第3次降息了！买家何时才能回归市场？一起来算算
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- Опубліковано 28 вер 2024
- 今天又降息啦！这是2024年加拿大第三次降息，BoC基准利率降到了4.25%。但GTA房市总体还是疲软不堪， 到底问题出在哪里？租房和买房的成本差异对房市有何影响？租客和买家之间的角色转变的关键又在于什么因素？降息通道下大环境下，大家理解房市大概率最终会好转， 但到底要降到什么程度买家才会回归？我们用计算器来尝试分析
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陈律和夏老感谢您的收看与支持！常来看看
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感谢大家收看本期视频！内容形式与往常有点不同，大家喜欢此类内容的话记得帮忙点个赞😊
You didn't discuss the other option, PRICE CAN DROP
@@bc41 totally agree, and that's part of the downside risk calculation investors need to make. For end-users, need to plan for enough time for inflation to reflect in housing prices. Thank you for watching!
一些人认为降息了，每个月的利息下降了，买房人就会踊跃的回来。
其实我们担心的是那点利息吗？--不是，其实我们的工资足够支持那点利息。
是因为如今经济大环境不好，我们在担心自己将来供房子的本金。
经济衰退，造成这两年裁员风险一直存在。本金受到很大影响才是关键。
感谢分享！这句话特别好收藏了，下个视频可以引用一下😊 今天央行还在说要考虑加速降息救经济
一如既往的精彩，有趣有料逻辑清晰立场中立，难得的好视频！
感谢支持！欢迎您常来😊
我以前算过，3%是可租可买。现在租金涨了，但物业管理保险也涨了，所以最多4%，高于4%肯定赔钱。低于4%才可能考虑。这还是租金能保持不变，不降低。
感谢分享！我们想到一起去了🤝
不错的一期，能分享这个计算器吗？
感谢支持！欢迎扫码视频最后的微信咨询细节
建議夏老和陳律可交換位子坐嗎？因為營幕上的視覺習慣好像是由左到右，高到低，大到小，這樣看起來會順一點。
感谢您的建议！这次确实位置坐反了
视频做的很好，有说服力。其中选用的计算图表也很棒！请问哪里可以下载？谢谢！
感谢您的支持！欢迎扫码视频最后的微信咨询细节
感谢夏老的数据，有的很有参考价值，但是这里也有些错误。现在夏老作为经纪人，还有陈地产律师，不知道是不是他们潜意识（经济利益驱动😊）里还是有鼓动房地产的意识😂。 前面夏老计算的是银行利息，但是后面比较的是央行利息，银行给的利息比央行还贵了1.5左右。央行利率降3.5，银行还是5，要等到银行降到3.5,也就是央行降到2才会有投资价值。所以要等到央行的降到2！现在4.5，要降到2还有很长的路。大家买自住房其实也是为了有投资价值，谁想刚刚买了就跌😅
感谢收看！而且看得很仔细这样的观众值得表扬~ 计算器里所有的利息数字都是说的贷款利率（不是BoC基准利率），比如说3.5%的时候就是说，什么时候能申请到新的贷款利率是3.5%了。 目前普遍能申请到的利率是在4.5%-5.3%这个范围比较多。如果某句话把计算器里的利率说成BoC了纯属口误哈~
哈哈哈哈哈哈哈 谢谢陈律最后的挑战
哈哈怼夏老那是专业的，感谢收看！
今期我比較站在陳律的看法，我曾是保守的投資人，在我的角度，今年我对政府的税务政策，非常不滿意。
感谢分享！是的，近期税收政策对于整体加拿大投资环境都不友好，房产是受影响重灾区之一
例子里，首付130K（650K的20%)的投资回报要加一下的。
感谢您的详细收看和分享！同意您讲的首付资金成本在目前GIC都能拿到4%环境下确实是需要考虑的重要因素。
以前那样的超低利率不会再出现了。央行最终是要把利率调整到买房和租房的cost 基本一样，这样防止炒房，让人们在住房市场有更多的选择。
感谢分享！您这句话总结得特别好，收藏了！以后视频找机会引用
如果看这个rent to service ratio, 衡量买房划算还是租房划算，只是影响刚需自住需求者，而不是投资者。投资者需要考虑的是短中长期投资回报率和现金流。
感谢您的分享和仔细收看！确实rent to service是自住者考虑的重点，投资人看重现金流和抓周期，因此视频结论是投资人要比自住刚需会更晚入场
如果降这么快只有一个原因就是经济衰退
感谢分享，是的今天BOC就出了消息，得考虑加快降息速度救经济
但是任何投资，等到利好落实的时候，该入场的人已经早已入场了。等到利好落实再入场的，顶多就是喝点汤，等利好出尽才入场的，就是那些高位接盘的。这个操作，不论是股市还是地产都是一模一样。你要等到rental price ratio到你所说的那个时候的时候，又有大批量的买家已经或者正在进场，房价的改变又是短短一个季度就拉起来了，到时候你又要考虑，这个价格已经起来了，我到底跟进还是不跟进？buy on the rumor, sell on the fact PLEASE。
感谢分享！至理名言，值得收藏
房子将很久不再具备投资价值。
感谢分享，对于普通民宅一家一户这种户型，确实很长时间内投资人会比较紧张不敢轻易入手
我也想要这个计算器，请问在哪能下载？
感谢支持！欢迎扫码视频最后的微信咨询细节
今年会降低0.5 明年会将0.5
加油
感谢支持！欢迎常来~
其实，失业率也对房市有影响。
感谢分享！非常同意，就像之前一位观众的分享，我们在乎的不是利息，而是怕哪天没钱还本金
很好奇Excel 文件Airbnb Cal3 那张里有什么计算内容
感谢您看的那么仔细！就是对于airbnb的收入和成本投资回报的计算，感兴趣的话以后考虑做个视频讲讲
Good 👍
thank you for your support!
