EL SECRETO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA O BIENES RAICES . EL APALANCAMIENTO EN INMUEBLES!
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- Опубліковано 7 тра 2020
- #invertir #inmuebles #inversióninmobiliaria #rentabilidad #apalancamiento #bienesraices
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En este video voy a explicar por que la deuda es clave en la inversión inmobiliaria. De hecho es tan importante que en mi libro dediqué 3 capítulos a este concepto. Introduciremos el concepto de apalancamiento y veremos ejemplos prácticos para mostrar cómo puede ayudarnos a aumentar nuestra rentabilidad.
Audio: bensound.com
Este video está centrado únicamente en mostrar el poder del apalancamiento. Si quieres aprender las ventajas y desventajas y los RIESGOS de la Inv. Inmobiiiaria y muchos aspectos más de la inversión inmobiliaria, te recomiendo que veas todos los videos de la sección REAL ESTATE. ua-cam.com/play/PLpD_E1CiiOfausgS5NXA6pAcWIpFGabs4.html
Buen vídeo Sergio, en este caso como desventaja en el caso de la Inversión inmobiliaria creo que no has comentado nada acerca de posibles impagos, pero el vídeo está bastante bien. Un saludo
Hola Fran, en el minuto 13 lo comento. Saludos!
@@Invernomics Gracias Sergio, tienes razón lo comentas en esa parte, un saludo
Nada hombre! Para eso estamos!
Gracias por tus maravillosos aportes, Sergio!!! Un cordial saludo
Gracias a ti!
Gracias por la información y con tanto detalle! estas aportando mucho valor!
Un placer!
Expectacular las explicaciones!!
Muchas gracias!
Buen video! Esto también está muy bien explicado y detallado en tu libro! Gracias
Gracias!
Impecable 👏🏼👏🏼👏🏼👏🏼👏🏼👏🏼
Gracias por tu información Sergio, me parece muy valiosa.
Gracias a ti!
Muy buen contenido!
Llevo apalancándome desde mi primera inversión y yo sin saberlo por pura intuición, pero es magnífico que lo expliques tan bien.. Bravo👏 desde hace poco ya tengo libertad financiera que me permite hacer lo que me gusta, divertirme con la inversión en arte y seguir comprando cada tanros añitos slgo más. La juventud puede ser una pérdida de tiempo o un magnífico momento para el apalancamiento.. No tienes nada que perder puedes forjar tu destino y ser feliz.
Gracias!
solo ver un par de vídeos tuyos me doy cuenta que piensas como un rico, serás rico. Te felicito
Más bien como alguien con educación financiera ... algo que desafortunadamente no está establecida en la enseñanza básica de España y que a tantos españoles hubiese ayudado
inversión inmobiliaria
Hola Sergio, bueno creo que has pasado por alto algunos de los riesgos que tiene el apalancamiento en vivienda, estaría bien que los hubieses comentado, ejemplo: María se apalanca con 2 viviendas, el inquilino abona la fianza + primer mes de alquiler pero ya no la vuelve a pagar más y María comienza a vivir el infierno que supone la odisea burocrática y tramitación judicial de los desahucios en España.
En mi opinión, hubiese quedado un vídeo más completo viendo las dos caras de la moneda, un saludo.
Hola Fran, creo que he comentado que podia asumir perfectamente el impago de su inquilino en su situación sin causarle un trastorno. El impago aunque es improbable puede ocurrir. Es un riesgo inherente a la inversión y a tener en cuenta. De ahí a que haya hecho hincapié a que uno pueda asumir un impago. Por otro lado, podría asegurar las rentas con un seguro de alquiler aunque perdiese algo de rentabilidad.
Buen vídeo, esperando el video de los Reits..aca hay para hacer varios Reits , Los residenciales, Hospitales, comerciales...me conformo los que tienen mejor desempeño en recesiónes
este fin de semana seguramente!
Hola! muy buen video, claro y conciso, podrías hablar de experiencias personales, como por ej que hiciste con tus primero 10 mil, gracias!
Muy interesante lo que comentas del coste de Oportunidad. De lo poco que aprendí en la universidad jajajaja
mucha gente no entiende el concepto o ni li conoce, es clave..
Ojala todos supiéramos esto desde el principio 🙄😎
Gracias Sergio. Lo único que quizá se pasa por alto es que tener alquilado el piso también puede causarte molestias y no hablo sólo de impagos, hablo de que puede dar trabajo porque hay que atender a los inquilinos, hay k hacer reformas... quizá te dé problemas que te puedan quitar el sueño
Sí, sin duda, requiere de cierto mantenimiento periódico. Pero en mi experiencia, por ejemplo, no le tengo que dedicar más de un día al mes de media, lo cual me parece genial y una gestión bastante pasiva. Generalmente la. compra de un activo, el 90 % es trabajo previo a la compra. Ell video está centrado únicamente en la parte más financiera, no tanto en cuanto la gestión del activo. Esi lo traté más en el video Real Estate vs Bolsa. Sds!
