Hocam iyi günler ,2022 Eylül ayında olağan üstü blok kat malikleri kurulları toplanarak ,blok temsilcileri,denetçiler ve yöneticileri seçerek geçici site yönetiminden yönetim devir alındı yönetim planında temsilcilerin ,yöneticilerin ve denetçilerin görev süreleri max 2 yıldır yazıyor ,fakat aynı zamanda yönetim planında seçimler ocak ayında yapılır diye tarih belirtilmiş,şuanki mevcut yönetim 1.5 yıldır görevde ve göre süreleri yönetim planındaki tarihe göre max 2 yıl olarak hesaplarsak Eylül 2024 te doluyor mevcut yönetim 2 yıl görev sürem dolmadan yönetimi bırakmam diyor fakat yönetim planına göre şeçimler takvim yılının ocak ayında yapılır yazıyor seçim için yöneticilerin görev sürelerinin dolmasını beklememizmi gerekiyor yoksa yönetim planında yazan tarih olan takvim yılın ocak ayı içerisinde seçimlerin yapılmasımı gerekiyor
Eylül 2022 de yapılan blok genel kurul kararlarında temsilcilerin, temsilciler kurulunda yönetim ve denetim kurulunun görev süresinin Ocak 2025 tarihine kadar olduğuna dair öngörülerek bir ifade yazılmışsa bu ifade geçerlidir. Yönetim planınız esas alındığı taktirde eğer Ocak 2023 ayında olağan genel kurul yapılmadı ise bu durumda Eylül 2022 de olağanüstü seçilen yönetimin görev süresi seçiminden sonraki ikinci olağan genel kurul tarihine kadar yani Ocak 2024 tarihine kadardır. Çünkü seçilen yönetim öncekinin görev süresinin dolmasına ilişkin genel kurula kadar yetkilidir. Ocak 2023 de genel kurul yapılmaması doğaldır. Çünkü her genel kurulun yapılması maliyet ve zaman kaybıdır. Bununla beraber yönetim planınızdaki "görev süresinin maksimum 2 yıl olmasına" dair ifade var ise bu olağan toplantıdan ikinci yıldaki olağan toplantıya olan süreyi ifade etse de yönetim planının metninin çok detaylı okunması gerekir. Her halükarda Eylül 2022 de seçilen temsilcilerin görev süresi görev süreleri en çok Eylül 2024 ayına kadar devam edebilir. Eylül 2024 ayından sonra temsilciler (blok yöneticileri) ve toplu yapı yönetim kurulu banka, noter gibi tüzel kişilik ve kurumlarda sorun yaşayabilirler. Ancak Ocak 2025 ayına 3 ay kaldığı düşünülürse bu 3 ay için yetkisizlik iddiası sonrasında kat malikleri lehiine makul bir kazanım olmayacaktır. Arabuluculuk aşaması dahi geçilmemiş olabilir. Her halükarda sulh hukuk mahkemesinin dosyanın ön incelemesini dahi tamamlaması mümkün değildir. Toplu yapı kat maliklerinin lehine olan tercihe göre hareket edilmelidir.
Hocam emeğinize sağlık. Kanalınızı yeni keşfettim. Çok faydalı içerikleriniz var. Ücretsiz olarak toplum yararına böyle bir hizmet verdiğiniz için çok teşekkür ediyorum.
Hocam merhaba, Öncelikle yorumlara verdiğiniz cevaplar için teşekkür ederim. 10 daireli bir konutta ,toprak sahibine ait 5 daire var ancak bu mülklerin tapuları ayrı kişilere (kardeşlere) ait.Yapım aşamasından beri toprak sahibinin çocuklarından 1 tanesi yöneticilik yapmakta ve bunu kendine bu sebeple görev edinmektedir. Yönetici Seçimine ilişkin bilgi yok ve karar defterine ait bir bilgi paylaşmıyor.9 yıl boyunca hiç bir toplantı yapılmadı. Yapılan masraf ve harcamalarda sadece ödeme ile ilgili bilgi paylaşıp bunun ödenmesini dayatıyor. Usule göre hareket etmediği defalarca söylenmesine rağmen 5 daire bizim toprak sahibi bizdik konusuna dayanıyor sonuç. Kendisine ait değişikliklerde örn.cam balkon yapımı klima takımı gibi kimseye danışmadan uygulama yapıyor, ancak diğer sakinleri benzer işler yaparken 5te 4 onay alınması lazım diyerek işi engellemeye ve şikayet edeceğini iletiyor. Bu kişi için sorunu ortadan kaldıracak süreç konusunda bilgilendirmenizi rica ederim.
Genel kurul talebinizi tüm maliklere yazılı iletin. Genel kurul yapılmaz, toplanıp yönetici seçecek yeter sayı sağlanmaz ise sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması talebi ile başvuru yapmanız gerekir.
Hocam genel kurulda ikamet ettiğimiz sitede yöneticiyi seçtik, denetçi seçimi de yapıldı. Bütçe görüşmeleri de yapılarak oy çokluğu ile aidatlar belirlendi ve burdan sonraki gündem maddeleri görüşülürken bir kısım kat malikleri toplantıyı terk etti. Yeni seçilen yönetici de karar yeter sayısı oluşmadığı için toplantıyı ilerleyen günlerde tekrar yapmak üzere bitirdi. Toplantıyı yöneten Divan kurulu başkanı ise toplantı sırasında tanzim edilen tutanağı "bütçenin onaylanmadığı" gerekçesiyle imzalamadı ve imzalamayacağını beyan etti. Oysa tutanakta bütçenin oy çokluğu ile kabul edildiği yazıyordu. Bundan sonrasında ise ortalık karıştı. Seçimi kaybeden eski yöneticiler bütçenin onaylanmadığını ve seçimin iptal olduğunu ifade ederek, bunu da karar defterine yazarak imzalayıp kapı girişlerine astılar. Yeni seçilen yönetim kuruluna yönetimi devretmeyeceklerini söylüyorlar ve kafalarına göre de yeni bir seçim takvimi belirlediler. Bizler kendilerine böyle bir haklarının olmadığını, yönetim kurulunun ibrasıyla görevlerinin sona erdiğini ve yönetimin yeni seçilen kişilere devredilmesi gerektiğini aksi durumda bunun hak gaspına girdiğini, itirazları varsa bu itirazlarını usulüne uygun şekilde yeni yönetime iletmeleri ve olağanüstü toplantı istemeleri ya da sulh mahkemesine başvurmaları gerektiğini söylemememize rağmen kimseyi dinlemiyorlar. Sormak istediğim husus, 1- Bütçenin geçmemiş olması yönetici seçimin yenilenmesini gerektirir mi? 2- Toplantıyı yöneten kişinin tutanakta yanlışlık varsa bunu genel kurulda herkesin içinde düzelttirip veya yeniden oylamaya sunup netleştirmesi ve tutanağı da imzalaması gerekirken, ben imzalamıyorum deme yetkisi var mı? Bu eylem toplantıyı sabote etmek anlamına gelmez mi? Bu durumda divan başkanı hakkında suç duyurusu yapabilir miyiz? 3- Yönetim kurulunun ibrasıyla eski yönetimin görev süresi bitmişken, bütçe onaylanmadı deyip, yönetici koltuğunda oturmaya devam etme ve kafalarına göre karar alıp bunu da deftere işleyip genel kurulu iptal etme ve yeni bir seçim kararı alma hakları var mı?
Mikail bey selamlar. İfadenize göre yönetici ve denetici seçiminiz kanundaki saklı yeter sayı ile yapılmış. "Yönetimin Yıl Sonu İşlemleri: Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde" konulu blog yazısı ve videoda www.apsiyon.com/blog/yonetimin-yil-sonu-islemleri-genel-kurul-oncesi-bilinmesi-gereken-14-madde linkindeki 9. maddede yeter sayı hususu anlatılmıştır. İşletme projesi kabulü ise kanunda yeter sayı ile saklı değildir. İşletme projesi maddesi görüşülürken toplantıda bulunan malik + vekil sayısının çoğunluğunun kabulü yeterlidir. Hatta işletme projesinin genel kurulda kabuş edilmesi zorunluluğu dahi yoktur. Kat Mülkiyeti Kanununun (KMKnun) 37. maddesine göre "Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır." Dolayısı ile yeni seçilen yöneticinin toplantıyı bitrmesi için bir sebep yokmuş. Ayrıca yeni seçilen yöneticinin toplantıyı "ilerleyen günlerde tekrar yapmak üzere" bitirmesi gibi bir görev ve yetkisi de bulunmamaktadır. Toplantıyı yöneten Divan kurulu başkanınızın da toplantı sırasında tanzim edilen tutanağı "bütçenin onaylanmadığı" gerekçesiyle imzalamaması ve imzalamayacağını beyan ettmesi de söz konusu olamaz. Toplantıda ne karar alındı veya alınması ise kayıt altına almakla görevlidir. Seçimi kaybeden eski yöneticilerin de bütçenin onaylanmadığı ve seçimin iptal olduğu gerekçeleri de hatalıdır. Özetle tüm bu kişilerin bilgisizliğine (kötü niyet olmaması halinde adı bilgisizliktir) toplantı kurban edilmiş. 1- Bütçenin geçmemiş olması yönetici seçimin yenilenmesini gerektirir mi? Yukarıda ifade ettiğimiz gibi iki konunun hiç ilgisi yok. Bütçenin kabul edilme şartı çok basit bir karar çoğunluğudur. 2- Toplantıyı yöneten kişinin tutanakta yanlışlık varsa bunu genel kurulda herkesin içinde düzelttirip veya yeniden oylamaya sunup netleştirmesi ve tutanağı da imzalaması gerekirken, ben imzalamıyorum deme yetkisi var mı? Bu eylem toplantıyı sabote etmek anlamına gelmez mi? Bu durumda divan başkanı hakkında suç duyurusu yapabilir miyiz? Tabi ki yetkisi yok. Dİvan başkanı hakkında suç duyurusu yapmanız bir neticeye ulaşmayacaktır. Çünkü hukuken kat mülkiyetinde bir divan heyeti zorunluluğu yok. Kendisine aşağıdaki linkteki yazıyı okutabilirseniz ilerleyen dönem için kendisine faydası olur. "Genel Kurulda Divan Heyeti Seçilmesi Zorunlu Mu?" www.apsiyon.com/blog/genel-kurulda-divan-heyeti-secilmesi-zorunlu-mu 3- Yönetim kurulunun ibrasıyla eski yönetimin görev süresi bitmişken, bütçe onaylanmadı deyip, yönetici koltuğunda oturmaya devam etme ve kafalarına göre karar alıp bunu da deftere işleyip genel kurulu iptal etme ve yeni bir seçim kararı alma hakları var mı? Eski yönetim görevi devir etmiş. Bu yazdıklarınız ile ilgili hiç bir hakları yok. Ancak sorununuz ortada bir toplantı tutanağı yok anlaşılıyor. Dİvan heyeti başkanı imzalamış ise diğer katılan kat maliklerinin imzalaması gerekir. Eğer bu işlem tamamlanırsa yolunuza devam edebilirsiniz. Aksi halde hangi taraf yeniden genel kurul çağrısı yapacak, hangisi gerçek olağanüstü genel kurul sayılacak gibi bir ikilemde devam edeceksiniz. Mahkemenin de bu şartlar altında doğru bir karar vermesi zor görünüyor. Size ve komşunuz kat maliklerine geçmiş olsun. Umarız sulh içinde yargıda zaman kaybetmeden çözersiniz.
Ozan hocam verdiğiniz bilgiler için çok teşekkürler,toplu yapı statüsünde 7 bloktan oluşan bir sitede, yönetim planında blok temsilci seçimi için blok kat maliklerinin sayı bakımında yarısından fazlası ile toplanır diyor,bütün blokların sayı bakımından yarısından fazlasınımı kastediyor yoksa sadece kendi bloğumuzın sayı bakımından yarısından fazlası ile toplanıp blok temsilcisi seçebilirmiyiz,yani biz blok olarak sayı bakımından %51 geçtik fakat diğer bloklar ile toplamda %51 i geçemedik seçim yapabilirmiyiz
Her bir blokta yapılan genel kurulda blok yöneticisi (blok temsilcisi) ile yönetim planında bulunuyorsa blok denetçisi seçimi o bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. DOlayısı ile sadece ilgili blok dikkate alınır. Diğerlerinin genel kurullarında da aynı usul uygulanır.
Merhaba hocam bizim binada motorsiklet alanı yok bina içerisine bırakılıyor ve yönetici otoparka motor yerini motor sahiplerinin yaptıracağını söylüyor bu konu hakkında bilgi alabilirmiyim kimin yaptıracağı hakkinda
Projede motorların veya araçların parkı için bir yer ayrılmamış ise yönetici veya kat malikleri motor sahiplerine yer göstermek, yer ayırmak mecburiyetinde değildir. Ayrıca motorların bina içine bırakılması Kat Mülkiyeti Kanununa aykırıdır. Motor kullanıcısı sayısı az ise dolayısı ile masrafı motor sahipleri ödeyecektir. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. Daha fazla bilgiyi www.apsiyon.com/blog/arama-sonuc?q=motosiklet linkinden edinebilirsiniz.
Ozan bey 167 daireleik sitemiz var. 2021 yılı genel kurulumuzu pandemiden dolayı yapamadık. 1 mart tarihinde yasaklar uzatılırsa nasıl bir yol izlemeliyiz.
Bahadır bey merhabalar. İl ve İlçenizi bilemiyoruz. İl ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının 1 Mart 2021 tarihi sonrası kararlarını izlemeniz gerekecektir. Apartman ve site genel kurulları için kısıtlamalar kalkmamıştır, ancak erteleme kararları biten il ve ilçeler için İl Valiliği ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının karar alması gerekecektir. Hızlıca karar alacaklarını düşünüyoruz. Diğer taraftan eğer bir erteleme yok ise yapılacaklar konusunda diğer muhtemel sorularınızın yanıtları Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konusu (Güncellenmektedir. SON GÜNCELLEME - 01.03.2021) www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi linkindedir. Güncel detaylar o yazımızda bulunuyor.
Slm. Hocam. 20 daireden oluşan sitedeyiz. 10 dairenin elektriği abonesi mevcut diger 10 daire süzme saat ile aydınlanıyor yani ortak aydınlatmadan simdi bu saat mühürlendi 10 daire karanlık ta dairede elektrik yok öbür 10 daire umurunda bile degil elektrikleri var proje çizim abonelik epey masraf var oralı olmuyorlar ne yapmalı magdur olan lar tşkler saygılar hocam size begenerek takip ediyorum
Öncelikle bir kaç husus var. Site iki bloktan oluluyorsa ve blokların birisi iskan müsaadesi almışsa diğeri henüz kat irtifakı aşamasında ise bloğun birisi ferdileşmiş diğeri ise heniz tek sözleşme üzerinden hizmet almaktadır. Ancak borç harici bir sebeple elektrik tedariki yapan kurum enerjiyi kesmiş ise eksik husuların yerine getirilmesi gerekir Bireysel sözleşmeye geçiş, proje , sayaç , güvence bedeli , işçilik ve diğer masrafları öncelikle muhatap dairelerin malikleri ile ilgili olmakla beraber eğer ortak tesisata ilişkin bir güç arttırımı ihtiyacı var ise sadece bu konuda masraflar tüm bağımsız bölüm maliklere ait olacaktır. İfade ettiğimiz gibi sorunu tam anlayamadığınızdan genel ifadeler kullanmaktayız .
@@Apsiyon hocam herkesin kat mülkiyet tapusu mevcut iskan mevcut binada birlik yok 10 daire magdur öbür 10 dairenin elektrik derdi yok sadece otomatigi yok
Öncelikle Kolay gelsin Binamızda yönetici yok 1 senedir 8 aya yakındır binanın elektriği kesildi ödeme yapılmadığı için En alt dairede oturuyorum bina havlusu içinde su kaynağı var ve 2 tane kuyu var kuyunun birinde motor çalışmakta motorun elektriğini kendi evime taktım fişini eğer fişi takmazsam evimi su basacak bina sakinleri de bunu biliyor ama kimsenin umrunda değil ilgilenen yok ve 8 aya yakındır elektrik faturasını ben kendim ödemek zorunda kalıyorum Daha öncekileri kuyu temizliği yaptırdım kendi cebimden verdim Motor almak zorunda kaldım kendi cebimden verdim paralarını Böyle bir sorunlar var ne yapmam gerekiyor
Bağımsız bölüm sayısı sekizden az ise yönetici seçilmesi mecburiyeti yoktur. Yönetim işleri genel hükümler çerçevesinde maliklerce yapılır. Bağımsız bölüm sayısı ekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırın, yönetici atanamaz ise genel kurul tutanağı ile sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması talepli davanızı açın. Diğer taraftan yaptığınız masrafları diğer maliklere tapu sicilinde kayıtlı yönetim planındaki paylaşım esaslarına göre paylaştırın ve tarafınıza ödenmesini talep edin. Ödeme yapılmaz ise icra takibi başlatabilirsiniz. Bununla beraber su basması durumunda zararlarınızı da aynı şekilde talep edebilirsiniz. Zararlarınızı tazmin konusunda bağımsız bölümünüzde konut sigortası yaptırmanızı tavsiye ederiz. Daha detaylı bilgi için apsiyonsigorta.com/ linkini inceleyebilirsiniz.
Merhaba Hocam 2024 yılı başında mevcut yönetimin apartman sakinlerine sundukları bütçeye alternatif bir bütçe çıkararak yönetime aday oldum ancak mevcut yönetim 2. bir toplantı isteyerek sonraki site kurul toplantısında bütçeyi benim paylaştıgım rakama çektigini açıkladı ve site yönetimi seçimini kazandı. Ancak daha sonra ögrendim ki sitenin kira gelirlerini bütçeye ekleyerek rakamları düşürmüşler bu durum karşısında nasıl bi yol izlememi önerirsiniz ?
İşletme bütçesine ilişkin itirazınız söz konusu ise aşağıdaki şekilde itiraz etmeniz, arabulucu ve dava aşamasını izlemeniz gerekmektedir. Bu süreci takip etmeyi düşünmüyorsanız seçilen yönetimin ilk hersap evreceği genel kurulda söz edip sounu kat maliklerine izah edebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 33 vermektedir. Madde 33; “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, • kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, • toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir, • kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz” denmiştir. Daha fazla bilgi için; "Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?" konulu www.apsiyon.com/blog/site-genel-kurul-kararlarina-karsi-nasil-dava-acabilirim linkindeki ve "Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi" konulu www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-ve-yonetim-kurulunun-hesap-vermesi linkindeki yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Sitede yönetim kurulu seçildiği oy sayısıyla görevden alınır deniliyor 135 daireli sitede toplamtıya gelen 24 kişi ile seçilmisse aynı rakamla görevden alınır mı?
