Muy buen informe Gastón...de cualquier manera me llama la atención los costos asociados a la compra de un inmueble.... increíble para una pareja joven que quiere tener un apartamento a su nombre todo lo que tiene que pagar... Ahora entiendo por qué tanta gente alquila...
Kapo muy buen contenido. Como para sumar algo, lo que mejora bastante la tasa es comprar por anv que tiene 10 años de exoneración de irpf, ponerlo a alquilar y vos alquilar para vivir. En este escenario no pagas irpf, descontas cuota de préstamo hipotecario y descontas irpf del alquiler que pagas. Saludos!
No soy uruguayo, pero fíjate que como regla general uno tiene que pagar del 30 a 40% del precio de una propiedad para que se pague sola, eso en muchos países. Es ahí donde uno se pone a pensar si vale la pena ya que en el ejemplo que pones uno termina invirtiendo aprox. 60 mil dólares, con eso haces cualquier otro negocio. Creo que este tipo de propiedades son más pensadas para: esperar unos años y venderlas ganando plusvalía o para venir y tomarlas como un patrimonio y que sea nuestra jubilación. Si me lo preguntas como inversionista uno lo mira al corto plazo como un mal negocio, sin embargo pienso que a largo plazo, si no nos morimos el tiempo va pasar, el dinero va perder valor, entonces mejor tener propiedades de las cuales “echar mano” ante la vejez o alguna necesidad. Es como gastar energía sembrando un árbol y esperar con el tiempo disfrutar de la sombra y el fruto.
Hola, Gaston! Como siempre, buenisimo el video. Gracias por darnos tantos detalles--y como nos mostraste, idea que uno puede finanziar un inmueble y usar un inquilino para pagarlo es muy dificil de hacer. Se escucha de gente aca en EE.UU. que lo hace, pero como todo tiene que seguir segun tu plan. Algo que me llamo la atencion fue que los impuestos inmobilarios--si no me equique--me parecen super bajos. Solo 18.000 pesos al ano (como 461 USD)? Te doy un ejemplo. Vivo en un departamento que vale entre 180.000 y 210.000 (es un rango grande porque una propiedades parecidas en el barrio fueron vendidas a precios bajos, las otras a precios mas altos...asi que vamos a decir que mi departamente vale 190.000 USD). Este ano tengo que pagar 3.600 USD de impuesto inmobilarios. Mis gastos comunes estan elevados, tambien (310 USD al mes). Una casa en mi barrio que vale 350.000, los duenos tendrian que pagar mas o menos 8.000 al ano. Y si no pagas los impuesto inmobilarios, el gobierno toma tu casa (o como se dice en el castellano rioplatense, el gobierno "te afana" la casa, jaja)...asi que hay que pagar los impuestos si o si. El IRPF me parece barato, tambien. Aca el gobierno le grava un impuesto al ingreso que viene de una propiedad como si el ingreso fuese un salario o sueldo normal...asi que normalmente no menos de 22, si no me equivoco. Otro dato que queria compartir (no se si ya sabes esto porque sos re bien informado), pero el pago inicial para una propiedad aca. Los que compran un inmueble por primera vez, creo que en promedio el pago inicial es solo 6%, y los que compran por la segunda, tercera, etc. vez, creo que es 13%. Supongo que un banco en Uruguay no te daria un inmueble con un pago inicial tan chico? Otra vez, muchas gracias por informarnos para que podamos tomar decisiones en cuanto a nuestras finanzas personales, bro!
Muy buen video, ya e valorado la casa como inversión, pero seguramente buscaria oportunidades fuera de Montevideo, lo que si no tienes en cuenta es el inmueble como refugio a la inflación.
Hola gaston, gracias por tus videos! cual es la mejor via para comprar un inmueble y evitar la mayor cantidad de impuestos posibles, como persona fisica, como S.A como ong, cooperativa, condominio? Gracias!
Gastón una consulta, en este video no te olvidaste de descontar el IRPF sobre la renta generada en el sp500 del 30% y también quitar el IRPF de la vivienda? Si los consideras es más viable ir por la casa.
Estimado, existe la posibilidad de alquilar por Airbnb que brinda una gran rentabilidad, muy por encima del alquiler clásico, debido a que se alquila por valores superiores como hospedaje turístico.
SI pero tenes que ver cuantos dias al mes estará alquilado, al final ganas lo mismo en la mayoría de los casos y con el plus que estás nervioso cuando ves que no llegan las reservas
Yo tengo la teoría que para una propiedad "de ingreso pasivo" -o sea alquiler- habría que ir a algun balneario (ya sea canelones, rocha, maldonado, etc) para buscar un terreno económico acorde al plan que tenemos -esto refiere a sí es alquiler anual seguramente deberías ir por algo en costa de oro afuera de montevideo, que sería canelones pero sí es alquiler temporal/airbnb en otros departamentos-. Se debería elegir un método de construcción no tradicional que sea rápido llamese steel framing, container habitacional, cabañas/casa prefabricadas, etc. Pero esto tiene un problema hoy en día ya que en muchos balnearios ideales para esto están haciendo normativas para prohibir este tipo de construcciones que no le veo nada mal, mucho más basado en los desastres que hacen con hormigón y planchada. En fin siento que Uruguay es un país donde no se quiere que la gente de clase media pueda invertir y hacerse un fondo de capital extra a largo plazo. Ni hablemos de la clase media baja o baja, mucho menos se quiere que puedan hacer algo. Sumado a que hay demasiados impuestos, procesos burocraticos que tambien implican costo de tramite o incluso contratacion de profesionales...
Un exitazo de video! Muchas gracias, he estado muy pendiente a ver si este tipo de inversión de verdad vale la pena. Sin saber mucho de los cálculos, siempre me imagine que valdría más la pena seguir alquilando y meter la plata en un ETF, ahora ya no me quedan dudas, quizás si me gano el 5 de oro 😂
Рік тому
Jaja arriba Jose ! Me alegro que te haya aportado. Un abrazo
Aqui en Uruguay sirve lo de utilizar prestamos para pagar menos impuestos? Por ejemplo si compro una casa por 100k con dinero liquido, pago la misma cantidad de impuestos que dando una entrada de 20k y el resto de un prestamo?
