الذين يحسبون ثمن العقار بالدولار ، كما لو كان تاجر الاسمنت يبيع للمقاول بالدولار او تكلفة مؤسس العقار تشترى كل مواده بالدولار. ويقولون لاء لما ثمن العقار يزيد يبقى بيقل لان الجنيه بينزل نتحية التضخم . هذه الحسبة لا يمكن تطبيقها في مصر لان المرتبات في مصر لا يرتفع بنسة التضخم . اذا ليس هناك فقاعة فى لغاية الان لان هناك مقاولون او ناس من القادرين يشتروا عمارات او نصف عمارات بالكامل . وهذا ما يفسر تأخير الفقاعة في مصر. ولكن اذا تفحت صفحات الشركات الوسيطة لبيع وشراء العقارات تجد ان هناك كثيرين يتنازلون عن عقود شقق اشتروها ولم يستطيعوا تسديد الاقساط وبدأوا في بيع شققهم بنفس السعر الذين اشتروا به. حتى يتخلصوا من الشقق ولا يريد فقط الا ما تم دفعه فقط وهو ما يترواح مليون او مليون نصف . وعليه تباطء البيع سيتم فى القريب العاجل.
بس انت نسيت أن الوضع في امريكا بالدولار يعني الزياده حقيقيه..لكن في مصر الوضع مختلف لأن انت بتحسب بالجنيه لكن لو حسبته بالدولار العقار نازل مش طالع..العاملين بالخارج بيحسب بالدولار ..واحسب العقار قبل التعويم بالدولار هتلاقي معظم العقارات نزل معلاش.
كلام كتير اتقال صح يا سموحه.. بس سيادتك بالمقارنة بين السوق العقاري الصيني والأمريكي .. يدعمه عدم سقوط قيمه العمله بنسبه عاليه بل نسب التضخم وهبوط محكوم وطفيف لقيمه العمله .. أما في النموذج المصري هبوط قيمه العمله .. الضخم سبب في ارتفاع مواد البناء وسلاسل التوريد واسعار النقل غير ارتفاع حتمي قادم لتكلفه العماله بلا محاله لمواكبة التضخم وارتفاع أسعار المواد الغذائية الأساسية.. !! يعني ارتفاعات قادمه لا محاله حتي مع الشركات القويه ذات الاسماء.. يعني مش هينفع يلتزم المطور العقاري بسعر تعاقد يؤدي إلي تقليل ارباح الشركه او خساره ولن يعطي أسعار تؤدي إلي عدم استمراره وإعادة العمل في مراحل اخري أو استمراره في حقل البناء والأنشطة المعماريه .. في النهاية المحصله مزيد من ارتفاع الأسعار وعدم قدره معظم المواطنين القاطنين علي مواكبة التطور السعري اللي بقي فوق متوسط المليونيرات في مصر .. اللا إذا كانت الدوله تخطط بيع الوحدات للأجانب وحاملي الجنسيات المزدوجة وبعض العاملين بالخارج لأنهم بيستعملوا دولار السوق السوداء في دفع أقساط تلك الوحدات .. وهم معتمدين علي دخولهم من خارج حدود الوطن .. لكن احب ابشر جنابك أن حتي المقيمين بالخارج حدث معهم اضطرابات عديده في تحصيل دخولهم .. وتضخمت أسعار الإيجارات بصوره كبيره داخل بلد زي الولايات المتحدة الأمريكية و اللي أادي الي إنخفاض تحويلات هؤلاء الناس .. يعني مين تاني يقدر يدفع اقساط بأسعار وفوائد مبالغ فيها جدا وفوق مستوي المواطن العادي وان كان هناك من يستطيع فما هي النسبه .. انا كمواطن مصري ضاع من عمره ٢٧ سنه غربه اشتريت وحده سكنيه بالتجمع الخامس وحتي الان لا استطيع النزول الي مصر بسبب حرب الاستنزاف الاقتصادي المستمر للحفاظ على أفراد الأسرة ولكن للصبر حدود .. وفيه عمر خلص وفيه ناس زي كتير .. للأسف لو بصيت علي مشروع زي القاهره الجديده والتجمع تري أنه تم بناؤه لاستيعاب ٧ مليون نسمة في حين أن الموجودين حوالي نصف مليون ..!! الباقي لسه بيدفع الأقساط من بره .. !! معظم الوحدات خاليه من أصحابها .. شوف من الاخر كده العاصمة الاداريه دي قدمها ولا ٢٠ سنه تاني عشان تبتدي يظهر لها بيان .. !! والاسعار دي ميقدرش عليها غير ربنا أو اعداء الوطن .. !! المعادله لازم تتحل من الداخل لازم متوسط الدخل يكفي كل ما يحتاجه الإنسان الطبيعي غير كده سلملي علي المنوريل .. ! اوعي تقول مفيش فقاعه وان الاسعار مش حتنزل .. الحكومه اتنزلت عن البلد و رخصت سعر المواطن المصري من زمان .. !!
