재건축규제 해제된 목동 신시가지, 지금 투자하면 10년 뒤 수익률 얼마?
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- Опубліковано 7 лют 2025
- 정부에서 재건축을 가로막던 3대 규제를 모두 해제했습니다.
거시경제는 계속해서 악화되고 있지만 잇따른 규제 해제로 수혜를 입는 지역은 일부 매수심리가 살아나려는 움직임을 보이고 있습니다.
물론 대규모 건설사업인 만큼 금융비용 및 사업비 급증, 분양성 악화 등의 악재에서 자유로울 수는 없습니다. 다만 향후 거시경제와 전반적인 부동산경기가 회복된다면 사업성 좋은 재건축 지역들은 지난 2015년의 강남 재건축처럼 가장 먼저 온기가 돌 것이라 생각됩니다.
따라서 오늘은 서울에서 가장 주목받는 재건축지역인 목동 단지들의 전반적인 사업성 분석을 수행해보겠습니다.
투자·상담문의 :
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![[재개발/재건축] 재건축 사업, 신탁방식 VS 조합방식의 차이점 - 법무법인 센트로 김정우 대표 변호사](http://i.ytimg.com/vi/wrvXAyoe068/mqdefault.jpg)
평당분양가가 5천만원이면, 30평대가 15억대라는 말인데, 목동 30평대가 마포나, 마곡보다 낮다는 겁니까? 이해가 안됩니다.
목동 12단지는 용적률이130대니까 너무좋지요
0:29 0:29
안전진단 완제 C등급 >>D등급
초과이익환수제
분양가 상환제 무한정 아니다
3:54 3:54 입지부분
양천구 영등포구
마곡지구 출퇴근 용이하다.
4:54 4:54 9호선멀다
5호선 그나마 가깝다
50000만가구 신도시 🎉🎉
5:37 5:37 목동단지 학군
교육 학군 지역이다
40년차 전세가
6:41 6:41 6:41 용적률 좋다.
7:10 7:10 은마아파트 150% 용적률
평당 9000만
현재지분가 8000~9000
8:38 8:38 가격흐름
8:46 8:46 7단지 선호합니다
10:03 10:03 1~7양천구
10:20 10:21 8~14 저렴분양 일부소폭
지분 8000~9000대
9단지 2000여 세대
강보합세를 유지된다
10단지 용적률 123%>>약보합세를 보였다
희야의비상하기 💐 202405281029.
좋은정보 감사합니다 공부中입니다
분석 내용 너무 꼼꼼하네요! 감사합니다~!
객관적이고 정성어린 분석 최고 입니다 복 받으세요 ㅠ
상당히 디테일하고 실질적인 분석입니다. 집중해서 잘 봤고, 목동 진짜 사업성이 좋네요!
감사합니다.
여러가지 궁금한 부분을 한번에 자세히 설명 해 주셨습니다.
수고하셨습니다.
투자란 미래가치를 잘보는거겠죠 좋은 정보이네요
감사합니다
일부 단지 용적율이 정확하지 않습니다. 확인해보시기 바랍니다.
감사드려요
친절하고 자세한 분석 감사합니다.❤ 13단지는 33평부터 조합원분양이던데 18평은 33평부터 받게 되는 건가요? 그러면 추가분담금을 얼마나 내야 하나요?
목동역 역세권도 부탁드립니다,
목동역 역세권 도심보합사업지
분석 드립니다
목동역
갭투자 안됨 알고 투자 하셈
지금은 대세 하락기라 재건축이 제일 많이 떨어 집니다. 재 건축이 돈 되는 투자는 맞으나 시기적으로 지금 투자는 적합하지 않은 것 같습니다. 더 떨어지고 하락이 멈출 때 투자 하는게 좋을 것 같습니다.