还要考虑临时移民降到什么程度
感谢分享！ 确实与未来执政党和移民政策调整有很大关系，值得密切关注
最大的不同是坐的位置
我也注意到了😂
投资不是理性的，关键是看市场情绪
現在這個價位本地人根本買不起 就看多少移民能接盤 漲就別想了 除非大幅降息
感谢分享！GTA的价位确实让很多本地年轻人望尘莫及，这也是为啥加拿大其它可负担性强的大城市在降息之后表现优于GTA。 移民政策的变化未来也是堪忧的一个因素
哪个投资人会拿50%首付去买房子？他们都疯了吗？那么多钱投点啥不好啊？😅😅😅
感谢分享，确实以目前的房屋投资回报和机会成本不划算，因此需要利率再继续降到一定程度， 才能让投资人再次对投资房产感兴趣。
SEPTEMBER 11, 2024
Dark clouds are forming over Canada’s economy, but most households are blissfully unaware… for now. A new research note from BMO Capital Markets warns that young adults are facing the “gruesome twosome”-soaring unemployment and unaffordable housing. The combination has created an environment on par with the country’s worst recessions. It’s an issue largely slipping under the radar but considering how fast the wheels are falling off the economy, it may be time to start paying attention.
分析说"这个国家最糟糕的衰退”......
估计这一波衰退度过去后，加拿大现在二三十岁的一辈人会对对高负债和大房子会有全新的认知了？！
感谢分享！确实现在很多年轻人对于买房已经没那么执着， 目前这个利率环境下买房也不如租房合适。 这次的市场波动也大大提高了大众的风险意识
这些计算和分析只看现金流，没考虑房价的上涨。如果相信长期平均每年房价上涨3%或者更多的话，大家可以算一下，即使在4~5%的贷款利率下，持有5年或以上的投资回报率也是不错的。大数上简单地说：只要cap rate%+appreciation% 大于mortgage rate, 本金部分的投资回报就是正的。当然，如果我们不相信房价长期会涨，房地产就没什么意义了，经纪们赶紧转行
补充一下，其实夏老师的计算表里有annual ROI, 这个才应该是一个投资人应该考虑的重点，尤其是像陈律师这种不用过于担心短期负资金流的（高而稳定的收入）长期投资者😊
@@WonderYTG 感谢您的仔细收看和分享！的确房产投资是个长期主义的决策，因此短期要看现金流带来的ROI， 长期要考虑到包括inflation增值+杠杆带来的回报，根据个人的持有期限规划来综合考虑
买家都在跑步🏃🏃🏃🏃🏃进场。😄😄😄
感谢收看！9月份确实有一部分买家在看房和下offer，虽然目前并没有能抬高市场价位，但活跃程度比8月会有进步
不是利息的问题，是政府和开发商，一直宰投资人的羊毛，不会再有人投资condo了
感谢分享，确实condo楼花的溢价带来很多风险，这次经历普遍提高了大众的风险意识
房价更本不会涨了，降息意味着经济更差了。加拿大经济也是颓势依旧，地产的黄金时代已然结束。
感谢分享，过去10年确实是黄金时代，很难重复。 加拿大地产长期也不是一无是处，但大家确实要重新调整期待值
因为你没有20% 。。。笑死了。。。不知道为什莫，每次我看你们的视频，都笑的不行
