다음은 배문성 팀장의 페이스북 글 전문입니다. # 언더스탠딩, 변명과 부연 1 언더스탠딩은 사전질의/원고 없이 진행되는데 LIVE가 가능한건 두 프로님들의 배경지식과 역량이 매우 뛰어나기 때문입니다. 잘 짜여진 연기를 하는게 아니다보니 출연자 입장에서는 예상치 않던 질문이나 피드백이 뒤따르기 마련입니다. 제한된 시간을 알차게 이끌어 주신 대표님들께 매우 감사하고, 일부 댓글에선 “올해 약세를 전망했는데 틀렸으니 사과/변명을 해야하지 않느냐”, “6개월전 의견과 반대로 가는 시장에 많이 당혹스러운 것 같다”는 피드백도 보입니다. 저는 인지도가 매우 낮은만큼 발언의 영향력도 제한적이기 때문에 ‘제가 예전에 이런 얘기 했었죠? 그런데 말입니다’ 하며 ‘변명’ 혹은 ‘내가 그랬제?’ 하는 얘기를 유튜브에서 입에 올리긴 남사스럽습니다. 그래서 일부 변명은 SNS를 통해 남겨봅니다. 우선 제가 회사원이기에 지켜야 할 원칙이자 한계는, 1. 개인의 의견을 강하게 주장해선 안된다 2. 정부를 비판해선 안된다 개인사업자라면 위 두가지에 구애 받을 필요는 없습니다. (밥벌이 노예근성이라기보단) 라이프자산운용의 뛰어난 인적자원들과 교류하며 배우는 게 무궁무진하고, 강대권 대표의 순수한 목표에 동참하다보면 자본시장 발전에도 조금이나마 기여할 수 있을 듯하여 이 회사를 오래 다니고 싶습니다. 개인의견일 뿐이라는 disclaimer를 걸어도 누군가는 회사까지 비방하기 때문에 최대한 톤다운이 필요합니다. 아울러 자본시장 참여자 입장에서 정부정책은 따라야 할 배경일 뿐, 비판의 목소리를 내는 건 다른 영역입니다. 우리나라처럼 정부의 매크로 영향력이 큰 국가에서는 정부의 의지에 따라 경로는 얼마든지 바뀔 수 있습니다. 다만, 개방형 소국경제이니 정부가 “단기”를 운전할 수 있어도, 결국 커다란 흐름은 기축통화국에 달려있지 않겠느냐 하는 틀 안에서 분석하고 의견을 제시해 보는 것입니다. 시장금리 관련 대응방안도 수천억을 굴리는 채권매니저냐 개인이냐에 따라 다르게 제시해야 합니다. 채권을 도매로 운용하는 기관투자자는 채권으로 단타를 칠수 있으나, 엄청난 수수료를 부담해야하는 개인투자자는 그럴 수 없습니다. 그래서 장기로는 시장금리가 오를 것 같더라도 단기 지표와 수급에서 시장금리가 내릴 것 같고 몇 주 단위로 무리 없어 보이면 buy를 외칠 수 있습니다. 하지만 채권을 단타로 매매하기 어렵고 buy & hold를 해야 하는 개인투자자에겐 ‘길게 보면 시장금리가 오를 듯 하니 좀더 기다려보자’ 라고 완전히 다른 얘길 해야 합니다. 부동산 또한 엄청난 거래비용이 수반되므로 단타가 불가능합니다. 물론 부동산으로도 단타를 치는 사냥꾼들이 계시지만 정부정책이나 수급에서 꼬이면 한방에 갈수 있습니다. IPO 직후 카카오뱅크의 목표주가를 2만원대로 제시했던 보고서는 단기엔 틀렸고, 장기적으론 맞는 의견이 되었습니다. 주식은 단타가 가능하다는 점에서, 오랜기간 주가를 벗어난 전망이었습니다. 개인의 부동산 매매는 최소 2년 이상의 호흡이 필요하다는 점에서 약세장 전망이 '틀린 소리'가 될지는 내후년을 기약해야할 듯 합니다. # 언더스탠딩, 변명과 부연 2 대부분은 유튜브의 썸네일만 보시지, 1시간씩 경청하며 메시지의 근간을 파악하려 하지 않습니다. 저 또한 다른 전문가분들의 컨텐츠를 일일이 다 소화하지 못하고, 유튜브 썸네일만 보고 사람에 대한 선입견이 생기기 일쑤였으니 유튜브의 근본적인 한계입니다. 책과 유튜브를 통해 조금은 차별화해서 전하고 싶던 내용은 “금리와 부동산 수요의 관계”였습니다. 작년 가을과 올해 상반기 아파트 시장의 컬러가 다른 이유를 굳이 하나만 꼽자면, 주택관련 대출금리가 작년 가을 6%에서 현재 4%가 되었다는 것입니다. 그렇다면 ‘너는 대출금리가 4%가 될거라곤 예상하지 못했으니 틀리지 않았느냐?’ 하는 비판은 감수해야 합니다. 언더스탠딩에서 다뤘듯 1.3대책, 특례보금자리론도 물론 큰 역할을 했습니다. 사견으론 그보다 더 혁혁한 공을 세운 건 은행의 가산금리 인하이고 이 정도까지 낮추는 건 기대하지 못했습니다. 국가경제를 위해 부동산 경착륙은 막아야 했고 우리 정부는 이를 성공적으로 수행했습니다.(물론 서울과 일부지역에 한정된 반등이라는 어쩔 수 없는 한계도 있지만 말입니다) 문제는 우리에게 남겨진 숙제이고, 부동산은 단타를 칠수 없는 자산이기에 올 상반기 흐름에 그저 안도할 수 없다는 점입니다. 예상하지 못했던 전공시험 4개가 특정일자에 몰렸을 때, 이를 2개+2개 혹은 1개씩 4일로 미룰 수 있다면 베스트입니다. 문제는 일단 미뤄서 한숨 돌렸는데, 미룬 만큼 시험의 난이도가 높아진다면 ‘차라리 먼저 볼걸 그랬나?’ 싶게 됩니다. 이는 한전에 대한 우려와도 맞닿아 있습니다. 우리는 전기요금 인상을 최소화하여 주요 선진국보다 인플레를 낮추는데 성공했고 이는 한전의 막대한 적자로 이어졌습니다. 그 결과 엄청나게 늘어난 한전의 차입금은 숙제이며, 작년에 2년 만기 채권을 무지막지하게 발행했기 때문에 이 부담은 곧 돌아옵니다. 원자재가격이 과거처럼 낮아진다면 한전의 이익으로 점차 메꿔 나갈 순 있습니다. 헌데 기대하는 만큼 원자재가격이 하락하지 않는다면 결국 전기요금을 크게 올리거나 외부지원으로 한전의 차입부담을 낮춰야만 합니다. 당장 전기요금 인상도 제한적이고 한전도 망하지 않았으니 망각 중이나 급격히 늘어난 차입금과 이자비용은 해결해야 할 숙제입니다. 시장금리를 그대로 따랐다면 주담대는 작년가을 6%대에서 올해 5% 바운더리에서 움직였을 것입니다. 경착륙을 방지하기 위한 노력이 가세하여 4%(심지어 3%대를 기록하기도)가 되었습니다. “COFIX + 매우낮은 가산금리”가 유지되려면 은행이 다른 데서 건실하게 잘 벌어야 하는데, 기업대출과 제2금융권 관련 산적한 문제가 많습니다. 고로 점차 가산금리를 정상화한다는 점에 착안하면, 2022년 6%(COFIX 4% + 가산금리 2%) => 2023년 4.5%(COFIX 4% + 가산금리 0.5%) => 2024년 4.5%(COFIX 3% + 가산금리 1.5%) 이런 경로면 가계의 대출금리 충격이 분산되어 연착륙에 가장 이상적입니다. 헌데 2023년 4%(COFIX 3.5% + 가산금리 0.5%) => 2024년 5~5.5%(COFIX 3.5~4% + 가산금리 1.5%)가 되면 이듬해 수요 약화로 인해 올해 달려들었던 수요가 골탕먹는 경로가 됩니다. 괄호 안의 숫자는 굳이 예시를 들기 위한 숫자에 불과합니다만, 미국의 고금리가 지속될 경우 마주할 수 있는 상황이기도 합니다. 우리나라의 가계부채라는 약점은 그간 다른 장점들로 희석할 수 있었지만, 다른 장점들이 퇴색되는 국면에서는 더더욱 경계를 높일 수밖에 없습니다. 사견으로는 (언더스탠딩에서 설명드렸듯) FED가 장기국채금리를 운전할 수 있는 능력을 발휘할 것으로 기대되듯, 정부도 가산금리를 통해 가계부채에 대응하는 운전솜씨를 기대해 봅니다. 난로와 에어컨을 동시에 가동하면서 적정 온도를 맞춰가려는 난제임에는 틀림없습니다. 금번 언더스탠딩에서는 평소 유사한 생각을 교류해온 NH투자증권 안기태 팀장님, 채상욱 대표님 자료도 일부 활용되었습니다. 따로 감사 인사를...
