NPL: come guadagnare con i crediti immobiliari garantiti

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Come puoi guadagnare soldi con i crediti immobiliari garantiti?
Ciao sono Luca, fondatore di NPL INVESTING, il primo Club Deal in Italia che investe in Crediti Immobiliari Garantiti.
La fuori si leggono molte cose spesso completamente errate sul mondo degli NPL, il motivo principale è che essendo una nicchia per pochi, vale il detto "Fare come la volpe con l’uva" che significa metaforicamente se non ci posso arrivare io diro’ che nessuno ci può’ arrivare.
Parlando da operatore del settore posso confermarti che gli NPL sono una grande opportunità di guadagno e sono considerati una grande opportunità di investimento di tipo finanziario e immobiliare a patto che vengano rispettati determinati parametri operativi.
- Prima di tutto è fondamentale avvalersi di professionisti del settore autorizzati ad operare in questo ambito, perché altrimenti il rischio primario del fai da te è ti perdere il proprio denaro investito.
- Il secondo luogo è importantissimo sapere cosa si sta comprando anche in ambito immobiliare, cioè è importante conoscere nei minimi dettagli il sottostante immobiliare a garanzia del credito acquistato e il suo valore intrinseco e anche qui occorre avere delle competenze professionali o avvalersi di chi le ha.
- Il terzo parametro fondamentale è avere il capitale necessario a disposizione, perché gli NPL non si possono comprare con un mutuo, ma si comprano cash.
Questi primi tre parametri sono fondamentali per il buon successo di un'operazione di acquisizione di un NPL a scopo di speculazione.
Questo settore rappresenta una delle nicchie di mercato più importanti in ambito speculativo che il mercato offrire, ovviamente a differenza del mercato finanziario classico, degli investimenti in borsa o di altri settori, il mercato degli NPL è a circuito chiuso ed è proprio per questo che in giro ci sono cosi’ poche informazioni frammentarie su questo argomento.
Questo genere di players non hanno alcun interesse a far girare informazioni alla portata di tutti, per evitare che diventi un settore inflazionato, come quello immobiliare.
Semplicemente vige anche qui la legge di mercato che più siamo e più i prezzi iniziano a salire e diventa meno conveniente comprare a scopo di speculazione e ottenere una plusvalenza.
E’ molto importante che io ti spieghi cosa è possibile fare e come è possibile guadagnare dall'acquisizione di un credito deteriorato Single Name.
- Il primo metodo consiste dal guadagnare tramite la vendita all’asta del sottostante immobiliare messo a garanzia del credito.
Prima di tutto è necessario andare a scegliere e valutare una posizione creditoria garantita da ipoteca di primo grado, così da essere i primi ad incassare dalla vendita dell'immobile all’asta.
L’NPL deve essere capiente, quindi il valore del credito esigibile deve essere maggiore del prezzo base d’asta.
E’ determinante prima di acquisire il credito aver valutato la reale appetibilità sul mercato dell’immobile, andando a fare una Due Diligence immobiliare completa.
Questa pratica ti consentirà di redigere un business plan con tutti i parametri chiari e precisi, casi’ da poter stimare a priori l’esito dell’operazione.
- Il secondo metodo per guadagnare in questo settore è quello di acquistare un NPL a scopo di assegnazione dell’asset immobiliare.
La prassi prevede che dopo aver acquisito il credito farò istanza di assegnazione al giudice prima dell’asta.
In caso contrario chiederemo l’assegnazione del bene all’asta e se ci saranno altri concorrenti, parteciperemo alla gara e ci aggiudicheremo il bene come creditori.
Spesso gli investitori scelgono questa seconda strada per cercare di ottenere plusvalenze più corpose dalla successiva rivendita al mercato libero dell’immobile.
Quindi una volta ottenuto l'immobile con decreto di trasferimento del giudice, si procede con la ristrutturazione in base al business plan, con lo scopo di valorizzarlo e aumentarne il valore di realizzo e poi si conferisce mandato all’agenzia di fiducia del posto per rivendere la casa.
Questa metodologia è quella che potrebbe avere più margine di guadagno rispetto al ricavato dalla vendita all’asta perché andrò a rivendere l'immobile intorno ai valori di mercato.
La differenza tra i due metodi sta nella tempistica, in quanto i tempi di rivendita medi in Italia si aggirano intorno ai 10-12 mesi, mentre tramite la vendita all’asta i tempi per il recupero del capitale e della plusvalenza in media si attestano in circa 6-8 mesi.
#LucaCavanna #ImprenditoreInvestitore
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