5:45 la propiedad se aprecia en valor 2% annual durante 20 años
Como calculaste el monto de la hipoteca?
Muy interesante!!
Yo prefiero por ejemplo invertir en REITs, cuyo apalancamiento es muy elevado.
De este modo, tienes todas las ventajas que mencionas pero diversificas más tu inversión y te aseguras que la gestión profesional te dará una rentabilidad estable.
Por otro lado, tienes una liquidez infinitamente mayor y puedes hacer aportaciones mucho más fragmentadas en el tiempo según crece tu patrimonio.
(Todo ello sin mencionar los quebraderos de cabeza que te puede ocasionar un alquiler...)
Hola Nacho. Sí, es otra opción. Hice un video sobre Reits!
que desicion sabia dejarle su dinero a desconocidos y no involucrarte en el negocio como tal, no aprendes así mi rey.
Muy buen video.. solo pedirte que hables más lento para procesar mejor la información, eres un gran aporte para quienes queremos aprender.. mil gracias!!
Sí, lo cambié ya! Gracias!
Genial Sergio, poniendo nombres a situaciones que seguro hemos vivido pero que nos hacia falta una explicación más didáctica.
Si te he entendido bien, si rozamos los 50 mejor apalancarse al 50% para la compra de un inmueble con intención de alquilar? Mil gracias.
En general, lo mejor es reducir el apalancamiento conforme avanzamos. Un 50% está bien para esa edad ;)
Super video bro!
Me encanta tu canal, hablas lo que los demás no hablan!
Creo que podrías hablar de forma más pausada y con ritmo controlado, sueles hablar muy rápido, hubo un momento que pensé que estaba configurado en "video acelerado".
Es apenas una crítica constructiva pq quiero verte crecer en UA-cam, saludos 😃👍🏼
Gracias! Lo tendré en cuenta! Todo feedback constructivo es bienvenido!
Está muy bien el vídeo. En cuanto al apalancamiento, si invertimos en un reit no nos aprovecharíamos del apalancamiento que tienen ellos al pedir sus préstamos?
Sería interesante un vídeo comparando la inversión tradicional con la de los reits
Saludos
Hola Raúl! Haré un video este mes sobre ambas alternativas! Sds!
Hola una pregunta sera buena idea comprar una vivienda a credito. Rentar esa vivienda y pagar ese credito lo antes posible al banco. Luego que esta vivienda este pagada, la hipotecamos para comprar una segunda vivienda y asi ir adquiriendo viviendas.
Hola Sergio, un vídeo muy interesante! Tus vídeos arrojan mucha luz sobre los números ha tener en cuenta a la hora de invertir en el inmobiliario. Siempre había pensado que, para obtener mayor rentabilidad sobre la inversión, había que apalancarse lo máximo posible pero en el mínimo tiempo posible para poder obtener costes de intereses menores. No es así entonces? Esa parte me cuesta mas de entender. Mil gracias por tus vídeos!
Hola Benjamín, financieramente hablando alargar la hipoteca es mejor pq tú no pagas los intereses y tienes más cashflow en el presente que es cuando mayor valor tiene el dinero. Acortarla es menos rentable en cuanto a cashflow, pero es más conservador para gente que sufre más por estar endeudada o simplemente porque tienes un objetivo concreto para ser financieramente independiente. En cualquier caso, para mi el minimo es de 20 años. Sds!
@@Invernomics Entonces, poniendo el caso de una persona que compra su vivienda (con lo que reemplaza alquiler por el pago de su hipoteca), es mas rentable pagar la vivienda a 30 años o mas, pagando una cuota mas baja, que pagar la vivienda en 10 años con una cuota mas alta cada mes pero encontrándose sin gastos de hipoteca ni alquiler después de estos 10 años? Lo comento, entraría mas puede ser en el perfil, como bien dices tú, de alguien con un objetivo concreto para ser financieramente independiente por ejemplo. Es una duda que siempre he tenido.
En ese caso depende. Si crees que con tus inversiones puedes sacar mejor rentabilidad que el coste de la hipoteca, mejor alargarla. Si no vas a invertir, mejor hipoteca corta y pagar menos intereses. Por otro lado, ten en cuenta que siempre tienes la opción de elegir una hipoteca más larga y amortizar de forma anticipada si no tienes nada mejor que hacer con el dinero.
@@Invernomics Nunca lo había mirado así: tener en cuenta el valor del dinero hoy vs mañana para poder invertir y sacarle mejor rentabilidad hoy básicamente, como comentas en otros vídeos. Mil gracias Sergio! Sigue así, tus vídeos son un regalo.
;)
Un saludo Sergio, a ver como queda el mercado de vivienda en España.. Creo que las oportunidades llegarán pasados meses, el mercado de la vivienda es lento de reacción.
Sí, habrá que esperar. 2021 puede ser un buen año creo yo.