과거에는 경기가 좋지 않다고 해도 경제 성장률이 4~5퍼 정도에 인구도 증가하며 소득도 증가했기에 사줄 수 있는 사람이 많았는데... 지금은 성장률이 1퍼대 저성장률을 보이며 작년부터 인구가 감소하기 시작했고 실질소득마저 줄기 시작했죠. 소득이 뒷받침해주지 못하기 때문에 과도한 빚을 내는거고... 과도한 빚을 내서라도 산다는건 미래에 살 수요들이 미리 사는거죠. 미래에 더 비싸게 사줄 능력있는 사람이 이제 거의 없다는 겁니다. 그리고 장사해본 사람들은 다 알겁니다. 임대료가 지출에서 얼마나 큰 비중을 차지하는지... 임대료가 왜 올라가나요? 부동산이 미친듯이 올라가니 상가 임대료도 같이 올라가죠. 그래서 현재는 물가도 미쳐있는데... 물가보다 임대료가 더 많이 올랐습니다. 그래서 상품 가격도 같이 올리려고 하는데 문제는 소비자들 소득이 뒷받침되지 않아서 상품 가격을 높여버리면 장사가 안되고.. 그렇다고 상품 가격을 안 올리면 임대료가 감당이 안된다는 겁니다. 왜 강남역 4번출구 가장 핫한 곳 상가에서도 공실이 발생할까요? 10년간 강남역으로 출퇴근하며 상가 공실은 공사할때 말고는 한번도 본적 없었습니다. 강남이 이정도면 다른곳은 오죽할까요? 모든 원흉은 사람들 소득대비 부동산 가격이 너무 올라서입니다. 상가에서 비싼 임대료 내면서 김밥 팔아서... 옷 팔아서... 얼마나 남겠어요? 그래서 PIR에 근거하여 소득대비 부동산 가격이 정상가격이 되려면 고점대비 60~70% 정도 내려와야 정상가격이고 대한민국이 살 수 있습니다. 부동산 우상향을 믿는 사람이지만 너무 과도하게 올라왔습니다. 그리고 분명한건 장기적으로 보면 우상향을 하겠지만 만약에... 내가 산 시점부터 팔 시점까지 수년에서 수십년간 혹은 내가 살아생전에 하필 부동산이 우상향하지 못한다면 무슨 의미가 있습니까? 괴도한 욕심으로 결국 평생 빚과 세금만 내다가 그지처럼 살게되겠지요.
과거에 경제 성장률이 높다하더라도 부가가치 산업 비중도 봐야하죠 또한 사람들이 느끼는 체감경제 과거에도 좋지 못했고요 하지만 부자는 많았습니다..그리고 미래에 비싸게 못사는거보다 비싸게 살수있는사람은 더 비싸게 살수 있고 못사는 사람은 더 못살겁니다 과거도 그렇고 현재도 그래요…
평소에 생각하고 있던 부분을 말씀해 주시니 1시간 방송을 시간가는 줄 모르고 들었네요^^ 저도 같은 생각인데 우리나라 부동산이 오르기 위해서는 미국은 저성장으로 금리가 낮아지는 상황이 나와야 하고, 중국은 고성장으로 우리나라 수출이 잘 되는 상황이라고 봅니다. 그런데 지금은 완전 반대 상황이고, 최근 가계대출에 대해 우려도 있는 터라 앞으로 부동산에 유동성이 지속해서 들어올 가능성은 낮다고 봅니다.
@@kukjinhan3314 환율이 오르면 수출기업에게 좋은 것은 맞는데 문제는 수출이 안되니 문제인 것이지요. 환율이 올라도 수출이 잘 된다면 문제가 없겠지만 그렇지 않다면 수입 가격만 오르게 되고 그로 인해 물가 상승으로 이어지는 우리 경제에는 더 안 좋은 상황이 나온다고 생각합니다.
오늘 경기도 쪽에 전세를 알아보려는데 심상치 않다 빌라나 오피스텔 모두가 전세세입자 보증금을 담보로 건물을 사모으고 있다 자기돈 하나도 없이 나머지 모자란 금액을 융자를 받아 다가구 빌라통으로 모두가 사들이고있다 이게 뭐가 문제냐고 ~ 그냥 빌라가 깡통이 아니고 한동네 수백채 수십채의 빌라나 오피스텔이 깡통이다는건데 내가 본건 빙산의 일각이라 생각한다
저성장이면 금리가 낮으니깐 집값이 올라갈거라는 사회자말이 넘 웃긴다. 배팀장이 개인별 경험치에 따라 판단한다는 얘개를 해주지만 그말을 듣고 또 저렇게 오판을 하는거 보면 인간은 자기가 보고 싶은것만 보는 경향이 큰것 같다. 경제가 성장을 하지 못하는데 어떻게 지금같은 거품 부동산을 유지할수 있을가? 심지어는 GDP대비, 개인소득별로 압도적인 한국집값을 저성장, 저출산율로 유지할수 있는 마법은 지구상에 없다. 물론 지금처럼 은행이 흙 파다가 장사하면 유지 할 수 있겠지..
뭣보다 문제는 부동산쪽은 더이상 돈나올데가 없다는 것임. 인구, 소득, 부채 셋다 지표가 안좋고, 향후 전망도 어두운데, 이민정책으로 인구를 대량으로 받던가, 기술발전으로 고부가가치 산업을 통해 고소득을 만들던가가 이루어져야함. 부채는 인구와 소득이 개선되서 gdp(분모)가 오르던가, 아니면 갚던가 둘중 하나인데, 갚는 방향이면 가처분소득이 줄면서 부동산 가격이 오를리 없으므로 인구와 소득을 단시간안에 어떻게 하지 않는한 국내에서 부동산 경기 상승을 일으킬 자금원은 제한적임. 행여나 외국인이 주택및 부동산 을 사는걸 완전히 풀어줘서 중국이나 일본등의 자금으로 부동산을 부양하는 방법도 있는데, 그러면 쓸데없는 자산인플레만 늘어나서 한국사람은 정상적인 방법으로는 뭘해도 수도권에 주택을 가질수 없게 됨..
상승 혹은 하락을 논하는 부동산전문가들 보다 훨씬 논리적인고 합리적이고 분석력 있는 찐! 전문가 배문성이사님!! 차분하게 데이터베이스로 조근조근 설명해주셔서 귀에 쏙쏙 들어오기도하고 가장 신뢰가는 자료와 분석으로 100% 공감을 할 수 밖에 없네요 자주 여러 프로그램 채널에 출연해주세요~! 목소리도 넘 좋으시고 핸썸하세요~! 앞으로도 많은 출연으로 우리나라 부동산에대해 여러사람에게 정보와 도움주시길 부탁드릴게요 ~! 항상 응원합니다 찐팬1인^^
진짜 좋은 '뷰'입니다.. 역시 현업 팀장이네요. 귀동냥 수준밖에 안 되는 제가 들은 감상은 다음과 같습니다. 1. 주택 가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 유동성과 금리다. 2. 한국의 금리는 결국 미국의 금리를 따라간다. 3. 미국은 여러 이유로 당분간 금리를 내릴 수 없다. 4. 따라서 한국은 저성장 고금리라는 역사적으로 겪어보지 못한 상황을 겪을 것이다. 5. 부동산 급락 이후 현시점 부동산이 상승한 것은 정부에서 부동산 경착륙을 막기 위해 40조 푼 것과, 은행을 압박해서 실질 주담대 금리를 1%가량 낮췄기 때문이다. 6. 한국의 가계부채는 심각하고, 이건 현시점 한국에게 다른 걸로 가릴 수 없는 흠이다. 7. 은행 마진율을 현 상태(기준금리+50bp)로 유지하는 것은 불가능하니, 주담대 금리는 결국 오를 것이다. 8. 수출이 예전만큼 못하게 될 상황에서 한국은 국가 신용도와 환율 방어를 위해서 유동성을 이전과 같이 풀기 힘들고, 금리 인하도 기대하기 어렵다. 9. 결국 은행의 마진율은 원상복구 될 것이고(주담대 금리 1.5%p 상승), 추가 유동성 공급은 없을 것이며, 지난 상승기에 많은 개인의 유동성이 집에 묶였다. 10. 그 결과 주택 소비 심리는 급격하게 얼어붙을 것이고, 집값은 다시 빠질 가능성이 높다. 그러니 지금 상승하는 것에 혹해서 집을 구매하는 것에 신중해야 한다. 배팀장님과 이프로의 대화에서 얻은 뷰는 다음과 같습니다. 1. 미국에 미친듯한 제조업 관련 투자가 이루어졌다. 2. 근데 아직 미국 주택은 안 지었다. 3. 지금까지 한국은 다른 나라들에 비해 상대평가로 보면 거의 1~2등을 해왔는데, 이게 앞으로는 힘들어 보인다. 4. 1~2등을 해서 한국의 환율은 1100원이었다. 지금 한국 꼬라박고 있다. 1300원대도 무너질 것이다. 배팀장님은 미국이 현재 금리를 유지하면서 적어도 2024년은 고용과 소비가 부러지지 않은 채로 갈 거 같다는 것에 거는 것 같네요..
우리는 정책감독당국이 너무 금융을 공깃돌 같이 가지고 놀다보니 우리 금융수준이 말레이지아보다 못하게 되었다. 그렇다 보니 뉴욕금융시장 같은데 가면 우리 금융기관은 B급 취급이고, 거래 고객은 우량기업을 찾기 힘들다. 제조업은 세계적인데 우리 금융이 이렇게 된 것은 전적으로 관치금융 탓.