Se puede comprar Un monoambiente en pozo( vivienda promovida) es más económico cierto qué hay que buscar precio pero se encuentran por 70000 dólares por ejemplo en Cordón y en ese caso si es rentable. Es muy cara esa casa en la blanqueada claramente no es nada rentable. Se puede , cierto hay buscar bastante.
Рік тому+2
Hola Patricia! Como estás? En el caso de viviendas en pozo tenes que calcular el costo de oportunidad por no disponer del dinero (ni la propiedad) durante 1 año o 2 entre que haces la primera entrega de dinero (y las posteriores) y que efectivamente podes poner un inquilino, son costos que te pueden bajar la rentabilidad inicial y que requieren un poco mas de espalda financiera por nuestra parte, pero sin dudas son una opción. Si bien es cierto que hay propiedades mas economicas, generalmente el valor de los alquileres van asociados al valor de la propiedad (no siempre igual, ahi esta el potencial diferencial nuestro negociando y consiguiendo cosas). Ademas, en el caso de los monoambientes para inversión tenes que tener un poco mas de cuidado ya que si miras todos los reportes y estadisticas los aptos de 1 dormitorio tienen muchisima más demanda, lo que te reduce bastante los tiempos "muertos" ente un inquilino y otro que es un factor mega importante para que te sea rentable el negocio. Muchas gracias por comentar!! Saludos
Hola gaston, gracias por tus contenidos de gran valor. No se si tuviste ya la oportunidad de comprar un inmueble pero te cuento mi experiencia. Hace 2 años compre mi casa a traves de scotiabank. Lo hice financiando el 100% del inmueble. El truco fue el siguiente: ellos me prestaban el 80% del valor que indicara el tasador. Tuve la suerte de hacer una buena negociacion por mi casa y cuando el tasador fijo el precio del inmueble estaba muy por encima del valor de negociacion que hice yo. Por ende con el 80 % que me presto el banco cubri el 100% de la casa. El banco lo vio como una maniobra legal digamos. No se si en otro banco aplica. Saludos
@@juandavidchavarro5901 que tal, en si no tengo mucho más para aportarte. Cuando tú compras un inmueble a través de un crédito hipotecario en un banco te solicitan constancia de tus ingresos para determinar el monto a prestarte. Luego de eso el banco contrata a un tasador para evaluar el precio del inmueble que tenés en vista. No sé si con todos es igual pero con Scotiabank conté está particularidad que tuve yo. Lo normal sería disponer siempre del 20% del valor del inmueble a comprar y ver si calificas para un crédito por el 80% restante en funcion de tus ingresos. Saludos
ese truco es valido pero igualmente tenes que tener cuidado porque ese tipo de maniobras (y esto me lo dijo un escribano con el que hable y me informe) se consideran especulacion y te pueden hacer pagar una multa que supere incluso el valor del inmueble. Me alegro genuinamente que hayas conseguido hacer esa negociacion bro, no hay cosa que me alegre mas el dia que meterles el dedo en el orto a los bancos que tenemos en este pais pero yo que vos no me la seguiria jugando usando esa estrategia porque si te llegan a descubrir que estas haciendo negocio, olvidate... Te fulminan
Estoy ahorrando. 15000 pesos por mes para comparme una casa o un apartamento igual se que es poco, pero es lo que puedo , ademas no me gusta pedir prestamo a banco ni nada de eso
Osea seria posible en realidad. Solo que es recomendable no dar el20% sino talvez el 40 o 50% . Al igual que ese inmueble eh encontrado algunos que tienen 2 casas en una parcela y valen 60mil dolares. Obvio son casaa para recilcar pero eso no es gran problema teniendo en cuenta que no gastaroaa mas de 5mik dolares por asi decirlo en arreglarlas y las propiedades ya traen inquilinos o bien ANDA te busca también inquilinos claro se queda con un pequeño %
Gracias Gaston por este video que te pedi. Sos lo mas!! Aunque en UY es bastante caro, estoy explorando otros paises, Argentina aun en crisis podria ser buena mercado? Que pensas? capaz te interesa otros mercados para futuros videos.
@@martinc.martinc.226 Hola amigo, discrepo en ese punto. Argentina es un gigante de América del sur, junto a Brasil, son los Eeuu y Canadá si lo ponemos como espejo del norte. Por más que esté pasando por un momento de crisis veo claramente la oportunidad de invertir allí. Un gigante siempre se levanta. Ahora, hay que saber discernir dónde invertir obviamente. El truco siempre está en a cuánto lo comprás. Contrario a lo que piensa la mayoría, de que el negocio está dado por la venta. Abrazo, de un uruguayo.
Si compras un apartamento nuevo comprendido dentro de la ley de vivienda promovida...lease todos los proyectos nuevos fuera de los barrios "chetos"...no pagas ningun impuesto al momento de la compra(ITP, IVA, IRPF) y tampoco pagas IRPF sobre la renta durante 10 años. El 6% de la inmobiliaria es opcional, no tenes porque darselo a una inmobiliaria para que te lo administre, lo manejas vos directamente con el inquilino. Obviamente que comprar con banco para renta no es rentable en Uruguay...eso solo aplica en paises como USA donde tenes una taza de interes bajísima. En USA si rinde, porque compras una propiedad que se cae a pedazos, la refaccionas, alquilas y llamas al banco para hacer una revaloración de la propiedad, ahi es cuando rinde, porque viene el tasador nuevamente, al estar la casa remodelada aumenta su valor y el banco te de la diferencia del dinero....y asi lo vas haciendo una y otra vez hasta que te aburras de comprar casas con plata del banco.