Buen video pero el pago de la hipoteca usualmente es mayor que la renta del apartamento
Gran video, solo una pregunta, en la imagen final, cuando se muestra el cashflow anual de las 3 opciones y las rentabilidades, no habría que ajustar que con la primera opción se ganan mas de 3K anuales? es cierto que se esta analizando solo la revalorización del inmueble pero mientras que con la opción 1 a final de año tienes más dinero en la cuenta para poder invertir y 0 deudas, con los demás estarías más atado a las inversiones realizadas durante esos 20 años, podrías comentar si me he equivocado?
correcto, en otros videos comento ese tipo de tradeoff 👌🏻
Hola Sergio, soy nuevo en tu canal y me ha encantado el video. Quisiera preguntarte qué te parecen las inversiones inmobiliarias en USA. Hay propiedades en muy bien estado por 35 o 40 mil doláres que se pueden alquilar con una gran rentabilidad. Tienes información al respecto? Un saludo
Gracias Carlos.La verdad es que no, pero te recomiendo que veas los videos que he hecho sobre Inv. Inmobiliaria para determinar si vale la pena!
@@Invernomics muchas gracias así lo haré
Muy buen vídeo. En el caso de comprar para alquilar, puedes informar de las hipotecas disponibles en España para poder comprar para invertir?
Haré un video sobre el tema!
Genial, por si acaso ya me suscribí....😉
Eso sirve sólo en países donde se puede conseguir una hipoteca al menos del 3% anual. Pero ¿qué recomiendas para países donde las tasas de las hipotecas rebasan el 9% anual, como el caso de los países latinoamericanos?
Hola Santiago. La clave es que el alquiler pague todo los gastos, si no lo hace tienes un cashflow negativo. Si con una hipoteca fija a 30 años la casa no "se paga sola" no tiene sentido.
Por otro lado, habría que estudiar si como me comentas el tipo es del 9 fijo, cuál es la apreciación anual del inmueble. Idealmente tendría que ser superior al tipo de interés.
Hola Sergio, buen video! Que requisitos se requieren para obtener creditos como los que comentas? Gracias
Que la mensualidad hipotecaria o la suma de ambas no supere el 35% de tus ingresos.
Gracias por el vídeo, esta información en manos inexpertas causa ruinas, yo tengo dos propiedades compradas a inversores inexpertos apalancados, pronto algún UA-camr hará un curso de como prospectar inversores apalancados que entran en mora y se tienen que deshacer de sus propiedades a cualquier precio .
Hola Kike. El apalancamiento es una gran herramienta bien utilizada, desde luego una ruina para quien no hace números y compra sin análisis previo.
Yo creo que ni antes de la burbuja en los años mas baratos de 2010-2015 encontrabas esos ratios de 600e limpios tras comunidad-IBI-seguros-conservacion del inmueble en pisos de 100k. No es un dato representativo.
Al menos aqui en españa nunca le he visto atractivo en general (que puede haber casos particulares interesantes). Por mucho que la hipoteca te financie a 2% y tu alquiles al 6% si estas apalancado 2:1 te da sobre tus fondos un 4% ( cada año que pasa te desapalancas no estas siempre 3:1 como al principio)
Tambien te puedes apalancar en acciones hasta el 100% con financiacion al 1.5% en un broker y la rentabilidad que dan las acciones ajustadas al riesgo es superior a la inmoniliaria en general
Hola Jorge. En ningún caso en el video se dice que los 600€ sean rentas netas, sino brutas. Por otro lado apalancarse en acciones es super arriesgado y una ruina para la gran mayoría de personas.
@@Invernomics Mirate tu video de nuevo. Si dices en tus ejemplos gastos de hipoteca 300 y algo. Renta del alquiler 600. Y al final fulanito a tenido unas 'ganancias' o un 'cash flow' de 300. Esas rentas del alquiler o son netas o lo que tienes al final no es una ganancia o cash flow pues le tienes que restar un aun varias partidas. Cuando digo acciones apalancadas me refiero a las que tienen su volatilidad mas acotada tipo jhonson&jhonson, red electrica...etc que nunca te van a dar una rentabilidad superior ni cercana a doble digito
Ganancias previas a los gastos me refería, la idea es que la renta del alquiler paga la hipoteca y todos los gastos como digo en el minuto 5:20. En otros videos, profundizo más sobre el cálculo de rentabilidades. Si logras ganar más en Bolsa apalancado a largo plazo en un período de 20 años, enhorabuena, muy poca gente puede lograr eso.
Un crédito hipotecario a 8,5% es buena opción para apalancamiento? o cuanto aconsejarías que sea lo máximo para que sea rentable? muchas gracias por tus videos!!!
Imagino que hablarás de algún país en Sudamérica. En ese caso, yo apalancaría la mitad y a 20 años máximo siempre y cuando el mercado en el que compres tenga una apreciación importante.
Eso es lo que les pasa a muchos que ven a otros y piensan va a estar pagando toda la vida. Y no se dan cuentan de que el tiempo pasa muy rápido y cuando han pasado 10 años vas amortizando más rápido, más la revalorización de la propiedad. Es cuando te dicen tu si que lo has hecho bien. Pero entonces es demasiado tarde. Las oportunidades de verdad pasan pocas veces y saber decidirse es lo marca la diferencia entre los que miran y los que hacen cosas.