عندنا بالسعوديه. الدول تعطي تمويل للمواطن ( قرض حسن ) بدون ارياح طبعاً بشروط فالبنوك الى تعطي قروض شخصيه عشان الناس تكمل بنا. من ناحيه وملاك الاراضي من ناحيه اخرى كانوا يرفعون الاسعار. لايوجد سبب منطقي اساساً. للزياده حتى العقار المطور يزيد. لانه يريد الربح ايظا. وبدون سبب منطقي ايظاً زادت الاسعار وزادت السلع مواد البناء والعماله اوتفعت اسعارها فـ لما ارتأت الحكومه ان الاسعار ارتفعت بدون سبب او قفت التمويل للمواطن. بعدها لايوجد احد يشترى عقار لماذا لان لا يوجد تمويل ؟ وضعت الحكومة ضريبه على الاراضي الفضاء للمستثمر يعنى عندك قطع عقاريه. تاخذ عليك ضريبه. لانها فاضيه غير سكنيه تم الوضع على ماهو عليه حتى اصبح من يملك قطع اراضي بدفع ضريبه لانه لم يطور او يبيع انخفضت اسعار مواد اليناء ايظا لان لا يوجد بناء او احد يويد الشراء ايظا انحفضت اسعار العقار المطور لان الدوله لاتعطي المواطن تمويل للشراء. انخفضت الاسعار بشكل متتابع خلال فترة لان لايوجد اساساً من يشترى او يبيع لان الناس ما عندها المال حتى وقت قريب اصبح المستثمر يبيع للتخلص من الضريبه والعمال رخصت اسعارها لانها تريد العمل ومواد البناء رخصت لان لايوجد مشترى وهى مرتبطه بمصانع عملاقه بالسعوديه مثل اسلاك الكهرباء و مواسير و طوب 🧱 كيابل كهرباء وعوازل وجبس واسمنت و اصباغ وسيراميك وافياش وكلوا رخص لا يوجد بيع يعنى لا يوجد مردود وانت وراك ايجار ورواتب عمال بالشركات. و و و و و الخ التزامات للبنوك تحتاج الدفع بسرعه او يتم معاقبه الشركات بعدها وضعت الحكومه شروط للبيع والبناء لاى مطور بالنسبه للاسعار وفواتير واضحة جداً عن البيع والاسعار. كلوا اصبح مرتبط الكترونيا يعنى نعرف عنك كل شي بيع شراء ارباح وكميه و كفاله المنتج للمواطن ١٠ سنوات. تخيل كنت بشترى ارض ٦٥٠ متر بـ٣٠٠ الف بعد البحث وحدت ارض نفس المساحة ويوجد خدمات مطاعم والمستوطف قريب ويوبرماركت وصيدليات و مدارس قريبه جداً للاولاد واسواق قريبه كل شي حتى موجود قريب تعتبر خدمات مهمة بالعقار ٢ طبلون كهرباء وماء و موقع ممتاز ب١٢٠ الف فقط 😊 بدلا من ٣٠٠ الف والحمد لله انتظروا خليهم يدفعوا ضريبه للدوله شويه شويه المستثمر يفقد امواله ويريد البيع باى سعر
مع احترامي لك.. والله انك عايش في عالم آخر.. كل شي ارتفع مانزل ولا عمره ح ينزل ابدا😅 وبعدين وين ارض ب ١٢٠ الف يالحبيب فيها كل الخدمات ف المدن الكبيرة.. الحمد لله والشكر بس
الفقاعة العقارية بسبب جشع المظورين العقاريين انفسهم فارباحهم تزيد عن 200% تضاف الى مجمل التكلفة ويعملون من الحبة قبة اذا تم خسارة ولو 5% من ال 200% من ارباحهم بسبب رفع بعض من عناصر التكللفة ويطالبون بزيادة 10% امام ال5% الخسارة والحكومة بدورها تطالب برفع قيمة البنية التحتية على الارض التى تخصصها لهم مما يرفع التكلفة فيطالب المطور العقارى زيادة جديدةلهذا الرفع لزيادة التكلفة وهكذا دواليك والمشترى ( الشعب المقهور ) يعانى حتى يتوقف عن الشراء لعدم القدرة فتبور المساكن وندخل فى الركود بعد التضخم ويقع الاقتصاد فى مشاكل ليس لها حل لعدم الاعتراف باننا كلنا اخطانا التقدير بجشعنا فى زيادة الارباح المبالغ فيها بدون مبرر غير الجشع من جميع الاطراف ونعود لحلول غير منطقية كتاميم الشركات وصناعة نوع جديد من فساد ادارة الاقتصاد باسم القطاع العام لحل المشاكل الجماهيرية لارضاء فلاسفة الاقتصاد والشعبوية .. فوقوا يا من تعملون من الحبة قبة🤥🤞😕🤔💔
تعرف دكتور حسن الصادي ولا ايه؟ 😆 اللي بيستثمر في العقارات مش متوهم ولا حاجة, المهم انك تكون عارف بس تستثمر ازاي, لكن العقارات لا تعتبر استثمار ده من وحي خيال حضرتك
لو الدولة مهتمة فعلا بحل ازمة الإسكان لسنوات قادمة وذلك في ظل بضعة أشهر، تقوم بتحصيل مبلغ (١٠٠٠ج شهريا على سبيل المثال) على الشقق المغلقة المدعومة من الدولة، سواء دعم بأراضي مجانية أو دعم تقسيط إلخ، بما فيها عمارات القوات المسلحة والشرطة والمخابرات والقضاء والنيابة والرقابة الإدارية إلخ إلخ، وبكدا هاتلاقي مئات الألاف من الشقق المدعومة المغلقة على مستوى الدولة أصبحت معروضة للإيجار وبأسعار تتناسب مع متوسط الدخول مش مع سعر الدولار في السوق السوداء. وده هايخفف من أعباء إستيراد الحديد وغيره من مستلزمات البناء.
في كل مرة نتوقع فقاعه عقاريه كبيرة.. يأتي التعويم الكبير ليقوم بتنفيس الفقاعه فتنخفض اسعار العقار بالنسبه لقيمتها الدولاريه قبل التعويم رغم ارتفاع اسعارها بالجنيه ولكنه ارتفاع لا يعادل الارتفاع في سعر الدولار بعد التعويم والنتيجه خسارة كبيرة قد تصل ل نسبة من ٢٥ ل٤٠٪ لا يشعر بها اصحاب العقارات فتختفي الفقاعه مع تخارج بعض المطورين لتبدأ من جديد بعد تحسن نسبي في استقرار السوق العقاري.