Hola, tenes que tener en cuenta que Uruguay es muy pero muy caro, no se tu situación económica pero para la mayoría es un país carísimo, y la seguridad varia mucho según la zona donde vivas
Como siempre Gaston, tremendo video pero justo hablaste de un tema del cual (y sin sonar ni pedante ni experto ni mucho menos) es un tema del cual vengo empapandome demasiado ultimamente y he llegado a varias conclusiones. Todo esto que voy a mencionar ahora, es mi opinion y pura teoria en base a numeros y calculos lo mas reales y aproximados posibles... Personalmente, para un Uruguayo, no es para nada rentable el invertir en Uruguay ya se base y se vuelve peor en el tema de inmuebles y voy a argumentar mi punto: La falta de acceso a creditos hipotecarios libres es lo que impide que el desarrollo inmobiliario en el Uruguay, sea algo rentable. Que los bancos, por contrato, te digan que podes hacer con la casa que vas a comprar me parece ridiculo (y si, estoy hablando del banco mas nefasto que tiene Uruguay, Santander). El HSBC te ofrece un prestamo del 90% de la propiedad a una tasa de interes relativamente asumible y el credito es de libre uso, osea, mientras al banco le pagues la cuota de la hipoteca, con la casa hace lo que quieras. Pero incluso financiando el 90% de un inmueble, sigue sin ser rentable debido a los costos de los alquileres. Podes optar por un monoambiente, inmueble que es el que mas se demanda y dentro de todo, el mas accesible pero aun asi seguis estando por debajo de la cuota si lo pones en alquiler. Comprar casas/departamentos nuevos, es indiscutiblemente, la peor y mas absoluta nefasta decision que un inversor pueda hacer y eso es debido a que no solo tenes que pagar mas por ese inmueble, sino que ademas el precio del alquiler, al no cubrir la cuota, estas pagando un departamento que en teoria es tuyo, que no te genera ningun tipo de rentabilidad y que encima, le estas pagando de tu bolsillo, una vivienda nueva a un inquilino que la va a estrenar el. Es como que compres un auto 0km financiado y que otro mas lo utilice mientras vos tenes que pagar la cuota del prestamo. Una alternativa seria el financiar mas del 50% pero de nuevo y como bien dijistes en el video: Si vas a financiar el 50% de 100.000, significa que tenes 50.000 dolares ya, con eso podes hacer cosas mejores. Estuve analizando tambien la compra de terrenos y poner casas con contenedores pero esas casas, debido a una regulacion que tiene la intendencia por no se que mierdas, no se pueden alquilar, solo son para vivienda personal (al menos eso fue lo que me dijo una mina con la cual hable), que estan viendo de regular eso. Entonces nos queda una alternativa: Invertir en inmuebles usados, viejos o que necesiten reparaciones, en barrios de la periferia. Pero eso tambien trae consigo otros problemas y es que no todos los bancos aceptan financiarte una casa de ese tipo porque necesitas acondicionarla para que sea apta para prestamo hipotecario y tambien hay que contemplar el caso de que la casa, luego de la reforma, supere cierto monto que queda a interpretacion del banco porque si el banco cree que la casa vale 40.000 dolares y el minimo que te presta el banco para un credito, son 50.000, pues por mas que este apta para prestamo bancario, no te lo dara, reduciendo la oferta de creditos hipotecarios. Eso, sin tomar en cuenta que esas casas que ya estan usadas, tal cual como cuando compras un auto usado, cada tanto tenes que hacerle algo, aumentando asi los costes de mantenimiento y reduciendo tu rentabilidad. Entonces resumiendo: No podes comprar una casa/departamento nuevo porque el costo de entrada es altisimo y basicamente le vas a pagar una vivienda nueva a estrenar, a alguien que no la va a cuidar como vos y vos, el propietario, al final del dia, te vas a quedar con una vivienda usada y que aumento muy poco su valor en el tiempo. Y el riesgo de comprar una casa usada en la periferia es altisimo, tan asi que hasta incluso podes llegar a perder toda tu inversion (y esto ultimo sucedio, hace poco en flor de maroñas, unos pichis de mierda entraron en una casa y la comenzaron a usar como boca de droga, vino la policia, la tapeo toda y ahora esa casa esta a disposicion de la intendencia o policia, el dueño, conocido mio, tiene que ir a la intendencia a pagar no se que cosas para que vuelva a estar disponible, sino lo paga, esa propiedad queda a manos de la intendencia o policia, no recuerdo bien) La falta de oferta de prestamos hipotecarios, los altos costes de entrada, los altos impuestos y las comisiones que tiene que pagar un propietario y los posibles reparos que tengas que hacer en la propiedad, hacen inviable la inversion inmobiliaria en este pais, al menos para un Uruguayo y por eso mismo, es que tenemos alquileres tan caros y con tantos requisitos, y como tenemos poca oferta en bienes inmuebles, los precios de los mismos se disparan al cielo y esta situacion de mierda, la camara inmobiliaria uruguaya lo sabe y son conscientes de esta problematica. El tema aca es que no les sirve a los que estan ahi, que hayan mas proyectos inmobiliarios, porque asi, le venden a sobreprecio un zucucho de malamuerte a un extranjero y se llevan una rica comision. Uruguay es negocio unica y exclusivamente para empresas y extranjeros que directamente no viven en Uruguay pero que quieren tener la plata trancada en algun lugar y lamentablemente, cada vez se vuelve mas imposible para un Uruguayo, vivir en este pais ya sea alquilando o siendo propietario, porque basicamente esta pensando para que los extranjeros compren.
Por todo lo mencionado, es que no resulta nada atractivo esclavizarte acá pagando un crédito inmobiliario, es mejor juntar plata y comprarte con USD 30.000 bruta casa en Brasil, en un barrio de clase media...
Gastón. Había escuchado que ciertos bancos te dejaban arrendarla mientras la pagas. Tenés idea de cuáles?
Рік тому
Buenas Claudio ! La verdad no lo sé, pero entiendo que es algo que podes negociar con los diferentes bancos, no estoy seguro si hay alguno específico que ya por defecto te permita hacerlo. Siempre conviene averiguar antes de hacer la inversión. Saludos !!
@no estoy 100% seguro. Porque lo había escuchado hace años. Pero si la memoria no falla era el Hsbc. Capaz que lo sacaron. Pero casi seguro q era ese banco
Gaston muy buen video y necesario, igualmente considero que es muy injusto los numeros que utilizas, me gustaría que hicieras los numeros para una propiedad de 40 o 50 mil dolares en un barrio marginal o humilde, podras ver como los numero cierran y como es rentable, ademas el Bhu si te permite arrendar, saludos.
