler des cassos que ça attire (loyers plafonnés). Les bonnes questions à se poser: Préférez vous gagner plus d'argent? Ou payez moins d'impôts? Pour moi c'est vite vu. De toute manière il s'agit d'un type d'investissement proposé par l'état. Déjà cela part mal. Moi je fuis direct!
Effectivement très bonne réflexion ! Merci pour ton retour d’expérience 😉
Ils devaient être juste très mal informés y’a des pièges à évités si tu maitrise tous les coûts de ton projet tu n’est pas censé avoir de mauvaises surprises de ce genre
Bravo Robin, très clair, merci !
Merci avec plaisir si ça peut éviter certaines erreurs.., 😁
Merci Robin pour cette vidéo d'informer les gens sur cette véritable arnaque. Tu vas en sauver beaucoup. Je suis tombé dedans il y a 7 ans et je m'en mords les doigts tous les jours. Surtout ne aller pas sur ces programmes de défiscalisation, le tout premier conseil que je donne à tout le monde. Fuyez ces commerciaux, faites vos calculs complets et formez vous en immobilier et fiscalité. Il y a tellement mieux à faire, je l'ai appris depuis.
Merci beaucoup pour ton retour d’expérience, je suis navré pour toi mais tu n’es pas le seul malheureusement, beaucoup se font avoir par de beaux discours bien marqueter et se rendent compte plus tard de leur erreurs avec le lot de surprises qui vont avec... 😬
Totalement d’accord 👍🏻 les gens ne réalisent pas la fiscalité des revenus fonciers qui annulent totalement l’avantage fiscal accordé
Exactement...😬
Je comprends pas, la réduction d'impôt promise ne s'applique pas aux revenus fonciers généré ?
La réduction promise s’applique à l’impôt sur le revenu, mais en achetant un appartement en loi Pinel il n’y a pas de travaux à déduire et donc votre assiette fiscale augmente, donc en réalité la réduction d’impôts gomme la nouvelle fiscalité générée par l’achat du bien 😬
@@Robin_Eldin_YT Merci pour votre réponse mais je n'arrive pas à comprendre, je prend un exemple pour être plus clair :
Admettons, aujourd'hui je n'ai aucun revenu foncier et j'ai un salaire fixe et régulier, je paye 2000€ par an d'IR.
J'ai acheté un logement neuf éligible au Pinel, il me permet d'obtenir une réduction d'impôt de 5500€ / an ce qui est beaucoup plus que ce que je paye en impôt actuellement.
Le fait de louer ce logement génère des revenus foncier de 6000€ / an (après déduction des charges) qui s'ajoutent à mon revenu de base, et me fait passer sur la TMI 30%.
Soit 30% * 6000€ = 1800€ / an d'IR supplémentaire.
Ces revenus foncier sont également soumis aux prélèvements sociaux à 17,2%, soit 1032€.
Sans réduction d'impôt je payerai au total : 2000+1800+1032 = 4832€ mais le Pinel me permet d'obtenir 5500€ de réduction, donc combien d'impôt vais je payer au final ? 0€ ou 1032€ ou 2832€ ?
0€ dans ce cas précis mais en général la réduction d'impôts n'est pas si importante et gomme juste les 2832€ générés par ton nouvel investissement et il reste toujours les 2000€ d'IR sur ton revenu global...
Les programmes de défiscalisation que vendent les promoteurs sont très très souvent des pièges à c**: la victime est attirée par la seule réduction d'impôt promise.
De plus les promoteurs font tout au moins cher, au plus bas de gamme. Du coup les parties communes, les peintures extérieures vieillissent très vite et après seulement quelques années, des travaux sont à prévoir.
Un exemple tout bête sur un immeuble à côté d'un de mes anciens biens: pour économiser quelques m2 de toiture, ils ont réduit le débord du toit par rapport à la façade. Cela combiné à un crépi de qualité médiocre, en seulement 5 ans, celui ci avait pris une teinte rouge-marron à cause d'algues et commençait à s'effriter par endroits...
Enfin, les propriétaires bailleurs, qui ont juste fait une défiscalisation, sont assez rarement impliqués dans la gestion du bien. Il sera parfois compliqué de faire voter des travaux en AG, faute de quorum ou par radinerie. Un mauvais syndic pourra aussi se maintenir si les proprios ne sont pas attentifs, avec à la charge des dépenses élevées ou inutiles !
Merci pour ton retour, je suis tout à fait d’accord avec toi sur cette analyse malheureusement...