Si je baisse mes impots mqis je paie 3k par ans un comptable je ne vois pas la différence au début en tout cas pour un immeuble de 6 appartement dans mon cas mais pour se developper pas de doutes SCI
bonjour une question rare et importante, investissement en viager libre avec une rente a 1000 euros a payé par mois et avec 0 revenue, est ce qu'on peut bénéficier des apl si on vie dans ce bien ? ( propriétaire en sci ou part de sci ou propriétaire tout court pas encore décidé de comment acquérir ce bien ) en précisant que nous avons des difficulté a se logé et c est la seule solution pour notre cas merci
bonne présentation , sauf pour la partie financement et vente à soi même .En tant que banquier je ne finance pas de bien à 110% de la valeur , il faut mini 10% d'apport plus les frais. Et le vente à soi même ne se fait que si on intègre les enfants dans la SCI crée dans le but d'une transmission
Merci Étienne. Toujours clair et qualitatif. Petite question, faut-il prendre une assurance prêt pour les emprunteurs même lorsque c'est une SCI qui emprunte pour l'acquisition d'un bien? Si oui quel pourcentage d'assurance a du sens? Merci
Oui, très bonne question, nous en parlons souvent au téléphone avec mes membres, s'il y a décès, le capital est remboursé à la SCI (pour rembourser l'emprunt) et non à ses associés. Le problème, c'est qu'il s'agit d'un revenu exceptionnel du point de vue fiscal et donc taxé à l'IS (15% puis 25% avec un système progressif). Donc si le prêt est presque fini, pas d'impact, mais si le prêt est juste commencé, il va falloir sortir du cash perso pour payer l'IS et ça peut faire mal. Dans ce cas, soit l'assurance couvre les associés à titre personnel, soit l'idéal est d'ajouter une assurance décès avec un capital d'environ 10 à 20% du capital emprunter, de telle sorte que ce risque est couvert. Sinon il faut vendre un bien pour payer. Mais plus le temps passe, plus le risque diminue.
Il semble que l'administration fiscale requalifie la vente à soi même en abus de droit, et de ce fait les banques sont très frileuses pour financer ce mécanisme. Quel est votre retour sur ce point ?
En réalité, sur le long terme, la fiscalité va être assez similaire en SCI à l'IS ou en direct, c'est juste le moment où l'on paye qui diffère : - IR on paye des impôts important tout le temps mais exonéré à la revente après 30 ans - IS on paye très peu d'IS mais lourdement taxé à la revente (pas d'exonération de PV) Donc l'administration ne gagne rien à requalifier. Pour éviter les soucis, l'objectif est de faire le montage avec d'autres associés ou ses enfants, de cette sorte, l'objectif numéro 1 n'est pas fiscal, c'est juste un moyen de réorganiser le patrimoine famillial. Si on vend à soi-même, en réalité, on vend à une SCI qui compte une autre répartition ou d'autres associés (enfant/amis) et donc dans ce cas, pas de requalifications. De toute manière, une SCI est une entitée juridique différente. Les cas de requalification se font plus sur des abus de droit bien plus grossiers et dans des buts non légitimes comme faire une SCI pour sa résidence principale et financer des travaux perso avec des revenus locatifs. Dans ce cas, c'est donc très facile pour les impôts de revenir en arrière. Si on fait les choses bien avec des bons conseils, pas de soucis de ce type.
Bonjour Etienne, Pourrais-tu me confirmer (ou pas) trois choses que je ne comprends pas: Dans ta stratégie, il ne faut ni avoir besoin de toucher les revenus chaque mois, ni avoir l'idée de revendre son bien au bout de quelques années, ni être dans une TMI à 0 ou 11% (ce qui est mon cas, marié fonctionnaires, 3 enfants, salaires "moyens"): 1) si l'on investit dans du locatif (par exemple un IDR comme tu le proposes dans tes formations) à travers une SCI à l'IS, et que l'on encapsule les revenus afin de ne payer que 15% d'impôts (donc pas de versement de dividendes), alors on ne touche donc pas les loyers perçus?? Mais dans ce cas, on ne touche d'argent?? Donc cette stratégie n'est pas bonne si l'on veut être rentier et remplacer son salaire par cet investissement locatif? Et arrivé à la retraite, il faut bien toucher des espèces sonnantes et trébuchantes, dans ce cas-là on ne peut pas non plus avec une SCI à l'IS (parce que s'il faut se verser des dividendes, on rajoute la flat tax à 30% et là on n'est plus imposés qu'en direct??). Cette stratégie n'est valable que si l'on ne touche pas les revenus, non? Mais si on a besoin de revenus pour vivre, ce n'est pas une voie à suivre, non? 2) si l'on est dans une TMI à 0% ou 11%, quel est l'intérêt de faire une SCI à l'IS et d'être fiscalisé à 15%? 3) Dans ta stratégie avec l'IS, il ne faut jamais revendre le bien acheté et exploité en locatif alors? Exemple: si j'achète un bien 200 000 euros que j'exploite en locatif pendant 20 ans et que je revends ensuite, avec les amortissements, je vais devoir payer 36,2% de plus value sur les 200 000 euros (prêt fini et payé) c'est-à-dire 72000 euros environ ce qui est énorme, ce qui n'est pas le cas lorsque l'on exploite en LMNP par exemple. Merci pour ta réponse!