وجهة نظر تحترم بس انا مختلف معاك ؛ الاسعار في مصر مبتقلش عشان الاحتكار ؛ الناس اللي بتشتري العقار اعدادهم بتقل ؛ دول مش عامة الشعب دي طبقة و بتتسحق ؛ ثانيا الشراء كان مدعوم بمحاولة الحفاظ علي العملة ؛ ثالثا و ده سؤال انا معرفش اجابته مكسب المطورين كام في المية و نسبة مواد البناء لو المطور بيسلم علي العظم بتكون كام في المية من نسبة التكلفة عشان الاسعار تزيد بالشكل ده
نسبه تكلفة مواد البناء+ تكلفه الأرض لا تتجاوز ال ٥٠٪ من تمن الوحده.. الباقى عمولات تسويق و دعاية و رشاوي و تمويل تعثرات مشاريع أخرى و تكلفة اقتراض رسمى و غير رسمى
الفقاعة العقارية بسبب جشع المطورين العقاريين انفسهم فارباحهم تزيد عن 200% تضاف الى مجمل التكلفة ويعملون من الحبة قبة اذا تم خسارة ولو 5% من ال 200% من ارباحهم بسبب رفع بعض من عناصر التكللفة ويطالبون بزيادة 10% امام ال5% الخسارة والحكومة بدورها تطالب برفع قيمة البنية التحتية على الارض التى تخصصها لهم مما يرفع التكلفة فيطالب المطور العقارى زيادة جديدةلهذا الرفع لزيادة التكلفة وهكذا دواليك والمشترى ( الشعب المقهور ) يعانى حتى يتوقف عن الشراء لعدم القدرة فتبور المساكن وندخل فى الركود بعد التضخم ويقع الاقتصاد فى مشاكل ليس لها حل لعدم الاعتراف باننا كلنا اخطانا التقدير بجشعنا فى زيادة الارباح المبالغ فيها بدون مبرر غير الجشع من جميع الاطراف ونعود لحلول غير منطقية كتاميم الشركات وصناعة نوع جديد من فساد ادارة الاقتصاد باسم القطاع العام لحل المشاكل الجماهيرية لارضاء فلاسفة الاقتصاد والشعبوية .. فوقوا يا من تعملون من الحبة قبة🤥🤞😕🤔💔
According to Statista, China is projected to generate the highest value in the Real Estate market, with US$135.70tn in 2024. Just saying.😉 (Great episode as usual.)
أنا مش فاهم هل حضرتك تتمني يحصل في بلدنا اللي بيحصل في الصين ولا اللي حصل في امريكا في 2008؟ هل احنا نتحمل اصلا انها تحصل عندنا؟ بعيدا عن اني عارف انها مش هتحصل, التاس بتتمني الخير لبلدها مش الخراب.
ديه اسمها مضاربة, ولو حضرتك متابعني من فترة ف أنا ضد الموضوع ده, وشايف انه كان نقمة علي السوق العقاري المصري, مفيش حاجة اسمها أشتري عقار وأبيعه كمان 6 شهور, هو مش سهم في البورصة, يمكن بتنفع عند بعض المطورين ولكنها مش حاجة صح, وماونتن فيو اليفا اللي حضرتك قصدك عليه اتضح ان اعادة بيعه تقيلة, واللي أشتروا مرحلة أولي قاعدين جنب الوحدات
Two important things that you forgot: 1- Egyptian expats and foreign buyers increasing demand 2- Egypt's population is still growing at high rate and mostly young. This means more buyers entering the market.
Not with the weak USD exchange, people won't afford it. Same goes right now me as an Egyptian expat is waiting more for better cheaper price, since the USD is hitting high.
@worlddj1364 wait a second. If the official exchange rate is say 50 le per usd: then 10M le unit is 200k usd. What can you buy in uae, EU, or usa for 200k usd? Much smaller and worse location. An avg 2 bdrm in Dubai is around 400k USD.
@@ahlamGA العقارات غالية في كل مصر و خصوصا في القاهرة. أكل شقة في مصر الجديدة ب ١،٥ مليون نقدا. و في التجمع ٣ مليون نقدا. و لو بالتقسيط زود ٥٠% علي أكل. إلي يجبرك علي المر هو الأمر منه.
الفقاعة العقارية بسبب جشع المظورين العقاريين انفسهم فارباحهم تزيد عن 200% تضاف الى مجمل التكلفة ويعملون من الحبة قبة اذا تم خسارة ولو 5% من ال 200% من ارباحهم بسبب رفع بعض من عناصر التكللفة ويطالبون بزيادة 10% امام ال5% الخسارة والحكومة بدورها تطالب برفع قيمة البنية التحتية على الارض التى تخصصها لهم مما يرفع التكلفة فيطالب المطور العقارى زيادة جديدةلهذا الرفع لزيادة التكلفة وهكذا دواليك والمشترى ( الشعب المقهور ) يعانى حتى يتوقف عن الشراء لعدم القدرة فتبور المساكن وندخل فى الركود بعد التضخم ويقع الاقتصاد فى مشاكل ليس لها حل لعدم الاعتراف باننا كلنا اخطانا التقدير بجشعنا فى زيادة الارباح المبالغ فيها بدون مبرر غير الجشع من جميع الاطراف ونعود لحلول غير منطقية كتاميم الشركات وصناعة نوع جديد من فساد ادارة الاقتصاد باسم القطاع العام لحل المشاكل الجماهيرية لارضاء فلاسفة الاقتصاد والشعبوية .. فوقوا يا من تعملون من الحبة قبة🤥🤞😕🤔💔
حتحسب ٣ حاجات ١- تحسب متوسط الرواتب ٢- متوسط أسعار العقارات ٣- كم مدة الإدخار اللي يستطيع متوسط الراتب اللي حسبته شراء العقار اللي حسبت سعره في نقطة ٢ لو طلع خمسين سنة أو أكثر يبقى ده رقم وصل للقمة أو عداها.