저성장 고금리 그게 스테그 플레이션 이고 70년대가 그런 상황 이었죠 79년 타임지 커버에 주식의 죽음 이란 타이틀이 걸리던 시기 스테그플레이션이 직장인 에겐 고난의 행군이죠 특히 빚이 있는 직장인과 자영업자 에겐 더더욱 우리나라 국채시장은 개방된 상태라서 시장금리는 미국금리와 커플링 되어 있어요 우리나라만 나홀로 저금리 하면 환율 때문에 짜장면 2만원 시대가 도래 할수도 있습니다 우리나라 먹거리와 원자재 에너지 수입의존 인데 환율 날라가면 물가 날라가고 실질임금이 드라마틱 하거 떨어집니다 부작용이 아주 큰 조삼모사식 정책이 되겠죠 이미 미국채 4.2 까지 올라가니 한국 국채도 동조화 되어서 3.2에서 3.9까지 올랐습니다
우리나라가 저성장 고물가를 지속 공존할수있는지가 관건인데, 미국이 현재의 고금리를 오래 유지한다면 우리도 현재수준을 유지하려고 할것 같습니다. 정부는 정책금리로 밸런스를 조절해나가면서 부동산 경착륙은 막으려할테고 이걸 아는 사람들은 어차피 정부가 막아준다는 생각으로 실거주든 투자로든 집사고 어차피 떨어질 금리의 시기까지 기다린다는 심리인것 같습니다.
전세계 국채가격이 미국채 따라가는건 아주 당연한 일임.. 왜냐하면 미국돈만 돈이고 나머지 돈은 다 이쁜 종이쓰레기거든 ㅋㅋㅋㅋ 우리는 국채금리는 미국에 멱살잡혀 올라가고 성장은 저상장이라 원화 떡락하고 여기저기 부도 많이 날듯.. 괜히 부동산으로 은행까지 날리지 말고 적당히 금리올리고 절연해서 관리 잘해라
확실한건 이제 점점 노후나 자식뒷바라지로 많은 은퇴인구들이 가진 유일한 재산 집을 팔고 현금화 하는것임.. 정년은퇴를 하는 586 세대.. 70년대생도 경기가 조금이라도 안좋아지면 퇴직으로 몰리고 무직인들이 많아질것이라는것.. 생산성 부족한 노인인구 급속화.. 지방소멸.. 이미 정해진겁니다. 신생아가 없어지는 속도가 일본보다 더 빨리 되었듯.. 노인인구 증가 미찬가지 그 블랙홀에 빨려들어가면 정신못차리죠 ^^ 정해진 겁니다.
금리가 안내릴것같은데 상반기에 시장은 내린다고 하더니 먼가이상하다 했는데. 역시나 말씀주신대로 오르네요 ㅎ 분석감사합니다. 그나저나 끝에 마지막에 토론끝내는 시점이야기는 미국은 고성장 고금리를 장기로 가면 한국은 장기저성장 금리는 크게못올리니까 환율높게 유지되고 그것때문에 한국만 장기 고물가..
높은 양반들 건설사들 다 정리했나 보네.. 위험한데 뉴스나 정부에서 그렇게 집사라고 돈 그렇게 뿌리고 전매 제한도 풀고 이제 집 사지 말라고 뉴스들 나오기 시작하네.. 이렇게 어이없을 수가.. 안 그래도 자영업자들 힘든데 아파트 입주시기들 되면 사람들이 돈을 쓰겠냐.. 이정부 진짜 NO 답이네.. 이런 거 보면 학교에서 공부보다 경제부터 가르쳐야 되는 게 아닌가 생각한다. 마지막 폭탄 돌리기의 끝은 젊은이들이 되지 않을까?
저성장 고물가는 스테그 플레이션인데 사실상 소득감소 상태이기 때문에 저금리든 고금리든 답이 없는건 마찬가진데, 한국금리는 산업 특성상 장기적으로는 미국금리를 따라갈수밖에 없고, 결국 미국의 경제정책에 따라 갈림 미국 화폐 양적 팽창상태가 코로나 이전의 거의 두배에 가까워서 조금만 삐끗해도 상당한 물가상승이 올수 있어서 당분간은 계속 고금리를 유지할거 같은데. 리먼사태때야 달러의 화폐팽창을 중국이 꽤 흡수해줬지만, 지금은 아님. 결국 스테그 플레이션 상태에서 금리는 지나친 인플레가 안오는 선에서 최대한 저금리를 유지하는게 정답인데, 그게 금리를 최대한 지금 상황에서 유지하되 필요하면 올린다는 포지션으로 나타나는 것. 사실상 미국인준은 4퍼대가 스테그 상태에서 인플레를 자극하지 않는 선에서의 가장 저금리라고 보고 있는 것임.
사람의 생각은 선형적이라 과거부터 그랬다면 앞으로도 그럴 것이라고 생각하는데, 그걸 가장 조심해야 함. 그동안 문명을 이루면서 발전해왔다고 앞으로도 그럴 것이라고 생각하면 실수하는거임. 이미 안정화 된 선진국들은 성장률 높아봐야 2%로 사실상의 현행유지밖에 못하고 있으며 말이 현행유지이지 선진국들조차 양극화가 심해져서 내부적으로 무너져가고 있음. 혁명 일어나기 전에 양극화 가속은 멈추지 않을 것이며 스타워즈나 설국열차처럼 미래 세계관에서 극단적인 양극화가 발생하고 절대다수가 굶주리는 것은 자본주의 체제의 정해진 미래임. 때문에 수정 자본주의 체제로써 국가가 시장에 개입하고 있는 것이고. 하지만 양극화를 막을 정도로 충분하진 않음. 이건 기술 발전이나 새로운 논리로 해결 어려운 부분임. 경제 발전하는 속도보다 지구 파괴하는 속도가 더 빨라서 인류 문명 자체의 존망도 수십 년 이내로 다가온 상황이고.
@@Starry-Night_달러가 공급이 안되면 우리같은 나라들은 뭘로 성장하나요...원유, 가스는 무슨 돈으로 사나요. 미국이 찍어내서 적자를 본 달러 덕분입니다. 70년대 미국 국민소득이랑 지금은 비교가 안되죠. 부채도 성장하면 해결되죠. 부채금은 늘어도 부채 비율은 오히려 떨어지니...결국은 성장이고 거기에 인터넷의 발명으로 시작된 빅테크의 등장 등 엄청난 성장 동력이 생긴 덕분에 미국의 엄청난 부채 폭증이 덮힌거고 ai의 등장으로 추가적인 성장동력이 생겼으니 미국은 더 성장하고 부채비율은 지금보다 더 떨어지겠죠. 관건은 제조업을 다 가져간 미국이 적자를 어떤 방법으로 유지할것인가인거 같습니다. 미국의 장기적 흑자는 전세계에 달러부족이라는 무서운 결과를 유발할 수 있으니...
경기가 좋으면 좋아서 고금리라도 아파트 가격 오르고, 경기가 안 좋으면 안 좋아서 저금리로 아파트 가격이 오른다는 논리는 황당하다. 원래 정상적이면 경기에 관계 없이 DSR/DTI 와 같이 대출의 기준이 있다. 결국은 가계의 소득에 따라 결정이 되는데, 경기가 안 좋아도 저금리로 유동성을 공급해서 아파트 가격을 올리는 것이 당연하다고 말하는 것이다. 경기가 좋아도 고금리면 금리로 인한 대출의 제한이 있고, 저금리면 소득 감소 대출의 제한이 있는 것이다. 이전에 주택 담보 대출이 급격히 증가한 것이 결국 부동산 가격 상승의 원인이다. 대출의 기준을 안 지키고 부동산 부양을 목적으로 대규모 유동성을 공급한 것이 지금 가계 부채의 원인 아닌가? 지금 아파트 가격이 소득이 오른 만큼 올랐나?
무슨 이프로 말이 설득력이 있다는 건지.... 언제 한국 역사에서 저성장에 부동산 상승을 경험해본 적 자체가 없음 그리고 반포 압구정 과거 상승률이 대단해 보이지만 같은 시기 심지어 미국 s&p 연평균 상승률보다 못하는데 전 세계 사잔이 모두 오른 과거 20여년 동안 왜 강남 부동산만 오른 것처럼 말하는지도 의문임.