Totalmente de acuerdo!
En México las tasas más bajas son del 9%. Es recomendable invertir en una buena ubicación y simplemente para que la considere buena inversión me tengo que basar en el % de roi sobre la inversión que realice, que sea una zona con demanda para que no corra tanto riesgo y pueda alquilar a buen precio el piso y si de la renta se paga los intereses y me deja una ganancia positiva, eso se considera buena inversión?
Si, en zonas prime quizá tienes menos rentabilidad pero más seguridad. Siempre y cuando te cubra todo, es mucho mejor que tener el dinero parado.
Hola Sergio. No sé como has sacado los cálculos del CAGR. Cómo lo haces? Creo que me he perdido en algún sitio.
me pasa lo mismo
Una cuestión que nadie comenta, cuando no estás apalancado tienes más efectivo cada mes de los alquileres. Si esa diferencia ( lo que pagarías al banco) lo inviertes en un fondo de inversión indexado con aportaciones periódicas, cada mes, estarás menos endeudado ( menor riesgo de perderlo todo) más diversificado y casi con la misma rentabilidad anualizada.
A mi entender, cuanto menos apalancado estés mejor, pues tienes menos riesgos.
Además nadie tiene en cuenta, que hay que tener liquidez para los imprevistos de los inmuebles alquilados, si no tienes inquilinos pagas tu, si tienes ciertas averías pagas tu. A mi entender, con un pequeño apalancamiento, con liquidez y reinvirtiendio los alquileres en fondos de inversión indexados y pasivoa es la mejor opción para empezar en el mundo de las inversiones sin tantos desahucios como estamos viendo hace tiempo.
De cada uno, que consigue con éxito en las inversiones con el apoyo de alto apalancamiento, muchos otros se arruinan. ¿Cien? ¿doscientos? no sé la cifra exacta, solo mira las noticias y a tu alrededor y te darás cuenta de la realidad. Las inversiones inmobiliarias con mucho apalancamiento solo estarían justificadas con un alto nivel de profesionalidad en la inversion y créeme, ése, no somos nosotros.
Buenos puntos, es una alternativa válida, pero matizar algunas cosas:
Un fondo indexado comprado a estos valoraciones de mercado no sería tan interesante.
El apalancamiento tiene sentido si se compra la propiedad a buen precio, no apalancarse por apalancarse como en 2007 y 2008, incluso algunas ciudades en 2019.
Además, hay que apalancarse dentro de las posibilidades de cada uno siempre asumiendo las eventualidades que comentas. Los riesgos ya los comento en otros videos.
Además, hay que hacer una muy buena selección del inquilino y comprar propiedades atractivas.
En cualquier caso, sin apalancamiento la inversión inmobiliaria tiene muy poco sentido, es su mayor ventaja siempre y cuando uno lo haga con cabeza.
Sds!
@@Invernomics
Con ánimo de tener un buen intercambio de diferentes puntos de vista, permíteme exponer los míos a tu respuestas.
En primer lugar comentas que comprar un fondo de inversión a estos valores no es interesante. Esto es cierto si compras de una sola vez, -pero estoy exponiendo hacer aportaciones todos los meses por años- minimizando así el riesgo de entrar en máximos.
En segundo lugar comentas el comprar bien, en buenas ciudades, a buenos precios. En respuesta, yo lo veo así - "comprar a buen precio" hoy claro, con todas sus variantes que el día de mañana pueden cambiar: tu trabajo,, una bajada del precio de los inmuebles, una bajada de los alquileres, leyes, subida de tipos de interés, malos inquilinos, okupas, una calle que hoy es buena mañana es mala, un buen bloque de pisos mañana es un desastre que nadie quiere ir a vivir ahí. Por eso digo que hoy parece bueno y mañana menos bueno y, por eso digo que apalancarse mucho es muy peligroso.
Por último, comentas que comprar sin apalancamiento no tiene sentido. Yo opino por mi experiencia - que la inversión inmobiliaria es buena inversión sin o con muy poca apalancamiento, pues te da la posibilidad de tener unas rentas que a su vez puedes invertir en otros activos. Además el inmueble dar rentas puede subir de valor con el tiempo. Añadir que es un activo real, me explico; si tienes acciones y un día pierden casi todo su valor te quedas con cara de tonto, si tú inmuebles el día de mañana valen cero, casi siempre lo puedes aprovechar, en las vacaciones, en un divorcio, para tus hijos o ayudar a un familiar en apuros, hay multitud de formas de aprovecharlo a diferencia de las acciones o bonos. Saludos.
Hola! Desde luego que siempre hay riesgos futuros, en toda inversión con cierta rentabilidad existe. Estoy de acuerdo en lo de promediar desde luego, pero los retornos esperados de la Bolsa dada las valoraciones actuales y el bajo crecimiento serán (en mi opinión) inferiores a los históricos.