كمان في مصر رغم إنك ممكن تكون وصلت للقمة بالنسبة للمصريين في الداخل إلا إن المصريين في الخارج و استمرار شراءهم للعقارات في مصر حينقذ و يأخر سوق العقار من الفقاعة لسنين قدام لكنها حتفرقع كده كده
الانهيار لقطاع العقارات يؤثر على الكثير من القطاعات الاخرى مثل قطاع المواصلات والاتصالات والنقل العام والمواد الخام مثل مواد الحديد والحصمة ومواد التشطيبات وغيرها من القطاعات
أنا شايفك لفيت ف كل الكومنتات :D, لو انت قاعد مستني الفقاعة مع الناس اللي مستنية بقالها 20 سنة يبقي استني لوحدك, عندك معلومة تقول بيها ان في فقاعة سمعنا, بس كلامك كله تصريحات جدعنة منك@@azoz2031
@@samehthesalesman ولا جدعنه ولا حاجه لكن من كلامك ارد عليك نسبة الإيجار السنوي للعقارات رغم الزياده الاخيره في الإيجارات لايمثل حاليا اتنين الى تلاته بالميه بالكثير من قيمة العقار بالاسعار الرهيبه الحاليه ودي نسبه لاتوجد في اي دوله حيث المتوسط العالمي للايجار السنوي لاي عقار هو مابين سبعه إلى عشره بالميه من قيمة العقار ثانيا الطبقه المتوسطه في مصر أصبح من المستحيل عليها ان تشتري كاش أو تقسيط عقار يناسب مستواها الاجتماعي اذا ترقب التصحيح العنيف قريبا حيث أن البديل هو زيادة الإيجار وهذا أيضا أصبح مستحيل في مصر لانه تخطى إمكانيات الطبقه المتوسطه في مصر اذا الحل الوحيد هو انخفاض قيمة العقارات والا ستتوقف حركة البيع والشراء العقاريه في مصر تحياتي
@@samehthesalesmanصح كلامك ،،وحتى لو استمرت زياده الاسعار معناه أنو مستثمرين هما إلى يشتروا من بعض 😂،،وعاجل ام أجل يخفض السعر لأنو السعر مش فى متناول متوسط الدخل ،،،يا رب تحصل فقاعه عشان الجبابره وشركات الربا دى تفلس ،،لو فى سبب منطقى فى ارتفاع أسعار العقارات هيكون بسبب ارتفاع قيمه الايجارات
الذين يحسبون ثمن العقار بالدولار ، كما لو كان تاجر الاسمنت يبيع للمقاول بالدولار او تكلفة مؤسس العقار تشترى كل مواده بالدولار. ويقولون لاء لما ثمن العقار يزيد يبقى بيقل لان الجنيه بينزل نتحية التضخم . هذه الحسبة لا يمكن تطبيقها في مصر لان المرتبات في مصر لا يرتفع بنسة التضخم . اذا ليس هناك فقاعة فى لغاية الان لان هناك مقاولون او ناس من القادرين يشتروا عمارات او نصف عمارات بالكامل . وهذا ما يفسر تأخير الفقاعة في مصر. ولكن اذا تفحت صفحات الشركات الوسيطة لبيع وشراء العقارات تجد ان هناك كثيرين يتنازلون عن عقود شقق اشتروها ولم يستطيعوا تسديد الاقساط وبدأوا في بيع شققهم بنفس السعر الذين اشتروا به. حتى يتخلصوا من الشقق ولا يريد فقط الا ما تم دفعه فقط وهو ما يترواح مليون او مليون نصف . وعليه تباطء البيع سيتم فى القريب العاجل.
شكرا جدا ليك. انا بستمتع بالحلقات بتاعتك جدا. وبتساعدنى كتير فى معرفة حالة القطاع العقارى فى مصر . شكرا سامح
بس انت نسيت أن الوضع في امريكا بالدولار يعني الزياده حقيقيه..لكن في مصر الوضع مختلف لأن انت بتحسب بالجنيه لكن لو حسبته بالدولار العقار نازل مش طالع..العاملين بالخارج بيحسب بالدولار ..واحسب العقار قبل التعويم بالدولار هتلاقي معظم العقارات نزل معلاش.