미국의 지금 정책을 말씀드리겠습니다 1 제조업으로 회귀정책 시행하고 있음 2 그럴려면 돈이 부동산으로 가는걸 막아야 함 3 주식은 살리는 정책을 함 이유는? 주식으로 돈이 간다는건 제조업 .. 즉 기업으로 돈이 흘러들어가야 제조업이 성공할 수 있기에 그러함 4 고금리로 약 10년이상 유지할것임 (짧아도 연준은 5년을 잡고 있음) 따라서 부동산은 억누르고 주식은 살리는 정책을 시행함 팩트입니다
결국 미국 장기금리에 달린 이야기인데, 배문성 애널리스트 의견에 천프로 공감합니다 ㅎㅎ 장기금리가 올라서 주식 채권 부동산 코인까지 낀 유동성을 삭제해야, 인플레 압력도 줄어들겠죠. 현재 텀프리미엄도 마이너스인데 이게 플러스도 되어야죠. 잭슨홀에서 중립금리를 상향하면 기대인플레를 건드릴 수 있습니다(tips가 아닌 실제적 인플레에 대한 기대감). 장기금리가 더 상승하며 성장주와 부동산 같은 듀레이션 긴 자산의 버블을 꺼뜨려야 또 달러가치가 강해지죠. 스태그플레이션 + 베어스티프닝 예상합니다
전문가시군요! 저도 한국은 이미 스테그로 들어갔다고 생각합니다. 먹고살 돈이 너무 많이들어가서 부동산으로 갈 돈이 없어질겁니다. 스테그는 현금이 왕인 시대예요. 빠져나올수도 없기에 저승사자라고 하니..저출산과 더불어 가속해 망해갑니다. 미국 채권투자해서 외국으로 돈을 다 빼내야되요.
고금리가 장기간 예상되는 이유는 미국이 중국 견제한다고 무역 세계화가 무너지고 물가 상승 때문 아닌가요? 미국이 중국을 버리고 대만 한국 일본과 자국 공장으로 대체 하는데 물가 상승 압박이 있고 Esg와 탄소배출 문제도 있다고 봅니다 인도가 엄청 빠르게 중국을 대체하거나 중국과 다시 평화적으로 해결되지 않는 다면 저금리는 어려울 것 같고 다만 한국은 중국 수출이 감소하더라도 미국으로의 수출 때문에 큰 흑자는 아니고 그럭저럭 버티기 들어갈듯
![[하이라이트] 인간은 이러다 멸종합니다 (펭귄각종과학관 이정모 관장)](http://i.ytimg.com/vi/DKDl-wq8sZY/mqdefault.jpg)
![바울은 위대한 사도인가 종교의 왜곡자인가 | 김학철 연세대학교 학부대학 교수 [더 릴리전]](/img/n.gif)
다음은 배문성 팀장의 페이스북 글 전문입니다.
# 언더스탠딩, 변명과 부연 1
언더스탠딩은 사전질의/원고 없이 진행되는데 LIVE가 가능한건 두 프로님들의 배경지식과 역량이 매우 뛰어나기 때문입니다. 잘 짜여진 연기를 하는게 아니다보니 출연자 입장에서는 예상치 않던 질문이나 피드백이 뒤따르기 마련입니다. 제한된 시간을 알차게 이끌어 주신 대표님들께 매우 감사하고, 일부 댓글에선 “올해 약세를 전망했는데 틀렸으니 사과/변명을 해야하지 않느냐”, “6개월전 의견과 반대로 가는 시장에 많이 당혹스러운 것 같다”는 피드백도 보입니다.
저는 인지도가 매우 낮은만큼 발언의 영향력도 제한적이기 때문에 ‘제가 예전에 이런 얘기 했었죠? 그런데 말입니다’ 하며 ‘변명’ 혹은 ‘내가 그랬제?’ 하는 얘기를 유튜브에서 입에 올리긴 남사스럽습니다. 그래서 일부 변명은 SNS를 통해 남겨봅니다.
우선 제가 회사원이기에 지켜야 할 원칙이자 한계는,
1. 개인의 의견을 강하게 주장해선 안된다
2. 정부를 비판해선 안된다
개인사업자라면 위 두가지에 구애 받을 필요는 없습니다. (밥벌이 노예근성이라기보단) 라이프자산운용의 뛰어난 인적자원들과 교류하며 배우는 게 무궁무진하고, 강대권 대표의 순수한 목표에 동참하다보면 자본시장 발전에도 조금이나마 기여할 수 있을 듯하여 이 회사를 오래 다니고 싶습니다. 개인의견일 뿐이라는 disclaimer를 걸어도 누군가는 회사까지 비방하기 때문에 최대한 톤다운이 필요합니다.
아울러 자본시장 참여자 입장에서 정부정책은 따라야 할 배경일 뿐, 비판의 목소리를 내는 건 다른 영역입니다. 우리나라처럼 정부의 매크로 영향력이 큰 국가에서는 정부의 의지에 따라 경로는 얼마든지 바뀔 수 있습니다. 다만, 개방형 소국경제이니 정부가 “단기”를 운전할 수 있어도, 결국 커다란 흐름은 기축통화국에 달려있지 않겠느냐 하는 틀 안에서 분석하고 의견을 제시해 보는 것입니다.
시장금리 관련 대응방안도 수천억을 굴리는 채권매니저냐 개인이냐에 따라 다르게 제시해야 합니다. 채권을 도매로 운용하는 기관투자자는 채권으로 단타를 칠수 있으나, 엄청난 수수료를 부담해야하는 개인투자자는 그럴 수 없습니다. 그래서 장기로는 시장금리가 오를 것 같더라도 단기 지표와 수급에서 시장금리가 내릴 것 같고 몇 주 단위로 무리 없어 보이면 buy를 외칠 수 있습니다. 하지만 채권을 단타로 매매하기 어렵고 buy & hold를 해야 하는 개인투자자에겐 ‘길게 보면 시장금리가 오를 듯 하니 좀더 기다려보자’ 라고 완전히 다른 얘길 해야 합니다.
부동산 또한 엄청난 거래비용이 수반되므로 단타가 불가능합니다. 물론 부동산으로도 단타를 치는 사냥꾼들이 계시지만 정부정책이나 수급에서 꼬이면 한방에 갈수 있습니다.
IPO 직후 카카오뱅크의 목표주가를 2만원대로 제시했던 보고서는 단기엔 틀렸고, 장기적으론 맞는 의견이 되었습니다. 주식은 단타가 가능하다는 점에서, 오랜기간 주가를 벗어난 전망이었습니다. 개인의 부동산 매매는 최소 2년 이상의 호흡이 필요하다는 점에서 약세장 전망이 '틀린 소리'가 될지는 내후년을 기약해야할 듯 합니다.
# 언더스탠딩, 변명과 부연 2
대부분은 유튜브의 썸네일만 보시지, 1시간씩 경청하며 메시지의 근간을 파악하려 하지 않습니다. 저 또한 다른 전문가분들의 컨텐츠를 일일이 다 소화하지 못하고, 유튜브 썸네일만 보고 사람에 대한 선입견이 생기기 일쑤였으니 유튜브의 근본적인 한계입니다.
책과 유튜브를 통해 조금은 차별화해서 전하고 싶던 내용은 “금리와 부동산 수요의 관계”였습니다. 작년 가을과 올해 상반기 아파트 시장의 컬러가 다른 이유를 굳이 하나만 꼽자면, 주택관련 대출금리가 작년 가을 6%에서 현재 4%가 되었다는 것입니다. 그렇다면 ‘너는 대출금리가 4%가 될거라곤 예상하지 못했으니 틀리지 않았느냐?’ 하는 비판은 감수해야 합니다. 언더스탠딩에서 다뤘듯 1.3대책, 특례보금자리론도 물론 큰 역할을 했습니다. 사견으론 그보다 더 혁혁한 공을 세운 건 은행의 가산금리 인하이고 이 정도까지 낮추는 건 기대하지 못했습니다. 국가경제를 위해 부동산 경착륙은 막아야 했고 우리 정부는 이를 성공적으로 수행했습니다.(물론 서울과 일부지역에 한정된 반등이라는 어쩔 수 없는 한계도 있지만 말입니다) 문제는 우리에게 남겨진 숙제이고, 부동산은 단타를 칠수 없는 자산이기에 올 상반기 흐름에 그저 안도할 수 없다는 점입니다.
예상하지 못했던 전공시험 4개가 특정일자에 몰렸을 때, 이를 2개+2개 혹은 1개씩 4일로 미룰 수 있다면 베스트입니다. 문제는 일단 미뤄서 한숨 돌렸는데, 미룬 만큼 시험의 난이도가 높아진다면 ‘차라리 먼저 볼걸 그랬나?’ 싶게 됩니다.
이는 한전에 대한 우려와도 맞닿아 있습니다. 우리는 전기요금 인상을 최소화하여 주요 선진국보다 인플레를 낮추는데 성공했고 이는 한전의 막대한 적자로 이어졌습니다. 그 결과 엄청나게 늘어난 한전의 차입금은 숙제이며, 작년에 2년 만기 채권을 무지막지하게 발행했기 때문에 이 부담은 곧 돌아옵니다. 원자재가격이 과거처럼 낮아진다면 한전의 이익으로 점차 메꿔 나갈 순 있습니다. 헌데 기대하는 만큼 원자재가격이 하락하지 않는다면 결국 전기요금을 크게 올리거나 외부지원으로 한전의 차입부담을 낮춰야만 합니다. 당장 전기요금 인상도 제한적이고 한전도 망하지 않았으니 망각 중이나 급격히 늘어난 차입금과 이자비용은 해결해야 할 숙제입니다.