En cuanto a lo del apalancamiento, te entiendo, no digo que no tenga sentido, pero pierde mucho sentido. En cualquier caso, el grado de apalancamiento depende no sólo de tus ingresos, si no de la seguridad de los mismos y sobre todo de cómo de diversificados son.
Cada uno debe analizar tanto su situación como su psicología a la hora de gestionar esto.
Gracias por comentar! Sds!
@@Invernomics
Lo último que comentas es lo primordial, es tan difícil y tan complicado, que es la base principal de cualquier inversión; "CONOCERSE A SI MISMO" entender cómo está tu situación financiera ahora y hacerse una idea realista de lo que puede pasar. Conocerte, para saber cómo reaccionarias con una mala inversión o si lo pierdes todo, esa es la cuestión para saber si vale la pena o no.
Es todo tan cambiante, tú, tu trabajo, la economía de tu ciudad, la de todo el pais, cambia todo tan rápido en estos tiempos, que estar en el pensamiento extremo tanto como paralizarte o asumir tanto riesgo, (que si algo sale mal no puedas levantarte) que hoy día es el debate más importante, más que la propia inversión.
Saludos y gracias, por tan agradable conversación, así da gusto contrastar opiniones.
Muy de acuerdo. Conocerse a uno mismo sin duda es lo más importante y como bien apuntas la base de todo. En mi opinión sin un análisis crítico de uno mismo uno no puede progresar en la vida, ni personal ni financieramente.
el dinero está diseñado para circular.
También con mas de 50 años interesa hipotecarse y no pagar los pisos al contado. Se puede pagar hipoteca hasta los 75 años, con lo que sigue siendo igual de interesante hipotecarse con una edad de 30 años que hacerlo con 50 o 60 años. Otra cosa es que se tenga ya 65 años y solo puedes hacer una hipoteca a pagar en 10 años o menos.
Sí, pero en mi opinión ya es mejor apalancarse algo menos para tener mayor cashflow.
Así hice yo...
Hola Sergio, en el supuesto de buscar máximo apalancamiento, buscas el máximo % de financiación y el máximo plazo?
Sí, sobre todo para la primera vivienda que compres. Siempre y cuando compres a un buen precio. Apalancarse a lo loco es una ruina.
gracias por tu respuesta. es que al calcular el ROI según valor futuro de una vivienda, paradójicamente, éste disminuye cuantos más años te apalanques y en cambio aumenta cuanto mayor sea tu % de apalancamiento respecto al precio del inmueble... y se me hace extraño... quizá no hago bien algún cálculo
dinero en el banco es dinero volando, dinero invertido es dinero aportando.
Si es muy slto al comprar cash pero ganas el 100%
Hola Sergio,me estoy iniciando en este mundo y tus vídeos me están enseñando muchísimo
Te puedo hacer una consulta,tengo claro que quiero invertir en Amazon..es buen momento para comprar de golpe 5 acciones al precio al que están a día de hoy?
Hola Ana. Todo depende de tu capital disponible. Salvo que puedas hacer la misma operación dos o tres veces más si bajan las acciones, te recomendaría que comprases una menor cantidad. Por ejemplo, 1 acción al mes durante los próximos 5 meses. Eso es lo que yo haría, pero vamos, nadie puede predecir el futuro. Muchas gracias por tu feedback y espero que mi canal te siga siendo de utilidad!
@@Invernomics muy,muy útil,de verdad
Porque recomiendas hacerlo escalonado y no de golpe ?si van aumentando el precio de la acción me podré comprar menos acciones que la que tengo en mente inicialmente?(preguntas de principiante...
Me refiero a qué si realmente Amazon va a ser alcista y reparto mis 5 acciones en 5 meses quizás la acción que compré en el tercer mes te ha un importe que no me permita comprar las otras dos restantes que quería tener...
Mi intencion es comprar y olvidarme para los próximos 10 años sin ninguna intención de vender
Lo de promediar es por aprovechar posibles bajadas que pueda haber. De todas formas si tu compromiso es a largo plazo, como bien dices, entonces tranquila. Yo suelo promediar cada 2 semanas las acciones que me interesan salvo que haya una corrección en cuyo caso hago una compra mayor. En cualquier caso, dentro de 10 años está claro que las acciones de Amazon se habrán revalorizado. Saludos!
@@Invernomics muchísimas gracias por tu tiempo y paciencia.seguire viendo todos tus vídeos.un saludo
Yo tengo una duda. Imaginemos que compro dos inmuebles con 2 hipotecas. Hasta aquí bien. La duda es como voy a por el tercero, es decir, aunque estos 2 inmuebles que he adquirido me dieran beneficios, el banco veria que tengo dos hipotecas y me diria que nanai, no? Como se hace en este caso para entrar en una tercera hipoteca?
Muchas gracias.
La tercera es más complicada. Va a depender de tu solvencia, del montante total de las hipotecas abiertas, tu salario actual y el porcentaje de tus gastos fijos mensuales vs ingresos.