목동거주 자체가 지옥입니다
출근과정:아침에 현관문을 열면 칼바람이 머리를 스치고 그 추운 상태로 엘리베이터 기다리는데 느려터져 계속 추운데 기다려야 하고
엘리베이터를 타면 더 춥습니다
엘리베리터를 내리면 더 추운 지상 주차장에서 내 앞을 막고 있는 남의 차를 밀어야 하는데 아마 혈압이 200까지 올라갈듯
하네요
힘들게 차 밀고 내 차를 타면 이건 냉동차인지 어떻게 된게 밖보다 더 춥습니다
덜덜떨며 약 10분간 운전을 하는데 여기까지가 출근을 위한 집 탈출 과정입니다
퇴근과정:초저녁 퇴근시 그래도 주차할만 하는데 무슨 일이 있거나 어디 놀러갔다 늦게라도 주차하려면 차 두세대를 밀어야 공간이
생깁니다 비라도 오면 온몸에 비 흠뻑 맞고 추위를 느끼며 위에서 언급한 역과정으로 추위에 떨며 집에 도착하죠...
일주일에 한번 버려야 하는 재활용 쓰레기더미들 집안에 나뒹굴고 갑자기 휴지가 떨어졌거나 필수품이 떨어지면 (단지내 상가는 허접해서 아무것도 없음) 옆 주상복합 상가까지 걸어가서 사와야 하는 불편함이 또 있습니다.
재건축이야 내 평생에 불가능한 이곳에서 빨리 뜨고 싶은데 그것도 쉽지 않은게....
어딜 이사가든 다주택자라는 이유로 취득세가 13%가 넘네요....
(제가 부자라 다주택자가 아니라 와이프가 돈안되는 짜잘한 빌라 아파트가 좀 있습니다 설명은 복잡하지만 이거 당장 처분이 안됨)
이러지도 저러지도 못하는 난감한 상황입니다.
전세요??전세로 탈출 생각해봤습니다만 10억짜리 전세 (뭐 전세산다면 2~3년 단기 거주로 갈것도 아닐테니) 10년 살면 화폐가치
생각하면 10억이 10년후 5억으로 저한테 돌아옵니다 그래도 전세도 쉽게 결정이 안되네요
목동은 토지거래허가구역으로 알고있는데 갭투자가 되나요?
갭투자 안돼요
갭투불가
천안역 시그니처 아파트에 거주후 목동아파트가 나무도 많고 동간거리도 넓은등등 목동아파트 좋다는 말 듣고 이사와서 엄청나게 후회중입니다 울고 싶네요
1)일단 주차지옥입니다 평행주차를 해야 하는데 제차가 중립주차 안되는 폭스바겐인데 당장 팔아야 할 판입니다 국산차라고 해도 주차공간이 없어 차를 밀어야 합니다
2)세상에 쓰레기 못버리는 동네가 있을까요??네 있습니다 쓰레기 못버립니다 1주에 한번 분리수거차량오면 집에 냄새나는 쓰레기 모셔두었다가 그때 버립니다
3)지하주차장이 없다보니 한겨울에는 냉동차 한여름에는 한증막차가 되버립니다
4)특히 겨울에 엘리베이터 기다리는게 너무 춥고 너무 느리고 특히 엘리베이터 안에 온풍장치도 없습니다
5)다행히 주변 주상복합 상가를 이용하긴 하지만 목동아파트 자체만 볼때 한단지에 상가가 두개뿐이고
특히 겨울에 뭐라도 사러 가려면 한참을 가야합니다 (주상복합에 익숙한 저는 너무 불편하네요
주상복합에 살던 그때가 무지 그립습니다 구축 아파트 다 이럴수도 있겠지만 너무나 낡고 열악한
살기 힘든 목동아파트 추천하는 분들은 뭘보고 추천하는건지요??
단지 좋은 학원??지금 좋은 학원 없는 동네가 대한민국에 있을까요??
6)이런 단점들을 알고 사실 목동아파트 가격 상승률은 오히려 옆의 파라곤 하이페리온 등등의 주거 편리하고 동시에 목동편의를 누리는 주복이나 오피스텔보다 상승률은 떨어지고 있습니다
7)재건축이요?? 지금 10단계중 1단계 안전진단 통과도 안되고 있습니다(9단지 불통 물론 10단지 등은 통과) 이 모든게 통과되고 재건축되어 우리가 그 집에 살게 될 날은??우리 칠순 팔순때 가능할까요??
목동은 애들 키우기위해 오는 곳인데 잘못 오셨네요. 그리 싫으면 가셔야죠.