시장금리를 그대로 따랐다면 주담대는 작년가을 6%대에서 올해 5% 바운더리에서 움직였을 것입니다. 경착륙을 방지하기 위한 노력이 가세하여 4%(심지어 3%대를 기록하기도)가 되었습니다. “COFIX + 매우낮은 가산금리”가 유지되려면 은행이 다른 데서 건실하게 잘 벌어야 하는데, 기업대출과 제2금융권 관련 산적한 문제가 많습니다. 고로 점차 가산금리를 정상화한다는 점에 착안하면, 2022년 6%(COFIX 4% + 가산금리 2%) => 2023년 4.5%(COFIX 4% + 가산금리 0.5%) => 2024년 4.5%(COFIX 3% + 가산금리 1.5%) 이런 경로면 가계의 대출금리 충격이 분산되어 연착륙에 가장 이상적입니다. 헌데 2023년 4%(COFIX 3.5% + 가산금리 0.5%) => 2024년 5~5.5%(COFIX 3.5~4% + 가산금리 1.5%)가 되면 이듬해 수요 약화로 인해 올해 달려들었던 수요가 골탕먹는 경로가 됩니다. 괄호 안의 숫자는 굳이 예시를 들기 위한 숫자에 불과합니다만, 미국의 고금리가 지속될 경우 마주할 수 있는 상황이기도 합니다.
우리나라의 가계부채라는 약점은 그간 다른 장점들로 희석할 수 있었지만, 다른 장점들이 퇴색되는 국면에서는 더더욱 경계를 높일 수밖에 없습니다. 사견으로는 (언더스탠딩에서 설명드렸듯) FED가 장기국채금리를 운전할 수 있는 능력을 발휘할 것으로 기대되듯, 정부도 가산금리를 통해 가계부채에 대응하는 운전솜씨를 기대해 봅니다. 난로와 에어컨을 동시에 가동하면서 적정 온도를 맞춰가려는 난제임에는 틀림없습니다.
금번 언더스탠딩에서는 평소 유사한 생각을 교류해온 NH투자증권 안기태 팀장님, 채상욱 대표님 자료도 일부 활용되었습니다. 따로 감사 인사를...
와~~~ 이러면 설득되지
내가 졌소. 어떤 놈이 언더스텐딩에 딴지를 거냐 자꾸
나쁜 놈이다. 이런 최고 양질의 고급 컨텐츠에다가 말이야
글도 잘 쓰시네
영상은 나중에 보더라도 이 글은 좀 읽어라.
과거에는 경기가 좋지 않다고 해도 경제 성장률이 4~5퍼 정도에 인구도 증가하며 소득도 증가했기에 사줄 수 있는 사람이 많았는데... 지금은 성장률이 1퍼대 저성장률을 보이며 작년부터 인구가 감소하기 시작했고 실질소득마저 줄기 시작했죠.
소득이 뒷받침해주지 못하기 때문에 과도한 빚을 내는거고... 과도한 빚을 내서라도 산다는건 미래에 살 수요들이 미리 사는거죠. 미래에 더 비싸게 사줄 능력있는 사람이 이제 거의 없다는 겁니다.
그리고 장사해본 사람들은 다 알겁니다. 임대료가 지출에서 얼마나 큰 비중을 차지하는지... 임대료가 왜 올라가나요? 부동산이 미친듯이 올라가니 상가 임대료도 같이 올라가죠. 그래서 현재는 물가도 미쳐있는데... 물가보다 임대료가 더 많이 올랐습니다. 그래서 상품 가격도 같이 올리려고 하는데 문제는 소비자들 소득이 뒷받침되지 않아서 상품 가격을 높여버리면 장사가 안되고.. 그렇다고 상품 가격을 안 올리면 임대료가 감당이 안된다는 겁니다. 왜 강남역 4번출구 가장 핫한 곳 상가에서도 공실이 발생할까요? 10년간 강남역으로 출퇴근하며 상가 공실은 공사할때 말고는 한번도 본적 없었습니다. 강남이 이정도면 다른곳은 오죽할까요?
모든 원흉은 사람들 소득대비 부동산 가격이 너무 올라서입니다. 상가에서 비싼 임대료 내면서 김밥 팔아서... 옷 팔아서... 얼마나 남겠어요?
그래서 PIR에 근거하여 소득대비 부동산 가격이 정상가격이 되려면 고점대비 60~70% 정도 내려와야 정상가격이고 대한민국이 살 수 있습니다.
부동산 우상향을 믿는 사람이지만 너무 과도하게 올라왔습니다.
그리고 분명한건 장기적으로 보면 우상향을 하겠지만 만약에... 내가 산 시점부터 팔 시점까지 수년에서 수십년간 혹은 내가 살아생전에 하필 부동산이 우상향하지 못한다면 무슨 의미가 있습니까? 괴도한 욕심으로 결국 평생 빚과 세금만 내다가 그지처럼 살게되겠지요.
과거에 경제 성장률이 높다하더라도 부가가치 산업 비중도 봐야하죠 또한 사람들이 느끼는 체감경제 과거에도 좋지 못했고요 하지만 부자는 많았습니다..그리고 미래에 비싸게 못사는거보다 비싸게 살수있는사람은 더 비싸게 살수 있고 못사는 사람은 더 못살겁니다 과거도 그렇고 현재도 그래요…
분명 우상향한다는 것도 이젠 불확실하죠.
하락론자들도 보험들듯이 그렇게 얘기하는데 수십년을 겪었기때문이지 이제 시대가 달라졌죠.
인플레가 이기느냐 인구소멸이 이기느냐의 싸움 아닌가 싶네요.
구구절절 모두 팩트입니다 저도 같은 의견이구요 허나 이놈의 민족성이 내집마련에 목숨을 걸었기에 조금만 내려가거나 또는 오른다는 움직임이 포착되면 대출만 해준다면 달려가서 너도나도 사 제낀다는거죠
그게 문제구요
@@OOOO-zi5sh 분명한 시대가 되는 이유가 있을가요??
나이 먹어도 상속하지 안팔아요.
평소에 생각하고 있던 부분을 말씀해 주시니 1시간 방송을 시간가는 줄 모르고 들었네요^^
저도 같은 생각인데 우리나라 부동산이 오르기 위해서는 미국은 저성장으로 금리가 낮아지는 상황이 나와야 하고, 중국은 고성장으로 우리나라 수출이 잘 되는 상황이라고 봅니다. 그런데 지금은 완전 반대 상황이고, 최근 가계대출에 대해 우려도 있는 터라 앞으로 부동산에 유동성이 지속해서 들어올 가능성은 낮다고 봅니다.
올해 매수세는 단타용일 확률이 높죠.만약 하락분위기 생기면 다 던질 가능성이...
@@kukjinhan3314 환율이 오르면 수출기업에게 좋은 것은 맞는데 문제는 수출이 안되니 문제인 것이지요. 환율이 올라도 수출이 잘 된다면 문제가 없겠지만 그렇지 않다면 수입 가격만 오르게 되고 그로 인해 물가 상승으로 이어지는 우리 경제에는 더 안 좋은 상황이 나온다고 생각합니다.
@@kukjinhan3314환율이 무작정 높은게 좋은 거 아닙니다
1200원대가.가장 좋아요. 중간제 위주 수출하는 우리나라인데 원자재 값을 생각하면 1200원대가 가장 이상적입니다.
@@kukjinhan3314환율이 오르면 수출 경쟁력이 줄어들어 오히려 악재일수도 있는데 그점은 반영 안하셨나요?
@@kukjinhan3314현재의 환율은 영향을 주는 요인이 아니라 미국의 5% 기준금리, 한국의 3% 기준금리 차에 따른 결과일뿐입니다
집한채 있는사람까지 집값 오르면 부자된걸로 착각하게 만든 언론 ,미디어가 문제입니다.
모두가 투기꾼이 되어 행복지수가 낮은 나라가 되었네요. 각자도생
오늘 경기도 쪽에 전세를 알아보려는데
심상치 않다 빌라나 오피스텔 모두가 전세세입자 보증금을 담보로 건물을 사모으고 있다 자기돈 하나도 없이 나머지 모자란 금액을 융자를 받아 다가구 빌라통으로 모두가 사들이고있다
이게 뭐가 문제냐고 ~ 그냥 빌라가 깡통이 아니고 한동네 수백채 수십채의 빌라나 오피스텔이 깡통이다는건데 내가 본건 빙산의 일각이라 생각한다
언더스탠딩유익합니다 두분진행자분고맙습니다
"부동산을 공부할결심"책 읽고 배문성팀장님 팬 되었습니다.
자주 나오셔서 유익한 정보 주세요.
오늘도 시간 가는줄 모르고 잘 들었습니다~~🎶👍👍
오 저도 읽어야지. 감사드려요 ♡
여러 프로님들중 가장 가벼운듯해도 날카롭고 또 쉽게 이해시켜주시는듯..
오늘도 감사합니다
지표를 가지고 설명하시니 끝까지 집중하면서 봤네요. 시간이 지나면 답안지를 볼 수 있지만 지나가는 순간은 항상 어려운 거 같습니다.
저성장이면 금리가 낮으니깐 집값이 올라갈거라는 사회자말이 넘 웃긴다. 배팀장이 개인별 경험치에 따라 판단한다는 얘개를 해주지만 그말을 듣고 또 저렇게 오판을 하는거 보면 인간은 자기가 보고 싶은것만 보는 경향이 큰것 같다. 경제가 성장을 하지 못하는데 어떻게 지금같은 거품 부동산을 유지할수 있을가? 심지어는 GDP대비, 개인소득별로 압도적인 한국집값을 저성장, 저출산율로 유지할수 있는 마법은 지구상에 없다. 물론 지금처럼 은행이 흙 파다가 장사하면 유지 할 수 있겠지..
