고감평 & 고분양가 시대, 현명한 재개발·재건축 투자 전략
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- Опубліковано 7 лют 2025
- 유례없는 高감정평가액 그리고 高분양가 시대가 열렸습니다. 둔촌주공 일반 분양가 처음 공개되었을때 시장의 쇼크는 어땠고 그 결과는요? 2024년 1분기를 정리하여 가장 중요한 화두로 떠오른 고감평, 고분양가 시대! 부동산 성공 투자의 미래를 위하여 김제경소장이 핵심만 짚어드립니다! 많은 관심과 시청 바랍니다.
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종전의 정비사업과 다르게 최근 고분양가로 뜨는 재개발, 재건축 구역들이 늘어나고 있습니다. 단순히 호재로만 받아들일 수는 없는 것이 조합원분양가도 같이 올라가기 때문인데요.
오늘 이 시간에서는 고분양가 시대, 어떻게 대응해야 하는지 투자자가 꼭 알아둬야 하는 개념과 전략을 설명해 보았습니다. ^^
1부 - 초고층 아파트 장점 vs 단점 정리
ua-cam.com/video/ho-ObeAff5E/v-deo.htmlsi=lhPAKjc8z5v1VKWV
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정말 중요하고 알찬 정보 감사합니다.
@@kmi3763 감사합니다. ㅎㅎ
정말 좋은 유료수준의 내용 강의해주셔서 감사합니다.
좋은 댓글 감사합니다!
이해가 쑉쑉입니다!!😊
감사합니다. ^^
매우 유익한 방송. 감사요~
감사합니다. ㅎㅎ
정말 중요하고 알찬정보 감사합니다.
도움 되셨으면 좋겠습니다. ^^
저희집이 재개발 중인데요
조합원들 감평가는 낮게주고 분양가는 건설비니 뭐니 하며 추분 엄청 나와서
계약해지까지 가는 상황도 생길 수 있지 않을까요?
추분이나 분양가를 공정하게 산정하는지 어떻게 알 수 있나요?
부당하게 높을 경우 제재할 수 있는 방법도 있을까요?
고퀄 강의 감사합니다.
앞으로도 좋은 영상 많이 올려보겠습니다. ^^
재개발재건축 지역보면 항상 단독/다가구 가지신 분들이 반대를해서 무산되던데요. 결국 기존꺼 다 철거하고 다시 짓는다면 대지지분이 가장 중요할거 같아요.
그런데 아파트나 빌라 대비 감평을 낮게 쳐주는 일이 반복되면 그게 총금액이 크던지 어떻던지 관계없이 재산가치를 그만큼 인정 못받는다는거고, 그럼 반대는 이어질거 같군요.
모두를 만족시키는 사업은 어렵습니다.
너무 한쪽에 치우치면 사업은 무산되겠지요.
그래도 그간 감평가액이 낮던 시대에서 점점 높아지는 분위기로 온 것도 유의미하다고 생각합니다.
디테일...
정확하게 알고 보면 도움이 많이 될 거에요. ㅎㅎ
@@TUMI7777 네 감사드립니다♡
@@skjdhjfde ^^
역시 인정 전문가 입니다!!😊
감사합니다!
고감평으로 가면 그냥 중간에 팔고 나가는게 베스트가 되겠군요..
그것도 선택 중 하나일 수 있죠. ^^;
조삼모사가 아닙니다.
단독 입장에서는 고감평해야 현금청산시 유리하고, 어떤 조합에서는 저감평 비례율 과포장하나 그렇게되면 향후 양도세 이슈가 뒤따라 훨씬 권리가액이 큰 단독주들이 절대손해액이 크게 됩니다.
영상 끝까지 다 보시면, 기본적으로 분담금이 동일하면 조삼모사이지만, 양 극단에 있는 조합원들은 희비가 갈린다고 다 설명드렸습니다. ^^
@@TUMI7777 그렇네요 감사합니다
@@Orange-p5o 네 ^^
지방대도시도 감평가가. 높아지고 있는 추세가. 맞지요?? 서울이라서. 감평가. 추세가. 높은걸까요? 고견. 부탁드려요
지금까지는 서울에서도 주요지역에서 나오고 있습니다.