Рік тому+3
Buenas Fede ! Como va ? Gracias por tu comentario. En general más allá del monto de la casa, todo es porcentual entonces si queres que “se pague sola” con el préstamo no importa el valor de la casa seguramente vas a necesitar bastante más que 20% nada más. Lo que mencionas de los barrios puede que mejore si un poco en términos de rentabilidad pero si miras por ejemplo los informes de infocasas (he hecho vídeos sobre eso) vas a ver que en ningún barrio de montevideo la rentabilidad de un alquiler supera mucho el 6% entonces con las tasas “altas” que tenemos para los préstamos en uruguay más todos los gastos mencionados en el vídeo es complicado hacer cerrar la ecuación. Y sobre todo en ese tipo de barrios quizás tengas más periodos vacantes o de impagos, y demás que también baja la rentabilidad potencial. Igual tengo en cuenta tu comentario para futuros vídeos y poder incluir en el análisis propiedades de ese tipo. Gracias por comentar !! Saludos
@ gracias por tu respuesta, un scamer con tu nombre en la respuesta me puso escribime y le mande tremenda explicación pensando que eras vos..jajaj te voy a escribir a tu wpp posta para que veas lo que yo veo, si queres contestame por acá.Saludos gran video!!
Buen contenido pero me deprimo jaja con los malos planes financieros de Uruguay. En USA hay muchas más posibilidades de financiación para el mercado inmobiliario, inclusive con la mala situación que existe actualmente. Siento que es todo un problema Uruguay en cuanto a eso y en ocasiones los mejores planes son para los extremos de la población -ya sea muy pobre que casi muy seguramente no podrá afrontar la propiedad o de muy alto ingreso-.
Gracias Gastón. Considero que los bienes inmobiliario no son para nada interesantes. Es romperse la cabeza. Por algo Warren Buffet nunca se adentró en el sector. Los precios están muy elevados y van en dirección contraria respecto a la construcción, el crecimiento demográfico, los riegos ambientales y las oportunidades detrás de las tech.
Gastón, muy bueno el video como siempre. Solo te agrego un gasto que yo tuve y no me lo esperaba, un gasto de escribano, también del 3% + IVA por la hipoteca, que a mí me desacomodó, jeje! Creo que Uruguay aún estamos lejos que estos negocios se puedan dar de la manera que se paguen solos y creo que lo más cerca es conseguir propiedades que estén bastante por debajo del valor de mercado, las tasas han bajado, yo por ejemplo el año pasado ligué le momento justo y saqué el préstamo al 3.9%, lo que ayuda, pero aún falta para lograr que se pague solo. Un abrazo!
El gran problema oculto es el pago en UI de la cuota, que en la práctica sube más rápido que el precio de los alquileres. Compré un apto en pocitos en 2015, pago 5500 UI de cuota aprox. En su momento eran $17.500 por mes y estaba cerca de lo que sería el alquiler, hoy esa cuota en pesos queda en $33.000, y le estoy sacando $24.000 de alquiler. Las tasas hipotecarias en Uruguay son abusivas. En Europa antes de la guerra de Ucrania ofecian a menos de 1% en euros (no cuentan la inflación) y en Uruguay hoy están en 4.25% por encima de la inflación (en UI). Es ridículo.
Jaja y hay más gastos... Ya de arranque hay que pagar DGI por ser alquiler más de 17 mil que es un 10.5% del alquiler en este caso de los 26 mil más la inmobiliaria que es un 6% más o menos más el contrato que es un 50% del primer alquiler jaja acá en Uruguay se paga más de impuestos que de consumo Buen video siempre estamos a la espera del siguiente saludos
Рік тому
Gracias agus ! Me alegro que te gusten los vídeos. Saludos !!
Hoy en día es imposible para alguien joven de entre 25 y 35 años comprar una casa, la cuota de un préstamo es casi un sueldo y encima pagar ese monto o más durante 30 años, si tenes casa propia sentite afortunado, es un lujo de muy pocos
Así es en el mundo....en Europa las casas cuestan 3 veces más que en el Uruguay y las hipotecas estan hiper caras por el euríbor....alguien que el año pasado pagaba de hipoteca 2000€ el año pasado, hoy paga 4000€ de cuota (en España).... solo un ejemplo. Y en España no existe ni mides, mi mevir, ni viviendas sociales y mucho menos nadie te sale de garantía para alquilar....muchísimo menos el estado.
@@GonzaloSanchez-nf7dn lo peor si...pero la situación en el resto de europa no es que sea mucho mejor tampoco...mira Irlanda...un desastre el tema de la vivienda.... Francia igual tbn....alquileres imposibles de pagar para la enorme MAYORIA de la población.
Comprar un apartamento no es facil, tal vez uno de 85.000 dólares pero se le agregan otros costos. Hoy día generan más plata los dueños de pensiones, alrededor de 100.000 al mes.
Impecable su análisis, siempre pense lo mismo acá en Uruguay la teoría de padre rico padre pobre no la puede aplicar ni el propio Kiyosaki 😂😂😂
Muy buen informe Gastón...de cualquier manera me llama la atención los costos asociados a la compra de un inmueble.... increíble para una pareja joven que quiere tener un apartamento a su nombre todo lo que tiene que pagar... Ahora entiendo por qué tanta gente alquila...
Kapo muy buen contenido. Como para sumar algo, lo que mejora bastante la tasa es comprar por anv que tiene 10 años de exoneración de irpf, ponerlo a alquilar y vos alquilar para vivir. En este escenario no pagas irpf, descontas cuota de préstamo hipotecario y descontas irpf del alquiler que pagas. Saludos!
Hola Gastón, muy bueno. Le pones buen ritmo a las explicaciones. Sin vueltas, clarísimo. Gracias
Un vídeo sobre alquiler de casas en balnearios del Uruguay!!
Rocha sobretodo
Hola, podrías hacer un vídeo explicando sobre el robot forest de training? Quería saber cómo funcionaba y si era rentable. Muchas gracias
No soy uruguayo, pero fíjate que como regla general uno tiene que pagar del 30 a 40% del precio de una propiedad para que se pague sola, eso en muchos países.
Es ahí donde uno se pone a pensar si vale la pena ya que en el ejemplo que pones uno termina invirtiendo aprox. 60 mil dólares, con eso haces cualquier otro negocio.
Creo que este tipo de propiedades son más pensadas para: esperar unos años y venderlas ganando plusvalía o para venir y tomarlas como un patrimonio y que sea nuestra jubilación.
Si me lo preguntas como inversionista uno lo mira al corto plazo como un mal negocio, sin embargo pienso que a largo plazo, si no nos morimos el tiempo va pasar, el dinero va perder valor, entonces mejor tener propiedades de las cuales “echar mano” ante la vejez o alguna necesidad.
