El Cashflow te Mantiene Pobre
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- Опубліковано 1 кві 2023
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No estoy completamente de acuerdo con todo lo planteado 😕. Imagina que tengo 500.000€ y decido comprar 5 propiedades de alta calidad 🏢 que, aunque no generen ingresos mensuales 💰, podrían revalorizarse con el tiempo ⏳. Sin embargo, debemos tener en cuenta que la revalorización no es garantizada 😮. Por ejemplo, hay pisos que hace 15 años valían 300.000€ y hoy valen 200.000€.
Ahora bien, yo podría invertir esos 500.000€ en comprar 10 pisos que no solo se revalorizan, sino que además me generan 200€ de cash flow mensual 💸. Ese dinero no solo te podría dar "libertad" 🏖️, sino que también podrías reinvertirlo 💼. Decir que la gente que gana dinero se relaja y no lo invierte es como decir que el que tenga un piso que se revaloriza lo venderá y gastará el dinero en chuches 😅.
Al final, lo que buscamos es vivir hoy, porque mañana nos puede atropellar un camión 🚚 y ser los más ricos en patrimonio del cementerio 💀. Indiscutiblemente, por preferir, prefiero pisos en el centro de Madrid que se revaloricen, me den cash flow y sean prime 🌟.
La especulación de la revalorización es complicada, y como digo, antes de que estallara la burbuja anterior, la gente seguía comprando pisos pensando en revalorizaciones y casi dos décadas después, esos mismos pisos valen la mitad 📉.
Mira, me dedico a comprar edificios, reformarlos y venderlos 🏗️. Ahora mismo, tengo un edificio de 17 pisos que se están vendiendo a mitad de precio del que valían en la burbuja 🌐. Lógicamente, yo los he comprado vandalizados y a precio de saldo y ganamos dinero vendiéndolos 💵.
Pero el hecho es que valían el doble... en cambio, los alquileres más o menos siempre se han mantenido 📊. Perdón por la chapa 😅
Tal cual
Parece que hay salseo en el mundo inmobiliario!! Lo mismo hay contra réplica de Galan 😂
Waoo este video es oro , explicas muy bien un concepto difícil de aprender y lo haces entender muy bien
Hola muy buena información De mucha calidad gracias.
Un saludo
Samuel te felicito por el video. Es valioso. Por desgracia veo en los comentarios que hay algunas personas que NO han entendido bien tu mensaje y dan vuelta a tus palabras.
Los pisos bonitos incrementan el patrimonio mediante la revalorización. Los pisos humildes también, aunque algo menos, pero compensa porque el cashflow aumenta la liquidez que permite la escalabilidad.
Para comprar un piso en Barcelona con una rentabilidad neta del 5-7% necesitas mínimo 120.000€ y alquilarlo a 800-1000€.
El banco con suerte te lo tasa en 120.000€ y te financian con 96.000€ (tú has de poner la entrada de 24.000€)
ITP (12k), reformas (10-25k) gestoría, registro, comisión inmobiliaria (3-4k) se te va el 25k-40k
Total... Has de tener en banco mínimo 50.000€ LIMPIOS para EMPEZAR a invertir.
Ahhh y sin contar la comunidad, el seguro del hogar, el seguro de impago, IBI, alarma, mantenimiento (que te saca 1,1,5k anuales)
Si tienes esos 50k invierte, sino sigue ahorrando.
Comentario perfecto y bien explicado...👍Vivo en Barcelona y es justo así...
Para empezar a invertir las ciudades Madrid, Barcelona son muy complicadas, si que es verdad que son ciudades que se revalorizan mucho pero entiendo que puede llegar a ser complicado iniciar en estas ciudades, PERO no es el fin del mundo existen ciudades más fáciles para empezar y con muchísimo potencial por crecimiento, por eso muchos inversores optan por invertir con nosotros vía nuestro servicio de personal shopper aquí en Alicante 😃👍
No se que piso se compra en BCN por 120 mil. En BCN no compras nada por menos de 300 mil y por 300 mil igualmente compras una caca.
@@martinatverdakova2500 En Barcelona los pisos de unos 200mil o menos están en bloques donde hay como mínimo 5 pisos ocupados. Los ocupas lógicamente no pagan comunidad y los edificios tienen derramas importantes que no están pagadas desde años. Luz enganchada y ect.... Por eso yo doy toda la razón a Samuel. Me planteo invertir con su ayuda en su zona. Me lo voy planteando...a ver cómo va el tema de la crisis que se acerca...