고감평도 집값이 낮은 곳은 현실적으로 어려운 게 그래도 시세보다는 평가가 낮아야하기 때문입니다.
시세가 낮은 곳에서 고감평이 뜨면 사람들이 역으로 현금청산을 선택하는 게 유리해질 수 있기 때문이지요.
고감평 시대니 감평 덜 나온 1+1은 가치 절하가 되겠네요.
유익한 정보 너무감사합니다
소장님 궁금한게 있는데
재개발지역에 빌라가 2채있어도
입주권은1개로 알고있는데
2채가 있으면
2채 감평금액을 합쳐서 큰평수입주권을 받게 될 수 있나요?
예를들면 빌라a감평1억
빌라b감평2억이면
34평 조합원분양가가 3억이면
2채가지고있는사람은
추가분담금 없이 34평가능한건지 궁금합니다.
a는 현금청산당해서
b의 감평2억에 1억을 더내고
84를 받는건지
두채합쳐서 84 돈안내고 받는건지
궁금합니다!
동일 구역 내 2채를 보유하고 있다면, 말씀하신 것처럼 평가금액이 합하여 계산합니다.
예를 들으신 것과 같이 1+2= 3억 평가금액
조분가가 3억이면 3-3=0 분담금이 됩니다.
@@TUMI7777 답변너무감사합니다!!
@@qwerasdfzxcv17 네 ^^
잘들었습니다. 고감평은 한남 성수같은 초상급지에서만 해당되는 내용인가요?? 동대문 은평 등 재개발이나 경기도권 재건축같은곳에도 해당되는 내용인가요??
아직까지는 상급지 중심으로 고감평이 나오고 있는데, 중급지에서도 본 영상에서 보여준 것과 같은 극단적인 고감평까지는 아니라 해도 종전보다 평가금액이 높아지는 추세가 있습니다.
과거 빌라 감평이 1~2억 뜨던 게 3~4억 선으로 뜬다든가 말이죠.
그런데 핵심은 결국 감평이 높아지면 조합원분양가도 같이 높아지고, 핵심은 분담금 차이라는 개념을 이해하시면 됩니다. ^^
조합원 입장에서는 조삼모사이지만 처음 들어가는 투자자입장에서는 투자금이 더 많아야 들어갈수있겠네요. 최근시황 알려주셔서 감사합니다.
@@가램 맞습니다.
특히 요즘은 0/0/100 조합도 많아서 부담이 많이 낮지요.
무허가 40프로 정도 되는 지역은 감정평가 높은게 좋지 않을까요
무허가가 많으면 감정평가가 낮은 게 좋겠지요.
해당 무허가가 분담금을 많이 납부해서 다른 빌라 소유주들의 사업성을 높이겠다면 말하시는 게 맞고요.
고금리시대에(향후에도 중금리 예상) 입주권에 대한 프리미엄을 생각하면 최대한 적은 금액으로 투자하여 수익률을 높일수 있는 소형아파트가 좋을듯 하네요
1.입주권프리미엄
2.적은투자금액(아파트 전세 활용)
3.비례율 하락시 리스크최소화
(세금문제로 비례율 100%이상 어려우니)
4.아파트 세입자 관리 용이
부동산도 불가피하게 양극화 시대 입니다.
그리고 공사비는 1.5배 높아졌기에 분양가도 올라갈수 밖에 없어요
결국 고분양가 가능한 입지가 핵심이고
구역내 소형아파트 투자가 가장 가성비 있는 전략인듯 합니다
돈이 있다면..
정비사업 구역 내 아파트가 흔치는 않지만, 근래 평가가 잘 뜨는 추세다보니 자금이 되면 아파트를 보는 것도 방법일 것 같습니다.
유료강의급이네요
칭찬 감사합니다. ㅎㅎ
대로 30m 물고 있는 상가 건물도 고평가가 많이 되는지 궁금합니다 건물뒤 4m도로도 물고 있습니다
예를들어 다가구주택보다도 감정이 낮을수 있습니까? 재개발입니다
해당 상가 건물이 단독 건물이면 토지에 대한 평가가 들어가면서 괜찮게 나올 가능성이 있지만, 구분상가면 비교사례 대상이 구분상가기 때문에 같은 대지면적이라 해도 다세대 빌라보다 평가가 낮게 뜰 수도 있습니다.