팀장님 강의 잘들었고 도움이 많이됩니다~
뭣보다 문제는 부동산쪽은 더이상 돈나올데가 없다는 것임. 인구, 소득, 부채 셋다 지표가 안좋고, 향후 전망도 어두운데, 이민정책으로 인구를 대량으로 받던가, 기술발전으로 고부가가치 산업을 통해 고소득을 만들던가가 이루어져야함. 부채는 인구와 소득이 개선되서 gdp(분모)가 오르던가, 아니면 갚던가 둘중 하나인데, 갚는 방향이면 가처분소득이 줄면서 부동산 가격이 오를리 없으므로 인구와 소득을 단시간안에 어떻게 하지 않는한 국내에서 부동산 경기 상승을 일으킬 자금원은 제한적임. 행여나 외국인이 주택및 부동산 을 사는걸 완전히 풀어줘서 중국이나 일본등의 자금으로 부동산을 부양하는 방법도 있는데, 그러면 쓸데없는 자산인플레만 늘어나서 한국사람은 정상적인 방법으로는 뭘해도 수도권에 주택을 가질수 없게 됨..
댓글 속 현인ㄷㄷㄷ
그 주체들이 돈끌어올데가 없다는게 영상골자인거같은데
산이 높으면 골이 깊다.
집이 안전자산이라 집에만투자하다 주식,기업에투자안해서 집값폭락하고 경제가 멈췄다는 일본 .,
문제는 대다수의 국민은 이걸 모른다는 거에요 ㅎㅎ
진짜 바른말하시는 최고의 전문가라고 생각합니다.
전문가 집단 중에 가장 설득력 있고 객관적인 시각을 유지하시는 분. .
배팀장님 책도 잘봤는데 이렇게 영상에서 논리적으로 설명해주시니 감사합니다. 😊
미국은 제조업 국가로 변모하게 되면 기존의 소비 국가 상태에서의 다른 물가상승률과 다른 환경에 적응 하기 위해 생산에서 나오는 성장만큼 높은 금리 밴드를 유지 해야 한다고 봄
제조업으로 가도 사람보단 AI 자동화 기계가 들어갈 비율이 높아지죠 그걸 간과하면 안됩니당
가계부채문제는 20년전부터 이슈였다
잘 들었습니다. 명쾌하네요. 또 뵙고 싶습니다.
진짜 흥미진진하다。 시간가는줄 모르고 봤습니다
정말 Smart한 팀장님... 인사이트가 뿜뿜....
경착륙은 피할 수 없다. 금리 동결하고 대출 늘려서 뒤로 미루기만 할 뿐 할 수 있는게 없음. 이젠 더 꺼낼 카드도 없고 뭔가 하려 할수록 더 큰 침체만 불러올뿐.
흑백논리처럼 한쪽으로 치우치지 않고 전체적인 흐름을 조심스럽게 논리적으로 설득력있는 말씀으로 풀어가시니 신뢰가 가고 많은 도움이 됩니다. 감사합니다.
그냥 부동산은 한계점에 점점 더 접근하고
있다는 것은 피할 수 없는 현실.
인구 고령화,
출산율 저하,
20/30대의 결혼 비율이
지속적으로 떨어지고 있다는 것.
단적으로, 양평에 가보면 전원주택 시장의 급냉현상이 엄청남
영상 잘 보겟습니다 감사합니다
상승 혹은 하락을 논하는 부동산전문가들 보다 훨씬 논리적인고 합리적이고 분석력 있는 찐! 전문가 배문성이사님!!
차분하게 데이터베이스로 조근조근 설명해주셔서 귀에 쏙쏙 들어오기도하고 가장 신뢰가는 자료와 분석으로 100% 공감을 할 수 밖에 없네요
자주 여러 프로그램 채널에 출연해주세요~!
목소리도 넘 좋으시고 핸썸하세요~! 앞으로도 많은 출연으로 우리나라 부동산에대해 여러사람에게 정보와
도움주시길 부탁드릴게요 ~! 항상 응원합니다
찐팬1인^^
배팀장님 많이 배우고 갑니다 최고!
와。。。 진짜 유명한 교수님、 경제학 석박사、 기타등등 연구기관 연구원분들 다 나왔지만 배문성 팀장 이분만큼 논리적이고 설득력있는 패널은 없었던것같네요。。。 이분 자주좀 나오시면 좋겠어요
배문성 이사님&언더스탠딩 = 클릭
진짜 좋은 '뷰'입니다.. 역시 현업 팀장이네요.
귀동냥 수준밖에 안 되는 제가 들은 감상은 다음과 같습니다.
1. 주택 가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 유동성과 금리다.
2. 한국의 금리는 결국 미국의 금리를 따라간다.
3. 미국은 여러 이유로 당분간 금리를 내릴 수 없다.
4. 따라서 한국은 저성장 고금리라는 역사적으로 겪어보지 못한 상황을 겪을 것이다.
5. 부동산 급락 이후 현시점 부동산이 상승한 것은 정부에서 부동산 경착륙을 막기 위해 40조 푼 것과, 은행을 압박해서 실질 주담대 금리를 1%가량 낮췄기 때문이다.
6. 한국의 가계부채는 심각하고, 이건 현시점 한국에게 다른 걸로 가릴 수 없는 흠이다.
7. 은행 마진율을 현 상태(기준금리+50bp)로 유지하는 것은 불가능하니, 주담대 금리는 결국 오를 것이다.
8. 수출이 예전만큼 못하게 될 상황에서 한국은 국가 신용도와 환율 방어를 위해서 유동성을 이전과 같이 풀기 힘들고, 금리 인하도 기대하기 어렵다.
9. 결국 은행의 마진율은 원상복구 될 것이고(주담대 금리 1.5%p 상승), 추가 유동성 공급은 없을 것이며, 지난 상승기에 많은 개인의 유동성이 집에 묶였다.
10. 그 결과 주택 소비 심리는 급격하게 얼어붙을 것이고, 집값은 다시 빠질 가능성이 높다. 그러니 지금 상승하는 것에 혹해서 집을 구매하는 것에 신중해야 한다.
배팀장님과 이프로의 대화에서 얻은 뷰는 다음과 같습니다.
1. 미국에 미친듯한 제조업 관련 투자가 이루어졌다.
2. 근데 아직 미국 주택은 안 지었다.
3. 지금까지 한국은 다른 나라들에 비해 상대평가로 보면 거의 1~2등을 해왔는데, 이게 앞으로는 힘들어 보인다.
4. 1~2등을 해서 한국의 환율은 1100원이었다. 지금 한국 꼬라박고 있다. 1300원대도 무너질 것이다.
배팀장님은 미국이 현재 금리를 유지하면서 적어도 2024년은 고용과 소비가 부러지지 않은 채로 갈 거 같다는 것에 거는 것 같네요..
정리 굿
요약쟁이
정리를 잘 해주셔서 많은 참조가 되었습니다
정말 정리 잘 하시네요. 정리하면서 허전한 점은 없었나요? 팀장님 주장이 설득력을 갖기 위해서는 집값이 금리라는 요인에 의해서만 거시적으로 결정되어야 하는데, 그건 아니고 너무 많은 변수가 빠져있어요.
@@leokim4481지역에 따른 급락까지 경제적 관점으로 볼수없습니다
전체가 오를거냐 내릴거냐 정도를 가늠할 뿐이죠..지금 날아가고 있는 용인 집값은 당분간 꺼지기 힘들것 같네요
우리는 정책감독당국이 너무 금융을 공깃돌 같이 가지고 놀다보니 우리 금융수준이 말레이지아보다 못하게 되었다. 그렇다 보니 뉴욕금융시장 같은데 가면 우리 금융기관은 B급 취급이고, 거래 고객은 우량기업을 찾기 힘들다. 제조업은 세계적인데 우리 금융이 이렇게 된 것은 전적으로 관치금융 탓.
최고
역시 알찬 내용
그리고 우리나라 성장과 금리의 또다른 플레이어는 미국 금리 말고도 중국의 성장에도 달려있는데, 중국은 부동산발 경제위기를 정리하기 위해 금리를 올리고 성장을 희생시켜야할 시기라서 우리나라에도 안좋은 영향이 올수밖에 없음.
좋은 인사이트 감사합니다.
설명잘하신다
저성장은 확실하고, 저성장이면 저금리가 오는게 일반적이란 것도 맞지만, 금리는 미국 금리를 쫓아간다는 말도 맞아 보이니 희한하네요.
만약 셋다 맞다면, 답은 "환율의 급격한 증가"일 것 같네요.
원화 금리는 낮고, 달러 금리가 높으면 되니까요.