Es como gastar energía sembrando un árbol y esperar con el tiempo disfrutar de la sombra y el fruto.
Hola, Gaston!
Como siempre, buenisimo el video. Gracias por darnos tantos detalles--y como nos mostraste, idea que uno puede finanziar un inmueble y usar un inquilino para pagarlo es muy dificil de hacer. Se escucha de gente aca en EE.UU. que lo hace, pero como todo tiene que seguir segun tu plan.
Algo que me llamo la atencion fue que los impuestos inmobilarios--si no me equique--me parecen super bajos. Solo 18.000 pesos al ano (como 461 USD)?
Te doy un ejemplo. Vivo en un departamento que vale entre 180.000 y 210.000 (es un rango grande porque una propiedades parecidas en el barrio fueron vendidas a precios bajos, las otras a precios mas altos...asi que vamos a decir que mi departamente vale 190.000 USD). Este ano tengo que pagar 3.600 USD de impuesto inmobilarios. Mis gastos comunes estan elevados, tambien (310 USD al mes). Una casa en mi barrio que vale 350.000, los duenos tendrian que pagar mas o menos 8.000 al ano. Y si no pagas los impuesto inmobilarios, el gobierno toma tu casa (o como se dice en el castellano rioplatense, el gobierno "te afana" la casa, jaja)...asi que hay que pagar los impuestos si o si.
El IRPF me parece barato, tambien. Aca el gobierno le grava un impuesto al ingreso que viene de una propiedad como si el ingreso fuese un salario o sueldo normal...asi que normalmente no menos de 22, si no me equivoco.
Otro dato que queria compartir (no se si ya sabes esto porque sos re bien informado), pero el pago inicial para una propiedad aca. Los que compran un inmueble por primera vez, creo que en promedio el pago inicial es solo 6%, y los que compran por la segunda, tercera, etc. vez, creo que es 13%. Supongo que un banco en Uruguay no te daria un inmueble con un pago inicial tan chico?
Otra vez, muchas gracias por informarnos para que podamos tomar decisiones en cuanto a nuestras finanzas personales, bro!
Increible la comunicacion y la preparacion del video, gracias por tan buen contenido.
Muy buen contenido. Porque una cosa es la idea, y otra, bajarla a números. Muchas gracias!
Excelente Gaston como siempre y gracias por esa planilla, facilita mucho!! fuerte abrazo segui metiendole contenido al canal.
Muy buen video, ya e valorado la casa como inversión, pero seguramente buscaria oportunidades fuera de Montevideo, lo que si no tienes en cuenta es el inmueble como refugio a la inflación.
Hola gaston, gracias por tus videos! cual es la mejor via para comprar un inmueble y evitar la mayor cantidad de impuestos posibles, como persona fisica, como S.A como ong, cooperativa, condominio? Gracias!
Gastón una consulta, en este video no te olvidaste de descontar el IRPF sobre la renta generada en el sp500 del 30% y también quitar el IRPF de la vivienda? Si los consideras es más viable ir por la casa.
Pero .. el tema de la bolsa es que si se cae quedad con 0 dolar.. y con el inmueble tenes el inmueble.. no?
Muy bien, el informe yo, necesitaba esa información ahora veo que no, es como yo, pesaba. Muchas gracias
Estimado, existe la posibilidad de alquilar por Airbnb que brinda una gran rentabilidad, muy por encima del alquiler clásico, debido a que se alquila por valores superiores como hospedaje turístico.
SI pero tenes que ver cuantos dias al mes estará alquilado, al final ganas lo mismo en la mayoría de los casos y con el plus que estás nervioso cuando ves que no llegan las reservas
Yo tengo la teoría que para una propiedad "de ingreso pasivo" -o sea alquiler- habría que ir a algun balneario (ya sea canelones, rocha, maldonado, etc) para buscar un terreno económico acorde al plan que tenemos -esto refiere a sí es alquiler anual seguramente deberías ir por algo en costa de oro afuera de montevideo, que sería canelones pero sí es alquiler temporal/airbnb en otros departamentos-. Se debería elegir un método de construcción no tradicional que sea rápido llamese steel framing, container habitacional, cabañas/casa prefabricadas, etc. Pero esto tiene un problema hoy en día ya que en muchos balnearios ideales para esto están haciendo normativas para prohibir este tipo de construcciones que no le veo nada mal, mucho más basado en los desastres que hacen con hormigón y planchada.
En fin siento que Uruguay es un país donde no se quiere que la gente de clase media pueda invertir y hacerse un fondo de capital extra a largo plazo. Ni hablemos de la clase media baja o baja, mucho menos se quiere que puedan hacer algo. Sumado a que hay demasiados impuestos, procesos burocraticos que tambien implican costo de tramite o incluso contratacion de profesionales...
Un exitazo de video! Muchas gracias, he estado muy pendiente a ver si este tipo de inversión de verdad vale la pena. Sin saber mucho de los cálculos, siempre me imagine que valdría más la pena seguir alquilando y meter la plata en un ETF, ahora ya no me quedan dudas, quizás si me gano el 5 de oro 😂
Jaja arriba Jose ! Me alegro que te haya aportado. Un abrazo
Muy buen video gracias!
Aqui en Uruguay sirve lo de utilizar prestamos para pagar menos impuestos? Por ejemplo si compro una casa por 100k con dinero liquido, pago la misma cantidad de impuestos que dando una entrada de 20k y el resto de un prestamo?
Se puede comprar Un monoambiente en pozo( vivienda promovida) es más económico cierto qué hay que buscar precio pero se encuentran por 70000 dólares por ejemplo en Cordón y en ese caso si es rentable. Es muy cara esa casa en la blanqueada claramente no es nada rentable. Se puede , cierto hay buscar bastante.
Hola Patricia! Como estás? En el caso de viviendas en pozo tenes que calcular el costo de oportunidad por no disponer del dinero (ni la propiedad) durante 1 año o 2 entre que haces la primera entrega de dinero (y las posteriores) y que efectivamente podes poner un inquilino, son costos que te pueden bajar la rentabilidad inicial y que requieren un poco mas de espalda financiera por nuestra parte, pero sin dudas son una opción.