Bu ifadeniz tapuda kayıtlı yönetim planında yazıyorsa geçerlidir. Ancak ifade aslında şudur . Sadece bir yapı ( bina, apartman) söz konusu ise; yönetici veya yönetim kurulu genel kurulda o anayapıdaki tüm bağımsız bölüm kat maliklerinin sayısının nitelikli çoğunluğu ( sayı ve arsa payı çoğunluğu) ile seçilir. Bu çoğunluğu hesaplarken sadece toplantıya katılanların değil, katılmayanların sayısı dahil tüm bağımsız bölümlerin kat maliki sayısı esas alınır. Toplu yapı ( site, birden fazla blok veya blok niteliğinde olmayan yapı) olup da tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında temsilciler kurulu yerine tüm blok ve bağımsız bölümlerin kat maliklerinin katıldığı bir genel kurul ( site genel kurulu) söz konusu ise bu durumda da ilk paragraftaki usul uygulanır. Yine toplu yapı ( site ) ise ve tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında temsilciler kurulu söz konusu ise bu durumda; yönetici veya yönetim kurulu temsilciler kurulunda tüm temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının ( dolayısı ile toplu yapıdaki tüm bağımsız bölüm sayısının) sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu çoğunluğu hesaplarken sadece toplantıya katılan temsilcilerin değil, katılmayanların sayısı dahil tüm temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı esas alınır. Gelelim görevden almaya. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulunun, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlemesini ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilmesine imkan vermiştir. Ancak hangi sayı ile onu değiştirebileceğini açıklamamıştır. O halde yöneticinin görevlendirilmesi nitelikli yeter sayı gerektirmesine rağmen yöneticinin görevden alınması genel kararlar hükmündedir. Kanuna göre kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 30. maddesinde "kat malikleri kurulunun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanmasını ve oy çokluğuyla karar vermesini hükmetmiştir. Aynı madde "yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır." diye devam eder. Dolayısı ile yöneticinin faaliyetlerinin başarılı bulunması veya bulunmaması ( ibra olarak bilinen hadise) , görevden alınması ilk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanılması ve toplantıdakilerin oy çokluğu ile, ikinci toplantıda ise katılanların oy çokluğu ile mümkündür. Eğer tapuda kayıtlı "yönetim planında ", "yönetim kurulu seçildiği oy sayısıyla görevden alınır" hükmü bulunmuyorsa, 135 daireli sitede ( kat maliki sayısını bilmiyoruz, tüm bağımsız bölümlerin ayrı kişilere ait olduğunu varsayalım, o halde sitede 135 kat maliki vardır) , ilk toplantı yapılmış ancak kat maliki çoğunluğu sağlanamamış ise ( varsayamımızda 135 malik için 68 kat maliki toplantıya gelmediğinden toplantı açılamamış) ikinci toplantıya gelen 24 kat maliki ile yönetici veya yönetim kurulu görevden alınabilir. Toplu yapı ise ve temsilciler kurulu söz konusu ise bu ifade edilen sayılar temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayıları üzerinden hesaplanacaktır. Ancak aynı genel kurulda eski yönetici/ yönetim kurulu görevden alınmış ise yeniden yönetici / yönetim kurulu seçilecek ise toplantıya katılmayanların sayısı dahil tüm bağımsız bölümlerin kat maliki sayısı esas alınacaktır, dolayısı ile örneğinizdeki sayı ile görvden alma yapılabilir ancak yeni yönetici / yönetim kurulu ataması yapılamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29, 34, 39, 41. maddelerinde kat malikleri kurulunun, yılda bir defadan az olmamak üzere, her yıl yapılan "kanuni yıllık toplantısından" söz etmekle beraber , "yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci (ilk) ayı içinde" olağan olarak toplandığı ifade edilmektedir. O halde olağan genel kurul toplantısı apartmanlarda binalarında ( tek bloklu anagayrimenkullerde) en az yılda bir kez yapılır. Ne zaman yapılacağına dair anagayrimenkulün tapu sicilinde hüküm yok ise yılda bir kez Ocak ayı içinde yapılır. Toplu yapılar; birden fazla bloktan veya blok olmayan yapılardan oluşan, birbirine bitişik veya komşu, bir veya birden çok parsel, ada üzerinde kurulmuş olan yönetim ve ortak yerler ile tesisler açısından birbiriyle ilişkili yapılar kümesidir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 maddesinde toplu yapılardaki kurulların en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı hükme bağlanmıştır. İster tek bloklu apartman ister toplu yapı olsun öncelikle tapu sicilindeki yönetim planı incelenerek karar verilmelidir. Eğer yönetim planında düzenleme yoksa apartmanlarda yılda bir Ocak ayında, toplu yapılarda ise iki yılda bir Ocak ayında genel kurul / temsilciler kurulu toplanır.
Merhaba site ve apartmanlar icin yonetim. Sistemi degiscekmis sertifika sahibi olanlar yönetici olacakmis bu 8 dairel8k apartmanlar icin geçerli mi büyük siteler icin mi acaba
Kanun teklifi 100 ve üzerindeki bağımsız bölüm sayısının profesyonel yönetim tarafından yönetilmesi ile ilgilidir. Bu sayı da net değildir. Daha yüksek bir sayı belirlenebilir. Bu sayı altındaki apartman ve siteleri kapsamayacaktır .
İstifa tek taraflı bir eylemdir. Ancak genel kurul toplanıp yeni yönetim kurulunu / yöneticiyi seçmez ise istifa eden yönetici / yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğu devam eder. Dolayısı ile sadece duyurmanız yeterli değil. Yöneticinin olağanüstü olarak genel kurulu toplayıp kendi döneminin hesabını vererek istifa etmesi doğru olacaktır. Yeni yönetici seçilip seçilmemesi ise sizin için önemli değildir. Siz genel kurulu çağırarak kendi döneminizi sona erdiriniz. Eğer yapılacak genel kurula kimse katılmaz veya katılanlar bir yönetici seçimi yapmaz, ya da yönetici seçim yapılacak çoğunluk bulunmaz ise ikinci oturumda genel kurul tutanağını tek başınıza olsanız da tutunuz. Daha sonra bir ay içinde yönetici atanması için sulh hukuk mahkemesinde dava açınız. Yöneticilikten İstifa Etmek (Apartman ve Site Yöneticiliğini Bırakmak) videomuzu ua-cam.com/video/jdSqV7sKyc4/v-deo.html linkinden izleyebilir , Apartman, Site Yöneticiliğini Bırakmak (İstifa Etmek) blog yazımızı bit.ly/istifaetmek linkinden okuyabilirsiniz.
Merhabalar, Kat Mülkiyeti Kanunu 45. maddesinde anagayrimenkulün ortak alanlarının kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği ifade edilmiştir. Bununla beraber bu tür muvafakatın özellikle çok blok yapılı ve bağımsız bölüm sayılı toplu yapılarda veya anagayrimenkullerde alınması fiili olarak imkansızlık taşıdığından son 20 yılda tapu sicilinde kayıtlı bir çok yönetim planında ortak alanlara ilişkin kiralama kararlarının yönetim kurullarına verildiği gözlenmektedir. Bu durum da yönetim planının kat irtifakı sırasında ilk tescilinin fiili olarak tüm kat maliklerinin imzası ile yapıldığı düşünülürse ( irtifak sırasında arsa sahipleri ,yatırımcı, müteahhit tüm bağımsız bölümlere malik kişi ve kurumlardır) Kat Mülkiyeti Kanununa uygundur. Dolayısı ile yukarıdaki şartlar sağlanmış ise Yönetim Kuruları kat malikleri kurullarına ve/veya temsilciler kuruluna sormadan bu kiralamaları yapabilir. Bununla beraber tüm giderlerin temsilciler kuruluna/ kat malikleri kurullarına ilanı yöneticinin hesap vermesi maddesine göre zorunlu olduğu gibi, gelirlerin de ilanı zorunludur. Ancak bu ilan etme biçimi, tablonun özet tablo olması gibi durumlar ise yönetimlerin anlayışına, gelir - giderlerin çeşitliliğine , işletme projesinin büyüklüğüne bağlı olarak teknik anlamda değişebilir. Yine de tüm kat malikleri ortak alanların kira bedelleri gibi merak ettiği tüm hususları tek bloklu yapılarda yönetici/ yönetim kuruluna , toplu yapılarda eğer temsilciler kurulu bulunuyorsa kendi blok temsilcisi aracılığı ile sorabilirler, genel kurullar / temsilciler kurulunda gündeme alınmasını sağlayabilirler.
" Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir." Vekaletle oy kullanımı hakkında bir başka videomuzu "Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?" ua-cam.com/video/iuCLCfNO230/v-deo.html linkinden izleyebilirsiniz. Vekalete ilişkin diğer bilgileri “Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?” konulu www.apsiyon.com/blog/site-yonetimi-toplantisinda-her-bir-kat-maliki-kac-vekalet-alabilir- linkindeki blog yazımızdan edinebilirsiniz.
Hocam merhabalar..Bizim apartman 21 daire..Yönetici seçimi için 11 daire toplandık..11 kat maliki komşularımız oy birliğiyle beni seçtiler. Karar defterine de 11 kat maliki imzasını attı...Bu seçim resmiyet için yeterli midir!!? Bunların dışındaki kat maliki bana tebliğ gelmedi diye yönetimin resmiyeti yoktur diyor
Yaptığınız genel kurulun olağanüstü veya olağan surette toplanmasına ilişkin farklı sürelere bağlı olarak toplantı öncesi gündem ve çağrının kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile yapılması gerekir. Bununla beraber yaptığın genel kurulun tutanağının kopyasının toplantıya katılmayan kat maliklerine aynı şekilde tebliği gerekir. Sözünü ettiğiniz kat maliki bu iki konudan birinden bahsediyor. Kararı kendilerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edin. Bununla beraber bu tebliğleri yapmasanız dahi yönetici seçiminiz ve genel kurul kararınız geçerlidir. İptali ancak sulh hukuk mahkemesinde bu yönde açılacak bir davanın sonucunda mümkün olabilir.Sözlü olarak bu tür itirazları dikkate almanıza gerek yoktur. Daha fazla bilgi için ; "Yönetimin Yıl Sonu İşlemleri: Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde" konulu yazı ve videomuzu www.apsiyon.com/blog/yonetimin-yil-sonu-islemleri-genel-kurul-oncesi-bilinmesi-gereken-14-madde linkinden inceleyebilirsiniz.
Genel kurul sonuçlandıktan sonra artık yöneticidir. Dolayısı ile hemen görevi devir alması ve eski yöneticinin karar defteri, varsa işletme defteri, geçmiş döneme ait harcama evrakları, çalışanların özlük dosyaları ve diğer tüm kayıtları hiç beklemeden yeni yöneticiye devir etmesi gerekir.
Merhabalar 8 dairelik bir aptde oturuyorum 4 ev sahibi farklı şehirlerde evleri kiracıda. Yönetici seçmeye karar verdik çünkü aptde yapılması zorunlu tadilatlar var ve ev sahiplerini aradğımızda bir türlü ortak karar almıyorduk. Daha sonra oturanlar arasında yönetici adayı seçtik. Uzakta olan numarası olan 2 ev sahibimizi aradık onayladılar sizler yaşıyorsunuz bize farketmez dediler. Diğer iki ev sahibide babalarının adına kira alan iki kız kardeş sürekli itiraz ediyolar parasal olaylarda ve ne gerekiyorsa kiracıma söyleyin bana iletir dedi diğer kardeşe ulaşacağımız bir numara dahi yoktu zaten. Bizde toplamda aday için 6 kişinin onayını aldık ve onların kiracılarına yöneticinin oturan ev sahipleri arasında toplanıp seçileceğini haber etmesini dedik. Kiracısı da ev sahibimiz yönetici seçilsin o kişi benimle görüşssün diye belirrtti. Burdan çıkardığımız kadarıyla kendi aramızda seçmemize itiraz etmediği. Ama daha sonra aparman dam su akıtıyor evler küf oluyor diye izalosyon yapmaya karar aldık bunun içinde grup tüm apt sakinlerine sorunu bildirdik 6 kişinin onayından geçirdik. Onlar cevap yazmadı bu sefer siz kimsiniz benim onayımı aldınız mı yönetici olurken dedi? Şimdi biz ne yapmalıyız. Uzun oldu kusura bakmayın
6 adet bağımsız bölüm yönetici seçimi ve zorunlu tamiratlar konusunda mutabık anlaşılan. Sözkonusu toplantının kararı bu 6 bağımsız bölümün maliki veya kiracılarına verecekleri vekalet ile imzalandıktan sonra sorun olmayacaktır. Eğer genel kurulun çağrısı yapılmadı veya kiracılarına elden imzalatılmadı ise bu durumda genel kurulun iptali davası açabilirler, böylece yönetici seçimi ve alınan diğer kararlar iptal olur. Tek riskiniz budur. Yeniden bir genel kurul çağrısı yapıp sorunlu evsahiplerine taahhütlü posta ile çağrı gönderirseniz ve kiracılarına elden tebliğ ederseniz ve genel kurulu yenilerseniz sorun kalmaz.
Ozan Bey merhaba, 5 dairelik bir apartman da kiracı olarak oturuyoruz. Apartmanda yönetici seçilmedigi halde ilk katta oturan daire sahibi hepimizin adına kömür anlaşması yapmış biz imza atmadık, kaç ton alındığını bile bilmiyoruz. Üstelik aynı kişi kazanı yaktığı için kazan yakma ücretini ve cüruf atma işleminin bedelini kendi kafasına göre belirliyor. Apartman aidatı ve aylık ödenen kömür ücreti neredeyse kira bedeline yaklaştı. Yapılan bu hukuksuz ve keyfi işlemler için nasıl bir yol izleyebiliriz
Uğur bey maalesef kiracı olarak itiraz durumunuz yok. Konuyu hemen mülk sahibinize iletiniz, diğer maliklere de yapılan usulsüzlükleri bildiriniz. Ancak önce bu konu ile ilgili herhangi bir genel kurul kararı var mı ona bakınız. Eğer genel kurulda yöneticiye bu yetkiler verildi ise yapacak bir şey yok. Mülk sahibiniz sizinle beraber ödemeyeceğiniz kömür parasından müteselsil sorumludur. Bırakın o uğraşsın.
@@ugurasil3919 Durumu mülk sahibinize bildiriniz. Yönetici seçilmedi ise sadece malik sıfatı ile sizinle ilgili borçlar kanunu'na göre icra işlemi başlatabilir, ancak bu işlemi aynı anda mülk sahibinize de başlatmak durumunda.
@@ugurasil3919 "Genel kurul yapılmadı, kendisi yönetici değil" ifadeleriniz doğrultusunda sizin adınıza veya apartman yöneticiliği adına yapamaz. Ancak bir önceki gönderimizde belirttiğimiz üzere bir apartman yönetimi söz konusu olmasa dahi maliklerden biri kendi adına kömür sözleşmesi yapar, karşılığını öder , sonra diğer maliklerden belirttiğimiz usulde tahsil eder.
Merhabalar..Bir kat mâliki yönetici olmak istediğinde oylamaya katılıp oy kullanabilir mi? KMK 31.maddedeki "Kat maliki doğrudan doğruya kendini ilgilendiren konularda toplantıya katılır ama oy kullanamaz" dan dolayı oy kullanamaz mı? Benim şahsi fikrim yönetici doğrudan doğruya sitenin işlerinin takibi için seçiliyor, yönetici adayının kendi şahsi menfaati için değil. Eğer yönetici siteyi güzel yönetirse dolaylı olarak faydalanmış olur. Yani kat malikinin yöneticiliğe aday olması siteyi doğrudan doğruya, kendisini dolaylı olarak ilgilendirir ve oy kullanma hakkı vardır.
Sayın "Research And Follow Truths Always" :) , Yönetici kendi yöneticiliğinin olumlu /olumsuz ( başarılı / başarısız oylamasına ( ibra olarak bilinen) ve kendisi eğer yönetime, denetime aday ise kendi oylamasında oy kullanamaz. Ancak aynı kişi eğer kendisine verilmiş vekalet var ise bu vekalet bir güven akdi olduğundan bu oylamalarda bu vekalet oylarını kullanabilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 ve devamı maddelerinde yöneticinin görevleri gösterilmiştir. Her ne kadar kat mülkiyetine tabi yapılarda kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı ve yöneticinin de bir tüzel kişiliği temsil etmediği düşünülürse de; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.2.1999 tarihli ve 1422-1660 sayılı kararında da belirtildiği üzere, “yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi olmayıp, yasal bir temsilcidir ve yetkisini Kanundan almaktadır.” Kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Kanundan doğan bu temsil yetkisine istinaden, yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi ile yönetim planında belirtilen yetkileri kullanabilir. Yöneticilerin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi ile yönetim planında belirtilen yetkilerine dayanarak yapacakları iş ve işlemlerde kullanacakları imzaların onaylanmasının (bazı bankaların “imza sirküleri” isminin kullanılmaması halinde işlem yapmamaları nedeniyle) “imza sirküleri”, “imza beyannamesi, “imza onaylaması” adı altında yapılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Yapılacak “İmza sirkülerine” 634 sayılı KMK’nin 35 inci maddesi ile yönetim planında gösterilen yetkilerin yazılması gerekli değildir. Zira bu imza sirküleri bir temsil belgesi değildir. Temsil belgesi, yöneticinin seçildiğine ilişkin kurul kararıdır. Noterlik Kanununun 79 uncu maddesi gereğince notere ibraz edilmesi gereken bu karardır. İbraz edilen bu karara göre temsilci olduğu anlaşılan kişinin, işlemi yapma yetkisinin bulunup bulunmadığı da 634 sayılı KMK’nin 35 inci maddesi ile kat malikleri kurulu kararından araştırılmalıdır.
Hocam bina toplantısına ben katılmamıştım benim haberim olmadan rızam olmadan beni bina yöneticisi seçmişler ben kabul etmediğimi söyledim rızasını olmadığını vaktimiz olmadığını söyledim bu süreçte alınan karar da resmi olarak yönetici atanirmiyim yada her hangi bir hüküm teşkil edermi cevaplarsanız sevinirim teşekkür ederim
Hiç kimse yönetici olmaya zorlanamaz. Resmi olarak yönetici atanabilmeniz için öncelikle sizin genel kurul karar ve tutanağını noterde tasdik ettirerek imza beyannamesini çıkarmanız gerekir. Bu durumdan kurtulmanın en kolay yolu , yöneticiliği kabul edip, hemen olağanüstü genel kurul çağrısı hazırlayıp, gündeme istifanızı ve yeni yönetici seçimini ekleyip, genel kurula gidip istifanızı sunarsınız. Yönetici olmayı kabul etmiyorsanız kararın size tebliğ edilmesinden itibaren bir aylık sürede kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine kararın iptali için dava açmanız gerekir. Bu şekilde bir işlem yapacağınızı eski yöneticiye bildirip binanın ve kat maliklerinin mağdur olmasını engelleyebilirsiniz. Eski yönetici veya seçilen yeni denetim kurulu veya denetici üye de yeniden olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir.
Ozan bey bilgiler için teşekkürler. Sitemiz yönetim planında dışarıdan yönetici atanabileceğine ilişkin hüküm bulanmaktadır. 1) Dışarıdan atanan yönetici Blok malikler Kurulunda oy kullanabilirmi? Toplu yapı olduğumuzdan bu kişi Temsilciler Kurulunda da oy kullanabilirmi? 2) Herhangi bir malikin eşi ne şekilde yönetici olarak atanabilir? Bu kişi dışardan atanmış bir yönetici kapsamındamı değerlendirilir? Yoksa malikin vekalet vermesi mi gerekir? Bu vekaleti, Blokta ya da temsilciler kurulunda yapılan her toplantıda yenilemesi gerekirmi? Blokta seçilmiş olması temsilciler kuruluna katılması ve oy kullanması için yeterlimidir? Vekalet verdiğinden asıl malikmi yönetici olur, yoksa vekalet verilen eşimi yönetici olmuş olur? Kolaylıklar dilerim.
Yönetim planınızda temsilciler kurulu üyesinin ( örneğin blok yöneticisi) malikler dışında dışarıdan atanabileceğine dair hüküm var ise dolayısı ile bu kişi temsilciler kurulunda blok kat maliklerinin vekili olarak oy kullanabilir. Ancak dışarıdan blok temsilcisi ( temsilciler kurulu üyesi) olarak atanan kişi ilgili blok kat malikleri kurulunda malik olmadığından doğal olarak maliklerden birinden vekalet almadıkça oy kullanamaz. Yönetim planında yöneticinin sadece kat malikleri arasından atanacağına dair bir zorunluluk yok ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre dışarıdan yönetici atanabilir. Bir tapu sahibinin ( kat malikinin) eşi, çocuğu, anne , babası da dışarıdan atanacak kişiler arasındadır. Dışarıdan atanan kişinin ilgili toplantıda vekalet almasına gerek yoktur. Ancak kendisini yönetici olarak önerecek ise doğal olarak maliklerden birinden vekalet almalıdır. Aksi halde kat malikinin eşi, çocuğu, anne , babası olması onun genel kurulda oy kullanabileceği anlamına gelmez. Dolayısı ile malikin blok temsilciler kurulu için her toplantıda kendisine vekalet vermesi gerekir. Blok temsilcisi seçilen dışarıdan atanan kişinin artık temsilciler kuruluna katılmak ve oy kullanmak için yeniden malikten vekalet almasına ihtiyaç yoktur. Kendisi artık ilgili blok kat maliklerinin vekili olarak atanmıştır. Dolayısı ile blokta seçilmiş olması temsilciler kuruluna katılması ve oy kullanması için yeterlidir. Yönetici, yönetim kurulu üyeleri , blok temsilcileri, temsilciler kurulu üyeleri namlarına yönetici seçilirler. Bir malik örneğin eşine vekalet vermiş ise ve eşi blok genel kurulunda blok temsilcisi ( blok yöneticisi, temsilciler kurulu üyesi) seçilmiş ise malikin yöneticilik ile ilişkisi kalmamıştır. Yönetici seçilen malik değil, eşidir. Daha fazla bilgiyi Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir? linkindeki blog yazımız ve videomuzdan edinebilirsiniz.