저성장 고금리 그게 스테그 플레이션 이고 70년대가 그런 상황 이었죠 79년 타임지 커버에 주식의 죽음 이란 타이틀이 걸리던 시기
스테그플레이션이 직장인 에겐 고난의 행군이죠 특히 빚이 있는 직장인과 자영업자 에겐 더더욱
우리나라 국채시장은 개방된 상태라서 시장금리는 미국금리와 커플링 되어 있어요
우리나라만 나홀로 저금리 하면 환율 때문에 짜장면 2만원 시대가 도래 할수도 있습니다 우리나라 먹거리와 원자재 에너지 수입의존 인데 환율 날라가면 물가 날라가고 실질임금이 드라마틱 하거 떨어집니다
부작용이 아주 큰 조삼모사식 정책이 되겠죠
이미 미국채 4.2 까지 올라가니 한국 국채도 동조화 되어서 3.2에서 3.9까지 올랐습니다
상승추세 꺾었습니다. 지리한 하락이 시작될겁니다. 팔지도 못하는..
배문성팀장님 오늘은 목소리가 잘들려서 너무 좋네요 중요한 채권관련 좋은 내용 감사합니다
중국은 주구장창 금리하락인데 집값은 반토막임. 사람들이 현재는 완전 혼동상태
배팀장님 정말 논리적인 관점 최고이십니다. 그 끝이 언제올지 시간이야 알수없지만... 한번 봅시다!
우리나라가 저성장 고물가를 지속 공존할수있는지가 관건인데, 미국이 현재의 고금리를 오래 유지한다면 우리도 현재수준을 유지하려고 할것 같습니다. 정부는 정책금리로 밸런스를 조절해나가면서 부동산 경착륙은 막으려할테고 이걸 아는 사람들은 어차피 정부가 막아준다는 생각으로 실거주든 투자로든 집사고 어차피 떨어질 금리의 시기까지 기다린다는 심리인것 같습니다.
정부가 계속해서 막아줄 힘이 없어요. 어떻게든 총선까지만 버티려는 겁니다.
정부는 부동산 가격의 큰 흐름을 바꾸지 못해요. 대세 상승과 하락도 잠시 지연 시킬 뿐. 단 한번도 방향을 바꾼 적이 없습니다. 시장의 큰 힘은 정부의 힘으로 컨트롤 되는 사이즈가 아니라서 그런가 보다 합니다.
시장을 이기는 정부는 없습니다. 시기를 조금 조정시킬뿐
중국 공산당도 시장원리를 좌지우지 하지못해요
잘 봤습니다. 역시 배문성 팀장님!
배문성 팀장님 고생하셨습니다.
좋은내용 감사합니다.
논리적인 심도있는 공감되는 설명입니다~
감사합니다 ~^^
감사합니다!
오전에 들었는데
복습이 필요한 영상인거 같아서 다시 들으러 왔다가 댓글 남깁니다.
공부하기 좋은 컨텐츠인거 같습니다 👍
언더스탠딩...오늘도 잼있었습니다... 감사합니다.
주담대 3.8프로라니 놀랍네요. 정부에서 많이 도와줬네요.
좋은정보 너무 감사합니다~! ❤
지금 특례금리로 매수한 사람이 아니라 이 구매 바람을 이용해서 매도한 사람이 승리!
배팀장님 최고..
신뢰가는 분❤
요즘 3프로 보다 언더스탠딩 더 많이 보는듯.
내가 본 분석가중 정말 최고인듯
제일 최고. 역전앞.
뭐가 최고라는거지? ㅋㅋㅋ
경기 안좋다 부채많다 해서 집값 떨어진다하는 말보다 생각하는게 많아지는 좋은 영상이었음 단순히 부채증가등 내부적인 문제보다 방향이 잘못된 금리인하등의 선택을 하는경우 불러올 외부충격이 시장에 영향을 미칠수도 있겠구나라는 생각이 드네요
아이고.....외부충격으로 아무것도 하지 마시고 외부충격에도 버틸수있는 투자 고민하세요
전망이 안맞을수도 있겠지만 자기생각을 저렇게 논리적으로 근거있게 설명한다는거 자체가 대단한거다 댓글에 ㅋㅋ나 달고 든거없이 사는분은 가서 쇼츠나 보세요
전세계 국채가격이 미국채 따라가는건 아주 당연한 일임.. 왜냐하면 미국돈만 돈이고 나머지 돈은 다 이쁜 종이쓰레기거든 ㅋㅋㅋㅋ 우리는 국채금리는 미국에 멱살잡혀 올라가고 성장은 저상장이라 원화 떡락하고 여기저기 부도 많이 날듯.. 괜히 부동산으로 은행까지 날리지 말고 적당히 금리올리고 절연해서 관리 잘해라
정부에 고물가 주동산 거품잔치로 유동성파티 제2의 코로나 환각파티중
1시간이 넘는데도 너무 재밌게 봤습니다 !!
논리적인 근거를 통해 설명하셔서 이해하기 쉬웠습니다. 좋은 내용 잘 보고 갑니다.
집갑 폭등 시키고 그 집값 유지하라는 정부 이러니 2030보고 결혼 하고 애기 낳으라고 자식 보고 애 출산하라 못한다
확실한건 이제 점점 노후나 자식뒷바라지로 많은 은퇴인구들이 가진 유일한 재산 집을 팔고 현금화 하는것임.. 정년은퇴를 하는 586 세대.. 70년대생도 경기가 조금이라도 안좋아지면 퇴직으로 몰리고 무직인들이 많아질것이라는것.. 생산성 부족한 노인인구 급속화.. 지방소멸.. 이미 정해진겁니다. 신생아가 없어지는 속도가 일본보다 더 빨리 되었듯.. 노인인구 증가 미찬가지 그 블랙홀에 빨려들어가면 정신못차리죠 ^^ 정해진 겁니다.
자신있게 하십시오 진행자들한테 휘둘리지마시고! 화이팅!
듣고 있으면 이해가된다고 착각할 수 있을만큼 명료한 말씀 감사합니다. 몇번 더 들으면 진짜 이해할 수 있겠지요 ^^
하.. 미국 금리가 5.5 입니다 / 대한민국 현실반영 한다면 대출금리는 6~7 입니다 / 정권에서 막고 있지만 부동산대출은 눈덩이 처럼 늘고 있습니다❤
정권에서 대출유동성 풀었는데 무슨소리신지
금리인상을 막는다는 말인듯.
이분 영상은 꼭봐야죠
삼프로 커지면서 공영방송과 차이점없어서((증권맨 부동산업자//거짓정보)) 잘안보는데~~ 이분 참신해서 보고갑니다. 몇달만에 보고감
믿고 시청하는 최고의 부동산전문가 배문성
성지순례...
너무 재미있었습니다. 감사합니다. 농사를 고만 짓고 뭐라도 잡아야하는데 ..그래도 많이 배웠습니다.
금리가 안내릴것같은데 상반기에 시장은 내린다고 하더니 먼가이상하다 했는데. 역시나 말씀주신대로 오르네요 ㅎ 분석감사합니다. 그나저나 끝에 마지막에 토론끝내는 시점이야기는 미국은 고성장 고금리를 장기로 가면 한국은 장기저성장 금리는 크게못올리니까 환율높게 유지되고 그것때문에 한국만 장기 고물가..
배팀장님 기다렸어요!
높은 양반들 건설사들 다 정리했나 보네.. 위험한데 뉴스나 정부에서 그렇게 집사라고 돈 그렇게 뿌리고 전매 제한도 풀고 이제 집 사지 말라고 뉴스들 나오기 시작하네.. 이렇게 어이없을 수가.. 안 그래도 자영업자들 힘든데 아파트 입주시기들 되면 사람들이 돈을 쓰겠냐.. 이정부 진짜 NO 답이네.. 이런 거 보면 학교에서 공부보다 경제부터 가르쳐야 되는 게 아닌가 생각한다. 마지막 폭탄 돌리기의 끝은 젊은이들이 되지 않을까?
46:10 역시 개미들이 몰리는 곳은 피해야 한다는 진리를 채권에서도 알 수 있네요
아이고.. 이진우님. 인위적 금리 상승이 아니라 ‘인위적’으로 낮게 유지하는 거여.
금리와 자산의 향방에 대해 프루팅 이선엽 대표도 인터뷰 해주시면 고맙겠습니다 올 초부터 장기채 금리 상승 한다고 광야에서 홀로 외치셨는데 이제서야 한 두명씩 동조해 주는거 같더군요
미국은 기준금리 또 올렸데요. ㅜㅜ 설명 정말 잘하세요. 👍👍👍
한시간 넘는 시간인데 집중해서 들었습니다
두번째 다시 복기하고 있어요
저성장 고물가는 스테그 플레이션인데 사실상 소득감소 상태이기 때문에 저금리든 고금리든 답이 없는건 마찬가진데, 한국금리는 산업 특성상 장기적으로는 미국금리를 따라갈수밖에 없고, 결국 미국의 경제정책에 따라 갈림 미국 화폐 양적 팽창상태가 코로나 이전의 거의 두배에 가까워서 조금만 삐끗해도 상당한 물가상승이 올수 있어서 당분간은 계속 고금리를 유지할거 같은데. 리먼사태때야 달러의 화폐팽창을 중국이 꽤 흡수해줬지만, 지금은 아님. 결국 스테그 플레이션 상태에서 금리는 지나친 인플레가 안오는 선에서 최대한 저금리를 유지하는게 정답인데, 그게 금리를 최대한 지금 상황에서 유지하되 필요하면 올린다는 포지션으로 나타나는 것. 사실상 미국인준은 4퍼대가 스테그 상태에서 인플레를 자극하지 않는 선에서의 가장 저금리라고 보고 있는 것임.