哈哈感谢收看！能在艰难的大环境下博取观众的开心一刻也是我们最开心的😊
中国国内房价涨之后，加拿大的买家才可能回去
加拿大央行现在的第三次降息操作，对银行业有帮助，对背高房贷的人有些缓解和希望。但对加拿大的经济衰退和债务危机可负担性危机没有什么帮助，因为导致资本流出更多更快，加剧破产潮裁员潮失业潮。政治正确的操作而已。加拿大房地产市场只能继续走完衰退下降的阶段，直至达到触底持平的底部。价位接近可负担性，才可能再次回升增长。
感谢分享！是的今天BOC就出了消息，得考虑加快降息速度救经济。可负担性对于不同城市的表现不同，尤其GTA这类房价很高的地区是重灾区， recovery 需要的时间也会更长。 其它省份很多可负担性强的城市房市在降息后表现比多伦多会更良好
很像在讲三句半，陈律的最后半句碾压了老师前面的铺垫😂
哈哈陈律确实经常给出经典总结的神句，专怼夏老
影响买家的不只是利息，而且降息是因为经济不行了。 现在的房价已经达到不可负担性历史最高水平，同比其它 Ｇ７国家中， 加拿大房价最高， 工资水平和GDP 都不能支撑这么高的房价。
感谢您的分享！是的主要是GTA这样房价高昂的地区，很多自住买家担心的是偿付本金的压力而不是这点利息的差别了
我觉的所有的买家，现在的房价还是太高了，
感谢分享， 是的GTA的房价可负担性比加拿大大部分城市都差很多，因此也是目前重灾区。 加拿大很多房屋可负担性高的城市降息后的表现比多伦多良好很多
计算前提是物业每年增值3%。另20%的downpayment资金成本没有抵消掉NOI。
感谢您的详细收看和分享！同意您讲的20% downpay的资金成本，在目前GIC能拿到4%环境下确实是需要考虑的重要因素。 关于增值3%，我们算的有2个ROI，一个是纯租金回报，另一个是包括了增值的。在做租还是买的分析时，并没有算增值3%，存粹比较租金vs持有成本。
降息只是一個因素，房價高才是關鍵，房價降到一定的點，買家才會回，但很多人不信房價會降…一心指望降息…
实实在在又清清楚楚，这一集要点赞
特别感谢您的支持，欢迎常来！
如果学过经济 就知道 不动产是非常糟糕的投资品类 之所以蜂拥而上 是因为过去20年的经验导致盲目自信 但历史是不可以复制的 你们所寻找的规律 只是在复制历史 而不去考虑最基础的 经济周期 北美的经济 明年很可能进入衰退 如果你们认为 经济衰退会导致房屋销量提高 那就连最简单的你们所坚信的复制历史 都没有仔细研究 任何经济走势都是非常复杂的综合因素考虑
你的观点很有道理！
感谢分享！是的今天BOC就出了消息，得考虑加快降息速度救经济。可负担性对于不同城市的表现不同，尤其GTA这类房价很高的地区是重灾区， recovery 需要的时间也会更长
利率降下来了，租房市场不火爆回来，投资客也承受不住。现在的市场空置率很高，而且租金相对也降低了不少。大部分的投资客，像我，还是依靠租金收入来还贷款的（以租养贷）。
感谢分享！租金的增长速度对于近期的加息确实是杯水车薪，尤其是对于现有房客很难更换的情况下，尤其对于未来增值前景不清晰的情况下，现金流就是投资人衡量是否入场或者继续持有的最重要指标
你这个收支计算表格非常好👍， 可以分享吗？ 哪里能够下载到😊
感谢您的支持！欢迎扫码视频最后的微信咨询细节
不会有人回头买condo了，是政府的问题
感谢分享， 这次condo确实是重灾区，好几个因素都赶一起了
经济这么差，每天都担心自己被裁😢
感谢分享， 确实像之前一位观众说的，我们在乎的不是那点利息，而是因为经济环境差导致本金都还不起的风险
房子是一个10年以上周期的事情。三月俩月三年两年没有意义。从当前现金价值来说，租房永远是对的。但是，长期买房子是黄金策略：两条腿跑赢通胀：房价涨+租金涨>利息涨。
感谢您的分享！这段话说得特别好，收藏了！
陈律太可爱了， 和我想的一样， 反正我也不会回去啦
哈哈感谢支持! 这次经历确实提高了风险意识