👍
فعلاً لو حسبتها بالدولار العقار بيخسر
احسنت
انا بحس ان صاحب القناة عاوز يوقع العقار وخلاص
الدولار ده فنكوش ليس،له غطاء...فجأه ح يفرقع و يقع علي ماغه
بالظبط كدة و هو دة انفجار الفقاعة بس بيحصل بشويش . احنا هنفضل محتاجين تعويم ورا تعويم لغاية ما توصل اسعار العقارات لقيمة حقيقية
كلام كتير اتقال صح يا سموحه.. بس سيادتك بالمقارنة بين السوق العقاري الصيني والأمريكي .. يدعمه عدم سقوط قيمه العمله بنسبه عاليه بل نسب التضخم وهبوط محكوم وطفيف لقيمه العمله .. أما في النموذج المصري هبوط قيمه العمله .. الضخم سبب في ارتفاع مواد البناء وسلاسل التوريد واسعار النقل غير ارتفاع حتمي قادم لتكلفه العماله بلا محاله لمواكبة التضخم وارتفاع أسعار المواد الغذائية الأساسية.. !! يعني ارتفاعات قادمه لا محاله حتي مع الشركات القويه ذات الاسماء.. يعني مش هينفع يلتزم المطور العقاري بسعر تعاقد يؤدي إلي تقليل ارباح الشركه او خساره ولن يعطي أسعار تؤدي إلي عدم استمراره وإعادة العمل في مراحل اخري أو استمراره في حقل البناء والأنشطة المعماريه .. في النهاية المحصله مزيد من ارتفاع الأسعار وعدم قدره معظم المواطنين القاطنين علي مواكبة التطور السعري اللي بقي فوق متوسط المليونيرات في مصر .. اللا إذا كانت الدوله تخطط بيع الوحدات للأجانب وحاملي الجنسيات المزدوجة وبعض العاملين بالخارج لأنهم بيستعملوا دولار السوق السوداء في دفع أقساط تلك الوحدات .. وهم معتمدين علي دخولهم من خارج حدود الوطن .. لكن احب ابشر جنابك أن حتي المقيمين بالخارج حدث معهم اضطرابات عديده في تحصيل دخولهم .. وتضخمت أسعار الإيجارات بصوره كبيره داخل بلد زي الولايات المتحدة الأمريكية و اللي أادي الي إنخفاض تحويلات هؤلاء الناس .. يعني مين تاني يقدر يدفع اقساط بأسعار وفوائد مبالغ فيها جدا وفوق مستوي المواطن العادي وان كان هناك من يستطيع فما هي النسبه .. انا كمواطن مصري ضاع من عمره ٢٧ سنه غربه اشتريت وحده سكنيه بالتجمع الخامس وحتي الان لا استطيع النزول الي مصر بسبب حرب الاستنزاف الاقتصادي المستمر للحفاظ على أفراد الأسرة ولكن للصبر حدود .. وفيه عمر خلص وفيه ناس زي كتير .. للأسف لو بصيت علي مشروع زي القاهره الجديده والتجمع تري أنه تم بناؤه لاستيعاب ٧ مليون نسمة في حين أن الموجودين حوالي نصف مليون ..!! الباقي لسه بيدفع الأقساط من بره .. !! معظم الوحدات خاليه من أصحابها .. شوف من الاخر كده العاصمة الاداريه دي قدمها ولا ٢٠ سنه تاني عشان تبتدي يظهر لها بيان .. !! والاسعار دي ميقدرش عليها غير ربنا أو اعداء الوطن .. !! المعادله لازم تتحل من الداخل لازم متوسط الدخل يكفي كل ما يحتاجه الإنسان الطبيعي غير كده سلملي علي المنوريل .. ! اوعي تقول مفيش فقاعه وان الاسعار مش حتنزل .. الحكومه اتنزلت عن البلد و رخصت سعر المواطن المصري من زمان .. !!
عندنا بالسعوديه. الدول تعطي تمويل للمواطن ( قرض حسن ) بدون ارياح طبعاً بشروط فالبنوك الى تعطي قروض شخصيه عشان الناس تكمل بنا. من ناحيه
وملاك الاراضي من ناحيه اخرى كانوا يرفعون الاسعار. لايوجد سبب منطقي اساساً. للزياده
حتى العقار المطور يزيد. لانه يريد الربح ايظا. وبدون سبب منطقي ايظاً
زادت الاسعار وزادت السلع مواد البناء والعماله اوتفعت اسعارها
فـ لما ارتأت الحكومه ان الاسعار ارتفعت بدون سبب او قفت التمويل للمواطن. بعدها لايوجد احد يشترى عقار لماذا لان لا يوجد تمويل ؟
وضعت الحكومة ضريبه على الاراضي الفضاء للمستثمر يعنى عندك قطع عقاريه. تاخذ عليك ضريبه. لانها فاضيه غير سكنيه تم الوضع على ماهو عليه حتى اصبح من يملك قطع اراضي بدفع ضريبه لانه لم يطور او يبيع انخفضت اسعار مواد اليناء ايظا لان لا يوجد بناء او احد يويد الشراء
ايظا انحفضت اسعار العقار المطور لان الدوله لاتعطي المواطن تمويل للشراء.
انخفضت الاسعار بشكل متتابع خلال فترة لان لايوجد اساساً من يشترى او يبيع لان الناس ما عندها المال حتى وقت قريب اصبح المستثمر يبيع للتخلص من الضريبه
والعمال رخصت اسعارها لانها تريد العمل
ومواد البناء رخصت لان لايوجد مشترى وهى مرتبطه بمصانع عملاقه بالسعوديه مثل اسلاك الكهرباء و مواسير و طوب 🧱 كيابل كهرباء وعوازل وجبس واسمنت و اصباغ وسيراميك وافياش وكلوا رخص لا يوجد بيع يعنى لا يوجد مردود وانت وراك ايجار ورواتب عمال بالشركات. و و و و و الخ التزامات للبنوك تحتاج الدفع بسرعه او يتم معاقبه الشركات
بعدها وضعت الحكومه شروط للبيع والبناء لاى مطور بالنسبه للاسعار وفواتير واضحة جداً عن البيع والاسعار. كلوا اصبح مرتبط الكترونيا يعنى نعرف عنك كل شي بيع شراء ارباح وكميه و كفاله المنتج للمواطن ١٠ سنوات.
تخيل كنت بشترى ارض ٦٥٠ متر بـ٣٠٠ الف بعد البحث وحدت ارض نفس المساحة ويوجد خدمات مطاعم والمستوطف قريب ويوبرماركت وصيدليات و مدارس قريبه جداً للاولاد واسواق قريبه كل شي حتى موجود قريب تعتبر خدمات مهمة بالعقار ٢ طبلون كهرباء وماء و موقع ممتاز ب١٢٠ الف فقط 😊 بدلا من ٣٠٠ الف والحمد لله انتظروا خليهم يدفعوا ضريبه للدوله شويه شويه المستثمر يفقد امواله ويريد البيع باى سعر
مع احترامي لك..
والله انك عايش في عالم آخر..