@@martinatverdakova2500 Horta guinardó, Nous barris y Hospitalet están en auge, no todo son suburbios hay zonas que están muy muy bien por precios "económicos"
Pisos de 60-70m2 con 2-3 habitaciones se pueden encontrar para invertir. Eso sí, ahorra 50k
Muy bueno
Yo he heredado varias propiedades y la verdad que estoy vendiendo porque no quiero alquilar, son en pueblos que tampoco esque haya mucha gente para alquilar y me generan gastos....asique prefiero vender y usar eso para mi hipoteca y quitarme intereses. Yo creo que la situación de cada uno es diferente.
Valioso podcast Samuel,tomo nota... gracias
Gracias!
Samuel me gusta tu trabajo, y el hambre que tienes y las ganas de tirar para adelante. Yo soy igual que tú. En 10 años, puede que seas el hombre con pisos de toda la provincia de Alicante, seguro que sí, porque tienes ganas de trabajar y prosperar, y poca competencia, porque en España hay poca gente con mentalidad grande, con experiencia y con ganas. Felicidades por tu "mindset"
Gracias! Eso es Markus! La mentalidad lo es TODO! 😃
Hola Samu,me encantan tus videos y me ayudan mucho para ver el sector inmobilario otro aspecto.
No se si aqui es el lugar, pero tengo una pregunta con un caso mío que me gustaría si me puedes contestar.
Tengo dos hipotecas pequeñas que conjunto suman 540€,las hipotecas son de dos apartamentos turísticos que exploto como alquileres turísticos,que me ingresan unos 1000€ al mes, aparte yo y mi esposa junto ingresamos 2600€.Estamos pediendo una tercera hipoteca,que con lo que banco nos financia a 50% esta de sobra y no se nos acede por motivos de tener pocos ingresos,deciendonos que los ingresos de alquileres son ingresos eventuales.
Pero igual así yo creo que tenemos los 35% que el banco pide para poder darte otra hipoteca.
Lo curioso es que nos dan ni un préstamo personal de 15k por los mismos motivos.
No sabemos si eso es alguna cosa puntual por los bancos quebrados y ahora mismo están mas reservados en temas de prestamos y hipotecas o problema es que nosotros no cumplimos con algún requisito.
Me gustaría si me puedes dar alguna respuesta a esas dudas y algún consejo que poder proceder por conseguir lo que buscamos.
Gracias!
Yo pienso en la rentabilidad neta del alquiler y en la plus valía o en la ganancia de compra. Ambas.
Buenas Samuel!! Qué zonas de Alicante te gustan más? Cuáles crees que son mas susceptibles de revalorizarse??
Lo mismo pienso yo. De que sirve comprar un piso barato si a la hora de vender no consigues recuperar o ganar ñ
No recomiendo para nada pisos baratos en zonas sin potencial de crecimiento!
De acuerdo
Hola Samuel, la persona que dijo que el patrimonio es ego y el flujo es libertad, se llama carlos. En su libro pone un ejemplo muy claro de su punto de vista. Yo personalmente creo que los dos enfoques tienen su parte de verdad. De nada sirve el patrimonio sin flujo, ni el flujo si te lo gastas. Pero quizás estoy más de acuerdo con la importancia de un buen flujo a cambio de poco valor patrimonial. Un abrazo y gracias por hacer esto que haces
Pues yo creo que patrimonio es importante. Yo tengo patrimonio pero no los alquilo y no tengo cashflow porque no quiero y de momento no lo necesito. Pero en qualquier momento de la necesidad los puedo vender y tener cash.
Hola! 🙌 Pero eso es una decisión muy personal 🤔. Yo, personalmente, tener inmuebles 🏠 y no sacarles rentabilidad no lo entendería 🤷.
¿Por qué no tener flujo de caja 💸 y patrimonio 🌆 al mismo tiempo? Yo, personalmente, no compro nada que no sea rentable y mucho 💪. Para mí, lo que manda es la rentabilidad 💯.
Si un piso se paga solo, como si tuviera una hipoteca a 40 años 📆, ese cash flow me permitirá crecer más rápido 🚀 e incrementar mi patrimonio, pero sobretodo, el cash flow es lo más importante para mí 🌟.