Si bien es cierto que hay propiedades mas economicas, generalmente el valor de los alquileres van asociados al valor de la propiedad (no siempre igual, ahi esta el potencial diferencial nuestro negociando y consiguiendo cosas). Ademas, en el caso de los monoambientes para inversión tenes que tener un poco mas de cuidado ya que si miras todos los reportes y estadisticas los aptos de 1 dormitorio tienen muchisima más demanda, lo que te reduce bastante los tiempos "muertos" ente un inquilino y otro que es un factor mega importante para que te sea rentable el negocio. Muchas gracias por comentar!! Saludos
Muy bueno, muchas gracias!
Excelente. Mejor explicado imposible
Muchas gracias Francisco ! Me alegro que te haya gustado. Saludos!!
Para calcular el interés total. Suponiendo que voy a comprar algo que vale 48mil dólares. Tendría que hacer el 4.15% de 48mil?
Hola gaston, gracias por tus contenidos de gran valor. No se si tuviste ya la oportunidad de comprar un inmueble pero te cuento mi experiencia. Hace 2 años compre mi casa a traves de scotiabank. Lo hice financiando el 100% del inmueble. El truco fue el siguiente: ellos me prestaban el 80% del valor que indicara el tasador. Tuve la suerte de hacer una buena negociacion por mi casa y cuando el tasador fijo el precio del inmueble estaba muy por encima del valor de negociacion que hice yo. Por ende con el 80 % que me presto el banco cubri el 100% de la casa. El banco lo vio como una maniobra legal digamos. No se si en otro banco aplica. Saludos
Hola! Podrías darme más detalles sobre el tema del tasador? Soy extranjero con ganas de invertir en UY así que desconozco algunos detalles. Gracias!
@@juandavidchavarro5901 que tal, en si no tengo mucho más para aportarte. Cuando tú compras un inmueble a través de un crédito hipotecario en un banco te solicitan constancia de tus ingresos para determinar el monto a prestarte. Luego de eso el banco contrata a un tasador para evaluar el precio del inmueble que tenés en vista. No sé si con todos es igual pero con Scotiabank conté está particularidad que tuve yo. Lo normal sería disponer siempre del 20% del valor del inmueble a comprar y ver si calificas para un crédito por el 80% restante en funcion de tus ingresos. Saludos
ese truco es valido pero igualmente tenes que tener cuidado porque ese tipo de maniobras (y esto me lo dijo un escribano con el que hable y me informe) se consideran especulacion y te pueden hacer pagar una multa que supere incluso el valor del inmueble. Me alegro genuinamente que hayas conseguido hacer esa negociacion bro, no hay cosa que me alegre mas el dia que meterles el dedo en el orto a los bancos que tenemos en este pais pero yo que vos no me la seguiria jugando usando esa estrategia porque si te llegan a descubrir que estas haciendo negocio, olvidate... Te fulminan
Analisis muy completo Gaston! Siempre me hace reir cuando escucho la palabra 'gratis' en una discusion de inversiones.
Estoy ahorrando. 15000 pesos por mes para comparme una casa o un apartamento igual se que es poco, pero es lo que puedo , ademas no me gusta pedir prestamo a banco ni nada de eso
Muy bien video!!
Osea seria posible en realidad. Solo que es recomendable no dar el20% sino talvez el 40 o 50% . Al igual que ese inmueble eh encontrado algunos que tienen 2 casas en una parcela y valen 60mil dolares. Obvio son casaa para recilcar pero eso no es gran problema teniendo en cuenta que no gastaroaa mas de 5mik dolares por asi decirlo en arreglarlas y las propiedades ya traen inquilinos o bien ANDA te busca también inquilinos claro se queda con un pequeño %
Videazo excelente
Gracias Gaston por este video que te pedi. Sos lo mas!! Aunque en UY es bastante caro, estoy explorando otros paises, Argentina aun en crisis podria ser buena mercado? Que pensas? capaz te interesa otros mercados para futuros videos.
Soy argentino....invertir en la argentina es perder dinero....no hay seguridades en nada nunca.
@@martinc.martinc.226 Hola amigo, discrepo en ese punto. Argentina es un gigante de América del sur, junto a Brasil, son los Eeuu y Canadá si lo ponemos como espejo del norte. Por más que esté pasando por un momento de crisis veo claramente la oportunidad de invertir allí. Un gigante siempre se levanta. Ahora, hay que saber discernir dónde invertir obviamente. El truco siempre está en a cuánto lo comprás. Contrario a lo que piensa la mayoría, de que el negocio está dado por la venta. Abrazo, de un uruguayo.
Si compras un apartamento nuevo comprendido dentro de la ley de vivienda promovida...lease todos los proyectos nuevos fuera de los barrios "chetos"...no pagas ningun impuesto al momento de la compra(ITP, IVA, IRPF) y tampoco pagas IRPF sobre la renta durante 10 años. El 6% de la inmobiliaria es opcional, no tenes porque darselo a una inmobiliaria para que te lo administre, lo manejas vos directamente con el inquilino.
Obviamente que comprar con banco para renta no es rentable en Uruguay...eso solo aplica en paises como USA donde tenes una taza de interes bajísima. En USA si rinde, porque compras una propiedad que se cae a pedazos, la refaccionas, alquilas y llamas al banco para hacer una revaloración de la propiedad, ahi es cuando rinde, porque viene el tasador nuevamente, al estar la casa remodelada aumenta su valor y el banco te de la diferencia del dinero....y asi lo vas haciendo una y otra vez hasta que te aburras de comprar casas con plata del banco.
Con razón Kiyosaki habla como si un prestamo fuera pedir una manzana fiada en el kiosco
Es bien fácil, haces dinero si ya tenés dinero. De lo contrario a trabajar mucho.
Así es nuestro Uruguay...
Hola Gastón como estás, fuera de lo del video, te pregunto. Como puedo emigrar a Uruguay y que cuestiones tengo que tener en cuenta, soy de Argentina.
Hola, tenes que tener en cuenta que Uruguay es muy pero muy caro, no se tu situación económica pero para la mayoría es un país carísimo, y la seguridad varia mucho según la zona donde vivas
Loco sos tremendo crack
Y a todo eso sumarle, que la UI sube exponecialmente mucho mas de lo que sube el alquiler, lo cual año a año vas perdiendo mas
BHU préstamo soñado te da el 100% del valor. (Al menos eso dice la publicidad)
¿Y el HSBC?