@@Invernomics Ya, pero en ese porcentaje de ingresos, se incluyen las ganancias de la hipoteca? Por ejemplo si alquilo una vivienda que me cuesta 200 la hipoteca por 490, esos 290€ de ganancia los tienen en cuenta? Y que pasa con la cuarta, y la quinta... se va complicando a medida que subes?
Aquí depende mucho de los Bancos. Algunos, como ING, no suelen tener en cuenta estos ingresos. Otros toman los ingresos netos por alquiler en cuenta pero generalmente los descuentan un poco, por ejemplo, podrían tener en cuenta esos ingresos al 50 o 60%.
¿Donde colocar el limite de apalancamiento según tu salario neto? 20%, 25%, 30%? teniendo en cuenta que se cuenta con una tasa de ahorro neto mensual del 35% de media sobre mi salario neto y que el apalancamiento es para invertir, es decir, las deduas son en inmubles que van a pagar la hipoteca y generaran beneficios.. un saludo, gracias.
Buena pregunta, haré un video sobre eso!
@@Invernomics suena bien!! Es que siempre he entendido que una hipoteca no debe suponer más del 25 o 30% de tu salario neto. Pero otros artiuclos he leido que no debes apalancarte mas del 40% de tu ingreso neto (salario neto-gastos).. pero me parece poco dinero y más si inviertes en bienes raices, me cuadraría más lo del limite del 30-35% de tu salario neto no dedicarlo a pagar prestamos.
Esto sirve en el caso de que estés en un país con intereses más altos? Por qué veo 2.3% de interés, aquí en México, es como 13-15% el interés
No, ahí no aplicaría salvo que la inflación fuese bestial
El 2,5% de revalorización como puedes saber que siempre va a subir el valor?
No se puede saber, es una estimación conservadora que asume que se aprecia con la inflación. En un entorno de depreciación de divisas por parte de todos los Bancos Centrales creo que es conservador.
Yo tengo dinero ahorrado pero no tengo trabajo, el problema es ese, no tener ingresos fijos que sustenten ese apalancamiento, además de que si no lo tienes tampoco te dan hipoteca... que dura es la vida
Es más recomendable adquirir la deuda que pueda pagar para los meses que pudiera estar vacío los pisos que adquiera?
Hola. A qué te refieres exactamente con adquirir la deuda?
Invernomics préstamo hipotecario. Es deuda hasta que no llegue alguien a alquilarme y pagar ese préstamo.
El ejemplo de María me parece riesgoso, si María pierde su trabajo y el piso no se alquila rápidamente cómo a veces pasa , cual sería la solución? Gracias.
La prestación por desempleo te ayudaría a cubrir los pagos. Siempre hay que invertir en zonas con demanda, para que el alquiler sea rápido. Si no le tocaría bajar el precio del alquiler, perdiendo rentabilidad pero cubriendo gastos, siempre hay un precio de mercado.
@@Invernomics eso solo aplica en España, en México que es donde yo vivo si te te quedas sin trabajo no tienes prestación por desempleo, no te pagan nada si te quedas sin trabajo.
Hah alguna posibilidad de realizar un grupo de whatssapp y comentar dudas importantes, no solo para responderlas tu sino para ayudarnos unos a otros. Muchas gracias
Es buena idea, voy a pensar cuál sería la mejor forma de hacerlo.
@@Invernomics yo me apunto con gusto !!
Sergio me encantan tus vídeos y realmente estoy aprendiendo mucho, espero que tu canal no deje de crecer, muchísimas gracias por compartir tus conocimientos!!!
Cuando hablas de apalancamiento solo valoras el capital. pero... que hay del plazo en años? es mejor pedir una hipoteca a 20,35 o 30 años cuando eres joven.
Según lo que comentas convendría apalancarse por 30 años o mas ( al máximo) para tener mas cashflow para invertir en tu siguiente vivienda no?
Compensa subir los plazos en años aunque sea para la hipoteca de la vivienda en la que vas a vivir aunque suban los intereses solo para tener un poco mas de cashflow cada mes para tu siguiente inversión?
entro más a fondo en mi. librobit.ly/invernomics2
Me encantan tus vídeos pero tengo una pregunta
En serio
Donde están los pisos de setenta y tantos metros por 100,000? A 1.300€/m2!!!! Y encima en sitios con demanda, que si no tardas mucho en alquilarlos! En serio dime la calle y el número que allá voy 😂
En la periferia de Valencia es posible! Con esta crisis se podrán ver cosas interesantes pronto!
Los intereses de las hipotecas si que son importantes (25000 - 30000) para que el inquilino acabe pagando eso son muchos años me da a mi...
Hola Sergio. Cuantas hipotecas puedes tener al mismo tiempo?
Hola Janet, Dependerá de tus ingresos y de la cuantía de las hipotecas respecto a los mismos. En general, más de dos es complicado hasta amortizar parte de ellas.
@@Invernomicsgracias por la respuesta. Entonces la segunda hipoteca tendrá peores condiciones no? porque ya no será para tu vivienda ppal.