كل شي ارتفع مانزل ولا عمره ح ينزل ابدا😅
وبعدين وين ارض ب ١٢٠ الف يالحبيب فيها كل الخدمات ف المدن الكبيرة..
الحمد لله والشكر بس
مجهود رائع تشكر عليه.. ومحتوى متعوب عليه..
شكرا جزيلا.
خلاص يا باشا انتهى العقار فى مصر من قبل ما أسمع لازم المطورين يعملوا أنظمة جديدة للبيع بالتقسيط و ماحدش بيشترى كاش و شكرا
الفقاعة العقارية بسبب جشع المظورين العقاريين انفسهم فارباحهم تزيد عن 200% تضاف الى مجمل التكلفة ويعملون من الحبة قبة
اذا تم خسارة ولو 5% من ال 200% من ارباحهم بسبب رفع بعض من عناصر التكللفة ويطالبون بزيادة 10% امام ال5% الخسارة
والحكومة بدورها تطالب برفع قيمة البنية التحتية على الارض التى تخصصها لهم مما يرفع التكلفة فيطالب المطور العقارى زيادة جديدةلهذا الرفع لزيادة التكلفة وهكذا دواليك والمشترى ( الشعب المقهور ) يعانى حتى يتوقف عن الشراء لعدم القدرة فتبور المساكن وندخل فى الركود بعد التضخم ويقع الاقتصاد فى مشاكل ليس لها حل لعدم الاعتراف باننا كلنا اخطانا التقدير بجشعنا فى زيادة الارباح المبالغ فيها بدون مبرر غير الجشع من جميع الاطراف ونعود لحلول غير منطقية كتاميم الشركات وصناعة نوع جديد من فساد ادارة الاقتصاد باسم القطاع العام لحل المشاكل الجماهيرية لارضاء فلاسفة الاقتصاد والشعبوية .. فوقوا يا من تعملون من الحبة قبة🤥🤞😕🤔💔
انت بتتمني الاسعار تغلي و المطورين يفضلوا يدبخوا في الناس اكتر؟ ياعم ابقوا كلوا الطوب و الحجاره بتاعتكم ماهي طول منت واللي زيك يغلي يبقي محدس هيبقي معاه يحيب
مقارنة الايجارات الجديده مع اسعار العقارات الجديده تعتبر قليله جدا جدا مقارنه ب اي دوله اخرى اذا هناك فقاعه وستنفجر قريبا والايام بيننا
حلقة ممتازة يا سامح برافو .
انهيار سوق العاصمة حيؤدى الى انتباه الناس ان العقارات لا تعتبر استثمار اصلا
و كل من يتوهم انه بيستثمر في العقارات محتاج يفوق
تعرف دكتور حسن الصادي ولا ايه؟ 😆
اللي بيستثمر في العقارات مش متوهم ولا حاجة,
المهم انك تكون عارف بس تستثمر ازاي,
لكن العقارات لا تعتبر استثمار ده من وحي خيال حضرتك
صاحب الدولار يخسر لو اشترى عقار حتى لو زاد اكتر من ١٠٠ % ضبط اسعار الصرف هو الحل الوحيد
لو الدولة مهتمة فعلا بحل ازمة الإسكان لسنوات قادمة وذلك في ظل بضعة أشهر، تقوم بتحصيل مبلغ (١٠٠٠ج شهريا على سبيل المثال) على الشقق المغلقة المدعومة من الدولة، سواء دعم بأراضي مجانية أو دعم تقسيط إلخ، بما فيها عمارات القوات المسلحة والشرطة والمخابرات والقضاء والنيابة والرقابة الإدارية إلخ إلخ، وبكدا هاتلاقي مئات الألاف من الشقق المدعومة المغلقة على مستوى الدولة أصبحت معروضة للإيجار وبأسعار تتناسب مع متوسط الدخول مش مع سعر الدولار في السوق السوداء. وده هايخفف من أعباء إستيراد الحديد وغيره من مستلزمات البناء.
العاصمه ده منطقه فقريه بجد منطقه فقريه أخرت مصر ١٠٠ سنه
ليه ايه اللي دخل ده بده
بيقولو كلها تعابين وعقارب
@@ibrahemmansour8414دمرت الجنيه المصرى وقللت قيمته لصالح الدولار
في كل مرة نتوقع فقاعه عقاريه كبيرة.. يأتي التعويم الكبير ليقوم بتنفيس الفقاعه فتنخفض اسعار العقار بالنسبه لقيمتها الدولاريه قبل التعويم رغم ارتفاع اسعارها بالجنيه ولكنه ارتفاع لا يعادل الارتفاع في سعر الدولار بعد التعويم والنتيجه خسارة كبيرة قد تصل ل نسبة من ٢٥ ل٤٠٪ لا يشعر بها اصحاب العقارات فتختفي الفقاعه مع تخارج بعض المطورين لتبدأ من جديد بعد تحسن نسبي في استقرار السوق العقاري.
الف شكر فيديو مميز و معلومات قيمة
ايه رأيك فى تغيير سعلا الصرف هل هيأثر ولا ملوش تأثير و الاسعار اتعومت خلاص ؟
حلقة ممتازة كالعادة..
Thank you very much for this great episode
وجهة نظر تحترم بس انا مختلف معاك ؛ الاسعار في مصر مبتقلش عشان الاحتكار ؛ الناس اللي بتشتري العقار اعدادهم بتقل ؛ دول مش عامة الشعب دي طبقة و بتتسحق ؛ ثانيا الشراء كان مدعوم بمحاولة الحفاظ علي العملة ؛ ثالثا و ده سؤال انا معرفش اجابته مكسب المطورين كام في المية و نسبة مواد البناء لو المطور بيسلم علي العظم بتكون كام في المية من نسبة التكلفة عشان الاسعار تزيد بالشكل ده
نسبه تكلفة مواد البناء+ تكلفه الأرض لا تتجاوز ال ٥٠٪ من تمن الوحده..