Merhaba Ozan Bey. Sitemizde genel kurul toplantısı pandemi nedeniyle ertelendi. Haziran 15'inden sonra bir tarih belirlenip hem whatsapp yoluyla tüm kat maliklerine, hem de sözlü olarak bir çoğuna bildirildi. Bir yönetici adayı daha var ve çekişmeliyiz. İlk oturum tarihi geldi, 2 taraf da vekaletler aldı, çalışmalar yaptı ve ilk toplantı günü diğer aday "panolara asılmadı, biz whatsapp ile bildiri almadık, bu toplantı yapılamaz" diyerek toplantı alanına gelmedi. Bu hususta ne yapmam gerekir?
Sayın Emre Bey, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre Genel Kurul Çağrısı yapmak zorunlu olup, whatsapp ile yapılan duyurular yeterli değildir. Diğer yönetici adayın ifadesi kısmen doğru ama o da yeterli değil. Toplantı çağrısının panoya asılmış olması da tek başına yeterli değildir. Panoya asılan toplantı çağrısı sadece anagayrimenkulde oturmayan, bağımsız bölümü boş olan ve tebligat adresi de bilinmeyen kat maliklerine tebliğ için kullanılır. Genel Kurul Çağrısının Zorunluluğu: Herhangi bir erteleme olmayan veya ertelemesi son bulan ve yeni karar alınmayan il ve ilçelerde yapılacak apartman ve site (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurullarının/ Temsilciler Kurullar olağanüstü surette olduğundan ( eğer yönetim planlarında yapılmak istenen toplantı tarihi veya haftası veya ayı olağan genel kurul olarak belirtilmemiş ise) yönetimler, yapacakları çağrının genel kurul/temsilciler kurulunun ilk oturumundan en az 15 ( onbeş gün) önce kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edilmesine dikkat etmelidirler. Aksi halde yapacakları genel kurul / temsilciler kurulunun mahkeme yolu ile iptali mümkündür.
Maalesef yeterli değil. Kat mülkiyeti Kanunu Md 29 ( toplantı çağrısı) , Md. 37 ( İşletme projesinin tebliği) ve Md 41 ( denetçi raporunun gönderilmesi) her ne kadar farklı ifadeler kullansa dahi "bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektuptan" söz eder Kat Mülkiyeti Kanunu “bildirim” olarak adlandırsa da “bilgi veya haberin ilgilisine bildiriminin veya ulaştırılmasının yazılı olması" halinin zorunluluğu “tebliğ" kavramını ortaya çıkarmaktadır. Tebliğ sözcüğünün çoğulu ise “tebligat” anlamını taşır. O halde KMK’da yazılı olması gereken bildirimlerin nasıl yapılması gereğine dair detayları 7201 Sayılı Tebligat Kanunu'nda aramamız gerekecektir. Bir hukuki işlemin tebligat olarak nitelendirilmesi için ise yazılı bildirim ve belgelendirmeye ihtiyaç vardır. Tebligat, sadece muhatabın bir hukuki işlemden haberdar edilmesi değil, aynı zamanda bu işlemin kanunda belirtilen koşullara uygun olarak yerine getirildiğinin belgelendirilmesi işlemidir. Tebligat, bilgilendirme yanında belgelendirme özelliği de bulunan bir usul işlemidir. posta idaresinin "ödeme-alma haberi kağıdı” “belgelendirme" ispatını taşıyan evraklar olarak kullanılmaktadır. Kayba uğramadan yerine ulaştırılması posta idaresi tarafından kayda alınarak üstlenilmiş olan mektuba taahhütlü mektup denilmektedir. Ancak yargı kararları ve yargı incelemesi açısından bakıldığında bir tebligatın varlığını ispat etmek tebliği yapanın görevidir. Tebliğin yapılmasının delili ise tebellüğ belgesidir. Dolayısı ile İadeli taahhütlü olarak adlandırılan alıcıya imza karşılığı teslim edilen, teslim edilemediği durumlarda göndericiye geri gönderilen (mektup, paket), iadeli mektubun yargı açısından delil açısından niteliği önemlidir. İlan panosuna asılması ise şart değildir. Tebligat Kanunu Ek:1 dahilinde adresini bildirmemiş kat malikleri için ihtiyaç dahilinde kullanılır. Kat maliklerine yapılacak çağrıların, toplantı kararlarının , işletme projesinin ve denetim raporunun İlan panosuna ihtiyari olarak en az iki imza taşıyan tutanak düzenlenerek asılması ve indirilmesi ise sadece "adreslerini bildirmemiş ve bağımsız bölümleri boş durumda olan kat maliklerine" tebligat niteliği taşıyacaktır.
@@Apsiyon Cok degerli bilgi. Sabriniz ve vaktiniz icin hepimiz cok tesekkur ederiz. Sevgili APSIYION ekibi, sevdiklerinizle birlikte, önünüzdeki bütün yılların mutluluk, sağlık ve başarıyla dolu olmasını diliyorum.
Sayın Oğuz , 10 yıldır yönetici aynı kişi ve yönetim işini başka yerde ikamet eden oğlu yapıyorsa konuyu kat malikleri kurulunda görüşeceksiniz. Ama ifade ettiğiniz gibi bir suç değil bu durum. Ama asıl suçlu binadaki diğer kat malikleri . Suçları da ilgisizlik. Allah ömür verirse bir 10 yıl daha aynı kişi yönetebilir.
Şunu anlıyoruz. Kapıcın binanız dışında bir ikameti var. Ancak sizin binanın da bir kapıcı dairesi var. Zaman zaman bu kapıcı dairesini de kullanıyor. BU durum tamamen kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde belirtilmiş durumdadır. Yöneticiniz ile görüşünüz.
Hocam yönetici seçiminde her bir kat maliki kaç kişiye oy verebilir bizim site sakinleri yönetici seçerken 1 oy pusulasina 2 kişinin adını yaziyo bu yanlış degilmi
Hocam iyi günler size bir sorum olacaktı oturduğum apartman 40 dairelik yönetici burayı 10 sene den fazla yönetiyor ben binayı daireyi satın allalı 4 sene oldu binanın %70 kiracı toplantıya gelen 10 kişiyi geçmiyor ve hiçbir şekilde binada ne kadar para var hiçbir bilgi alamıyorum ve binaya ait hesap numarası yok ben aidatı yöneticinin hesabına gönderiyorum ve bu işin yanlış olduğunu söylediğimde her şey şeffaf diyor ben şikayet etmek istiyorum nasıl bir yol izlemeliyim bu konuda kat malikleri de sorumlumudur onlarda bir ceza gelirimi yardımcı olursanız çok memnun kalırım teşekkür ederim
Kat Mülkiyeti Kanununa göre "Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları" www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-gorev-ve-sorumluluklari linkindeki yazımızda bulunuyor. Kat Mülkiyetine Tabi taşınmazlarda yöneticiyi şikayet edeceğiniz bir kurum bulunmaz. Ancak sulh hukuk hakiminin müdahalesini isteyebilirsiniz. Bununla beraber örneğin fatura / fiş almama gibi durumlar var ise maliyeye, işçi çalıştırılıyor, ya da günlük amaliye işlemleri kayıtsız yapılıyorsa Sosyal güvenlik kurumuna (SGK) ve maliyeye, asansör periyodik muayanesi yapılmıyorsa bağlı bulunduğunuz belediye veya Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına şikayet edebilirsiniz. Tabi ki gelecek idari para cezalarında tüm malikler sorumlu olacaktır. Ancak yöneticinin kusurundan kaynaklanıyorsa diğer malikleri yöneticidye söz konusu idari para cezalarını rucu edebilirler. Daha fazla detay için "Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi" konulu www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-ve-yonetim-kurulunun-hesap-vermesi linkindeki yazımızı okuyabilirsiniz.
@@maksatmuhabbet97 Para cezaları yöneticiler tarafından bütçeden ödeniyor. İfade ettiğimiz üzere yöneticinin kusurundan kaynaklanıyorsa diğer malikleri yöneticidye söz konusu idari para cezalarını rucu edebilirler. Ancak çoğu zaman genel kurulların da göz yumduğunu görüyoruz. Örneğin sizin binada yönetici anlaşılan kanundaki yeter sayı ile (40 malik var ise 21 inin oylamaya katılması ile) seçilmiyor. Dolayısı ile muhtemelen bir önceki cevabımızda belirttiğimiz kusurların bazıları bu davranışlardan kaynaklanıyor. Noter ihtarı tabi ki ileride yöneticiye rucu edeceğiniz mali ve idari cezalar için önemlidir. Ancak biliyorsunuz noter ihtarının gönderilmesi de artık bin liralar düzeyinde. Genel kurulda da aynı itirazı yapabilir, karara yazılmasını sağlayabilirsiniz. Bu daha ekonomik bir yoldur.
Hocam biz apartmanda 4 kişiyiz bize yönetici şartmı ben istemiyorum bu yöetic seçilen kişi kışın oturmuyor yazın geliyor kışın memleketine gidiyor biz katılmadık üç kişi yöetici seçmişler bizce yöneticiye gerek yok biz itiraz edebilirmiyiz
Anagayrimenkulün sekizden az bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburi değildir. Ancak yine de yönetici seçilmesine bir mani yoktur. Eğer 4 bağımsız bölümden 3 ü yönetici seçmeye karar vermişse itiraz edemezsiniz. Netice de yönetici seçilen kişi kışın oturmasa da bina ile ilgilenecektir. Binanızda yönetici seçilmese de durum bu halinizden daha iyi olmayacaktı görünüyor.
Kanunda şöyle bir madde var"Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz." Bu maddeye göre yoneticilige aday olan malik kendisine oy veremez mi?
Yöneticiliğe aday olan malik kendi yöneticiliği ve yöneticilik tamamlandığında faaliyetlerinin değerlendirilmesi ( ibra olarak ifade edilen) oylamalarına katılamaz. Ancak kendisine verilmiş vekaletler var ise bu vekaletler aynı zamanda bir güven göstergesi olduğu için vekil olarak oy kullanabilir.
@@tcyalandunya3224 Kendi bağımsız bölümünün oyunu kendi yönetici adaylığı için kullanamaz.;( Kendine oy veremez) . Ancak elinde başka bağımsız bölümler adına vekalet var ise o oyları kendi yöneticiliği adaylığı için kullanabilir ( oy verebilir)
Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bu hususta bir yasaklama yok ise ( genellikle yoktur) malikler anagayrimenkulde oturmasalar da yönetici olabilirler.
Merhaba, ilk defa site Yönetimi oluşturuyoruz. Karar defterine görüşülen tüm konular eklendi ve dairelerden imza toplandı. Karar defterine dairede oturan kiracı imza atabilir mi ? Kiracının attığı imza karar yeter sayısına eklenebilir mi ?
merhabalar ozan bey. 42 dairelik sitede yöneticiyim. güvenlik kamerası ve diafon sistemleri ile ilğili bazı demirbaş harcamaları yapmamız gerekiyor. yönetim kurulu bana bu işlemler için; demirbaş bütçesi hazırlamak teklif toplamak tekliflerde karar vermek, kat maliklerinden avans talep etme toplama gibi tüm yetkiyi bana yönetim kurulu toplantısı ile karar defterine yazarak verebilirler mi?? yoksa illa kmk toplantısı mı yapmamız gerekiyor. onu da pandemiden dolayı yapamıyoruz. cevaplayabilirseniz çok sevinirim.
Merhaba Yavuz bey, söz konusu yenileme, yatırım, faydalı yenilik ve ilave kararlarını yönetim kurulu tek başına alamaz. Genel kurulda karar verilmesi gerekir. Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/mucbir-hallerde-ortak-gider-ve-avans-paylarinin-aidatlarin-genel-kurul-yapilmadan-artirilmasi linkinden okuyabilirsiniz. Bu yazımızda sizin durumunuza da yanıt vermiş durumdayız. Diğer taraftan " Pandemi döneminde Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi" yazımızı okuyabilir, www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi veya videosunu youtube dan ua-cam.com/video/-vsghcXVqDM/v-deo.html izleyebilirsiniz.
@@Apsiyon pekii bütün kat maliklerinden bana bu işlemlerin yapılması ile ilgili imzalı olur kağıdı tarzında bir belge alsam da mı olmaz. toplantı yapamıyoruz. bu işlerimizin de acilen yapılması lazım. çıkmazdayız yani
@@yavuzortakci "Tüm kat maliklerinden" söz konusu yenileme, yatırım, faydalı yenilik ve ilave için "yapılmasına rızam vardır, payıma düşen avans miktarını kabul ediyorum" gibi bir yazı veya bu yazının yazıldığı bir kağıt altına imza alırsanız sorun yaşamazsınız. Anca buradaki ifademiz "tüm kat malikleridir". Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılırsa da eğer bir genel kurul sözkonusu değilse, yapılan iş ve işlemlere herhangi bir kat malikinin itirazı halinde mahkeme kararı iptal edebilecektir. O sebeple tüm maliklerden rıza almanız ve bu rızayı sonradan cayma ihtimaline karşı yazılı olarak bulundurmanızı tavsiye ederiz.
@@Apsiyon çok teşekkür ediyorum. yönetimsel tüm faaliyetleri noktası virgülüne kanunlar mevzuatlara uygun bir şekilde yapmaya çalışıyorum ama bu pandemi elimizi kolumuzu bağladı. bu arada eskişehir il umumi hıfzıssıhha kurulu toplantıların yapılmasının yasak olduğu bilgisinide teyit ettim. teşekkür ediyorum verdiğiniz bilgiler için.
@@yavuzortakci Biz de Eskişehir il umumi hıfzıssıhha kurulu'nun verdiği genel kurul yapılması erteleme kararı hakkındaki bilgilendirme için teşekkür ederiz. Maalesef pandemi yönetimsel faaliyetleri çok olumsuz etkiledi. Eğer erteleme kararı kalkarsa yapılacak genel kurullar ile ilgili aşağıdaki yazımızı ve videomuzun da bulunduğunu ifade ederiz. Salgın ile mücadele “yeni kontrollü normalleşme sürecinde de” bölgesel bazlı olarak yürütüldüğünden 1 Mart 2021 tarihinden itibaren de ülke genelinde bir karar alınmadığı suretçe apartman ve sitelerde (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurulu/ Temsilciler Kurulu'nun yapılıp yapılmayacağına dair bir genelleme yapılamayacaktır. Bu hususta ertelemeye veya yapılmasına dair anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulları kararı hızlıca alacaklardır. Bir müddet beklenmesi, eğer karar yok ise genel kurul yapmadan önce İlçe Kaymakamlığı'ndan görüş alınması gerekecektir. Görüş alırken iş bu yazımızda aşağıda belirtilmiş olan örnek kararları da dilekçe ile kaymakamlıklara yazı ekinde bildirebilirsiniz. İlçe Kaymakamlıkları “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu”’nun 27. ve 72. Maddeleri uyarınca İl/İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları aracılığı ile kararlarının ivedilikle alınması, uygulamada herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi ve mağduriyete neden olunmaması hususlarında İçİşleri Bakanlığı tarafından bilgilendirilmişlerdir. Daha ayrıntılı bilgi için " Pandemi döneminde Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi" yazımızı okuyabilir, www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi veya videosunu youtube dan ua-cam.com/video/-vsghcXVqDM/v-deo.html izleyebilirsiniz.
Ozan bey merhaba, 60 dairelik sitemiz yonetimi Eylül 2020 de genel kurul yapması gerekiyordu ancak pandemi gerekçe göstererek yapmadı. Şimdide kısıtlama kalkmasına rağmen yapmamakta ısrar ediyorlar.Bu aşamada kat malikleri olarak ne yapmamız gerekiyor. Yardımcı olursanız sevinirim. Kolay gelsin.
Bahadır bey merhabalar. İl ve İlçenizi bilemiyoruz. Ancak aşağıdaki şekilde yardımcı olmak isteriz. Bahsettiğiniz dönemde il ve ilçenizde erteleme kararı bulunuyorsa yönetiminizin gerekçesi doğrudur. İl ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının 1 Mart 2021 tarihi sonrası kararlarını izlemeniz gerekecektir. Apartman ve site genel kurulları için kısıtlamalar kalkmamıştır, ancak erteleme kararları biten il ve ilçeler için İl ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının karar alması gerekecektir. Hızlıca karar alacaklarını düşünüyoruz. Diğer taraftan eğer bir erteleme yok ise yapılacaklar konusunda diğer muhtemel sorularınızın yanıtları Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konusu (Güncellenmektedir. SON GÜNCELLEME - 01.03.2021) www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi linkindedir. Güncel detaylar o yazımızda bulunuyor.
Hocam bizim apartmanımızda 8 daire var 4 ü bizim üstümüze hisseli tapulu annem ve kardeşler adına 2 tanesinde biz oturuyoruz 2 tanesinde kiracımız var bu kiracıların oturduğu yerler adına yapılacak toplantıda bizim imzalarımız nasıl olmalı üstümüze olan kardeşler adına bu hisseli yerlere herkes ayrı bir imza mı atması gerekir ?
Bağımsız bölümler hisseli ise bu bağımsız bölümün temsili için bu pay sahiplerinden biri vekil seçilecektir. Her pay sahibinin genel kurula katılmaması gerekir. Onlar adına birisi katılacaktır.
Divan heyeti seçimi kanuni bir zorunluluk olmadığından dolayısı ile şekil şartı yok. Aslında kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Ancak bağımsız bölüm sayısı fazla ise sayfada imzalanacak yer kalmayacaktır . İşte bu sebeple toplantıyı yönetmek için bir divan heyeti oluşturulması mecburiyet halini alır. Divan heyetine ilişkin uygulamalar çoğunlukla tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında yazılı olabilir. Onu bir inceleyiniz. Divan seçiliyorsa dolayısı ile bütün kat malikleri adına alınan kararları imzalama yetkisinin de verilmesi oylanmalıdır.
Sayın Türkmen, eğer tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınızda "yöneticinin kimlerden seçilebileceğine" dair sorduğunuz soruya dair herhangi bir kısıtlama yok ise bir kat maliki olarak tabi ki yönetici olabilirsiniz. Ancak şunu belirtmek gerekir. Yönetici kat maliklerinin vekilidir. Anagayrimenkulde bordrolu çalışan işçiler açısından ( kapıcı "apartman hizmetlisi" de dahil) yönetici işveren vekilidir. Çalışanların işvereni ise kat malikleri genel kuruludur. Sizin bu durumunuzda işveren olan kat maliklerinin vekili olan yönetici kat maliklerinin haklarını korumak durumundadır. Çalışanlar ( işçiler) ile işverenler arasında iş sözleşmesine bağlı bir ilişki bulunmaktadır, bu ilişkinin yürütülmesinden ise işveren vekili olan yönetici sorumludur. Sizin hem işveren vekili, hem de çalışan olmanız durumunda kat maliklerinin haklarının ne kadar korunabileceği tartışması daima olacaktır. Bu açıdan mevzuat açısından herhangi bir engelleme olmamasına rağmen kat maliklerinin sizi yönetici seçme iradesini göstermeleri iş barışı anlamında sıkıntılara yol açabilir. Sizi yönetici seçerlerse kapıcılıktan istifa etmenize gerek yoktur. İstifa halinde birikmiş tazminatlarınızı alamazsınız. İstifa sizin iradenize bağlıdır.
Ozan bey merhabalar! Benim oturduģum apartmanda, yönetici görevlerini yerine getirmiyor. Benim üstümde oturanlar beni aşırı derecede rahatsiz ediyorlar gece saat 2 lere kadar uyumuyorlar. Yöneticiye kac kere rica etmeme raģmen gidip onlari uyarma konusunda, bizim görevimiz deģil diyorlar, taraf tutuyorlar bide ayni yörenin insanlari olduklari için. Yöneticiyi nereye şikayet edebilirim? Şimdiden teşekkürler!
Yöneticinin komşular arasındaki uyuşmazlıkların ve rahatsızlıkların engellenmesi konusunda görevleri tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı hükümleri ile sınırlıdır. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi "kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler." demektedir. O halde asıl görev kat maliklerinindir. Eğer üst katınızdaki komşunun yarattığı rahatsızlık sebebi ile tapu sicilinizde kayıtlı yönetim planı yöneticiye görev vermiş ise bu durumda yöneticiden kat malikleri kurulunda hesap vermesini isteyebilirsiniz. Yöneticiye bu konu hakkında dava açılması ise özel duruma ve yönetim planına bağlıdır. Gürültü Yapan Komşuya 15.000 TL Ceza (Gürültü Yönetmeliği Nedir?) konulu videomuzu ua-cam.com/video/t5NGAuY_X28/v-deo.html linkinden izlemenizi ve Apartman Gürültü Yönetmeliği, Şikayet Nereye Yapılır? 📄 başlıklı blog yazımızı bit.ly/35XGT2F linkinden okumanızı tavsiye ederiz. Gürültü konusunda yapılabilecekler ile ilgili eylem planını yazımızdan edinebilirsiniz.