@@tonysotelo9583 porque no todo es dinero en esa vida. Yo quiero tener la tranquilidad, no quero problemas con los inquilinos. Tengo las reformas muy de alto nivel y no quero que me utilizen, destrozen ni no quiero que alguien ajeno pise mis pisos. Lo tengo para disfrute personal, familiar o sea mi madre ni hijo mi marido, ni primos, ni cunados ni amigos....
@@martinatverdakova2500 se entiende, hay que diferenciar entre activo y pasivo, en este caso son tus casas para disfrutar tu y los tuyos. Lógicamente en determinadas situaciones económicas propias nos podemos permitir esos lujos, enhorabuena 🎊🎉🍾
Totalmente de acuerdo. La estrategia de comprar solo por cash flow no me parece lo más adecuado a largo plazo
Lo importante no es comprar pisos de nivel bajo, sino el precio al que lo compras.
Si, pero el patrimonio inicial se consigue con cashflow. Los dos son importantes y diferentes.
Eso me pasa con mucha gente, que me dice que gana mucho, comprando y vendiendo, o reformando, etc.. y después le pregunto... Cuánto patrimonio tienes?? y en neto, no en bruto?
Tienes toda la razon, un ejem: compre a 195k mas itp 19500 15000 en reforma después de 4 años de alquiler a 1100€ x mes hoy lo he tasado ya está en 245k.
Con todo mi cariño creo q te estas contradiciendo constantemente en el video… no se trata de inversor “novato” o “inteligente” se trata de prioridades: creando patrimonio piensas a largo plazo, creando cashflow piensas en ahora. Son inversores igual pero con prioridades diferentes. Tú mismo pones el ejemplo: 100k o 1millón dependerá de la deuda q tenga cada uno
Lo lógico es ser flexible en cuanto a la estrategia de inversión. Cuando eres joven el flujo lo es todo y conforme vas cumpliendo años lo ideal es ir modificando esos activos de alto flujo hacia activos más patrimoniales que aporten seguridad y menor fluctuación a la baja en tiempos de crisis.
Esto se hace de toda la vida en el mercado bursátil, empiezas con renta variable cuando eres joven y con los años vas aumentando el % de renta fija y reduciendo el % de renta variable.
Hola Carlos, yo pienso que cuando eres joven hay que combinar las dos cosas pero enfocandote más en construir un patrimonio. También hay que añadir que depende totalmente de la persona y de los objetivos que tiene.
Asi piensan los grandes es una de las unicas cosas de crear una riqueza real , podrias enseñar como va la reforma de los pisos que enseñaste en el canal ?🎉
Si! Haré un vídeo sobre El progreso de las reformas en breve!
El la inversión inmobiliaria se necesitan básicamente 2 herramientas, capacidad de pago y liquidez. NUNCA puedes descuidar ninguna.. quédate sin cashflow y olvídate de escalar!!
No estoy para nada de acuerdo.. Quien no ahorra y le gusta gastar dinero, lo hará con pisos y sin pisos, una cosa no quita la otra.. Estoy cansado de ver muchos clientes con mucho patrimonio quebrados por no tener liquidez.. Hay que buscar el equilibrio entre ambas, una no puede vivir sin la otra. Un saludo!!
Si tus clientes tienen mucho patrimonio pueden crear flujo de caja y liquidez cuando quieren.. en el vídeo no dije que hay que quedarse sin flujo de caja.. hay que combinar las dos cosas pero enfocando más en la construcción del patrimonio. Saludos!
@@samuelheath5
Si no tienes flujo de caja no hay más financiación.. La restructuración en muchos casos no es viable o es mucho más cara.. Añadir, que habitualmente en esas situaciones la opción de vender, se dice malvender, además que te obligan a tributar y en muchos casos cargarte la buena operación que tenías.. Estoy muy de acuerdo contigo que el patrimonio es muy importante, pero insisto, sin capacidad de pago no servirá de nada..
Personalmente soy consciente que no has dicho que no hay que quedarse sin flujo, pero a la vez, soy consciente que muchos particulares no conocen correctamente como se imputan los ingresos del alquiler, con lo que la fórmula pago 300€ e ingreso 600€ me suma ratio/flujo.. Les puede llevar a su perdición o estancamiento. En todo caso eres un crack y te felicito por todo tu trabajo!! 💪👍 Un abrazo Samuel!