Como siempre Gaston, tremendo video pero justo hablaste de un tema del cual (y sin sonar ni pedante ni experto ni mucho menos) es un tema del cual vengo empapandome demasiado ultimamente y he llegado a varias conclusiones. Todo esto que voy a mencionar ahora, es mi opinion y pura teoria en base a numeros y calculos lo mas reales y aproximados posibles...
Personalmente, para un Uruguayo, no es para nada rentable el invertir en Uruguay ya se base y se vuelve peor en el tema de inmuebles y voy a argumentar mi punto:
La falta de acceso a creditos hipotecarios libres es lo que impide que el desarrollo inmobiliario en el Uruguay, sea algo rentable. Que los bancos, por contrato, te digan que podes hacer con la casa que vas a comprar me parece ridiculo (y si, estoy hablando del banco mas nefasto que tiene Uruguay, Santander). El HSBC te ofrece un prestamo del 90% de la propiedad a una tasa de interes relativamente asumible y el credito es de libre uso, osea, mientras al banco le pagues la cuota de la hipoteca, con la casa hace lo que quieras.
Pero incluso financiando el 90% de un inmueble, sigue sin ser rentable debido a los costos de los alquileres. Podes optar por un monoambiente, inmueble que es el que mas se demanda y dentro de todo, el mas accesible pero aun asi seguis estando por debajo de la cuota si lo pones en alquiler. Comprar casas/departamentos nuevos, es indiscutiblemente, la peor y mas absoluta nefasta decision que un inversor pueda hacer y eso es debido a que no solo tenes que pagar mas por ese inmueble, sino que ademas el precio del alquiler, al no cubrir la cuota, estas pagando un departamento que en teoria es tuyo, que no te genera ningun tipo de rentabilidad y que encima, le estas pagando de tu bolsillo, una vivienda nueva a un inquilino que la va a estrenar el.
Es como que compres un auto 0km financiado y que otro mas lo utilice mientras vos tenes que pagar la cuota del prestamo.
Una alternativa seria el financiar mas del 50% pero de nuevo y como bien dijistes en el video: Si vas a financiar el 50% de 100.000, significa que tenes 50.000 dolares ya, con eso podes hacer cosas mejores. Estuve analizando tambien la compra de terrenos y poner casas con contenedores pero esas casas, debido a una regulacion que tiene la intendencia por no se que mierdas, no se pueden alquilar, solo son para vivienda personal (al menos eso fue lo que me dijo una mina con la cual hable), que estan viendo de regular eso.
Entonces nos queda una alternativa: Invertir en inmuebles usados, viejos o que necesiten reparaciones, en barrios de la periferia. Pero eso tambien trae consigo otros problemas y es que no todos los bancos aceptan financiarte una casa de ese tipo porque necesitas acondicionarla para que sea apta para prestamo hipotecario y tambien hay que contemplar el caso de que la casa, luego de la reforma, supere cierto monto que queda a interpretacion del banco porque si el banco cree que la casa vale 40.000 dolares y el minimo que te presta el banco para un credito, son 50.000, pues por mas que este apta para prestamo bancario, no te lo dara, reduciendo la oferta de creditos hipotecarios.
Eso, sin tomar en cuenta que esas casas que ya estan usadas, tal cual como cuando compras un auto usado, cada tanto tenes que hacerle algo, aumentando asi los costes de mantenimiento y reduciendo tu rentabilidad.
Entonces resumiendo:
No podes comprar una casa/departamento nuevo porque el costo de entrada es altisimo y basicamente le vas a pagar una vivienda nueva a estrenar, a alguien que no la va a cuidar como vos y vos, el propietario, al final del dia, te vas a quedar con una vivienda usada y que aumento muy poco su valor en el tiempo.
Y el riesgo de comprar una casa usada en la periferia es altisimo, tan asi que hasta incluso podes llegar a perder toda tu inversion (y esto ultimo sucedio, hace poco en flor de maroñas, unos pichis de mierda entraron en una casa y la comenzaron a usar como boca de droga, vino la policia, la tapeo toda y ahora esa casa esta a disposicion de la intendencia o policia, el dueño, conocido mio, tiene que ir a la intendencia a pagar no se que cosas para que vuelva a estar disponible, sino lo paga, esa propiedad queda a manos de la intendencia o policia, no recuerdo bien)
La falta de oferta de prestamos hipotecarios, los altos costes de entrada, los altos impuestos y las comisiones que tiene que pagar un propietario y los posibles reparos que tengas que hacer en la propiedad, hacen inviable la inversion inmobiliaria en este pais, al menos para un Uruguayo y por eso mismo, es que tenemos alquileres tan caros y con tantos requisitos, y como tenemos poca oferta en bienes inmuebles, los precios de los mismos se disparan al cielo y esta situacion de mierda, la camara inmobiliaria uruguaya lo sabe y son conscientes de esta problematica. El tema aca es que no les sirve a los que estan ahi, que hayan mas proyectos inmobiliarios, porque asi, le venden a sobreprecio un zucucho de malamuerte a un extranjero y se llevan una rica comision.
Uruguay es negocio unica y exclusivamente para empresas y extranjeros que directamente no viven en Uruguay pero que quieren tener la plata trancada en algun lugar y lamentablemente, cada vez se vuelve mas imposible para un Uruguayo, vivir en este pais ya sea alquilando o siendo propietario, porque basicamente esta pensando para que los extranjeros compren.
Por todo lo mencionado, es que no resulta nada atractivo esclavizarte acá pagando un crédito inmobiliario, es mejor juntar plata y comprarte con USD 30.000 bruta casa en Brasil, en un barrio de clase media...
@@enriquecastilllo6921 honestamente y en mi opinión: Si, absolutamente. Y no me gusta hablar o pensar así de mi país pero es que es la verdad
Super interesante el video, tome su like buen hombre
Muy bueno
En mi caso si se paga sola porque compre una casa con tres monoambientes en el fondo🤭🙋
Gastón. Había escuchado que ciertos bancos te dejaban arrendarla mientras la pagas. Tenés idea de cuáles?