الباقى عمولات تسويق و دعاية و رشاوي و تمويل تعثرات مشاريع أخرى و تكلفة اقتراض رسمى و غير رسمى
لو حسبت الاسعار بالدولار ح تلاقيها قلت عن ماكانت عليه في بداية 2022
الفقاعة العقارية بسبب جشع المطورين العقاريين انفسهم فارباحهم تزيد عن 200% تضاف الى مجمل التكلفة ويعملون من الحبة قبة
اذا تم خسارة ولو 5% من ال 200% من ارباحهم بسبب رفع بعض من عناصر التكللفة ويطالبون بزيادة 10% امام ال5% الخسارة
والحكومة بدورها تطالب برفع قيمة البنية التحتية على الارض التى تخصصها لهم مما يرفع التكلفة فيطالب المطور العقارى زيادة جديدةلهذا الرفع لزيادة التكلفة وهكذا دواليك والمشترى ( الشعب المقهور ) يعانى حتى يتوقف عن الشراء لعدم القدرة فتبور المساكن وندخل فى الركود بعد التضخم ويقع الاقتصاد فى مشاكل ليس لها حل لعدم الاعتراف باننا كلنا اخطانا التقدير بجشعنا فى زيادة الارباح المبالغ فيها بدون مبرر غير الجشع من جميع الاطراف ونعود لحلول غير منطقية كتاميم الشركات وصناعة نوع جديد من فساد ادارة الاقتصاد باسم القطاع العام لحل المشاكل الجماهيرية لارضاء فلاسفة الاقتصاد والشعبوية .. فوقوا يا من تعملون من الحبة قبة🤥🤞😕🤔💔
@@azoz2031
سعر الارض اللي هو المفروض ٥٠% من قيمة المشروع ثابتة بالجنيه
من الاخر انت شاطر في شغلك
المطورين العقارين أتحوله لناهبين لأموال الشعب ومدخراته للأسف
هذا هو رايي ايضا واشاركك التذمر مما يفعلوه بجشع وبمباركة الدولة لرفع قيمة الاراضى المخصصة لهم
💚🤍👍👋
لو انا مسافر بالخارج وحطيت مبلغ كمقدن i villaعلي امل ان اعمل لها إعادة بيع بعد ٦ شهور في ماونتن فيو هل ده مكسب ولا احتفظ بالدولار احسن
ممكن لينك الحلقات ا السابقة للى بيتم التنويه عنها فى الحلقات الجديدة . لانى مش ب تلاقيها . شكراا
انا كنت محتاجة استشارة عقارية... اوصل لحضرتك ازاى ؟
رائع كالمعتاد استمر تحياتي
حبيبي حاجه ممتاز جدا شكرا لحضرتك
According to Statista, China is projected to generate the highest value in the Real Estate market, with US$135.70tn in 2024. Just saying.😉
(Great episode as usual.)
China is always the biggest contributor in all sectors of the economy,
The real estate market value there is 15 Trillion Yuan :D.
Crazy numbers
أنت كل فيديو كنت بتقول الأسعار هتفضل تزيد و مفيش فقاعة هتحصل خلينا نشوف
صدقني هو بيقول كده لانه خايف من الفقاعه وركبه بتخبط في بعض
أنا مش فاهم هل حضرتك تتمني يحصل في بلدنا اللي بيحصل في الصين ولا اللي حصل في امريكا في 2008؟
هل احنا نتحمل اصلا انها تحصل عندنا؟
بعيدا عن اني عارف انها مش هتحصل,
التاس بتتمني الخير لبلدها مش الخراب.
@@samehthesalesman أنا ولا عايز فقاعة و لا أسعار تزيد بس ده الواقع
على فكره انت ماذكرتش نقطه مهمه وهي ان شركات التطوير العقاري صرفت كل شيكات العملاء ب 80% من قيمتها للبنوك فبكذا يعتبر البنوك هي الي مولت المشاريع دي
أيهما أفضل أن احتفظ بالدولار وخاصة لو كنت مسافر بالخارج ولا أضع فلوسي بمقدم فيلا على أمل انا ممكن اعمل إعادة بيع بعد ٦ شهور
ديه اسمها مضاربة,
ولو حضرتك متابعني من فترة ف أنا ضد الموضوع ده,
وشايف انه كان نقمة علي السوق العقاري المصري,
مفيش حاجة اسمها أشتري عقار وأبيعه كمان 6 شهور,
هو مش سهم في البورصة,
يمكن بتنفع عند بعض المطورين ولكنها مش حاجة صح,
وماونتن فيو اليفا اللي حضرتك قصدك عليه اتضح ان اعادة بيعه تقيلة,
واللي أشتروا مرحلة أولي قاعدين جنب الوحدات
جزاك الله خيرا حضرتك شخصية محترمه أ
لو سمحت استاذ سامح أتكلم عن التصالح
وخصوصا لو تحويل المخازن الي محلات في المولات البيزمنت
الناس بتقول تحويلات المصريين قلت..وده خطأ لأن التحويلات بقت ب الجنيه وكده التحويلات زادت مش قلت
لو سمحت أرغب بحجز استشاره عقاريه .
بس الاسعار مغالة فيها اوي
Two important things that you forgot:
1- Egyptian expats and foreign buyers increasing demand
2- Egypt's population is still growing at high rate and mostly young. This means more buyers entering the market.
Not with the weak USD exchange, people won't afford it.
Same goes right now me as an Egyptian expat is waiting more for better cheaper price, since the USD is hitting high.
@worlddj1364 wait a second. If the official exchange rate is say 50 le per usd: then 10M le unit is 200k usd. What can you buy in uae, EU, or usa for 200k usd? Much smaller and worse location. An avg 2 bdrm in Dubai is around 400k USD.