Ozan Hocam, bir de "Yöneticiden ne istenmez, yönetici ne değildir?" başlıklı bir video hazırlasanız da kat sakinlerimize göndersek! Yöneticininin müteahhitle ya da belediye başkanıyla falan karıştırılmaması için, hiçkimsenin konumuz özelinde ise yöneticinin ahlak bekçisi olmadığının bilinmesi için, genel kurul kararı yoksa ve bütçe ayrılmadıysa daire içlerindeki ortak alanla ilgisiz (örneğin) arızalı taharet musluğunun onarılmasının yöneticinin görevleri arasında olmadığının bilinmesi için falan böyle bir videoya ihtiyaç olduğunu düşünüyorum. : ) Emeklerinize sağlık. Teşekkürler.
Önder bey merhabalar. İnanın bu konu hep aklımızda . Bir ara bu blog yazısını kaleme alıp, videosunu çekeceğiz. Daha dün bu hususta bir mütalaa yazdık. Sizinle paylaşmak isterim. İsimler ve tanımlamalar silinmiştir. Ortak alanlar ile ilgili sorunlar : 1) otoparkın bir çok yerinde tavanından ve bağlantı yerlerinden bahçe suyu , beton suları araçlara site sakinleri üzerine dökülmekte ve sakinlere ve araçlara zararlar vermektedir. 2) bir türlü tamamlanamayan plaka tanıma sistemi , çalışmayan blok giriş güvenlik sistemi
Sebep: 1) Otopark üstü bahçe yalıtımının kifayetle yapılmamasıdır. 2) Satın alınmamış veya çeşitli sebeplerle devreye alınmamış durumda olabilir. Geçici Yönetim Açısından Sorumluluk: Geçici yönetim kat maliklerinin ortak alan ve hizmetler açısından vekilidir. Geçici site yönetiminin burada müteahhite karşı dava açma yükümlülüğü ve sorumluluğu bulunmamaktadır. Müteahhitten alan kişiler için açılacak dava tüketici mahkemesinde tazminat yada bedel iadesi davasıdır. Ortak alanlarda eksik/ kusur ve ayıplara ilişkin yönetim geçici de olsa kalıcı da olsa dava açamaz. Kat malikleri arsa payı oranında bu tazminatlarını talep edebilirler. Geçici yönetimin buradaki etik olarak yapması gereken açılacak davaya taraf olarak katılımının arttırılması için kat maliklerini organize etmektir . Ancak bu görev yükümlülüğü değildir. Varsa Yönetim Şirketi Açısından Sorumluluk: Xyz ise yönetim hizmet şirketidir . Yönetim planına göre Geçici Yönetim tarafından hizmetler için yetkilendirilmiş şirkettir . Yönetim şirketi; kat maliklerinin ortak alan ve hizmetler açısından yönetim planı ile belirlenmiş vekil olan Geçici Yönetimin bazı hizmetlerle ile ilgili olarak sözleşme ile belirlenmiş şirkettir. Dava açma yetkisi bulunmamaktadır. Bu tür kusur / ayıp ve eksikleri geçici yönetim kuruluna bildirmekle yetkilidir. Geçici Yönetim kurulu ise müteahhite bildirmekle görevlidir.
Bağımsız bölümlerin teslimi ile ilgili sorunlar : 1)Daire ses ve ısı yalıtımının çok zayıf olduğu , gece uyurken üst katın yatak odasından duyulan sifon sesi . 2) Daire altı boş dükkan sebebi ile ısınma sorunu 3) Koridor ve Daire duvarlarının alçı sıvalar ile kapatıldığı halde ciddi çatlaklar ve kırıklar içinde olması
Geçici Yönetim Açısından Sorumluluk: Herhangi bir sorumluluk yoktur. Geçici Yönetim sadece ortak alan kısımları müteahhite bildirmekle görevlidir. Varsa Yönetim Şirketi Açısından Sorumluluk: Herhangi bir sorumluluk yoktur. Geçici Yönetim tarafından talep edilmiş ise sadece ortak alan kısımları Geçici Yönetime bildirmekle görevlidir gibi bir şeyler mi? Yazalım. Bu yazının oluşması konusunda desteklerinizi ve fikirlerinizi akademi@apsiyon.com a bekleriz.
Hocam iyiakşamlar 48 dairelik 6 bloklu sitede 1. Toplantıda yönetici seçilmedi 10 kişi geldi 2. Toplantıda 15 kişi gelirse 8 kişinin oyu yönetici seçermi mevcut yöneticiyi site sakinleri istemiyor pazar günü yapıldı seçim 10 kişi geldi pandemiden dolayı kendi de aday değilim artık dedi 2. Toplantıda yeni adayı 15 kişi gelse 8 i yeni adayı seçse kabul olurmu? Teşekkürler
Ahmet bey merhabalar, öncelikle tapu sicilinizde kayıtlı yönetim planınızın içeriğini bilmeden bu soruya kesin yanıt vermek mümkün değil. O sebeple yanıtımızı mutlaka tapu sicilinden yönetim planınızı edinerek oradaki yönetici / yönetim kurulu seçimi ve anagayrimenkulün nasıl yönetilmesi gereğine ilişkin maddeleri mutlaka okuyunuz. Genel hükümlere göre yanıt veriyoruz. "48 dairelik 6 bloklu site" ifadeniz bir toplu yapı olduğunuza işarettir. Ancak tapu sicilindeki yönetim planınızda Toplu Yapı ifadesi var mı kontrol etmelisiniz. Yine ifadelerinizden her bir blokta 8 bağımsız bölüm olduğunu ve genel uygulamanızda sitede tek genel kurul olduğunu anlıyoruz . ( Bu durumun da yönetim planınızdan kontrol edilmesi gerekir) . Eğer buraya kadar olan kısım yönetim planınınız ile uyuşuyorsa sorun yok. Şimdi gelelim söz konusu genel kurullarınıza . 48 bağımsız bölüm için yapılan site genel kurulunda ilk toplantının açılması için gereken katılım sayısı ( vekaletler de dahil), kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasidır. Sizin durumunuzda eğer 48 bağımsız bölümün 48 farklı maliki var ise bu durumda önce sayı bakımından yarısından bir fazlası olan 25 bağımsız bölüm malikinin toplantıya katılması gerekir. Yine bu ilk toplantıya katılan en az 25 malikin arsa payının da toplam 48 bağımsız bölüm arsa payının yarısından fazla olması gerekir. Bu gerçekleşmez ise ilk toplantı açılmaz, bir tutanak tutulur ve çağrıda belirtilen ikinci toplantı yer, tarih ve saatte gelenler ile toplantı açılır . İkinci toplantının açılması için sayı ve arsa payı hesabı yapılmaz. Örneğinizde 1. toplantıya vekaletler ile 10 kişi geldi ise toplantı açılmaz. Dolayısı ile hiç bir karar alınmaz. Şimdi yönetici ve denetici seçimi için gerekli çoğunluğa bakalım. İster ilk ister ikinci toplantı olsun yönetici ve denetici seçimi için kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu gerekir. Bu çoğunluk yasanın 34. ve 41. maddelerinde keza toplu yapılarda yasanın 71. maddesinde yazılıdır. o halde 48 bağımsız bölüm için yapılan site genel kurulunda yönetici seçimi için gereken katılım sayısı ( vekaletler de dahil), kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasidır. Sizin durumunuzda eğer 48 bağımsız bölümün 48 farklı maliki var ise bu durumda önce sayı bakımından yarısından bir fazlası olan 25 bağımsız bölüm malikinin toplantıya katılması ve yöneticiyi seçmesi gerekir. Yine bu yöneticiyi seçen en az 25 malikin arsa payının da toplam 48 bağımsız bölüm arsa payının yarısından fazla olması gerekir. Bu gerçekleşmez ise yönetici seçimi gereken çoğunlukla yapılmamış demektir. Örneğinizde 2. toplantıya vekaletler ile 15 kişi geldi ise toplantıda yapılan yönetici ve denetici seçimi gerekli çoğunluk olan 25 bağımsız bölüm ( arsa payına da ayrıca bakılır) mevcut olmadığından gerekli şart sağlanmamış olur ve seçilen yönetici ve/veya denetici yasal olarak seçilmemiş anlamına gelir. Bu durumda ise kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamamış veya toplanıp bir yönetici atayamamış demektir. , o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanmalıdır. Ancak uygulamada yeterli çoğunluk sağlanmasa da yönetici atandığını sıkça görmekteyiz. Bu durumda seçilen yönetici ve/veya denetçiler vekaletsiz iş yapmış olmaktadırlar. Ve gereksiz sorumluluk altına girmektedirler. İlerde kat maliklerinden birinin istemi ile dava açıldığı taktirde mahkeme yönetici ve/veya denetçinin yeterli çoğunlukla seçilmediğini karara bağlayacaktır. Bu konu ile ilgili olarak daha detaylı bilgi için; "Apartman ve Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar" isimli UA-cam Videomuzu ua-cam.com/video/XDTLeIZyLxU/v-deo.html linkinden , blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/site-yoneticisi-secerken-yapilan-yanlisliklar linkinden , yine "Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri (En Önemli 4 Konu)" isimli UA-cam Videomuzu ua-cam.com/video/A2YrRp3I2VU/v-deo.html linkinden, blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/site-yoneticilerinin-mutlaka-bilmesi-gereken-4-konu linkinden izleyebilir ve okuyabilirsiniz.
@@bahadirsuna6072 Maalesef içtihatlarda yine olmuyor. Yargıtay KMK Md34/4 ü çok sert yorumluyor. "Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." Oysa bu fıkrada birden fazla aday olması halinde oylamada tüm maliklerin salt çoğunluğunun ayrıca arsa payı açısından da çoğunluğun bulunması, ancak doğaldır ki oylama açıldıktan sonra en çok oyu alanın yönetici olması açısından değerlendirilmesi gerekirdi. Ama öyle değerlendirilmiyor. Yönetici ve denetçi seçmek çok zor. Bu durumu ben bir zamanların mecliste cumhurbaşkanı seçilme çoğunluğu ile çok bağdaştırıyorum. Eğer o madde hatalı yorumlanıyor ise aynen bu madde de hatalı yorumlanıyor diye düşünüyorum.
Hocam merhabalar daha önceki yorum ve cevaplarınız için tekrar teşekkür ediyorum benim sizlere bir sorum daha olacak dört bloktan oluşan bir sitede yöneticilik yapmaktayım sitemizdeki üç blokta merdiven ve engelli rampamız mevcut fakat bir blokta engelli rampası yok sadece merdivenler var yüksek girişte bir bina yedi yıldır oturulan binalar bunlar şimdi yeni bir daire sakini taşınıyor birkaç ay önce daireyi satın almış 20 yaşlarında bir engelli tekerlekli sandalyede çocuğu olduğunu oraya engelli rampası yapmak istediğini bize iletti fakat bu durumda tüm siteyi buna ortak mı etmemiz gerekiyor yoksa bu taşıncaklar Taşınacak olan daireyi yeni satın alan kat Maliki’nin bu masrafları kendisinin mi yapması gerekiyor site sakinleri arasında ufak bir görüşme yaptım bir çoğu binanın bu şekilde ruhsat landırıldığını yedi yıldır bu şekilde oturduklarını oraya yapılacak bir masraftan onlara ortak olmayacaklarını belirtiyorlar nasıl bir yol izlenmelidir teşekkür ederim
Sayın Öztürk öncelikle bu yazdıklarımızı biraz da sıkılarak yazıyoruz. Bu masraf sizin özelinizde tüm sitenizi ilgilendirmez, sadece ilgili blok kat maliklerini ilgilendirir. Öncelikle 3 blokta engelli rampası olup, birinde diğer komşularınızın ifadesi ile bu şekilde "ruhsatlandırıldığı" ifadesi pek doğru gelmiyor. Büyük olasılıkla bir imalat eksiği var. Bu tip imalatlar daima ruhsat projesinde bulunmayabilir ancak eksiklik olan bina açısından belediyedeki ruhsat projesini kontrol ederseniz yeni malik komşunuza bir iyilik yapmış olursunuz. Neden böyle ifade ettik? Çünkü maalesef yasamız engelli vatandaşlarımıza gereken değeri vermiyor. 2005 yılında 5378 Sayılı Engelliler Hakkında Kanun resmi gazetede yürürlüğe girdi. Bu kanunun 19.maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi ikinci fıkrası ilave oldu. Özetle "Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır" denildi. Yani eğer projede yok ise sözkonusu rampanın yapılması için yeni kat malikinizin genel kurula talep yapması , toplantının 3 ay içinde yapılması ancak tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile ( sadece toplantıya katılanların değil tüm maliklerin salt çoğunluğu) karar vermesi halinde mümkün olacaktır. Eğer toplantı bu süre içerisinde yapılmaz veya tadilat talebi belirtilen çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Nihayetinde rampa yapılır, ancak kat malikleri yeterli çoğunlukla kabul etmedikleri için "giderler, yeniliklerden faydalananlar tarafından , faydalanma oranına göre, ödenir. Örneğinizde masrafı engelli kardeşimizin ailesi üstlenmek durumunda kalır. Durum böyle. Siz yönetici olduğunuza göre gelişmelerin seyrini de siz belirleyeceksiniz. "Hepimiz birer engelli adayıyız". Sağlıcakla kalınız.
Hocam tekrardan merhabalar cevaplarınız için en baştan teşekkür ediyorum 85 daire yapıyorum bu yılbaşından beri demirbaş harcamalarımız var fakat kasamız bunları karşılamakta yetersiz kalıyor borçlanarak devam ediyoruz demirbaş harcamaları ile ilgili bir bütçe ortaya çıktı bunlarla ilgili de 200 TL’yi bir kat maliklerinden demirbaş ücreti toplamak gerekiyor genel kurulu kararı olmadan acil ihtiyaçların ve arızalarım giderilmesi için yönetici olarak bu demirbaş ücretini toplamamda bir sakınca var mıdır tekrar teşekkür ederim
@@hasanozturk9549 Sayın Öztürk, "yılbaşı öncesinden bu yana meydana gelen asansör ve çatı tadilatlarımızı arızalarınızın " acil/zorunlu işler olarak değerlendirilmesi doğru olacaktır. Eğer genel kurul yapma imkanınız yok ise aşağıdaki açıklamamızı dikkate alabilirsiniz. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. Maddesinin b,d,g,h fıkralarında yazılı olan yöneticinin görevlerinde sayıldığı üzere; mücbir sebep ile genel kurulların il ve ilçe Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile zorunlu ertelemeler dönemlerinde yapılması gereken ancak yapılamayacak durumda olan genel kurul toplantılarında alınması gereken işletme projesindeki artış kararları (ortak gider ve avans payı artışları) için eğer yönetim bütçesi ve kasası müsait ise öncelikle mevcut ortak gider ve avans payları (aidat) devam ettirilmeli, bütçelerin ve kasanın müsait olmaması ve ortak gider ve avans payı miktarlarının yeterli gelmemesi halinde ertelemeler kalktıktan sonra ilk fırsatta ve tavsiye olarak ertelemenin kalktığı tarihten sonraki ilk 30 gün içinde olağanüstü surette yapılacak genel kurul/ temsilciler kuruluna kadar anagayrimenkulün ihtiyacı olan ve 2021 yılında artacak asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kalemleri için zorunlu artışların uygulanabileceğini, ortak gider ve avans paylarının (aidat diye tariflediğimiz) bu ölçüde geçici surette arttırılabileceğini, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler, gecikmesi halinde anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve işlemler için ilave masraf bedelleri toplanabileceğini düşünmekteyiz. Bu bağlamda aşağıdaki ve bu linkteki yazımızın f) “Tercihen sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine dikkat edilmesi ”: bölümündeki önerilere de dikkat etmenizi tavsiye ederiz. Daha detaylı bilgilere "Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması" konulu blog yazımızdan www.apsiyon.com/blog/mucbir-hallerde-ortak-gider-ve-avans-paylarinin-aidatlarin-genel-kurul-yapilmadan-artirilmasi linkinden ulaşabilirsiniz. Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ( www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi) ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi ( www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi) konularını okumanızı öneririz. Yine ayrıca Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (Güncel) ua-cam.com/video/-vsghcXVqDM/v-deo.html ve diğer bazı bilgileri içeren Pandemi / Koronavirüs Sebebi ile Apartman ve Site Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi ua-cam.com/video/gghpBriLroc/v-deo.html videolarımıza linklere tıklayarak youtube sayfasımızdan ulaşabilirsiniz.
Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bir yasak yok ise malikler ve malikler dışında 3. kişiler ( maliklerin 1. derece yakınları, kiracılar veya dışarıdan herhangi 3. kişiler ) yönetici olabilir.
Genel kurula babanız dışında bir kişi gelse yeter. Babanız aday olmayacak ve yönetici seçilme çoğunluğu olmadığından genel kurula katılanlar veya katılmayanlardan bir kişi sulh mahkemesinde yönetici atanma davası açabilecek.
@@aydnyldz9113 Maalesef genel kurula katılmak ve oy kullanmak için babanızdan veya başka bir komşudan yetki alabilirsiniz ancak bu katıldığınız genel kurul kararlarına ilişkin dava açamazsınız.
@@Apsiyon Bugün bile bir tane manyak aile geldi. Daha apartmana taşınmamış , pazartesi evine yerleşecek. Apartmana ihtarname çekeceğim diyor. Delirmek üzereyim dövüp ya da başka şekilde zarar verip kozda vermek istemiyorum. Benim babamı söküp almam lazım bu işten.
![Lp. Сердце Вселенной #60 РОЖДЕНИЕ ЛОЛОЛОШКИ [Финал] • Майнкрафт](http://i.ytimg.com/vi/YoR0pAV9FVQ/mqdefault.jpg)
Hocam iyi günler ,2022 Eylül ayında olağan üstü blok kat malikleri kurulları toplanarak ,blok temsilcileri,denetçiler ve yöneticileri seçerek geçici site yönetiminden yönetim devir alındı yönetim planında temsilcilerin ,yöneticilerin ve denetçilerin görev süreleri max 2 yıldır yazıyor ,fakat aynı zamanda yönetim planında seçimler ocak ayında yapılır diye tarih belirtilmiş,şuanki mevcut yönetim 1.5 yıldır görevde ve göre süreleri yönetim planındaki tarihe göre max 2 yıl olarak hesaplarsak Eylül 2024 te doluyor mevcut yönetim 2 yıl görev sürem dolmadan yönetimi bırakmam diyor fakat yönetim planına göre şeçimler takvim yılının ocak ayında yapılır yazıyor seçim için yöneticilerin görev sürelerinin dolmasını beklememizmi gerekiyor yoksa yönetim planında yazan tarih olan takvim yılın ocak ayı içerisinde seçimlerin yapılmasımı gerekiyor
Eylül 2022 de yapılan blok genel kurul kararlarında temsilcilerin, temsilciler kurulunda yönetim ve denetim kurulunun görev süresinin Ocak 2025 tarihine kadar olduğuna dair öngörülerek bir ifade yazılmışsa bu ifade geçerlidir.
Yönetim planınız esas alındığı taktirde eğer Ocak 2023 ayında olağan genel kurul yapılmadı ise bu durumda Eylül 2022 de olağanüstü seçilen yönetimin görev süresi seçiminden sonraki ikinci olağan genel kurul tarihine kadar yani Ocak 2024 tarihine kadardır. Çünkü seçilen yönetim öncekinin görev süresinin dolmasına ilişkin genel kurula kadar yetkilidir.
Ocak 2023 de genel kurul yapılmaması doğaldır. Çünkü her genel kurulun yapılması maliyet ve zaman kaybıdır.
Bununla beraber yönetim planınızdaki "görev süresinin maksimum 2 yıl olmasına" dair ifade var ise bu olağan toplantıdan ikinci yıldaki olağan toplantıya olan süreyi ifade etse de yönetim planının metninin çok detaylı okunması gerekir. Her halükarda Eylül 2022 de seçilen temsilcilerin görev süresi görev süreleri en çok Eylül 2024 ayına kadar devam edebilir.
Eylül 2024 ayından sonra temsilciler (blok yöneticileri) ve toplu yapı yönetim kurulu banka, noter gibi tüzel kişilik ve kurumlarda sorun yaşayabilirler. Ancak Ocak 2025 ayına 3 ay kaldığı düşünülürse bu 3 ay için yetkisizlik iddiası sonrasında kat malikleri lehiine makul bir kazanım olmayacaktır. Arabuluculuk aşaması dahi geçilmemiş olabilir. Her halükarda sulh hukuk mahkemesinin dosyanın ön incelemesini dahi tamamlaması mümkün değildir.