@@지니지니-p4o 쉽지가 않네요 불과 10년전과 비교할때 지금 이사가 어려워 졌습니다 이유는 아실테고~~~ 다시 이사 얘기쉽게 하시는듯 하니 돈이 많으신가 봅니다 애초 이사 신중하라는 의미죠 목동 와보니 이런 지옥같은 동네처음이네요 돈많으면 바로 이사가죠 돈없게 죕니다 아~~~내일 일요일이니 벌써 집에 쌓아둔 박스 쓰레기들 버리는 날이 또 왔네요
@@지니지니-p4o 말 쉽게 하시네요 애들 키우기도 어려운 곳입니다 예컨데 추운날 비까지 오는데 외출후 집에 어떻게 들어가시는지 참 궁금하네요??짐은 많고 비는 오고 우산은 써야 하고 차댈곳은 없고.....엘리베이터는 왜 그리 추운지....저 3단지 거주중인데 바로 옆 부영그린타운이나 트윈빌 주상복합 주민들 왜 그리 부러운지.......문죄인 정권때 이사가기도 힘들게 법을 만들어 이사가기도 힘들고.....미치겠네요
여기 목동 전세 살다가 쫓겨난 새끼들인가? 신축에 비하면 불편하지만 그거 모르고 거주하는 실거주자 있나? 이런 글 싸지르는 새끼들은 월세나 전세 사는 새끼들이지
@@지니지니-p4o 애키우러온다는 발상도 시대착오적이죠. 25년 살아본 경험자로써 ...
1~3단지는 2종 주거라 임대 넣어야 되는거 맞는데 4~14 단지는 3종 주거라 임대 안넣어도 되는데 왜넣으셨죠?
12단지에 경우 재건축후 평수가 구성이 지금보다는 넓고 다양할테고 일반분양도 조합원분양 만큼 많아 전체가 지금에 2배이상될텐데 도데체 이 수익율분석은 말도 안되는 분석임…무슨 일반분양이 700여세대에 임대가400여 세대? 할려면 전단지 분양 세대수와 임대세대수가 동일한 비율이여야지 단지별로 무슨 근거로 일반분양 평수와 세대수를 멋대로 넣어 놓고 비례율을 계산하나요?
12단지 바로 앞에는 임대 아파트인 양천 아파트가 있어서..12단지 거주하기가 꺼려짐. 부자들은 임대민들과 가까이 지내는거 극도로 싫어함. 이건 11단지도 마찬가지. 그래서 가격이 싼거임.
준공후 왜 30억
50억이나 되지
14단지 27평은 재건축시 몇평으로 보상되나요?
그건 선택인데 동일평형 으로가면 2억5천 자부담 강남기준 약 20평대 로줄이면 분담금 없음
14단지 27평은 지분이 약 18평으로 넓은 편입니다. 관리계획 및 설계에 따라 편차는 크겠지만 추가분담금 없이 38평형까지는 가능하지 않을까 예상됩니다.
@@bu_solomon 감사합니다. 좋네요
재건축 재개발 공짜가 아닙니다 자기분담금 몇억인지 알아보고 하세요31평 수평이동 경우약3억원21펑으로줄이면 분담금 제로 일반적 계산임
여의도. 노량진 부탁합니다
9단지 46평
10단지 38평인데
재건축후 몇평가능할까요
재건축후 몇평받는지는 몇평을 신청하느냐 추가분담금으로 계산함 분담금안낼려면31평에서20평대로가야하고30평대로수평이동시 3억원정도 됩니다
그리고 11단지가 12단지보다 순익이 거의 2.5배 수준?이게 말이나 되는소린가? 이미 입지나 용적율로 보나 현재 재건축 속도로 보나 게임자체가 넘사벽임! 무슨 11단지 대변하는 거임? 완전 잘못된 분석임…그리고 전단지 용적율이나 재대로 알고 자료를 유추할라면 하세요…
치밀한분석인데 예상가격30억 설정의 근거는요?
재밌네...이런저런 의견과 생각들이 있는거니까..근데 원주민들은 그리 달갑게 생각하지않고 있습니다..오래 걸릴껍니다..오래..