المرتبات في مصر ضعيفة وان كان العدد كبير
@@ahlamGA العقارات غالية في كل مصر و خصوصا في القاهرة.
أكل شقة في مصر الجديدة ب ١،٥ مليون نقدا. و في التجمع ٣ مليون نقدا. و لو بالتقسيط زود ٥٠% علي أكل.
إلي يجبرك علي المر هو الأمر منه.
الفقاعة العقارية بسبب جشع المظورين العقاريين انفسهم فارباحهم تزيد عن 200% تضاف الى مجمل التكلفة ويعملون من الحبة قبة
اذا تم خسارة ولو 5% من ال 200% من ارباحهم بسبب رفع بعض من عناصر التكللفة ويطالبون بزيادة 10% امام ال5% الخسارة
والحكومة بدورها تطالب برفع قيمة البنية التحتية على الارض التى تخصصها لهم مما يرفع التكلفة فيطالب المطور العقارى زيادة جديدةلهذا الرفع لزيادة التكلفة وهكذا دواليك والمشترى ( الشعب المقهور ) يعانى حتى يتوقف عن الشراء لعدم القدرة فتبور المساكن وندخل فى الركود بعد التضخم ويقع الاقتصاد فى مشاكل ليس لها حل لعدم الاعتراف باننا كلنا اخطانا التقدير بجشعنا فى زيادة الارباح المبالغ فيها بدون مبرر غير الجشع من جميع الاطراف ونعود لحلول غير منطقية كتاميم الشركات وصناعة نوع جديد من فساد ادارة الاقتصاد باسم القطاع العام لحل المشاكل الجماهيرية لارضاء فلاسفة الاقتصاد والشعبوية .. فوقوا يا من تعملون من الحبة قبة🤥🤞😕🤔💔
حلقه خطييره جداااا...امتي اعرف ان العقار وصل لقمه سعره ؟ Price Ceiling
حتحسب ٣ حاجات ١- تحسب متوسط الرواتب ٢- متوسط أسعار العقارات ٣- كم مدة الإدخار اللي يستطيع متوسط الراتب اللي حسبته شراء العقار اللي حسبت سعره في نقطة ٢ لو طلع خمسين سنة أو أكثر يبقى ده رقم وصل للقمة أو عداها.
كمان في مصر رغم إنك ممكن تكون وصلت للقمة بالنسبة للمصريين في الداخل إلا إن المصريين في الخارج و استمرار شراءهم للعقارات في مصر حينقذ و يأخر سوق العقار من الفقاعة لسنين قدام لكنها حتفرقع كده كده
ياعم على حسبتك دي يبقى محتاج الف سنه مش خمسين عشان طبقه متوسطه يشترو شقه متوسطه السعر
المغتربين اشترو ووصلوا للتخمه
الانهيار لقطاع العقارات يؤثر على الكثير من القطاعات الاخرى مثل قطاع المواصلات والاتصالات والنقل العام والمواد الخام مثل مواد الحديد والحصمة ومواد التشطيبات وغيرها من القطاعات
تنصح بالشراء كاش
نو نو نو
معروض عليا شقه فى اب تاون اكتوبر ٢مليون و٣٠٠ استلام بعد ٣سنين ونص وقسط ٧٢شهر رأى حضرتك ايه
شوف حاجة في نفس السعر وابعد عن القسط
ياعم الله اعلم تستلم ولا لا 😅
طيب مازالت الاسعار مرتفعه يعني مافيش اي نزول او انهيار
استنى كم شهر وحتشوف الانهيار
أنا شايفك لفيت ف كل الكومنتات :D,
لو انت قاعد مستني الفقاعة مع الناس اللي مستنية بقالها 20 سنة يبقي استني لوحدك,
عندك معلومة تقول بيها ان في فقاعة سمعنا,
بس كلامك كله تصريحات جدعنة منك@@azoz2031
@@samehthesalesman ولا جدعنه ولا حاجه لكن من كلامك ارد عليك نسبة الإيجار السنوي للعقارات رغم الزياده الاخيره في الإيجارات لايمثل حاليا اتنين الى تلاته بالميه بالكثير من قيمة العقار بالاسعار الرهيبه الحاليه ودي نسبه لاتوجد في اي دوله حيث المتوسط العالمي للايجار السنوي لاي عقار هو مابين سبعه إلى عشره بالميه من قيمة العقار ثانيا الطبقه المتوسطه في مصر أصبح من المستحيل عليها ان تشتري كاش أو تقسيط عقار يناسب مستواها الاجتماعي اذا ترقب التصحيح العنيف قريبا حيث أن البديل هو زيادة الإيجار وهذا أيضا أصبح مستحيل في مصر لانه تخطى إمكانيات الطبقه المتوسطه في مصر اذا الحل الوحيد هو انخفاض قيمة العقارات والا ستتوقف حركة البيع والشراء العقاريه في مصر تحياتي
@@azoz2031كلامك منطقي والله
@@samehthesalesmanصح كلامك ،،وحتى لو استمرت زياده الاسعار معناه أنو مستثمرين هما إلى يشتروا من بعض 😂،،وعاجل ام أجل يخفض السعر لأنو السعر مش فى متناول متوسط الدخل ،،،يا رب تحصل فقاعه عشان الجبابره وشركات الربا دى تفلس ،،لو فى سبب منطقى فى ارتفاع أسعار العقارات هيكون بسبب ارتفاع قيمه الايجارات
ما رايك بالشراء كاش وفي اماكن خارج العاصمه.. كشقه تشتريها لتأجيرها
هل ماتحدثت به ينعكس على اسعار الايجار ارتفاعا ام انخفاضا
فيديو طويل وممل
حلقة ممتازة