Toplu yapı kat maliklerinin lehine olan tercihe göre hareket edilmelidir.
Hocam emeğinize sağlık. Kanalınızı yeni keşfettim. Çok faydalı içerikleriniz var. Ücretsiz olarak toplum yararına böyle bir hizmet verdiğiniz için çok teşekkür ediyorum.
Emre Bey bizi takip ettiğiniz için teşekkür ederiz.
Hocam merhaba,
Öncelikle yorumlara verdiğiniz cevaplar için teşekkür ederim.
10 daireli bir konutta ,toprak sahibine ait 5 daire var ancak bu mülklerin tapuları ayrı kişilere (kardeşlere) ait.Yapım aşamasından beri toprak sahibinin çocuklarından 1 tanesi yöneticilik yapmakta ve bunu kendine bu sebeple görev edinmektedir. Yönetici Seçimine ilişkin bilgi yok ve karar defterine ait bir bilgi paylaşmıyor.9 yıl boyunca hiç bir toplantı yapılmadı. Yapılan masraf ve harcamalarda sadece ödeme ile ilgili bilgi paylaşıp bunun ödenmesini dayatıyor. Usule göre hareket etmediği defalarca söylenmesine rağmen 5 daire bizim toprak sahibi bizdik konusuna dayanıyor sonuç. Kendisine ait değişikliklerde örn.cam balkon yapımı klima takımı gibi kimseye danışmadan uygulama yapıyor, ancak diğer sakinleri benzer işler yaparken 5te 4 onay alınması lazım diyerek işi engellemeye ve şikayet edeceğini iletiyor. Bu kişi için sorunu ortadan kaldıracak süreç konusunda bilgilendirmenizi rica ederim.
Genel kurul talebinizi tüm maliklere yazılı iletin. Genel kurul yapılmaz, toplanıp yönetici seçecek yeter sayı sağlanmaz ise sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması talebi ile başvuru yapmanız gerekir.
Hocam genel kurulda ikamet ettiğimiz sitede yöneticiyi seçtik, denetçi seçimi de yapıldı. Bütçe görüşmeleri de yapılarak oy çokluğu ile aidatlar belirlendi ve burdan sonraki gündem maddeleri görüşülürken bir kısım kat malikleri toplantıyı terk etti. Yeni seçilen yönetici de karar yeter sayısı oluşmadığı için toplantıyı ilerleyen günlerde tekrar yapmak üzere bitirdi. Toplantıyı yöneten Divan kurulu başkanı ise toplantı sırasında tanzim edilen tutanağı "bütçenin onaylanmadığı" gerekçesiyle imzalamadı ve imzalamayacağını beyan etti. Oysa tutanakta bütçenin oy çokluğu ile kabul edildiği yazıyordu. Bundan sonrasında ise ortalık karıştı. Seçimi kaybeden eski yöneticiler bütçenin onaylanmadığını ve seçimin iptal olduğunu ifade ederek, bunu da karar defterine yazarak imzalayıp kapı girişlerine astılar. Yeni seçilen yönetim kuruluna yönetimi devretmeyeceklerini söylüyorlar ve kafalarına göre de yeni bir seçim takvimi belirlediler. Bizler kendilerine böyle bir haklarının olmadığını, yönetim kurulunun ibrasıyla görevlerinin sona erdiğini ve yönetimin yeni seçilen kişilere devredilmesi gerektiğini aksi durumda bunun hak gaspına girdiğini, itirazları varsa bu itirazlarını usulüne uygun şekilde yeni yönetime iletmeleri ve olağanüstü toplantı istemeleri ya da sulh mahkemesine başvurmaları gerektiğini söylemememize rağmen kimseyi dinlemiyorlar.
Sormak istediğim husus, 1- Bütçenin geçmemiş olması yönetici seçimin yenilenmesini gerektirir mi?
2- Toplantıyı yöneten kişinin tutanakta yanlışlık varsa bunu genel kurulda herkesin içinde düzelttirip veya yeniden oylamaya sunup netleştirmesi ve tutanağı da imzalaması gerekirken, ben imzalamıyorum deme yetkisi var mı? Bu eylem toplantıyı sabote etmek anlamına gelmez mi? Bu durumda divan başkanı hakkında suç duyurusu yapabilir miyiz?
3- Yönetim kurulunun ibrasıyla eski yönetimin görev süresi bitmişken, bütçe onaylanmadı deyip, yönetici koltuğunda oturmaya devam etme ve kafalarına göre karar alıp bunu da deftere işleyip genel kurulu iptal etme ve yeni bir seçim kararı alma hakları var mı?
Mikail bey selamlar.
İfadenize göre yönetici ve denetici seçiminiz kanundaki saklı yeter sayı ile yapılmış.
"Yönetimin Yıl Sonu İşlemleri: Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde" konulu blog yazısı ve videoda www.apsiyon.com/blog/yonetimin-yil-sonu-islemleri-genel-kurul-oncesi-bilinmesi-gereken-14-madde linkindeki 9. maddede yeter sayı hususu anlatılmıştır.
İşletme projesi kabulü ise kanunda yeter sayı ile saklı değildir. İşletme projesi maddesi görüşülürken toplantıda bulunan malik + vekil sayısının çoğunluğunun kabulü yeterlidir. Hatta işletme projesinin genel kurulda kabuş edilmesi zorunluluğu dahi yoktur. Kat Mülkiyeti Kanununun (KMKnun) 37. maddesine göre "Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır."
Dolayısı ile yeni seçilen yöneticinin toplantıyı bitrmesi için bir sebep yokmuş. Ayrıca yeni seçilen yöneticinin toplantıyı "ilerleyen günlerde tekrar yapmak üzere" bitirmesi gibi bir görev ve yetkisi de bulunmamaktadır.
Toplantıyı yöneten Divan kurulu başkanınızın da toplantı sırasında tanzim edilen tutanağı "bütçenin onaylanmadığı" gerekçesiyle imzalamaması ve imzalamayacağını beyan ettmesi de söz konusu olamaz. Toplantıda ne karar alındı veya alınması ise kayıt altına almakla görevlidir.
Seçimi kaybeden eski yöneticilerin de bütçenin onaylanmadığı ve seçimin iptal olduğu gerekçeleri de hatalıdır.
Özetle tüm bu kişilerin bilgisizliğine (kötü niyet olmaması halinde adı bilgisizliktir) toplantı kurban edilmiş.
1- Bütçenin geçmemiş olması yönetici seçimin yenilenmesini gerektirir mi?
Yukarıda ifade ettiğimiz gibi iki konunun hiç ilgisi yok. Bütçenin kabul edilme şartı çok basit bir karar çoğunluğudur.
2- Toplantıyı yöneten kişinin tutanakta yanlışlık varsa bunu genel kurulda herkesin içinde düzelttirip veya yeniden oylamaya sunup netleştirmesi ve tutanağı da imzalaması gerekirken, ben imzalamıyorum deme yetkisi var mı? Bu eylem toplantıyı sabote etmek anlamına gelmez mi? Bu durumda divan başkanı hakkında suç duyurusu yapabilir miyiz?
Tabi ki yetkisi yok. Dİvan başkanı hakkında suç duyurusu yapmanız bir neticeye ulaşmayacaktır. Çünkü hukuken kat mülkiyetinde bir divan heyeti zorunluluğu yok. Kendisine aşağıdaki linkteki yazıyı okutabilirseniz ilerleyen dönem için kendisine faydası olur.
"Genel Kurulda Divan Heyeti Seçilmesi Zorunlu Mu?" www.apsiyon.com/blog/genel-kurulda-divan-heyeti-secilmesi-zorunlu-mu
3- Yönetim kurulunun ibrasıyla eski yönetimin görev süresi bitmişken, bütçe onaylanmadı deyip, yönetici koltuğunda oturmaya devam etme ve kafalarına göre karar alıp bunu da deftere işleyip genel kurulu iptal etme ve yeni bir seçim kararı alma hakları var mı?
Eski yönetim görevi devir etmiş. Bu yazdıklarınız ile ilgili hiç bir hakları yok.
Ancak sorununuz ortada bir toplantı tutanağı yok anlaşılıyor. Dİvan heyeti başkanı imzalamış ise diğer katılan kat maliklerinin imzalaması gerekir. Eğer bu işlem tamamlanırsa yolunuza devam edebilirsiniz. Aksi halde hangi taraf yeniden genel kurul çağrısı yapacak, hangisi gerçek olağanüstü genel kurul sayılacak gibi bir ikilemde devam edeceksiniz.
Mahkemenin de bu şartlar altında doğru bir karar vermesi zor görünüyor.
Size ve komşunuz kat maliklerine geçmiş olsun. Umarız sulh içinde yargıda zaman kaybetmeden çözersiniz.
Ozan hocam verdiğiniz bilgiler için çok teşekkürler,toplu yapı statüsünde 7 bloktan oluşan bir sitede, yönetim planında blok temsilci seçimi için blok kat maliklerinin sayı bakımında yarısından fazlası ile toplanır diyor,bütün blokların sayı bakımından yarısından fazlasınımı kastediyor yoksa sadece kendi bloğumuzın sayı bakımından yarısından fazlası ile toplanıp blok temsilcisi seçebilirmiyiz,yani biz blok olarak sayı bakımından %51 geçtik fakat diğer bloklar ile toplamda %51 i geçemedik seçim yapabilirmiyiz
Her bir blokta yapılan genel kurulda blok yöneticisi (blok temsilcisi) ile yönetim planında bulunuyorsa blok denetçisi seçimi o bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. DOlayısı ile sadece ilgili blok dikkate alınır. Diğerlerinin genel kurullarında da aynı usul uygulanır.
Merhaba hocam bizim binada motorsiklet alanı yok bina içerisine bırakılıyor ve yönetici otoparka motor yerini motor sahiplerinin yaptıracağını söylüyor bu konu hakkında bilgi alabilirmiyim kimin yaptıracağı hakkinda
Projede motorların veya araçların parkı için bir yer ayrılmamış ise yönetici veya kat malikleri motor sahiplerine yer göstermek, yer ayırmak mecburiyetinde değildir. Ayrıca motorların bina içine bırakılması Kat Mülkiyeti Kanununa aykırıdır.
Motor kullanıcısı sayısı az ise dolayısı ile masrafı motor sahipleri ödeyecektir.
Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
Daha fazla bilgiyi www.apsiyon.com/blog/arama-sonuc?q=motosiklet linkinden edinebilirsiniz.
Ozan bey 167 daireleik sitemiz var. 2021 yılı genel kurulumuzu pandemiden dolayı yapamadık. 1 mart tarihinde yasaklar uzatılırsa nasıl bir yol izlemeliyiz.
Bahadır bey merhabalar.
İl ve İlçenizi bilemiyoruz.
İl ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının 1 Mart 2021 tarihi sonrası kararlarını izlemeniz gerekecektir. Apartman ve site genel kurulları için kısıtlamalar kalkmamıştır, ancak erteleme kararları biten il ve ilçeler için İl Valiliği ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının karar alması gerekecektir. Hızlıca karar alacaklarını düşünüyoruz.
Diğer taraftan eğer bir erteleme yok ise yapılacaklar konusunda diğer muhtemel sorularınızın yanıtları
Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konusu (Güncellenmektedir. SON GÜNCELLEME - 01.03.2021)
www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi linkindedir. Güncel detaylar o yazımızda bulunuyor.
Slm. Hocam. 20 daireden oluşan sitedeyiz. 10 dairenin elektriği abonesi mevcut diger 10 daire süzme saat ile aydınlanıyor yani ortak aydınlatmadan simdi bu saat mühürlendi 10 daire karanlık ta dairede elektrik yok öbür 10 daire umurunda bile degil elektrikleri var proje çizim abonelik epey masraf var oralı olmuyorlar ne yapmalı magdur olan lar tşkler saygılar hocam size begenerek takip ediyorum
Öncelikle bir kaç husus var.
Site iki bloktan oluluyorsa ve blokların birisi iskan müsaadesi almışsa diğeri henüz kat irtifakı aşamasında ise bloğun birisi ferdileşmiş diğeri ise heniz tek sözleşme üzerinden hizmet almaktadır.
Ancak borç harici bir sebeple elektrik tedariki yapan kurum enerjiyi kesmiş ise eksik husuların yerine getirilmesi gerekir
Bireysel sözleşmeye geçiş, proje , sayaç , güvence bedeli , işçilik ve diğer masrafları öncelikle muhatap dairelerin malikleri ile ilgili olmakla beraber eğer ortak tesisata ilişkin bir güç arttırımı ihtiyacı var ise sadece bu konuda masraflar tüm bağımsız bölüm maliklere ait olacaktır.
İfade ettiğimiz gibi sorunu tam anlayamadığınızdan genel ifadeler kullanmaktayız .
@@Apsiyon hocam herkesin kat mülkiyet tapusu mevcut iskan mevcut binada birlik yok 10 daire magdur öbür 10 dairenin elektrik derdi yok sadece otomatigi yok
Öncelikle Kolay gelsin
Binamızda yönetici yok 1 senedir
8 aya yakındır binanın elektriği kesildi ödeme yapılmadığı için
En alt dairede oturuyorum bina havlusu içinde su kaynağı var ve 2 tane kuyu var kuyunun birinde motor çalışmakta motorun elektriğini kendi evime taktım fişini eğer fişi takmazsam evimi su basacak bina sakinleri de bunu biliyor ama kimsenin umrunda değil ilgilenen yok ve 8 aya yakındır elektrik faturasını ben kendim ödemek zorunda kalıyorum
Daha öncekileri kuyu temizliği yaptırdım kendi cebimden verdim
Motor almak zorunda kaldım kendi cebimden verdim paralarını
Böyle bir sorunlar var ne yapmam gerekiyor
Bağımsız bölüm sayısı sekizden az ise yönetici seçilmesi mecburiyeti yoktur. Yönetim işleri genel hükümler çerçevesinde maliklerce yapılır.
Bağımsız bölüm sayısı ekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırın, yönetici atanamaz ise genel kurul tutanağı ile sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması talepli davanızı açın.
Diğer taraftan yaptığınız masrafları diğer maliklere tapu sicilinde kayıtlı yönetim planındaki paylaşım esaslarına göre paylaştırın ve tarafınıza ödenmesini talep edin. Ödeme yapılmaz ise icra takibi başlatabilirsiniz.
Bununla beraber su basması durumunda zararlarınızı da aynı şekilde talep edebilirsiniz. Zararlarınızı tazmin konusunda bağımsız bölümünüzde konut sigortası yaptırmanızı tavsiye ederiz. Daha detaylı bilgi için apsiyonsigorta.com/ linkini inceleyebilirsiniz.
Merhaba Hocam 2024 yılı başında mevcut yönetimin apartman sakinlerine sundukları bütçeye alternatif bir bütçe çıkararak yönetime aday oldum ancak mevcut yönetim 2. bir toplantı isteyerek sonraki site kurul toplantısında bütçeyi benim paylaştıgım rakama çektigini açıkladı ve site yönetimi seçimini kazandı. Ancak daha sonra ögrendim ki sitenin kira gelirlerini bütçeye ekleyerek rakamları düşürmüşler bu durum karşısında nasıl bi yol izlememi önerirsiniz ?
İşletme bütçesine ilişkin itirazınız söz konusu ise aşağıdaki şekilde itiraz etmeniz, arabulucu ve dava aşamasını izlemeniz gerekmektedir.
Bu süreci takip etmeyi düşünmüyorsanız seçilen yönetimin ilk hersap evreceği genel kurulda söz edip sounu kat maliklerine izah edebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 33 vermektedir. Madde 33; “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
• kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
• toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir,
• kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz” denmiştir.
Daha fazla bilgi için;
"Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?" konulu www.apsiyon.com/blog/site-genel-kurul-kararlarina-karsi-nasil-dava-acabilirim linkindeki ve
"Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi" konulu www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-ve-yonetim-kurulunun-hesap-vermesi linkindeki yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Sitede yönetim kurulu seçildiği oy sayısıyla görevden alınır deniliyor 135 daireli sitede toplamtıya gelen 24 kişi ile seçilmisse aynı rakamla görevden alınır mı?
Bu ifadeniz tapuda kayıtlı yönetim planında yazıyorsa geçerlidir.
Ancak ifade aslında şudur .
Sadece bir yapı ( bina, apartman) söz konusu ise; yönetici veya yönetim kurulu genel kurulda o anayapıdaki tüm bağımsız bölüm kat maliklerinin sayısının nitelikli çoğunluğu ( sayı ve arsa payı çoğunluğu) ile seçilir. Bu çoğunluğu hesaplarken sadece toplantıya katılanların değil, katılmayanların sayısı dahil tüm bağımsız bölümlerin kat maliki sayısı esas alınır.
Toplu yapı ( site, birden fazla blok veya blok niteliğinde olmayan yapı) olup da tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında temsilciler kurulu yerine tüm blok ve bağımsız bölümlerin kat maliklerinin katıldığı bir genel kurul ( site genel kurulu) söz konusu ise bu durumda da ilk paragraftaki usul uygulanır.
Yine toplu yapı ( site ) ise ve tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında temsilciler kurulu söz konusu ise bu durumda; yönetici veya yönetim kurulu temsilciler kurulunda tüm temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının ( dolayısı ile toplu yapıdaki tüm bağımsız bölüm sayısının) sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu çoğunluğu hesaplarken sadece toplantıya katılan temsilcilerin değil, katılmayanların sayısı dahil tüm temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı esas alınır.
Gelelim görevden almaya.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulunun, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlemesini ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilmesine imkan vermiştir. Ancak hangi sayı ile onu değiştirebileceğini açıklamamıştır. O halde yöneticinin görevlendirilmesi nitelikli yeter sayı gerektirmesine rağmen yöneticinin görevden alınması genel kararlar hükmündedir. Kanuna göre kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 30. maddesinde "kat malikleri kurulunun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanmasını ve oy çokluğuyla karar vermesini hükmetmiştir. Aynı madde "yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır." diye devam eder.
Dolayısı ile yöneticinin faaliyetlerinin başarılı bulunması veya bulunmaması ( ibra olarak bilinen hadise) , görevden alınması ilk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanılması ve toplantıdakilerin oy çokluğu ile, ikinci toplantıda ise katılanların oy çokluğu ile mümkündür.
Eğer tapuda kayıtlı "yönetim planında ", "yönetim kurulu seçildiği oy sayısıyla görevden alınır" hükmü bulunmuyorsa, 135 daireli sitede ( kat maliki sayısını bilmiyoruz, tüm bağımsız bölümlerin ayrı kişilere ait olduğunu varsayalım, o halde sitede 135 kat maliki vardır) , ilk toplantı yapılmış ancak kat maliki çoğunluğu sağlanamamış ise ( varsayamımızda 135 malik için 68 kat maliki toplantıya gelmediğinden toplantı açılamamış) ikinci toplantıya gelen 24 kat maliki ile yönetici veya yönetim kurulu görevden alınabilir.
Toplu yapı ise ve temsilciler kurulu söz konusu ise bu ifade edilen sayılar temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayıları üzerinden hesaplanacaktır.
Ancak aynı genel kurulda eski yönetici/ yönetim kurulu görevden alınmış ise yeniden yönetici / yönetim kurulu seçilecek ise toplantıya katılmayanların sayısı dahil tüm bağımsız bölümlerin kat maliki sayısı esas alınacaktır, dolayısı ile örneğinizdeki sayı ile görvden alma yapılabilir ancak yeni yönetici / yönetim kurulu ataması yapılamaz.
Genel kurul toplantısının yılda bir veya iki yılda bir yapılabileceğine dair bir mevzuat varmı uygun hareket tarzı ne olmalı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29, 34, 39, 41. maddelerinde kat malikleri kurulunun, yılda bir defadan az olmamak üzere, her yıl yapılan "kanuni yıllık toplantısından" söz etmekle beraber , "yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci (ilk) ayı içinde" olağan olarak toplandığı ifade edilmektedir.
O halde olağan genel kurul toplantısı apartmanlarda binalarında ( tek bloklu anagayrimenkullerde) en az yılda bir kez yapılır. Ne zaman yapılacağına dair anagayrimenkulün tapu sicilinde hüküm yok ise yılda bir kez Ocak ayı içinde yapılır.