En algunos Bancos te ofrecen menor financiación. En mi caso, las condiciones fueron muy similares en las dos inversiones. Cuanto más pequeño sea el Banco, más pormenorizado y personal el estudio, mucho mejor.
ANTES DE COMPRAR ACTIVOS.
DEBEN APALANCARSE DE PRÉSTAMOS BANCARIOS,
VAN CUMPLIENDO LA NORMA, Y ASI PODRÁN OBTENER MAS PRÉSTAMOS.
ESO DARÁ INGRESOS,
Para comprar casa, pero se dá la mitad del valor de la casa y lo otro, lo capitalizas, yo enseño ideas según carisma de cada uno....
PRIMERO APALANCARSE DE ESCRITURAS, ó SACANDO PRÉSTAMOS SEGUIDOS, CUNPLIENDO NORMA. NO DEPENDAN DE INQUILINOS NI DE VENTAS , DE PRODUCTOS...MEJOR APRENDER A VIVIR DE LOS BANCOS.
Att el gurú Kawasaki
Una casa no es un activo si vives en ella, una casa es un pasivo
Bro, estas incorrecto en la parte 2, yo ya he comparadl inmuebles y no sería esa rentabilidad que mencionas, te puedo aclarar los puntos si me respondes este mensaje, para no escribir en vano
Invertir en Reits como lo ves ?
Hola Pedro, haré un video sobre Real Estate vs Reits!
Hola, aquí hay un problema. Todo es muy bonito en la teoría y en épocas de bonanza pero ahora vemos la realidad con esta crisis que viene: con un sueldo de mileurista, te quedas en paro y tienes que pagar dos hipotecas (porque lo más probable es que tu supuesto inquilino se vaya, o bien te deje de pagar por la situación, o en el mejor de los casos te pida una rebaja). En mi humilde opinión, creo que esto del apalancamiento no es para principiantes, hay que controlar muy bien las finanzas propias, en España no tenemos gran cultura financiera en este sentido.
Hola Laura. El apalancamiento hay que utilizarlo con cuidado. Respetando los márgenes de seguridad en cuanto a valoración en la compra del inmueble y teniendo en cuenta distintos escenarios. Desde luego un mileurista, va a tener complicado acceder a una vivienda, salvo que reciba ayuda como en mi ejemplo. Es una herramienta muy buena si se utiliza con sentido cuand uno compra el inmueble a un precio atractivo y muy mala si se paga demasiado por el activo.
Un mileurista no tendrá ese problema,ningún banco le dará dos hipotecas y cualquier cambio que tuviera en su vida hacía peor le haría meterse en mora
Cuál es tu libro?
Se llama "Qué hago con mi dinero? La asignatura que no tuve en el Instituto. Está en Amazon. bit.ly/invernomics
Invernomics está en versión kindle?
Sí, de momento solo kindle. Dale al link y te lleva a la página. bit.ly/invernomics
Es difícil seguirte en el vídeo. Lo he tenido que ver varias veces porque soy un poco torpe con los números, pero ya lo había oído: apalancarse en inmobiliario. Las cuentas salen.
Tranquilo. Muchas veces hay que leer o ver el contenido varias veces para absorber bien la info. Haré un video sobre cómo realizar los cálculos de rentabilidades en el futuro.
yo ahorre cierto capital y a la vez me apalanqué y construi 4 aptos, la deuda del crédito es mínima porq tengo cuatro inmuebles pagando una sola deuda, los 4 meses q duro la construcción tienes obvio q cubrí los gasto de esa hipoteca q sería la el mismo valor si t endeudas con un solo apto y no se arrienda, solo que yo tengo la gran gran ventaja q yo tengo 4 aptos pagando la deuda q t paga un solo apto a ti.
Estimado, para tu ejemplo, hasta cuanto seria el interes anual o total de la deuda que uno debiese pagar o para poder ser viable en 20 años, pq si vas a pagar 2 o 3 veces mas por el interes bancario... la cosa no cuadra.
Hola Patricio, idealmente por debajo del 3.5% en este entorno. De todas formas tendrías que ajustar por inflación, ya que quizá en algunos países el interés sea superior porque hay alta inflación. Los activos inmobiliarios deberían apreciarse al menos con la inflación, en ese caso, el extracoste en intereses debería verse compensado por una apreciación más agresiva.
@@Invernomics entiendo, gracias por tu respuesta, otra duda, ese 3.5% debe ser anual?
Correcto!
Un piso por 100k y otro por 85k , sin necesidad de reformas? Listo para entrar a vivir? Dime dónde ...... Es un ejemplo demasiado bonito e irreal.
Es un ejemplo desde luego. En 2017 en Valencia podías, por ejemplo. Lo importante es el concepto de todas formas.
Eres muy bueno en lo q haces, soy cubano y me cuesta mucho seguirte ya q hablas muy rapido.
Gracias Nivaldo. Creo que los subtitulos pueden ayudarte! Siento hablar tan rápido!