한국 은 강남에도 알뜰 시장이 점점 늘어나고 있습니다. 중국 인도 필리핀 등 저개발국에서 수입되는 싼 가격의 채소 과일 물건들이 한국의 비싼 고물가로 일반 마트에서는 두배 이상 가격이 올라서 이미 서민들에게 마트가 사치입니다. 강남 너마저
한국 아파트값 너무비싸다.지금의 반토막 나야 된다.아니면 외국 이민생각 해본다.죽어도 이가격에는 어울해서 못산다.
미국 일본은 더 비쌉니다….
@@Ppjj13 아파트 평균값이 반에반값도 않된다.ㅡ
😢매도인이 높은 전세로 사는 조건으로 매도(주전세), 임대인이 재계약시 낮아진 전세차익만큼 일시불 이자지급 등으로 전세가 실거래도 믿지못할 데이터가 되었습니다.
경제 진짜 어렵다
되게 설득있고 논리적인 영상이 었어요. 언더스탠딩에서 괜찮았던 영상 중 하나입니다 🎉
자본주의는 기술의 발전으로 한계를 극복해온거 같아요 말크스가 그걸 간과한거죠 이론상으론 자본주의는 힌계가 있죠 하지만 기술이 발전하고 신제품 출현으로 새로운 부가가치가 계속 나오죠. 그래서 부채가 계속 늘어나도 망하지 않는것 같아요.
사람의 생각은 선형적이라 과거부터 그랬다면 앞으로도 그럴 것이라고 생각하는데, 그걸 가장 조심해야 함. 그동안 문명을 이루면서 발전해왔다고 앞으로도 그럴 것이라고 생각하면 실수하는거임.
이미 안정화 된 선진국들은 성장률 높아봐야 2%로 사실상의 현행유지밖에 못하고 있으며 말이 현행유지이지 선진국들조차 양극화가 심해져서 내부적으로 무너져가고 있음. 혁명 일어나기 전에 양극화 가속은 멈추지 않을 것이며 스타워즈나 설국열차처럼 미래 세계관에서 극단적인 양극화가 발생하고 절대다수가 굶주리는 것은 자본주의 체제의 정해진 미래임. 때문에 수정 자본주의 체제로써 국가가 시장에 개입하고 있는 것이고. 하지만 양극화를 막을 정도로 충분하진 않음.
이건 기술 발전이나 새로운 논리로 해결 어려운 부분임. 경제 발전하는 속도보다 지구 파괴하는 속도가 더 빨라서 인류 문명 자체의 존망도 수십 년 이내로 다가온 상황이고.
@@Starry-Night_달러가 공급이 안되면 우리같은 나라들은 뭘로 성장하나요...원유, 가스는 무슨 돈으로 사나요. 미국이 찍어내서 적자를 본 달러 덕분입니다. 70년대 미국 국민소득이랑 지금은 비교가 안되죠. 부채도 성장하면 해결되죠. 부채금은 늘어도 부채 비율은 오히려 떨어지니...결국은 성장이고 거기에 인터넷의 발명으로 시작된 빅테크의 등장 등 엄청난 성장 동력이 생긴 덕분에 미국의 엄청난 부채 폭증이 덮힌거고 ai의 등장으로 추가적인 성장동력이 생겼으니 미국은 더 성장하고 부채비율은 지금보다 더 떨어지겠죠. 관건은 제조업을 다 가져간 미국이 적자를 어떤 방법으로 유지할것인가인거 같습니다. 미국의 장기적 흑자는 전세계에 달러부족이라는 무서운 결과를 유발할 수 있으니...
진짜 올라가네요ㄷㄷ
이 분 진짜 자주 뵜으면 좋겠습니다 굿굿❤
와~~짜전문가가 나타났습니다
예리한 인사이트 감사합니다
똑똑하시네요!
경기가 좋으면 좋아서 고금리라도 아파트 가격 오르고, 경기가 안 좋으면 안 좋아서 저금리로 아파트 가격이 오른다는 논리는 황당하다. 원래 정상적이면 경기에 관계 없이 DSR/DTI 와 같이 대출의 기준이 있다. 결국은 가계의 소득에 따라 결정이 되는데, 경기가 안 좋아도 저금리로 유동성을 공급해서 아파트 가격을 올리는 것이 당연하다고 말하는 것이다. 경기가 좋아도 고금리면 금리로 인한 대출의 제한이 있고, 저금리면 소득 감소 대출의 제한이 있는 것이다. 이전에 주택 담보 대출이 급격히 증가한 것이 결국 부동산 가격 상승의 원인이다. 대출의 기준을 안 지키고 부동산 부양을 목적으로 대규모 유동성을 공급한 것이 지금 가계 부채의 원인 아닌가? 지금 아파트 가격이 소득이 오른 만큼 올랐나?
이프로님, 사람이 틀릴수는 있지만 거짓말은 하면 안되지요. 본인이 틀린적은 없다구요??? 전에는 금리와 부동산은 아무 상관이 없다면서요?
진우씨는 원래 그래요..진우님 말씀 너무 새겨듣지 마세요
어휴 이프로가 농담삼아 한 이야기에 또 개발작을 떠네 너나 니 인생 거짓말 하지마라
진짜 이분은... 최고 논리인듯.
무슨 이프로 말이 설득력이 있다는 건지....
언제 한국 역사에서 저성장에 부동산 상승을 경험해본 적 자체가 없음
그리고 반포 압구정 과거 상승률이 대단해 보이지만 같은 시기 심지어 미국 s&p 연평균 상승률보다 못하는데 전 세계 사잔이 모두 오른 과거 20여년 동안 왜 강남 부동산만 오른 것처럼 말하는지도 의문임.
현장 이야기에도 귀를 기울이시고, 현재 흐름을 정확하게 분석하고 계시는군요. 1-2년 뒤는 누가알까 싶지만요
간만에 보는 실력자네... 😍.
경제전체와 부동산에 대해서 합리적이고 깊이있는 지식이었습니다
좋은 강의 감사합니다
9:10 다시 보니, 자산 안무너지고 잘 넘어온게 아니라 저출산 가속으로 영향이 간거네..
미국의 지금 정책을 말씀드리겠습니다
1 제조업으로 회귀정책 시행하고 있음
2 그럴려면 돈이 부동산으로 가는걸 막아야 함
3 주식은 살리는 정책을 함 이유는? 주식으로 돈이 간다는건 제조업 .. 즉 기업으로 돈이 흘러들어가야 제조업이 성공할 수 있기에 그러함
4 고금리로 약 10년이상 유지할것임 (짧아도 연준은 5년을 잡고 있음)
따라서 부동산은 억누르고 주식은 살리는 정책을 시행함 팩트입니다
그럼 한국은요? 한국은 어떻게 하면 좋을까요?
결국 한국금리도 미국형 따라가야쥬.. 그라믄 집이 아니라 달러를 사야하나...
결국 미국 장기금리에 달린 이야기인데, 배문성 애널리스트 의견에 천프로 공감합니다 ㅎㅎ 장기금리가 올라서 주식 채권 부동산 코인까지 낀 유동성을 삭제해야, 인플레 압력도 줄어들겠죠.
현재 텀프리미엄도 마이너스인데 이게 플러스도 되어야죠. 잭슨홀에서 중립금리를 상향하면 기대인플레를 건드릴 수 있습니다(tips가 아닌 실제적 인플레에 대한 기대감). 장기금리가 더 상승하며 성장주와 부동산 같은 듀레이션 긴 자산의 버블을 꺼뜨려야 또 달러가치가 강해지죠.
스태그플레이션 + 베어스티프닝 예상합니다
당신은 대단한 실질 경제전문가입니다
전문가시군요! 저도 한국은 이미 스테그로 들어갔다고 생각합니다. 먹고살 돈이 너무 많이들어가서 부동산으로 갈 돈이 없어질겁니다. 스테그는 현금이 왕인 시대예요. 빠져나올수도 없기에 저승사자라고 하니..저출산과 더불어 가속해 망해갑니다. 미국 채권투자해서 외국으로 돈을 다 빼내야되요.
고금리가 장기간 예상되는 이유는 미국이 중국 견제한다고 무역 세계화가 무너지고 물가 상승 때문 아닌가요?
미국이 중국을 버리고 대만 한국 일본과 자국 공장으로 대체 하는데 물가 상승 압박이 있고
Esg와 탄소배출 문제도 있다고 봅니다
인도가 엄청 빠르게 중국을 대체하거나
중국과 다시 평화적으로 해결되지 않는 다면 저금리는 어려울 것 같고
다만 한국은 중국 수출이 감소하더라도 미국으로의 수출 때문에 큰 흑자는 아니고 그럭저럭 버티기 들어갈듯
전 이분이 최고라고 생각합니다❤
이프로가 군소리 안 보태는 유일한 분.이 분 영상은 최소3번은 봐야함.
일단은 역전세이지요 초장보단 줄이긴했죠
팀장님 지혜를나눠주셔서 감사해요 참고하겠습니다 ♡
미국이 국가부채를 법인세금으로 막을수있겠군요.
개인들은 금융이 튼튼하니 미국이 고금리를 오래유지할수있겠다는 생각이 드네요..
좋은 인사이트 감사합니다