Toplu yapılar; birden fazla bloktan veya blok olmayan yapılardan oluşan, birbirine bitişik veya komşu, bir veya birden çok parsel, ada üzerinde kurulmuş olan yönetim ve ortak yerler ile tesisler açısından birbiriyle ilişkili yapılar kümesidir.
Yine Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 maddesinde toplu yapılardaki kurulların en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı hükme bağlanmıştır.
İster tek bloklu apartman ister toplu yapı olsun öncelikle tapu sicilindeki yönetim planı incelenerek karar verilmelidir. Eğer yönetim planında düzenleme yoksa apartmanlarda yılda bir Ocak ayında, toplu yapılarda ise iki yılda bir Ocak ayında genel kurul / temsilciler kurulu toplanır.
Merhaba site ve apartmanlar icin yonetim. Sistemi degiscekmis sertifika sahibi olanlar yönetici olacakmis bu 8 dairel8k apartmanlar icin geçerli mi büyük siteler icin mi acaba
Kanun teklifi 100 ve üzerindeki bağımsız bölüm sayısının profesyonel yönetim tarafından yönetilmesi ile ilgilidir. Bu sayı da net değildir. Daha yüksek bir sayı belirlenebilir. Bu sayı altındaki apartman ve siteleri kapsamayacaktır .
hocam benim yöneticilik sürem sona eriyor.ben devam etmek istemiyorum kise ne toplantıya geliyor nede yönetiici olmak istiyor ne yapmam lazım
İstifa tek taraflı bir eylemdir. Ancak genel kurul toplanıp yeni yönetim kurulunu / yöneticiyi seçmez ise istifa eden yönetici / yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğu devam eder. Dolayısı ile sadece duyurmanız yeterli değil. Yöneticinin olağanüstü olarak genel kurulu toplayıp kendi döneminin hesabını vererek istifa etmesi doğru olacaktır. Yeni yönetici seçilip seçilmemesi ise sizin için önemli değildir. Siz genel kurulu çağırarak kendi döneminizi sona erdiriniz.
Eğer yapılacak genel kurula kimse katılmaz veya katılanlar bir yönetici seçimi yapmaz, ya da yönetici seçim yapılacak çoğunluk bulunmaz ise ikinci oturumda genel kurul tutanağını tek başınıza olsanız da tutunuz. Daha sonra bir ay içinde yönetici atanması için sulh hukuk mahkemesinde dava açınız.
Yöneticilikten İstifa Etmek (Apartman ve Site Yöneticiliğini Bırakmak) videomuzu ua-cam.com/video/jdSqV7sKyc4/v-deo.html linkinden izleyebilir , Apartman, Site Yöneticiliğini Bırakmak (İstifa Etmek) blog yazımızı bit.ly/istifaetmek linkinden okuyabilirsiniz.
Merhaba siteye ait ortak alanlardaki kiralanabilir yerlerin kira miktarlarini daire sahipleri bilmiyor bu konuda bilgi verilmiyor
Merhabalar, Kat Mülkiyeti Kanunu 45. maddesinde anagayrimenkulün ortak alanlarının kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği ifade edilmiştir. Bununla beraber bu tür muvafakatın özellikle çok blok yapılı ve bağımsız bölüm sayılı toplu yapılarda veya anagayrimenkullerde alınması fiili olarak imkansızlık taşıdığından son 20 yılda tapu sicilinde kayıtlı bir çok yönetim planında ortak alanlara ilişkin kiralama kararlarının yönetim kurullarına verildiği gözlenmektedir. Bu durum da yönetim planının kat irtifakı sırasında ilk tescilinin fiili olarak tüm kat maliklerinin imzası ile yapıldığı düşünülürse ( irtifak sırasında arsa sahipleri ,yatırımcı, müteahhit tüm bağımsız bölümlere malik kişi ve kurumlardır) Kat Mülkiyeti Kanununa uygundur.
Dolayısı ile yukarıdaki şartlar sağlanmış ise Yönetim Kuruları kat malikleri kurullarına ve/veya temsilciler kuruluna sormadan bu kiralamaları yapabilir. Bununla beraber tüm giderlerin temsilciler kuruluna/ kat malikleri kurullarına ilanı yöneticinin hesap vermesi maddesine göre zorunlu olduğu gibi, gelirlerin de ilanı zorunludur. Ancak bu ilan etme biçimi, tablonun özet tablo olması gibi durumlar ise yönetimlerin anlayışına, gelir - giderlerin çeşitliliğine , işletme projesinin büyüklüğüne bağlı olarak teknik anlamda değişebilir.
Yine de tüm kat malikleri ortak alanların kira bedelleri gibi merak ettiği tüm hususları tek bloklu yapılarda yönetici/ yönetim kuruluna , toplu yapılarda eğer temsilciler kurulu bulunuyorsa kendi blok temsilcisi aracılığı ile sorabilirler, genel kurullar / temsilciler kurulunda gündeme alınmasını sağlayabilirler.
Merhaba genel kurulda bir kişi kendinden başka kaç kişiye vekalet edebilir teşekkür ederim
" Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir."
Vekaletle oy kullanımı hakkında bir başka videomuzu "Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?" ua-cam.com/video/iuCLCfNO230/v-deo.html linkinden izleyebilirsiniz.
Vekalete ilişkin diğer bilgileri “Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?” konulu www.apsiyon.com/blog/site-yonetimi-toplantisinda-her-bir-kat-maliki-kac-vekalet-alabilir- linkindeki blog yazımızdan edinebilirsiniz.
Hocam merhabalar..Bizim apartman 21 daire..Yönetici seçimi için 11 daire toplandık..11 kat maliki komşularımız oy birliğiyle beni seçtiler. Karar defterine de 11 kat maliki imzasını attı...Bu seçim resmiyet için yeterli midir!!? Bunların dışındaki kat maliki bana tebliğ gelmedi diye yönetimin resmiyeti yoktur diyor
Yaptığınız genel kurulun olağanüstü veya olağan surette toplanmasına ilişkin farklı sürelere bağlı olarak toplantı öncesi gündem ve çağrının kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile yapılması gerekir. Bununla beraber yaptığın genel kurulun tutanağının kopyasının toplantıya katılmayan kat maliklerine aynı şekilde tebliği gerekir. Sözünü ettiğiniz kat maliki bu iki konudan birinden bahsediyor. Kararı kendilerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edin.
Bununla beraber bu tebliğleri yapmasanız dahi yönetici seçiminiz ve genel kurul kararınız geçerlidir. İptali ancak sulh hukuk mahkemesinde bu yönde açılacak bir davanın sonucunda mümkün olabilir.Sözlü olarak bu tür itirazları dikkate almanıza gerek yoktur.
Daha fazla bilgi için ; "Yönetimin Yıl Sonu İşlemleri: Genel Kurul Öncesi Bilinmesi Gereken 14 Madde" konulu yazı ve videomuzu www.apsiyon.com/blog/yonetimin-yil-sonu-islemleri-genel-kurul-oncesi-bilinmesi-gereken-14-madde linkinden inceleyebilirsiniz.
Yazlık sitede yapilan toplantïda secilen yeni yonetici, yasal olarak kac gün icinde eski yoneticiden devir alır
Genel kurul sonuçlandıktan sonra artık yöneticidir. Dolayısı ile hemen görevi devir alması ve eski yöneticinin karar defteri, varsa işletme defteri, geçmiş döneme ait harcama evrakları, çalışanların özlük dosyaları ve diğer tüm kayıtları hiç beklemeden yeni yöneticiye devir etmesi gerekir.
Merhabalar 8 dairelik bir aptde oturuyorum 4 ev sahibi farklı şehirlerde evleri kiracıda. Yönetici seçmeye karar verdik çünkü aptde yapılması zorunlu tadilatlar var ve ev sahiplerini aradğımızda bir türlü ortak karar almıyorduk. Daha sonra oturanlar arasında yönetici adayı seçtik. Uzakta olan numarası olan 2 ev sahibimizi aradık onayladılar sizler yaşıyorsunuz bize farketmez dediler. Diğer iki ev sahibide babalarının adına kira alan iki kız kardeş sürekli itiraz ediyolar parasal olaylarda ve ne gerekiyorsa kiracıma söyleyin bana iletir dedi diğer kardeşe ulaşacağımız bir numara dahi yoktu zaten. Bizde toplamda aday için 6 kişinin onayını aldık ve onların kiracılarına yöneticinin oturan ev sahipleri arasında toplanıp seçileceğini haber etmesini dedik. Kiracısı da ev sahibimiz yönetici seçilsin o kişi benimle görüşssün diye belirrtti. Burdan çıkardığımız kadarıyla kendi aramızda seçmemize itiraz etmediği. Ama daha sonra aparman dam su akıtıyor evler küf oluyor diye izalosyon yapmaya karar aldık bunun içinde grup tüm apt sakinlerine sorunu bildirdik 6 kişinin onayından geçirdik. Onlar cevap yazmadı bu sefer siz kimsiniz benim onayımı aldınız mı yönetici olurken dedi? Şimdi biz ne yapmalıyız. Uzun oldu kusura bakmayın
6 adet bağımsız bölüm yönetici seçimi ve zorunlu tamiratlar konusunda mutabık anlaşılan. Sözkonusu toplantının kararı bu 6 bağımsız bölümün maliki veya kiracılarına verecekleri vekalet ile imzalandıktan sonra sorun olmayacaktır. Eğer genel kurulun çağrısı yapılmadı veya kiracılarına elden imzalatılmadı ise bu durumda genel kurulun iptali davası açabilirler, böylece yönetici seçimi ve alınan diğer kararlar iptal olur. Tek riskiniz budur. Yeniden bir genel kurul çağrısı yapıp sorunlu evsahiplerine taahhütlü posta ile çağrı gönderirseniz ve kiracılarına elden tebliğ ederseniz ve genel kurulu yenilerseniz sorun kalmaz.
@@Apsiyon cevabınız için çok teşekkür ederim
Ozan Bey merhaba, 5 dairelik bir apartman da kiracı olarak oturuyoruz. Apartmanda yönetici seçilmedigi halde ilk katta oturan daire sahibi hepimizin adına kömür anlaşması yapmış biz imza atmadık, kaç ton alındığını bile bilmiyoruz. Üstelik aynı kişi kazanı yaktığı için kazan yakma ücretini ve cüruf atma işleminin bedelini kendi kafasına göre belirliyor. Apartman aidatı ve aylık ödenen kömür ücreti neredeyse kira bedeline yaklaştı. Yapılan bu hukuksuz ve keyfi işlemler için nasıl bir yol izleyebiliriz
Uğur bey maalesef kiracı olarak itiraz durumunuz yok. Konuyu hemen mülk sahibinize iletiniz, diğer maliklere de yapılan usulsüzlükleri bildiriniz. Ancak önce bu konu ile ilgili herhangi bir genel kurul kararı var mı ona bakınız. Eğer genel kurulda yöneticiye bu yetkiler verildi ise yapacak bir şey yok. Mülk sahibiniz sizinle beraber ödemeyeceğiniz kömür parasından müteselsil sorumludur. Bırakın o uğraşsın.
@@Apsiyon herhangi bir genel kurul kararı bulunmuyor. Yönetici bile seçilmemiş kendisi.
@@ugurasil3919 Durumu mülk sahibinize bildiriniz. Yönetici seçilmedi ise sadece malik sıfatı ile sizinle ilgili borçlar kanunu'na göre icra işlemi başlatabilir, ancak bu işlemi aynı anda mülk sahibinize de başlatmak durumunda.
@@Apsiyon yetkisi olmadığı halde bizim adımıza da kömür sözleşmesi yapabiliyor mu ? Bizi bu şekilde borç altına sokabilir mi
@@ugurasil3919 "Genel kurul yapılmadı, kendisi yönetici değil" ifadeleriniz doğrultusunda sizin adınıza veya apartman yöneticiliği adına yapamaz. Ancak bir önceki gönderimizde belirttiğimiz üzere bir apartman yönetimi söz konusu olmasa dahi maliklerden biri kendi adına kömür sözleşmesi yapar, karşılığını öder , sonra diğer maliklerden belirttiğimiz usulde tahsil eder.
Merhabalar..Bir kat mâliki yönetici olmak istediğinde oylamaya katılıp oy kullanabilir mi? KMK 31.maddedeki "Kat maliki doğrudan doğruya kendini ilgilendiren konularda toplantıya katılır ama oy kullanamaz" dan dolayı oy kullanamaz mı? Benim şahsi fikrim yönetici doğrudan doğruya sitenin işlerinin takibi için seçiliyor, yönetici adayının kendi şahsi menfaati için değil. Eğer yönetici siteyi güzel yönetirse dolaylı olarak faydalanmış olur. Yani kat malikinin yöneticiliğe aday olması siteyi doğrudan doğruya, kendisini dolaylı olarak ilgilendirir ve oy kullanma hakkı vardır.
Sayın "Research And Follow Truths Always" :) , Yönetici kendi yöneticiliğinin olumlu /olumsuz ( başarılı / başarısız oylamasına ( ibra olarak bilinen) ve kendisi eğer yönetime, denetime aday ise kendi oylamasında oy kullanamaz. Ancak aynı kişi eğer kendisine verilmiş vekalet var ise bu vekalet bir güven akdi olduğundan bu oylamalarda bu vekalet oylarını kullanabilir.
hocam bizim binada 32 daire var resmi olarak seçilmesi için sadece karar defteri
yeterlimi yoksa noter vs bir işlem şartmı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 ve devamı maddelerinde yöneticinin görevleri gösterilmiştir. Her ne kadar kat mülkiyetine tabi yapılarda kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı ve yöneticinin de bir tüzel kişiliği temsil etmediği düşünülürse de; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.2.1999 tarihli ve 1422-1660 sayılı kararında da belirtildiği üzere, “yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi olmayıp, yasal bir temsilcidir ve yetkisini Kanundan almaktadır.” Kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.
Kanundan doğan bu temsil yetkisine istinaden, yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi ile yönetim planında belirtilen yetkileri kullanabilir.
Yöneticilerin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi ile yönetim planında belirtilen yetkilerine dayanarak yapacakları iş ve işlemlerde kullanacakları imzaların onaylanmasının (bazı bankaların “imza sirküleri” isminin kullanılmaması halinde işlem yapmamaları nedeniyle) “imza sirküleri”, “imza beyannamesi, “imza onaylaması” adı altında yapılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Yapılacak “İmza sirkülerine” 634 sayılı KMK’nin 35 inci maddesi ile yönetim planında gösterilen yetkilerin yazılması gerekli değildir. Zira bu imza sirküleri bir temsil belgesi değildir. Temsil belgesi, yöneticinin seçildiğine ilişkin kurul kararıdır. Noterlik Kanununun 79 uncu maddesi gereğince notere ibraz edilmesi gereken bu karardır. İbraz edilen bu karara göre temsilci olduğu anlaşılan kişinin, işlemi yapma yetkisinin bulunup bulunmadığı da 634 sayılı KMK’nin 35 inci maddesi ile kat malikleri kurulu kararından araştırılmalıdır.
Hocam bina toplantısına ben katılmamıştım benim haberim olmadan rızam olmadan beni bina yöneticisi seçmişler ben kabul etmediğimi söyledim rızasını olmadığını vaktimiz olmadığını söyledim bu süreçte alınan karar da resmi olarak yönetici atanirmiyim yada her hangi bir hüküm teşkil edermi cevaplarsanız sevinirim teşekkür ederim
Hiç kimse yönetici olmaya zorlanamaz. Resmi olarak yönetici atanabilmeniz için öncelikle sizin genel kurul karar ve tutanağını noterde tasdik ettirerek imza beyannamesini çıkarmanız gerekir. Bu durumdan kurtulmanın en kolay yolu , yöneticiliği kabul edip, hemen olağanüstü genel kurul çağrısı hazırlayıp, gündeme istifanızı ve yeni yönetici seçimini ekleyip, genel kurula gidip istifanızı sunarsınız.
Yönetici olmayı kabul etmiyorsanız kararın size tebliğ edilmesinden itibaren bir aylık sürede kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine kararın iptali için dava açmanız gerekir. Bu şekilde bir işlem yapacağınızı eski yöneticiye bildirip binanın ve kat maliklerinin mağdur olmasını engelleyebilirsiniz.
Eski yönetici veya seçilen yeni denetim kurulu veya denetici üye de yeniden olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir.
Ozan bey bilgiler için teşekkürler. Sitemiz yönetim planında dışarıdan yönetici atanabileceğine ilişkin hüküm bulanmaktadır.
1) Dışarıdan atanan yönetici Blok malikler Kurulunda oy kullanabilirmi? Toplu yapı olduğumuzdan bu kişi Temsilciler Kurulunda da oy kullanabilirmi?
2) Herhangi bir malikin eşi ne şekilde yönetici olarak atanabilir? Bu kişi dışardan atanmış bir yönetici kapsamındamı değerlendirilir? Yoksa malikin vekalet vermesi mi gerekir? Bu vekaleti, Blokta ya da temsilciler kurulunda yapılan her toplantıda yenilemesi gerekirmi? Blokta seçilmiş olması temsilciler kuruluna katılması ve oy kullanması için yeterlimidir? Vekalet verdiğinden asıl malikmi yönetici olur, yoksa vekalet verilen eşimi yönetici olmuş olur?
Kolaylıklar dilerim.
Yönetim planınızda temsilciler kurulu üyesinin ( örneğin blok yöneticisi) malikler dışında dışarıdan atanabileceğine dair hüküm var ise dolayısı ile bu kişi temsilciler kurulunda blok kat maliklerinin vekili olarak oy kullanabilir. Ancak dışarıdan blok temsilcisi ( temsilciler kurulu üyesi) olarak atanan kişi ilgili blok kat malikleri kurulunda malik olmadığından doğal olarak maliklerden birinden vekalet almadıkça oy kullanamaz.
Yönetim planında yöneticinin sadece kat malikleri arasından atanacağına dair bir zorunluluk yok ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre dışarıdan yönetici atanabilir. Bir tapu sahibinin ( kat malikinin) eşi, çocuğu, anne , babası da dışarıdan atanacak kişiler arasındadır. Dışarıdan atanan kişinin ilgili toplantıda vekalet almasına gerek yoktur. Ancak kendisini yönetici olarak önerecek ise doğal olarak maliklerden birinden vekalet almalıdır. Aksi halde kat malikinin eşi, çocuğu, anne , babası olması onun genel kurulda oy kullanabileceği anlamına gelmez.
Dolayısı ile malikin blok temsilciler kurulu için her toplantıda kendisine vekalet vermesi gerekir.
Blok temsilcisi seçilen dışarıdan atanan kişinin artık temsilciler kuruluna katılmak ve oy kullanmak için yeniden malikten vekalet almasına ihtiyaç yoktur. Kendisi artık ilgili blok kat maliklerinin vekili olarak atanmıştır. Dolayısı ile blokta seçilmiş olması temsilciler kuruluna katılması ve oy kullanması için yeterlidir.
Yönetici, yönetim kurulu üyeleri , blok temsilcileri, temsilciler kurulu üyeleri namlarına yönetici seçilirler. Bir malik örneğin eşine vekalet vermiş ise ve eşi blok genel kurulunda blok temsilcisi ( blok yöneticisi, temsilciler kurulu üyesi) seçilmiş ise malikin yöneticilik ile ilişkisi kalmamıştır. Yönetici seçilen malik değil, eşidir.
Daha fazla bilgiyi Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir? linkindeki blog yazımız ve videomuzdan edinebilirsiniz.
@@Apsiyon Ozan bey çok teşekkür ederim.
Merhaba Ozan Bey.
Sitemizde genel kurul toplantısı pandemi nedeniyle ertelendi. Haziran 15'inden sonra bir tarih belirlenip hem whatsapp yoluyla tüm kat maliklerine, hem de sözlü olarak bir çoğuna bildirildi. Bir yönetici adayı daha var ve çekişmeliyiz.
İlk oturum tarihi geldi, 2 taraf da vekaletler aldı, çalışmalar yaptı ve ilk toplantı günü diğer aday "panolara asılmadı, biz whatsapp ile bildiri almadık, bu toplantı yapılamaz" diyerek toplantı alanına gelmedi. Bu hususta ne yapmam gerekir?
Sayın Emre Bey, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre Genel Kurul Çağrısı yapmak zorunlu olup, whatsapp ile yapılan duyurular yeterli değildir. Diğer yönetici adayın ifadesi kısmen doğru ama o da yeterli değil. Toplantı çağrısının panoya asılmış olması da tek başına yeterli değildir. Panoya asılan toplantı çağrısı sadece anagayrimenkulde oturmayan, bağımsız bölümü boş olan ve tebligat adresi de bilinmeyen kat maliklerine tebliğ için kullanılır.