Buenas Claudio ! La verdad no lo sé, pero entiendo que es algo que podes negociar con los diferentes bancos, no estoy seguro si hay alguno específico que ya por defecto te permita hacerlo. Siempre conviene averiguar antes de hacer la inversión. Saludos !!
@no estoy 100% seguro. Porque lo había escuchado hace años. Pero si la memoria no falla era el Hsbc. Capaz que lo sacaron. Pero casi seguro q era ese banco
Buenísimo! Gracias por la data
Gaston muy buen video y necesario, igualmente considero que es muy injusto los numeros que utilizas, me gustaría que hicieras los numeros para una propiedad de 40 o 50 mil dolares en un barrio marginal o humilde, podras ver como los numero cierran y como es rentable, ademas el Bhu si te permite arrendar, saludos.
Buenas Fede ! Como va ? Gracias por tu comentario. En general más allá del monto de la casa, todo es porcentual entonces si queres que “se pague sola” con el préstamo no importa el valor de la casa seguramente vas a necesitar bastante más que 20% nada más. Lo que mencionas de los barrios puede que mejore si un poco en términos de rentabilidad pero si miras por ejemplo los informes de infocasas (he hecho vídeos sobre eso) vas a ver que en ningún barrio de montevideo la rentabilidad de un alquiler supera mucho el 6% entonces con las tasas “altas” que tenemos para los préstamos en uruguay más todos los gastos mencionados en el vídeo es complicado hacer cerrar la ecuación. Y sobre todo en ese tipo de barrios quizás tengas más periodos vacantes o de impagos, y demás que también baja la rentabilidad potencial.
Igual tengo en cuenta tu comentario para futuros vídeos y poder incluir en el análisis propiedades de ese tipo. Gracias por comentar !! Saludos
@ gracias por tu respuesta, un scamer con tu nombre en la respuesta me puso escribime y le mande tremenda explicación pensando que eras vos..jajaj te voy a escribir a tu wpp posta para que veas lo que yo veo, si queres contestame por acá.Saludos gran video!!
@fede981234 Consulta estimado, y en qué conseguís una casa por ese monto?
Buen contenido pero me deprimo jaja con los malos planes financieros de Uruguay. En USA hay muchas más posibilidades de financiación para el mercado inmobiliario, inclusive con la mala situación que existe actualmente. Siento que es todo un problema Uruguay en cuanto a eso y en ocasiones los mejores planes son para los extremos de la población -ya sea muy pobre que casi muy seguramente no podrá afrontar la propiedad o de muy alto ingreso-.
Gracias Gastón. Considero que los bienes inmobiliario no son para nada interesantes. Es romperse la cabeza. Por algo Warren Buffet nunca se adentró en el sector.
Los precios están muy elevados y van en dirección contraria respecto a la construcción, el crecimiento demográfico, los riegos ambientales y las oportunidades detrás de las tech.
Gastón, muy bueno el video como siempre. Solo te agrego un gasto que yo tuve y no me lo esperaba, un gasto de escribano, también del 3% + IVA por la hipoteca, que a mí me desacomodó, jeje!
Creo que Uruguay aún estamos lejos que estos negocios se puedan dar de la manera que se paguen solos y creo que lo más cerca es conseguir propiedades que estén bastante por debajo del valor de mercado, las tasas han bajado, yo por ejemplo el año pasado ligué le momento justo y saqué el préstamo al 3.9%, lo que ayuda, pero aún falta para lograr que se pague solo.
Un abrazo!
El gran problema oculto es el pago en UI de la cuota, que en la práctica sube más rápido que el precio de los alquileres.
Compré un apto en pocitos en 2015, pago 5500 UI de cuota aprox. En su momento eran $17.500 por mes y estaba cerca de lo que sería el alquiler, hoy esa cuota en pesos queda en $33.000, y le estoy sacando $24.000 de alquiler.
Las tasas hipotecarias en Uruguay son abusivas. En Europa antes de la guerra de Ucrania ofecian a menos de 1% en euros (no cuentan la inflación) y en Uruguay hoy están en 4.25% por encima de la inflación (en UI). Es ridículo.
Como casi todo en uruguay, inviable y de baja rentabilidad.
Esto seguramente si funciona en paraguay.
nvidia eye contact es un viaje
jjeje afirmar la tasa de interes a 20 años en bolsa no da mucha confianza de los otros comentarios
Jaja y hay más gastos... Ya de arranque hay que pagar DGI por ser alquiler más de 17 mil que es un 10.5% del alquiler en este caso de los 26 mil más la inmobiliaria que es un 6% más o menos más el contrato que es un 50% del primer alquiler jaja acá en Uruguay se paga más de impuestos que de consumo
Buen video siempre estamos a la espera del siguiente saludos
Gracias agus ! Me alegro que te gusten los vídeos. Saludos !!
Hoy en día es imposible para alguien joven de entre 25 y 35 años comprar una casa, la cuota de un préstamo es casi un sueldo y encima pagar ese monto o más durante 30 años, si tenes casa propia sentite afortunado, es un lujo de muy pocos
Así es en el mundo....en Europa las casas cuestan 3 veces más que en el Uruguay y las hipotecas estan hiper caras por el euríbor....alguien que el año pasado pagaba de hipoteca 2000€ el año pasado, hoy paga 4000€ de cuota (en España).... solo un ejemplo. Y en España no existe ni mides, mi mevir, ni viviendas sociales y mucho menos nadie te sale de garantía para alquilar....muchísimo menos el estado.
Depende de la cantidad que quieras pedir
@@martinc.martinc.226Pero te estas refiriendo a España, lo peor de lo peor
@@GonzaloSanchez-nf7dn lo peor si...pero la situación en el resto de europa no es que sea mucho mejor tampoco...mira Irlanda...un desastre el tema de la vivienda.... Francia igual tbn....alquileres imposibles de pagar para la enorme MAYORIA de la población.
Habría que invitar a Kiyosaki que tenga una experiencia comprando aqui en el paisito jajaja
Sus enseñanzas aqui no aplican
Imposible acceder a una casa en este bendito país. Solo si heredas nomás.. un laburante promedio muere alquilando.
Comprar un apartamento no es facil, tal vez uno de 85.000 dólares pero se le agregan otros costos.
Hoy día generan más plata los dueños de pensiones, alrededor de 100.000 al mes.
ojala me pudiera ir de uruguay, el que nace pobre muere pobre