Bien sûr qu'il est possible de vendre, mes la SCI à l'IS n'est pas optimiser pour de l'achat revente ! Si on est à la tranche à 11%, avec de l'immobilier locatif rentable, on monte très vite à 30% voire plus et avec la CSG cela fait 47.2% sur une assiette fiscale large, alors qu'en SCI à l'IS on est à 15% voire 25% sur une assiette fiscale largement réduite. Bien sûr qu'être à 11% est avantageux, mais si c'est rentable, vous ne resterez pas longtemps à 11% et l'addition sera salée ! En SCI à l'IS, la plus-value est 25% (IS) et non 36.2% (direct ou LMNP) mais l'assiette cette fois est plus dévaforable car il n'y a pas d'abattement pour durée de détention. L'intérêt de la SCI à l'IS, c'est de ne pas payer des impôts lourds lorsque vous payer des emprunts lourds, car quel est l'intérêt de payer chaque année de la CSG, des impôts fonciers ? Après tout est possible, j'ai déjà vu des clients dépasser les 200 appartements et maison en direct, sans optimisation fiscale ni SCI à l'IS, ni Holding... mais cela implique une fiscalité lourde 45% TMI + 17.2% CSG... il faut de la tréso, beaucoup de tréso. La SCI à l'IS permet au moins d'éviter le fameux cash-squeeze que les gros investisseurs connaissent tôt ou tard !
Merci, c'est mon cas: 20 000 de loyer et la CSG à 17 me coûte 3000 alors que mon IR est de 700 donc 3700.... En sci ça fait 600 d'IR et 1300 sur la sci et même avec 500 de compta j'ai économiser 1300 si j'ai bon😉 Avec une holding en plus la dessus vous pouvez vous verser un salaire...et payer encore moins d'impôts
Bonjour, non imposable pour le moment. L'achat d'un terrain en sci à l'IS est-il une bonne idée ? Merci
Si je baisse mes impots mqis je paie 3k par ans un comptable je ne vois pas la différence au début en tout cas pour un immeuble de 6 appartement dans mon cas mais pour se developper pas de doutes SCI
bonjour une question rare et importante, investissement en viager libre avec une rente a 1000 euros a payé par mois et avec 0 revenue, est ce qu'on peut bénéficier des apl si on vie dans ce bien ? ( propriétaire en sci ou part de sci ou propriétaire tout court pas encore décidé de comment acquérir ce bien ) en précisant que nous avons des difficulté a se logé et c est la seule solution pour notre cas merci
bonne présentation , sauf pour la partie financement et vente à soi même .En tant que banquier je ne finance pas de bien à 110% de la valeur , il faut mini 10% d'apport plus les frais.
Et le vente à soi même ne se fait que si on intègre les enfants dans la SCI crée dans le but d'une transmission
Le retour des vidéos de qualités, quel plaisir !
Un grand merci !
Merci Étienne. Toujours clair et qualitatif. Petite question, faut-il prendre une assurance prêt pour les emprunteurs même lorsque c'est une SCI qui emprunte pour l'acquisition d'un bien?
Si oui quel pourcentage d'assurance a du sens? Merci
Oui, très bonne question, nous en parlons souvent au téléphone avec mes membres, s'il y a décès, le capital est remboursé à la SCI (pour rembourser l'emprunt) et non à ses associés.
Le problème, c'est qu'il s'agit d'un revenu exceptionnel du point de vue fiscal et donc taxé à l'IS (15% puis 25% avec un système progressif).
Donc si le prêt est presque fini, pas d'impact, mais si le prêt est juste commencé, il va falloir sortir du cash perso pour payer l'IS et ça peut faire mal.
Dans ce cas, soit l'assurance couvre les associés à titre personnel, soit l'idéal est d'ajouter une assurance décès avec un capital d'environ 10 à 20% du capital emprunter, de telle sorte que ce risque est couvert. Sinon il faut vendre un bien pour payer.
Mais plus le temps passe, plus le risque diminue.
Merci pour la vidéo, très intéressant mais je voudrais savoir si c'est vrai ou pas qu'existe la SCI Unipersonnelle ???
Vidéo de très grande qualité !
merci Etienne pour ta réponse et je précise que tes formations sont vraiment de qualité!!
Merci à toi
Il semble que l'administration fiscale requalifie la vente à soi même en abus de droit, et de ce fait les banques sont très frileuses pour financer ce mécanisme. Quel est votre retour sur ce point ?
En réalité, sur le long terme, la fiscalité va être assez similaire en SCI à l'IS ou en direct, c'est juste le moment où l'on paye qui diffère :
- IR on paye des impôts important tout le temps mais exonéré à la revente après 30 ans
- IS on paye très peu d'IS mais lourdement taxé à la revente (pas d'exonération de PV)
Donc l'administration ne gagne rien à requalifier. Pour éviter les soucis, l'objectif est de faire le montage avec d'autres associés ou ses enfants, de cette sorte, l'objectif numéro 1 n'est pas fiscal, c'est juste un moyen de réorganiser le patrimoine famillial. Si on vend à soi-même, en réalité, on vend à une SCI qui compte une autre répartition ou d'autres associés (enfant/amis) et donc dans ce cas, pas de requalifications. De toute manière, une SCI est une entitée juridique différente.