Nivaldo, en velocidad de reproducción también puedes bajar la velocidad a la que habla. 😉
A ver si hablo un poco más lento a partir de ahora!
@@Invernomics no se preocupe mucho por eso, ya me voy adaptando, además, en otros videos he visto q no es así. Gracias por su trabajo y la amabilidad de responder a los comentarios. Dios lo bendiga.
piso de 100k alquilado a 800? Llevo 11 años buscando ese chollo
Eso no es lo que dice el video 😅
No entender spañol, mucho
Buenas, llevo tiempo buscando socios para desarrollar un proyecto referente a inversión inmobiliaria. Contacto por aquí porque es difícil encontrar gente en este mundo no tan conocido como otro tipo de inversiones. Si te interesa podemos seguir hablando. Un saludo.
Está mal su plan de inversión, puede ser noble a muy largo plazo. Pero no convendría es estancar el dinero durante mucho tiempo
Comprar por 100.000 y alquilar por 600 al mes (7.2% anual) es demasiado optimista. La vida real es muy diferente, sobre un 4%. 333 € al mes. A partir de ahí, todos los calculos son erróneos
En la vida real yo he hecho eso varias veces, simplemente hay que saber cuando comprar. Nadie ha dicho que sea fácil. Por otro lado, tu regla de 3, no tiene sentido ya que hay un suelo en el mercado. No hay pisos que se alquilen por 333€ y si los hay seguro que cuestan menos.
@@Invernomics Tampoco hay pisos por 100.000 que se alquilen por 600 €. Avísame si encuentras alguno que voy y lo compro ya
Ahora, no. Espera.
Neo Mano a estudiantes, compras piso por 90 mil , alquilas cada habitación por 250 tirando por lo bajo eso X 3 habitaciones = 750€ , no sabes donde, ve a idealista y busca en Alcalá de henares, te aseguro que hay más de uno !
Mas apalancado en 2007 fue tu ruina en 2010
Estaba en la universidad, no fue mi ruina
Que suerte porque si coges un desplome Como ese no recuperas el nivel de la inversion Hasta Vete a saber cuando...12 años despues creo me darian un 33% de la tasacion de la època...o sea que Ojo con tus consejos
Si ves todos mis videos, verás que aviso de en qué niveles comprar y cómo hacerlo para no cometer errores de ese tipo.
@@Invernomics nadie lo decia en videos del 2007...
la filosofía que propones en lineas generales es bastante buena, pero las definiciones que das dejan mucho que desear. Si no sabes lo que es un activo no deberías escribir un libro de finanzas personales. Este tipo de cosas confunden a la gente, creo que hay que ser mucho más riguroso con las definiciones.
🤮🤢🥵
En el minuto 4:59 donde pones la tabla de importes... creo que de una hipoteca te falta meter costes de seguros de vida y de hogar obligatorios(sin contar un seguro de impago de inquilinos), mas el IBI, mas la comunidad.... creo que das datos erroneos y con demasiados beneficios para "Maria" que no son reales. Vamos que lo "pintas" muy muuuuy bien. Tampoco tienes en cuenta lo mal que lo va a pasar Maria cuando no tenga inquilinos... (que habra momentos en los que no los tendra...) y tenga que afrontar el pago de dos hipotecas mas todos los costes añadidos que conllevan las hipotecas y viviendas.
Por eso tu te has apalancado en dos viviendas supongo, una para alquilar, y otra ... en la que tienes que hacer los videos en la cocina.
No sé Rick.....
Que malo es hablar sin saber...
@@Invernomics Veo un chaval joven recomendando comprar en vez de un piso con hipoteca, mejor 2. Ya sé que ira orientado a gente con trabajos fijos como funcionarios etc. Aún asi, la seguridad juridica para un arrendedador si te sale rana el inquilino, y sin contar que te dejen el piso bien, más muchos factores más, hace que considere tu vídeo muy sesgado y que puede hacer que más de un "inversor avispado" se vea en la ruina. Y me reitero, pense que estos consejos los darías desde tu flamante despacho de tu segundo piso.
Juanjo, si no ves valor en el video, me parece bien, pasa del video y ya está. Gracias por lo de joven! Hago los videos en mi cocina porque me encanta ;)
Si te fijas bien al fondo, se ve claramente que es la cocina un comedor social...
No sé, los ad hominem son bastante feos como argumentos. Supongo que los grandes tenedores de vivienda con grandes patrimonios no tienen un canal de youtube desde su piscina infinita de las islas vírgenes, habida cuenta de que es el factor más importante para valorar si el contenido del mensaje es cierto e interesante...
@@estebanh4714 si no eres capaz de entender que lo que trato de decir es que este tipo de videos puede hacer más daño que beneficio a mucho incautó. Y qué encima el que lo relata no parece dar ejemplo si no todo lo contrario. Al que quiera entender que entienda , pero daré.mi opinión , le podrá venir bien a alguien que estuviera pensando comprarse dos pisos ahora.