Genel Kurul Çağrısının Zorunluluğu: Herhangi bir erteleme olmayan veya ertelemesi son bulan ve yeni karar alınmayan il ve ilçelerde yapılacak apartman ve site (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurullarının/ Temsilciler Kurullar olağanüstü surette olduğundan ( eğer yönetim planlarında yapılmak istenen toplantı tarihi veya haftası veya ayı olağan genel kurul olarak belirtilmemiş ise) yönetimler, yapacakları çağrının genel kurul/temsilciler kurulunun ilk oturumundan en az 15 ( onbeş gün) önce kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edilmesine dikkat etmelidirler. Aksi halde yapacakları genel kurul / temsilciler kurulunun mahkeme yolu ile iptali mümkündür.
@@Apsiyon Anlaşıldı. Teşekkür ederim.
Bizi izlediğiniz için teşekkürler.
Merhaba Ozan bey. Genel Kurul toplantılarına kat malikleri çağrısının Duyuru Panosuna asılması yasal olarak yeterli mi?
Maalesef yeterli değil. Kat mülkiyeti Kanunu Md 29 ( toplantı çağrısı) , Md. 37 ( İşletme projesinin tebliği) ve Md 41 ( denetçi raporunun gönderilmesi) her ne kadar farklı ifadeler kullansa dahi "bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektuptan" söz eder
Kat Mülkiyeti Kanunu “bildirim” olarak adlandırsa da “bilgi veya haberin ilgilisine bildiriminin veya ulaştırılmasının yazılı olması" halinin zorunluluğu “tebliğ" kavramını ortaya çıkarmaktadır. Tebliğ sözcüğünün çoğulu ise “tebligat” anlamını taşır. O halde KMK’da yazılı olması gereken bildirimlerin nasıl yapılması gereğine dair detayları 7201 Sayılı Tebligat Kanunu'nda aramamız gerekecektir. Bir hukuki işlemin tebligat olarak nitelendirilmesi için ise yazılı bildirim ve belgelendirmeye ihtiyaç vardır. Tebligat, sadece muhatabın bir hukuki işlemden haberdar edilmesi değil, aynı zamanda bu işlemin kanunda belirtilen koşullara uygun olarak yerine getirildiğinin belgelendirilmesi işlemidir. Tebligat, bilgilendirme yanında belgelendirme özelliği de bulunan bir usul işlemidir. posta idaresinin "ödeme-alma haberi kağıdı” “belgelendirme" ispatını taşıyan evraklar olarak kullanılmaktadır. Kayba uğramadan yerine ulaştırılması posta idaresi tarafından kayda alınarak üstlenilmiş olan mektuba taahhütlü mektup denilmektedir. Ancak yargı kararları ve yargı incelemesi açısından bakıldığında bir tebligatın varlığını ispat etmek tebliği yapanın görevidir. Tebliğin yapılmasının delili ise tebellüğ belgesidir. Dolayısı ile İadeli taahhütlü olarak adlandırılan alıcıya imza karşılığı teslim edilen, teslim edilemediği durumlarda göndericiye geri gönderilen (mektup, paket), iadeli mektubun yargı açısından delil açısından niteliği önemlidir.
İlan panosuna asılması ise şart değildir. Tebligat Kanunu Ek:1 dahilinde adresini bildirmemiş kat malikleri için ihtiyaç dahilinde kullanılır. Kat maliklerine yapılacak çağrıların, toplantı kararlarının , işletme projesinin ve denetim raporunun İlan panosuna ihtiyari olarak en az iki imza taşıyan tutanak düzenlenerek asılması ve indirilmesi ise sadece "adreslerini bildirmemiş ve bağımsız bölümleri boş durumda olan kat maliklerine" tebligat niteliği taşıyacaktır.
@@Apsiyon Çok teşekkür ederim.
@@MA-we3cv Biz de bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.
@@Apsiyon Cok degerli bilgi. Sabriniz ve vaktiniz icin hepimiz cok tesekkur ederiz.
Sevgili APSIYION ekibi, sevdiklerinizle birlikte, önünüzdeki bütün yılların mutluluk, sağlık ve başarıyla dolu olmasını diliyorum.
@@aestheticman2662 Mutlu ve sağlıklı yıllar dileriz.
Hocam 10 dayreli apartmanda onyildir aynı yönetici ama seksenyasinda Binaile ilgilenemiyor başka yerde oturan oğlu yapıyor busucmu
Sayın Oğuz , 10 yıldır yönetici aynı kişi ve yönetim işini başka yerde ikamet eden oğlu yapıyorsa konuyu kat malikleri kurulunda görüşeceksiniz. Ama ifade ettiğiniz gibi bir suç değil bu durum.
Ama asıl suçlu binadaki diğer kat malikleri . Suçları da ilgisizlik. Allah ömür verirse bir 10 yıl daha aynı kişi yönetebilir.
Hocam kapıcı kendi evinde oturuyor ama bizim kapıcı dayresinde kullanıyor nöbetçi oturuyor gösteriyor busucmu
Şunu anlıyoruz. Kapıcın binanız dışında bir ikameti var. Ancak sizin binanın da bir kapıcı dairesi var. Zaman zaman bu kapıcı dairesini de kullanıyor.
BU durum tamamen kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde belirtilmiş durumdadır. Yöneticiniz ile görüşünüz.
Hocam yönetici seçiminde her bir kat maliki kaç kişiye oy verebilir bizim site sakinleri yönetici seçerken 1 oy pusulasina 2 kişinin adını yaziyo bu yanlış degilmi
Yönetici, blok temsilcisi veya denetçi seçimi oy pusulası ile yapılıyorsa iki adaya birden oy vermemeniz gerekir.
Hocam iyi günler size bir sorum olacaktı oturduğum apartman 40 dairelik yönetici burayı 10 sene den fazla yönetiyor ben binayı daireyi satın allalı 4 sene oldu binanın %70 kiracı toplantıya gelen 10 kişiyi geçmiyor ve hiçbir şekilde binada ne kadar para var hiçbir bilgi alamıyorum ve binaya ait hesap numarası yok ben aidatı yöneticinin hesabına gönderiyorum ve bu işin yanlış olduğunu söylediğimde her şey şeffaf diyor ben şikayet etmek istiyorum nasıl bir yol izlemeliyim bu konuda kat malikleri de sorumlumudur onlarda bir ceza gelirimi yardımcı olursanız çok memnun kalırım teşekkür ederim
Kat Mülkiyeti Kanununa göre "Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları" www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-gorev-ve-sorumluluklari linkindeki yazımızda bulunuyor.
Kat Mülkiyetine Tabi taşınmazlarda yöneticiyi şikayet edeceğiniz bir kurum bulunmaz. Ancak sulh hukuk hakiminin müdahalesini isteyebilirsiniz.
Bununla beraber örneğin fatura / fiş almama gibi durumlar var ise maliyeye, işçi çalıştırılıyor, ya da günlük amaliye işlemleri kayıtsız yapılıyorsa Sosyal güvenlik kurumuna (SGK) ve maliyeye, asansör periyodik muayanesi yapılmıyorsa bağlı bulunduğunuz belediye veya Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına şikayet edebilirsiniz. Tabi ki gelecek idari para cezalarında tüm malikler sorumlu olacaktır. Ancak yöneticinin kusurundan kaynaklanıyorsa diğer malikleri yöneticidye söz konusu idari para cezalarını rucu edebilirler.
Daha fazla detay için "Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi" konulu www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-ve-yonetim-kurulunun-hesap-vermesi linkindeki yazımızı okuyabilirsiniz.
@@Apsiyon teşekkür ederim
@@maksatmuhabbet97Bizi izlediğiniz için 🙏 teşekkürler.
@@Apsiyoniyi günler tekrar rahatsız ediyorum peki bu iş yanlış yaptığına dahil noterden ihtar çeksem herhangi mali ve idari cezadan mahrum olurmuyum
@@maksatmuhabbet97 Para cezaları yöneticiler tarafından bütçeden ödeniyor. İfade ettiğimiz üzere yöneticinin kusurundan kaynaklanıyorsa diğer malikleri yöneticidye söz konusu idari para cezalarını rucu edebilirler. Ancak çoğu zaman genel kurulların da göz yumduğunu görüyoruz. Örneğin sizin binada yönetici anlaşılan kanundaki yeter sayı ile (40 malik var ise 21 inin oylamaya katılması ile) seçilmiyor. Dolayısı ile muhtemelen bir önceki cevabımızda belirttiğimiz kusurların bazıları bu davranışlardan kaynaklanıyor. Noter ihtarı tabi ki ileride yöneticiye rucu edeceğiniz mali ve idari cezalar için önemlidir. Ancak biliyorsunuz noter ihtarının gönderilmesi de artık bin liralar düzeyinde. Genel kurulda da aynı itirazı yapabilir, karara yazılmasını sağlayabilirsiniz. Bu daha ekonomik bir yoldur.
Hocam biz apartmanda 4 kişiyiz bize yönetici şartmı ben istemiyorum bu yöetic seçilen kişi kışın oturmuyor yazın geliyor kışın memleketine gidiyor biz katılmadık üç kişi yöetici seçmişler bizce yöneticiye gerek yok biz itiraz edebilirmiyiz
Anagayrimenkulün sekizden az bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburi değildir. Ancak yine de yönetici seçilmesine bir mani yoktur. Eğer 4 bağımsız bölümden 3 ü yönetici seçmeye karar vermişse itiraz edemezsiniz. Netice de yönetici seçilen kişi kışın oturmasa da bina ile ilgilenecektir. Binanızda yönetici seçilmese de durum bu halinizden daha iyi olmayacaktı görünüyor.
Kanunda şöyle bir madde var"Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz." Bu maddeye göre yoneticilige aday olan malik kendisine oy veremez mi?
Yöneticiliğe aday olan malik kendi yöneticiliği ve yöneticilik tamamlandığında faaliyetlerinin değerlendirilmesi ( ibra olarak ifade edilen) oylamalarına katılamaz. Ancak kendisine verilmiş vekaletler var ise bu vekaletler aynı zamanda bir güven göstergesi olduğu için vekil olarak oy kullanabilir.
@@Apsiyon yani malık yöneticiliğe aday olursa kendisine oy veremez mi ?
@@tcyalandunya3224 Kendi bağımsız bölümünün oyunu kendi yönetici adaylığı için kullanamaz.;( Kendine oy veremez) . Ancak elinde başka bağımsız bölümler adına vekalet var ise o oyları kendi yöneticiliği adaylığı için kullanabilir ( oy verebilir)
@@Apsiyon bu durumda yani yönetici adayı kendisine oy veremez ise toplam oy sayısının düşürülmesi gerekmez mi?
Seçilen yöneticinin sitede 1dairesi var ama kiraya vermiş kendisi sitede oturmuyor yönetici olabilir mi?
Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bu hususta bir yasaklama yok ise ( genellikle yoktur) malikler anagayrimenkulde oturmasalar da yönetici olabilirler.
Merhaba, ilk defa site Yönetimi oluşturuyoruz. Karar defterine görüşülen tüm konular eklendi ve dairelerden imza toplandı. Karar defterine dairede oturan kiracı imza atabilir mi ? Kiracının attığı imza karar yeter sayısına eklenebilir mi ?
Eğer kat maliki kiracısına vekalet verdi ise karar tutanağına kiracı imza atabilir. Dolayısı ile yeter sayıya eklenir.
merhabalar ozan bey. 42 dairelik sitede yöneticiyim. güvenlik kamerası ve diafon sistemleri ile ilğili bazı demirbaş harcamaları yapmamız gerekiyor. yönetim kurulu bana bu işlemler için; demirbaş bütçesi hazırlamak teklif toplamak tekliflerde karar vermek, kat maliklerinden avans talep etme toplama gibi tüm yetkiyi bana yönetim kurulu toplantısı ile karar defterine yazarak verebilirler mi?? yoksa illa kmk toplantısı mı yapmamız gerekiyor. onu da pandemiden dolayı yapamıyoruz. cevaplayabilirseniz çok sevinirim.
Merhaba Yavuz bey, söz konusu yenileme, yatırım, faydalı yenilik ve ilave kararlarını yönetim kurulu tek başına alamaz. Genel kurulda karar verilmesi gerekir. Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/mucbir-hallerde-ortak-gider-ve-avans-paylarinin-aidatlarin-genel-kurul-yapilmadan-artirilmasi linkinden okuyabilirsiniz. Bu yazımızda sizin durumunuza da yanıt vermiş durumdayız. Diğer taraftan " Pandemi döneminde Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi" yazımızı okuyabilir, www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi veya videosunu youtube dan ua-cam.com/video/-vsghcXVqDM/v-deo.html izleyebilirsiniz.
@@Apsiyon pekii bütün kat maliklerinden bana bu işlemlerin yapılması ile ilgili imzalı olur kağıdı tarzında bir belge alsam da mı olmaz. toplantı yapamıyoruz. bu işlerimizin de acilen yapılması lazım. çıkmazdayız yani
@@yavuzortakci "Tüm kat maliklerinden" söz konusu yenileme, yatırım, faydalı yenilik ve ilave için "yapılmasına rızam vardır, payıma düşen avans miktarını kabul ediyorum" gibi bir yazı veya bu yazının yazıldığı bir kağıt altına imza alırsanız sorun yaşamazsınız. Anca buradaki ifademiz "tüm kat malikleridir". Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılırsa da eğer bir genel kurul sözkonusu değilse, yapılan iş ve işlemlere herhangi bir kat malikinin itirazı halinde mahkeme kararı iptal edebilecektir. O sebeple tüm maliklerden rıza almanız ve bu rızayı sonradan cayma ihtimaline karşı yazılı olarak bulundurmanızı tavsiye ederiz.
@@Apsiyon çok teşekkür ediyorum. yönetimsel tüm faaliyetleri noktası virgülüne kanunlar mevzuatlara uygun bir şekilde yapmaya çalışıyorum ama bu pandemi elimizi kolumuzu bağladı. bu arada eskişehir il umumi hıfzıssıhha kurulu toplantıların yapılmasının yasak olduğu bilgisinide teyit ettim. teşekkür ediyorum verdiğiniz bilgiler için.
@@yavuzortakci Biz de Eskişehir il umumi hıfzıssıhha kurulu'nun verdiği genel kurul yapılması erteleme kararı hakkındaki bilgilendirme için teşekkür ederiz. Maalesef pandemi yönetimsel faaliyetleri çok olumsuz etkiledi.
Eğer erteleme kararı kalkarsa yapılacak genel kurullar ile ilgili aşağıdaki yazımızı ve videomuzun da bulunduğunu ifade ederiz.
Salgın ile mücadele “yeni kontrollü normalleşme sürecinde de” bölgesel bazlı olarak yürütüldüğünden 1 Mart 2021 tarihinden itibaren de ülke genelinde bir karar alınmadığı suretçe apartman ve sitelerde (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurulu/ Temsilciler Kurulu'nun yapılıp yapılmayacağına dair bir genelleme yapılamayacaktır.
Bu hususta ertelemeye veya yapılmasına dair anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulları kararı hızlıca alacaklardır. Bir müddet beklenmesi, eğer karar yok ise genel kurul yapmadan önce İlçe Kaymakamlığı'ndan görüş alınması gerekecektir. Görüş alırken iş bu yazımızda aşağıda belirtilmiş olan örnek kararları da dilekçe ile kaymakamlıklara yazı ekinde bildirebilirsiniz. İlçe Kaymakamlıkları “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu”’nun 27. ve 72. Maddeleri uyarınca İl/İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları aracılığı ile kararlarının ivedilikle alınması, uygulamada herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi ve mağduriyete neden olunmaması hususlarında İçİşleri Bakanlığı tarafından bilgilendirilmişlerdir.
Daha ayrıntılı bilgi için " Pandemi döneminde Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi" yazımızı okuyabilir, www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi veya videosunu youtube dan ua-cam.com/video/-vsghcXVqDM/v-deo.html izleyebilirsiniz.
Ozan bey merhaba, 60 dairelik sitemiz yonetimi Eylül 2020 de genel kurul yapması gerekiyordu ancak pandemi gerekçe göstererek yapmadı. Şimdide kısıtlama kalkmasına rağmen yapmamakta ısrar ediyorlar.Bu aşamada kat malikleri olarak ne yapmamız gerekiyor. Yardımcı olursanız sevinirim. Kolay gelsin.
Bahadır bey merhabalar.
İl ve İlçenizi bilemiyoruz. Ancak aşağıdaki şekilde yardımcı olmak isteriz. Bahsettiğiniz dönemde il ve ilçenizde erteleme kararı bulunuyorsa yönetiminizin gerekçesi doğrudur.
İl ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının 1 Mart 2021 tarihi sonrası kararlarını izlemeniz gerekecektir. Apartman ve site genel kurulları için kısıtlamalar kalkmamıştır, ancak erteleme kararları biten il ve ilçeler için İl ve İlçe Kaymakamlığınızın Hıfzıssıhha Kurullarının karar alması gerekecektir. Hızlıca karar alacaklarını düşünüyoruz.
Diğer taraftan eğer bir erteleme yok ise yapılacaklar konusunda diğer muhtemel sorularınızın yanıtları
Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konusu (Güncellenmektedir. SON GÜNCELLEME - 01.03.2021)
www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi linkindedir. Güncel detaylar o yazımızda bulunuyor.
@@Apsiyon Bursa Nilüfer, su anda serbest
@@bahadirsuna6072 Umarız genel kurullarımızı sağlıkla gerçekleştiririz.
Hocam bizim apartmanımızda 8 daire var 4 ü bizim üstümüze hisseli tapulu annem ve kardeşler adına 2 tanesinde biz oturuyoruz 2 tanesinde kiracımız var bu kiracıların oturduğu yerler adına yapılacak toplantıda bizim imzalarımız nasıl olmalı üstümüze olan kardeşler adına bu hisseli yerlere herkes ayrı bir imza mı atması gerekir ?
Bağımsız bölümler hisseli ise bu bağımsız bölümün temsili için bu pay sahiplerinden biri vekil seçilecektir. Her pay sahibinin genel kurula katılmaması gerekir. Onlar adına birisi katılacaktır.
@@Apsiyon Tamam hocam hisseli olan yerler adına ben imza atarım aile içi bu konuda hiç bir sorun yok çok teşekkür ederim .
@@emrekeskin9413 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz. Huzurlu bir yaşam dileriz.
Secime baslarken Divan teşekkül edilirmi?
Divan heyeti seçimi kanuni bir zorunluluk olmadığından dolayısı ile şekil şartı yok. Aslında kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Ancak bağımsız bölüm sayısı fazla ise sayfada imzalanacak yer kalmayacaktır . İşte bu sebeple toplantıyı yönetmek için bir divan heyeti oluşturulması mecburiyet halini alır. Divan heyetine ilişkin uygulamalar çoğunlukla tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında yazılı olabilir. Onu bir inceleyiniz.
Divan seçiliyorsa dolayısı ile bütün kat malikleri adına alınan kararları imzalama yetkisinin de verilmesi oylanmalıdır.
Selamın aleyküm hocam bir sitede kapıcı olarak calısıyom sitede benim dairem var ben yönetici olabilirim i kapıcılıktan istifa etmek lazimmi hocam
Sayın Türkmen, eğer tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınızda "yöneticinin kimlerden seçilebileceğine" dair sorduğunuz soruya dair herhangi bir kısıtlama yok ise bir kat maliki olarak tabi ki yönetici olabilirsiniz.
Ancak şunu belirtmek gerekir. Yönetici kat maliklerinin vekilidir. Anagayrimenkulde bordrolu çalışan işçiler açısından ( kapıcı "apartman hizmetlisi" de dahil) yönetici işveren vekilidir. Çalışanların işvereni ise kat malikleri genel kuruludur.
Sizin bu durumunuzda işveren olan kat maliklerinin vekili olan yönetici kat maliklerinin haklarını korumak durumundadır. Çalışanlar ( işçiler) ile işverenler arasında iş sözleşmesine bağlı bir ilişki bulunmaktadır, bu ilişkinin yürütülmesinden ise işveren vekili olan yönetici sorumludur.
Sizin hem işveren vekili, hem de çalışan olmanız durumunda kat maliklerinin haklarının ne kadar korunabileceği tartışması daima olacaktır.
Bu açıdan mevzuat açısından herhangi bir engelleme olmamasına rağmen kat maliklerinin sizi yönetici seçme iradesini göstermeleri iş barışı anlamında sıkıntılara yol açabilir.