Les cas de requalification se font plus sur des abus de droit bien plus grossiers et dans des buts non légitimes comme faire une SCI pour sa résidence principale et financer des travaux perso avec des revenus locatifs. Dans ce cas, c'est donc très facile pour les impôts de revenir en arrière.
Si on fait les choses bien avec des bons conseils, pas de soucis de ce type.
Vidéo simple est efficace ;)
Merci
Dommage de ne pas avoir parlé de la SASU pour quand on souhaite faire de la location meublée 😉
SCI à l'IS ou SASU à l'IS, c'est la même chose, juste plus difficile à financer mais le fonctionnement est identique !
Excellente vidéo merci !
Bonjour Etienne,
Pourrais-tu me confirmer (ou pas) trois choses que je ne comprends pas:
Dans ta stratégie, il ne faut ni avoir besoin de toucher les revenus chaque mois, ni avoir l'idée de revendre son bien au bout de quelques années, ni être dans une TMI à 0 ou 11% (ce qui est mon cas, marié fonctionnaires, 3 enfants, salaires "moyens"):
1) si l'on investit dans du locatif (par exemple un IDR comme tu le proposes dans tes formations) à travers une SCI à l'IS, et que l'on encapsule les revenus afin de ne payer que 15% d'impôts (donc pas de versement de dividendes), alors on ne touche donc pas les loyers perçus?? Mais dans ce cas, on ne touche d'argent?? Donc cette stratégie n'est pas bonne si l'on veut être rentier et remplacer son salaire par cet investissement locatif? Et arrivé à la retraite, il faut bien toucher des espèces sonnantes et trébuchantes, dans ce cas-là on ne peut pas non plus avec une SCI à l'IS (parce que s'il faut se verser des dividendes, on rajoute la flat tax à 30% et là on n'est plus imposés qu'en direct??). Cette stratégie n'est valable que si l'on ne touche pas les revenus, non? Mais si on a besoin de revenus pour vivre, ce n'est pas une voie à suivre, non?
2) si l'on est dans une TMI à 0% ou 11%, quel est l'intérêt de faire une SCI à l'IS et d'être fiscalisé à 15%?
3) Dans ta stratégie avec l'IS, il ne faut jamais revendre le bien acheté et exploité en locatif alors? Exemple: si j'achète un bien 200 000 euros que j'exploite en locatif pendant 20 ans et que je revends ensuite, avec les amortissements, je vais devoir payer 36,2% de plus value sur les 200 000 euros (prêt fini et payé) c'est-à-dire 72000 euros environ ce qui est énorme, ce qui n'est pas le cas lorsque l'on exploite en LMNP par exemple.
Merci pour ta réponse!
Bien sûr qu'il est possible de vendre, mes la SCI à l'IS n'est pas optimiser pour de l'achat revente !
Si on est à la tranche à 11%, avec de l'immobilier locatif rentable, on monte très vite à 30% voire plus et avec la CSG cela fait 47.2% sur une assiette fiscale large, alors qu'en SCI à l'IS on est à 15% voire 25% sur une assiette fiscale largement réduite. Bien sûr qu'être à 11% est avantageux, mais si c'est rentable, vous ne resterez pas longtemps à 11% et l'addition sera salée !
En SCI à l'IS, la plus-value est 25% (IS) et non 36.2% (direct ou LMNP) mais l'assiette cette fois est plus dévaforable car il n'y a pas d'abattement pour durée de détention.
L'intérêt de la SCI à l'IS, c'est de ne pas payer des impôts lourds lorsque vous payer des emprunts lourds, car quel est l'intérêt de payer chaque année de la CSG, des impôts fonciers ?
Après tout est possible, j'ai déjà vu des clients dépasser les 200 appartements et maison en direct, sans optimisation fiscale ni SCI à l'IS, ni Holding... mais cela implique une fiscalité lourde 45% TMI + 17.2% CSG... il faut de la tréso, beaucoup de tréso. La SCI à l'IS permet au moins d'éviter le fameux cash-squeeze que les gros investisseurs connaissent tôt ou tard !
Merci, c'est mon cas: 20 000 de loyer et la CSG à 17 me coûte 3000 alors que mon IR est de 700 donc 3700....
En sci ça fait 600 d'IR et 1300 sur la sci et même avec 500 de compta j'ai économiser 1300 si j'ai bon😉
Avec une holding en plus la dessus vous pouvez vous verser un salaire...et payer encore moins d'impôts
Un grand merci Étienne pour cette vidéo truffée de conseils et d'arguments en faveur de la SCI 🙂
bonjour très bien dite moi pouvez-vous me laisser un mail je voudrais vous pauser mon projet
Vous pouvez trouver mes contacts sur le site formation.independancefinanciere.fr
Bonne journée Mélanie