Alguien que tiene dinero ,compra viviendas de calidad para vender o alquilar,,,,lo veo en Amancio Ortega,por ej
No solo se consigue flujo de caja con pisos miserables y no todos los pisos caros son buenos para patrimonio. El inversor inteligente no necesariamente ha de hacer lo que tu promulgas sino que puede hacer todo lo contrario si le interesa.
Un saludo.
No creo que has entendido bien el vídeo..en ningún momento he dicho que el flujo de caja solamente se consigue con pisos miserables, he dicho que generalmente los pisos baratos producen más flujo de caja y no hay que centrarse únicamente en eso. Tampoco he hablado de pisos caros.. he dicho pisos en zonas con potencial de crecimiento y pisos de calidad.
Un saludo 👋
Comprendo jeje estariamos deacuerdo en que lo negativo es una inversión en un piso miserable poco revalorizable, no el cashflow que este genera, por eso decia que tambien se puede obtener cashflow de pisos de calidad, en este caso el cash flow seria bueno, al final final las verdades absolutas en este negocio son relativas, como lo de patrimonio igual a ego o cash flow igual a libertad, segun el objetivo del inversor esto puede ser verdad o mentira. 😉
Hola, quisiera debatir un poco tus puntos ya que si que tienes algo de razón pienso que estas haciendo el video de una forma en la que desinformas.
1- El flujo de efectivo SI es lo mas importante de una propiedad, ya que cualquier inversor de valor sabe perfectamente que es imposible predecir con exactitud la revalorización que va a tener un activo y una manera segura de obtener un retorno es a través del flujo de efectivo. Como tu mismo dijiste en el video cuando compraste tu propiedad de 89.000 euros pagaste tu préstamo personal con el flujo de efectivo, es decir el alquiler, que la propiedad generaba.
2-Como te dije antes es imposible para nadie predecir que una propiedad sea cual sea, cuanto y cuando va a subir de valor, porque algo que no dices en el video es cuanto tiempo demoraste en que la propiedad de 89.000 euros se revalorizara a 200.000, es muy poco común conseguir propiedades con una revalorización tan alta en tan poco tiempo sin asumir demasiados riesgos, si fuese así de fácil todo el mundo estaría invirtiendo en bienes raíces y no en bolsa o cosas similares.
3- Estoy de acuerdo con que la revalorización es de suma importancia, me parece que cualquier inversor que se haga llamar de esa forma debe tenerlo presente entre sus números, pero supongamos que compras una propiedad que no genera flujo de efectivo en absoluto, es decir que no se pueda alquilar por alguna razón, pero que tenga un potencial de revalorización muy alto. De alguna forma vas a tener que conseguir pagar esa hipoteca, produciendo un flujo de efectivo negativo, ya que todas las propiedades tienen gastos, pero tu tienes la esperanza de que el mercado lo revalorice, sin saber cuando. Una crisis como la actual, donde las tasas de interés suben, tu hipoteca subiría y si no tienes flujo de parte de la propiedad es posible que no puedas seguir pagándola y que puedas sufrir una liquidación por parte del banco.
(Según lo que tu puedas estimar ya que como dije antes el mercado en general es demasiado volátil por cosas como estas en la crisis financiera de 2008, el cual fue una crisis hipotecaria, mucha gente simplemente perdió todo, o muchísimo dinero ya que compraron la propiedad con la esperanza de venderlo mas caro en un futuro porque el mercado no paraba de subir y bueno ya sabemos lo que ocurrió).
4- El hecho de que una propiedad se haya revalorizado no implica directamente que la puedas vender mañana mismo, es decir el dinero debe estar estacionado en dicha propiedad y si esta propiedad genera un flujo pobre o ninguno y además viene una crisis como la actual, estarías en serios problemas porque es muy probable que la propiedad baje de precio, por lo que no podrás venderla a lo que estimaste ya que son factores que se salen de nuestras manos como inversores y lo único que tenemos relativamente seguro es el alquiler o el flujo de efectivo. Imagínate si la primera propiedad que compras es con estas características, seria un completo dolor de cabeza. Hay muchos ejemplos, China seria el ejemplo mas claro, propiedad que se venden por números SUPER INFLADOS pero que nadie absolutamente nadie esta dispuesto a pagar por lo que esos numero son UNA ILUSION.
También quedan puntos como la refinanciación a favor de la revalorización pero son cosas que no me quiero seguir explayando a explicar, creo que mi punto se entiende.