Sizi yönetici seçerlerse kapıcılıktan istifa etmenize gerek yoktur. İstifa halinde birikmiş tazminatlarınızı alamazsınız. İstifa sizin iradenize bağlıdır.
@@Apsiyon hocam cok teşekkürler Allah razı olsun hayırlı geceler
Guzel ozetlemisiniz tesekurler
Bizi izlediğiniz için teşekkürler.
Ozan bey merhabalar! Benim oturduģum apartmanda, yönetici görevlerini yerine getirmiyor.
Benim üstümde oturanlar beni aşırı derecede rahatsiz ediyorlar gece saat 2 lere kadar uyumuyorlar. Yöneticiye kac kere rica etmeme raģmen gidip onlari uyarma konusunda, bizim görevimiz deģil diyorlar, taraf tutuyorlar bide ayni yörenin insanlari olduklari için. Yöneticiyi nereye şikayet edebilirim? Şimdiden teşekkürler!
Yöneticinin komşular arasındaki uyuşmazlıkların ve rahatsızlıkların engellenmesi konusunda görevleri tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı hükümleri ile sınırlıdır. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi "kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler." demektedir. O halde asıl görev kat maliklerinindir. Eğer üst katınızdaki komşunun yarattığı rahatsızlık sebebi ile tapu sicilinizde kayıtlı yönetim planı yöneticiye görev vermiş ise bu durumda yöneticiden kat malikleri kurulunda hesap vermesini isteyebilirsiniz. Yöneticiye bu konu hakkında dava açılması ise özel duruma ve yönetim planına bağlıdır.
Gürültü Yapan Komşuya 15.000 TL Ceza (Gürültü Yönetmeliği Nedir?) konulu videomuzu ua-cam.com/video/t5NGAuY_X28/v-deo.html linkinden izlemenizi ve Apartman Gürültü Yönetmeliği, Şikayet Nereye Yapılır?
📄 başlıklı blog yazımızı bit.ly/35XGT2F linkinden okumanızı tavsiye ederiz. Gürültü konusunda yapılabilecekler ile ilgili eylem planını yazımızdan edinebilirsiniz.
@@Apsiyon Çok teşekkür ederim!
Ozan Hocam, bir de "Yöneticiden ne istenmez, yönetici ne değildir?" başlıklı bir video hazırlasanız da kat sakinlerimize göndersek!
Yöneticininin müteahhitle ya da belediye başkanıyla falan karıştırılmaması için, hiçkimsenin konumuz özelinde ise yöneticinin ahlak bekçisi olmadığının bilinmesi için, genel kurul kararı yoksa ve bütçe ayrılmadıysa daire içlerindeki ortak alanla ilgisiz (örneğin) arızalı taharet musluğunun onarılmasının yöneticinin görevleri arasında olmadığının bilinmesi için falan böyle bir videoya ihtiyaç olduğunu düşünüyorum.
: )
Emeklerinize sağlık.
Teşekkürler.
Önder bey merhabalar. İnanın bu konu hep aklımızda . Bir ara bu blog yazısını kaleme alıp, videosunu çekeceğiz.
Daha dün bu hususta bir mütalaa yazdık. Sizinle paylaşmak isterim. İsimler ve tanımlamalar silinmiştir.
Ortak alanlar ile ilgili sorunlar : 1) otoparkın bir çok yerinde tavanından ve bağlantı yerlerinden bahçe suyu , beton suları araçlara site sakinleri üzerine dökülmekte ve sakinlere ve araçlara zararlar vermektedir.
2) bir türlü tamamlanamayan plaka tanıma sistemi , çalışmayan blok giriş güvenlik sistemi
Sebep: 1) Otopark üstü bahçe yalıtımının kifayetle yapılmamasıdır.
2) Satın alınmamış veya çeşitli sebeplerle devreye alınmamış durumda olabilir.
Geçici Yönetim Açısından Sorumluluk: Geçici yönetim kat maliklerinin ortak alan ve hizmetler açısından vekilidir. Geçici site yönetiminin burada müteahhite karşı dava açma yükümlülüğü ve sorumluluğu bulunmamaktadır. Müteahhitten alan kişiler için açılacak dava tüketici mahkemesinde tazminat yada bedel iadesi davasıdır. Ortak alanlarda eksik/ kusur ve ayıplara ilişkin yönetim geçici de olsa kalıcı da olsa dava açamaz. Kat malikleri arsa payı oranında bu tazminatlarını talep edebilirler. Geçici yönetimin buradaki etik olarak yapması gereken açılacak davaya taraf olarak katılımının arttırılması için kat maliklerini organize etmektir . Ancak bu görev yükümlülüğü değildir.
Varsa Yönetim Şirketi Açısından Sorumluluk: Xyz ise yönetim hizmet şirketidir . Yönetim planına göre Geçici Yönetim tarafından hizmetler için yetkilendirilmiş şirkettir . Yönetim şirketi; kat maliklerinin ortak alan ve hizmetler açısından yönetim planı ile belirlenmiş vekil olan Geçici Yönetimin bazı hizmetlerle ile ilgili olarak sözleşme ile belirlenmiş şirkettir. Dava açma yetkisi bulunmamaktadır. Bu tür kusur / ayıp ve eksikleri geçici yönetim kuruluna bildirmekle yetkilidir. Geçici Yönetim kurulu ise müteahhite bildirmekle görevlidir.
Bağımsız bölümlerin teslimi ile ilgili sorunlar : 1)Daire ses ve ısı yalıtımının çok zayıf olduğu , gece uyurken üst katın yatak odasından duyulan sifon sesi .
2) Daire altı boş dükkan sebebi ile ısınma sorunu
3) Koridor ve Daire duvarlarının alçı sıvalar ile kapatıldığı halde ciddi çatlaklar ve kırıklar içinde olması
Geçici Yönetim Açısından Sorumluluk: Herhangi bir sorumluluk yoktur. Geçici Yönetim sadece ortak alan kısımları müteahhite bildirmekle görevlidir.
Varsa Yönetim Şirketi Açısından Sorumluluk: Herhangi bir sorumluluk yoktur. Geçici Yönetim tarafından talep edilmiş ise sadece ortak alan kısımları Geçici Yönetime bildirmekle görevlidir
gibi bir şeyler mi? Yazalım.
Bu yazının oluşması konusunda desteklerinizi ve fikirlerinizi akademi@apsiyon.com a bekleriz.
Hocam iyiakşamlar 48 dairelik 6 bloklu sitede 1. Toplantıda yönetici seçilmedi 10 kişi geldi 2. Toplantıda 15 kişi gelirse 8 kişinin oyu yönetici seçermi mevcut yöneticiyi site sakinleri istemiyor pazar günü yapıldı seçim 10 kişi geldi pandemiden dolayı kendi de aday değilim artık dedi 2. Toplantıda yeni adayı 15 kişi gelse 8 i yeni adayı seçse kabul olurmu? Teşekkürler
Ahmet bey merhabalar, öncelikle tapu sicilinizde kayıtlı yönetim planınızın içeriğini bilmeden bu soruya kesin yanıt vermek mümkün değil. O sebeple yanıtımızı mutlaka tapu sicilinden yönetim planınızı edinerek oradaki yönetici / yönetim kurulu seçimi ve anagayrimenkulün nasıl yönetilmesi gereğine ilişkin maddeleri mutlaka okuyunuz. Genel hükümlere göre yanıt veriyoruz. "48 dairelik 6 bloklu site" ifadeniz bir toplu yapı olduğunuza işarettir. Ancak tapu sicilindeki yönetim planınızda Toplu Yapı ifadesi var mı kontrol etmelisiniz. Yine ifadelerinizden her bir blokta 8 bağımsız bölüm olduğunu ve genel uygulamanızda sitede tek genel kurul olduğunu anlıyoruz . ( Bu durumun da yönetim planınızdan kontrol edilmesi gerekir) . Eğer buraya kadar olan kısım yönetim planınınız ile uyuşuyorsa sorun yok.
Şimdi gelelim söz konusu genel kurullarınıza . 48 bağımsız bölüm için yapılan site genel kurulunda ilk toplantının açılması için gereken katılım sayısı ( vekaletler de dahil), kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasidır. Sizin durumunuzda eğer 48 bağımsız bölümün 48 farklı maliki var ise bu durumda önce sayı bakımından yarısından bir fazlası olan 25 bağımsız bölüm malikinin toplantıya katılması gerekir. Yine bu ilk toplantıya katılan en az 25 malikin arsa payının da toplam 48 bağımsız bölüm arsa payının yarısından fazla olması gerekir. Bu gerçekleşmez ise ilk toplantı açılmaz, bir tutanak tutulur ve çağrıda belirtilen ikinci toplantı yer, tarih ve saatte gelenler ile toplantı açılır . İkinci toplantının açılması için sayı ve arsa payı hesabı yapılmaz.
Örneğinizde 1. toplantıya vekaletler ile 10 kişi geldi ise toplantı açılmaz. Dolayısı ile hiç bir karar alınmaz.
Şimdi yönetici ve denetici seçimi için gerekli çoğunluğa bakalım. İster ilk ister ikinci toplantı olsun yönetici ve denetici seçimi için kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu gerekir. Bu çoğunluk yasanın 34. ve 41. maddelerinde keza toplu yapılarda yasanın 71. maddesinde yazılıdır. o halde 48 bağımsız bölüm için yapılan site genel kurulunda yönetici seçimi için gereken katılım sayısı ( vekaletler de dahil), kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasidır. Sizin durumunuzda eğer 48 bağımsız bölümün 48 farklı maliki var ise bu durumda önce sayı bakımından yarısından bir fazlası olan 25 bağımsız bölüm malikinin toplantıya katılması ve yöneticiyi seçmesi gerekir. Yine bu yöneticiyi seçen en az 25 malikin arsa payının da toplam 48 bağımsız bölüm arsa payının yarısından fazla olması gerekir. Bu gerçekleşmez ise yönetici seçimi gereken çoğunlukla yapılmamış demektir.
Örneğinizde 2. toplantıya vekaletler ile 15 kişi geldi ise toplantıda yapılan yönetici ve denetici seçimi gerekli çoğunluk olan 25 bağımsız bölüm ( arsa payına da ayrıca bakılır) mevcut olmadığından gerekli şart sağlanmamış olur ve seçilen yönetici ve/veya denetici yasal olarak seçilmemiş anlamına gelir. Bu durumda ise kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamamış veya toplanıp bir yönetici atayamamış demektir. , o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanmalıdır.
Ancak uygulamada yeterli çoğunluk sağlanmasa da yönetici atandığını sıkça görmekteyiz. Bu durumda seçilen yönetici ve/veya denetçiler vekaletsiz iş yapmış olmaktadırlar. Ve gereksiz sorumluluk altına girmektedirler. İlerde kat maliklerinden birinin istemi ile dava açıldığı taktirde mahkeme yönetici ve/veya denetçinin yeterli çoğunlukla seçilmediğini karara bağlayacaktır.
Bu konu ile ilgili olarak daha detaylı bilgi için;
"Apartman ve Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar" isimli UA-cam Videomuzu ua-cam.com/video/XDTLeIZyLxU/v-deo.html linkinden , blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/site-yoneticisi-secerken-yapilan-yanlisliklar linkinden ,
yine "Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri (En Önemli 4 Konu)" isimli UA-cam Videomuzu ua-cam.com/video/A2YrRp3I2VU/v-deo.html linkinden, blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/site-yoneticilerinin-mutlaka-bilmesi-gereken-4-konu linkinden izleyebilir ve okuyabilirsiniz.
Peki hocam burada 25 kişi katılım sağladı diyelim,2 aday çıktı biri 15 diğeri 10 oy aldı burada fazla oy alan yönetici yasal olurmu.Tesekkurler
@@bahadirsuna6072 Maalesef içtihatlarda yine olmuyor. Yargıtay KMK Md34/4 ü çok sert yorumluyor. "Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." Oysa bu fıkrada birden fazla aday olması halinde oylamada tüm maliklerin salt çoğunluğunun ayrıca arsa payı açısından da çoğunluğun bulunması, ancak doğaldır ki oylama açıldıktan sonra en çok oyu alanın yönetici olması açısından değerlendirilmesi gerekirdi. Ama öyle değerlendirilmiyor. Yönetici ve denetçi seçmek çok zor. Bu durumu ben bir zamanların mecliste cumhurbaşkanı seçilme çoğunluğu ile çok bağdaştırıyorum. Eğer o madde hatalı yorumlanıyor ise aynen bu madde de hatalı yorumlanıyor diye düşünüyorum.
@@Apsiyon çok zor durum hakikaten cevabınız için çok teşekkür ederim kolay gelsin
@@bahadirsuna6072 Bizi takip ettiğiniz için teşekkür ederiz.
Hocam merhabalar daha önceki yorum ve cevaplarınız için tekrar teşekkür ediyorum benim sizlere bir sorum daha olacak dört bloktan oluşan bir sitede yöneticilik yapmaktayım sitemizdeki üç blokta merdiven ve engelli rampamız mevcut fakat bir blokta engelli rampası yok sadece merdivenler var yüksek girişte bir bina yedi yıldır oturulan binalar bunlar şimdi yeni bir daire sakini taşınıyor birkaç ay önce daireyi satın almış 20 yaşlarında bir engelli tekerlekli sandalyede çocuğu olduğunu oraya engelli rampası yapmak istediğini bize iletti fakat bu durumda tüm siteyi buna ortak mı etmemiz gerekiyor yoksa bu taşıncaklar Taşınacak olan daireyi yeni satın alan kat Maliki’nin bu masrafları kendisinin mi yapması gerekiyor site sakinleri arasında ufak bir görüşme yaptım bir çoğu binanın bu şekilde ruhsat landırıldığını yedi yıldır bu şekilde oturduklarını oraya yapılacak bir masraftan onlara ortak olmayacaklarını belirtiyorlar nasıl bir yol izlenmelidir teşekkür ederim
Sayın Öztürk öncelikle bu yazdıklarımızı biraz da sıkılarak yazıyoruz.
Bu masraf sizin özelinizde tüm sitenizi ilgilendirmez, sadece ilgili blok kat maliklerini ilgilendirir.
Öncelikle 3 blokta engelli rampası olup, birinde diğer komşularınızın ifadesi ile bu şekilde "ruhsatlandırıldığı" ifadesi pek doğru gelmiyor. Büyük olasılıkla bir imalat eksiği var. Bu tip imalatlar daima ruhsat projesinde bulunmayabilir ancak eksiklik olan bina açısından belediyedeki ruhsat projesini kontrol ederseniz yeni malik komşunuza bir iyilik yapmış olursunuz. Neden böyle ifade ettik?
Çünkü maalesef yasamız engelli vatandaşlarımıza gereken değeri vermiyor. 2005 yılında 5378 Sayılı Engelliler Hakkında Kanun resmi gazetede yürürlüğe girdi. Bu kanunun 19.maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi ikinci fıkrası ilave oldu. Özetle "Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır" denildi. Yani eğer projede yok ise sözkonusu rampanın yapılması için yeni kat malikinizin genel kurula talep yapması , toplantının 3 ay içinde yapılması ancak tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile ( sadece toplantıya katılanların değil tüm maliklerin salt çoğunluğu) karar vermesi halinde mümkün olacaktır. Eğer toplantı bu süre içerisinde yapılmaz veya tadilat talebi belirtilen çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Nihayetinde rampa yapılır, ancak kat malikleri yeterli çoğunlukla kabul etmedikleri için "giderler, yeniliklerden faydalananlar tarafından , faydalanma oranına göre, ödenir. Örneğinizde masrafı engelli kardeşimizin ailesi üstlenmek durumunda kalır.
Durum böyle. Siz yönetici olduğunuza göre gelişmelerin seyrini de siz belirleyeceksiniz. "Hepimiz birer engelli adayıyız".
Sağlıcakla kalınız.
@@Apsiyon ilginize çok teşekkür ediyorum .
@@hasanozturk9549 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.
Hocam tekrardan merhabalar cevaplarınız için en baştan teşekkür ediyorum 85 daire yapıyorum bu yılbaşından beri demirbaş harcamalarımız var fakat kasamız bunları karşılamakta yetersiz kalıyor borçlanarak devam ediyoruz demirbaş harcamaları ile ilgili bir bütçe ortaya çıktı bunlarla ilgili de 200 TL’yi bir kat maliklerinden demirbaş ücreti toplamak gerekiyor genel kurulu kararı olmadan acil ihtiyaçların ve arızalarım giderilmesi için yönetici olarak bu demirbaş ücretini toplamamda bir sakınca var mıdır tekrar teşekkür ederim
@@hasanozturk9549
Sayın Öztürk,
"yılbaşı öncesinden bu yana meydana gelen asansör ve çatı tadilatlarımızı arızalarınızın " acil/zorunlu işler olarak değerlendirilmesi doğru olacaktır. Eğer genel kurul yapma imkanınız yok ise aşağıdaki açıklamamızı dikkate alabilirsiniz.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. Maddesinin b,d,g,h fıkralarında yazılı olan yöneticinin görevlerinde sayıldığı üzere; mücbir sebep ile genel kurulların il ve ilçe Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile zorunlu ertelemeler dönemlerinde yapılması gereken ancak yapılamayacak durumda olan genel kurul toplantılarında alınması gereken işletme projesindeki artış kararları (ortak gider ve avans payı artışları) için eğer yönetim bütçesi ve kasası müsait ise öncelikle mevcut ortak gider ve avans payları (aidat) devam ettirilmeli, bütçelerin ve kasanın müsait olmaması ve ortak gider ve avans payı miktarlarının yeterli gelmemesi halinde ertelemeler kalktıktan sonra ilk fırsatta ve tavsiye olarak ertelemenin kalktığı tarihten sonraki ilk 30 gün içinde olağanüstü surette yapılacak genel kurul/ temsilciler kuruluna kadar anagayrimenkulün ihtiyacı olan ve 2021 yılında artacak asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kalemleri için zorunlu artışların uygulanabileceğini, ortak gider ve avans paylarının (aidat diye tariflediğimiz) bu ölçüde geçici surette arttırılabileceğini, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler, gecikmesi halinde anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve işlemler için ilave masraf bedelleri toplanabileceğini düşünmekteyiz. Bu bağlamda aşağıdaki ve bu linkteki yazımızın f) “Tercihen sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine dikkat edilmesi ”: bölümündeki önerilere de dikkat etmenizi tavsiye ederiz.
Daha detaylı bilgilere "Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması" konulu blog yazımızdan www.apsiyon.com/blog/mucbir-hallerde-ortak-gider-ve-avans-paylarinin-aidatlarin-genel-kurul-yapilmadan-artirilmasi linkinden ulaşabilirsiniz.
Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ( www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi) ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi ( www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi) konularını okumanızı öneririz.
Yine ayrıca Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (Güncel) ua-cam.com/video/-vsghcXVqDM/v-deo.html ve diğer bazı bilgileri içeren Pandemi / Koronavirüs Sebebi ile Apartman ve Site Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi ua-cam.com/video/gghpBriLroc/v-deo.html videolarımıza linklere tıklayarak youtube sayfasımızdan ulaşabilirsiniz.
Mrb kiracılarda yönetici olabilirmi
Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bir yasak yok ise malikler ve malikler dışında 3. kişiler ( maliklerin 1. derece yakınları, kiracılar veya dışarıdan herhangi 3. kişiler ) yönetici olabilir.
Teşekkürler patron.
Bizi izlediğiniz için teşekkürler.
Çok teşekkür ederim..
Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.
Bizim apartmandakiler o gün gelmemeye özellikle dikkat ediyorlar.
Genel kurula babanız dışında bir kişi gelse yeter. Babanız aday olmayacak ve yönetici seçilme çoğunluğu olmadığından genel kurula katılanlar veya katılmayanlardan bir kişi sulh mahkemesinde yönetici atanma davası açabilecek.
@@Apsiyon bu davayı ben açabilir miyim sizin de bildiğiniz gibi bizim apartmandakilerin hiç birinin umrumda değil bu işler?
@@aydnyldz9113 Maalesef genel kurula katılmak ve oy kullanmak için babanızdan veya başka bir komşudan yetki alabilirsiniz ancak bu katıldığınız genel kurul kararlarına ilişkin dava açamazsınız.
@@Apsiyon elimi kolumu bağlıyor bu hukuk sürekli
@@Apsiyon Bugün bile bir tane manyak aile geldi. Daha apartmana taşınmamış , pazartesi evine yerleşecek. Apartmana ihtarname çekeceğim diyor. Delirmek üzereyim dövüp ya da başka şekilde zarar verip kozda vermek istemiyorum. Benim babamı söküp almam lazım bu işten.