Me parece que tu punto es interesante y es obvio que hay gente que comete el error de comprar una propiedad en una zona muy mala porque la alquilan a buen precio, no es la mejor practica pero créeme que es aun peor comprar una propiedad que genere cero de flujo. También depende mucho de tu perfil como inversor. Lo que mas me sorprende es que dices todo eso en el video pero tu mismo compras tus propiedades pensando en el flujo de efectivo para pagar la hipoteca. ;)
Saludos.
mejor explicado imposible, no entiendo el motivo de un video como este, lo veo sumamente diferente a lo que suele decir y hacer en sus videos.
El flujo de caja es MUY IMPORTANTE si no decir lo mas importante, otro tema sería en que se utiliza ese flujo de caja porque obviamente si lo utilizas en fundirlo en viajes u otros caprichos si que lo estás haciendo fatal pero si lo reeinviertes ya es otro cantar.
Me parece que en China los extranjeros no pueden comprar ninguna propiedad a no ser que viven y trabajan alli y que esten empadronados, cosa que no es nada facil allí. Creo que con ese video nos quiere decir que tb es importante tener el patrimonio, ir creciendo, invertiendo y no obsesionarnos solamente con el cashflow. O sea comprar pisos buenos, con potencial, en zonas buenas y que se puedan revalorizar aunque nunca sabemos como sera el mercado en el futuro. Yo diria mentener tu trabajo, sea qual sea y hacer esas inversiones como un hobby y si sale bien pues enhorabuena i sino pues aun tienes tu trabajo...y disfrutar de la vida.
En el vídeo lo que intenta decir es que no te fijes solo en el “flujo de caja” , prefiero tener 4 pisos con potencial en buenas zonas que 8 en zonas decadentes con un flujo superior en este momento y mucha incertidumbre en un futuro , en bolsa por ejemplo , las acciones con un dividendo muy alto suelen recortarlo más tarde con caída de cotización adicional.
Esa foto es de Carlos Galán.
Hola, yo tengo dos primos, son hermanos. uno compro cuatro pisos que le dan alrededor de 1000€. Pisos de unos 80 a 100 mil.
El otro ya tiene ocho pisos de menos o aproximado a 50000€ que le dan una media de 500€. De media, algunos les dan mas.
Para mi es preferible la segunda opcion, no crees?
Samuel. Si reinviertes todo el cash flow, entonces de que vives?
De mis ingresos activos, jamas deberías de depender únicamente del cashflow
me ha gustado? - No... Me ha encantado este video!
No doy con los números, dices que te comprase tu primera propiedad por 89.000€. Tenías 10.000€ y pediste un préstamo personal de 10.000€ para la entrada del piso, luego amortizaste esos 10.000€ del préstamos en menos de un año, supongamos que era un piso de 4-5 habitaciones, siendo muy optimistas y yendo a lo más alto por habitación serían 500€ la matrimonial, 500€ la del salón y 3 normales por 300€, serían unos 1900€ al mes, de los cuales hay que deducir el iva 21% de 1900*12=22800, 22800-4788=18012, a esta cantidad hay que restarle el irpf, 18012-3422=14590 a esta cantidad le restamos los gastos de la comunidad trimestral de 100*4=400, el seguro anual 270€, 356€ el ibi, algún que otro gasto como cambiar la lavadora o el horno 400€, los gastos de hipoteca otros 350€ tipo fijo a 25 años, 14590-1776= Siendo muy optimistas, serían unos 1000€ o incluso menos al mes. Te tomaría el primer año solo para cerrar el préstamo y el resto en 5 años y medio.
Estoy de acuerdo con Samuel. Yo práctico si misma filosofía. Sí creas patrimonio aunque no lo hayas terminado de pagar, porque se revaloriza, si lo vendes al banco le das la parte que te falta por pagar y el resto es tuyo... Si no actuas no creces..
Nunca perder una buena compra por no tener dinero, nunca, piensa en todas las soluciones.
Estoy de acuerdo! Pero con control y hasta un cierto punto claro!
Tampoco hay nada interesante para comprar
@@Ana.Ms3341 pues eso. Que no hay nada interesante.
Ni que fuéramos a vivir siempre, para que tanto hambre inversor?ganar para vivir relajadamente y ya esta, no?
@@Ana.Ms3341 samuel se refiere al punto medio pisos entre 70 y 100 con gran potencial de revalorización pisos de 30 o asi no se hace nada