Hola dr! Necesito su ayuda. Le comento. En el año 2014 entre a alquilar de palabra al dueño de la casita, le digo casita porque consta de una Habitación y baño. Pero con otro Terreno al lado. Perteneció al mismo dueño. 2015 fallece el dueño. 2016 llega una señora diciendo que debo firmar un contrato de alquiler a ella y pagarle a ella. Fue durante 2 años el contrato. No pague más porque una abogada me dijo q era Nulo ese contrato porque ella no probó ser heredera, ni nada. Ahora 2024 luego de 6 años. Logro ser la administradora de la sucesión del señor q falleció. Y me pide que desaloje. Y que me va a llegar una cédula de desalojo. Que Hago, como proceder? Está prescripto el desalojo ? . Soy de Santa fe Arg. 🆘 Acá en dónde vivo ni un abogado me da alguna esperanza. Solo me dicen que salga. Que opina usted??? 🙏🙏🙏🙏
@vir3699 hola como estas?.esta misma señora que no probó ser la dueña? Mira si no tiene ningún derecho sobre ese inmueble no te va a poder desalojar.. habría que ver que documentación tiene.. ella tiene que tener legitimación activa ( derecho a demandar) y vos pasiva ser demandada.. quiere hacerte un desalojo por falta de pago por lo que entiendo
@vir3699 yo me defendería poniendo como excepción la falta de legitimación activa de su parte . Es decir que no tiene derecho de reclamar nada porque no fue ella con quien se celebró el contrato
Doctor. Mis padres hoy fallecidos eran empleados del antiguo hogar obrero y x el mismo compraron hace más de 40 años un departamento el cual nunca fue escriturado. Departamente donde nací hoy tengo 41 y desde siempre fue mi direcion legal es la de dicho inmueble. Mi madre falleció hace 2 años y yo quedé viviendo con mi familia en dicho depto, hoy se comunica un abogado del hogar obrero para contactar una cita... estoy preocupado... Debería contactar un abogado? Con 40 años lleno de evidencia y testigos... puedo perder mi casa?
Hola.como estas? Cuando pasan 20 años sin importar la forma en la que te hiciste de ese bien.. Adquiris un derecho sobre el ( lo que se llama prescripción adquisitiva). Aca paso el doble de tiempo. Ya con 40 años es tarde para reclamar algun derecho sobre el inmueble. Si nunca apareció nadie a reclamar te podes defender. Lo importante es que hayas actuado como legitimo propietario durante ese tiempo ( pagar impuestos ,servicios y ni hablar si se hicieron mejoras, tenes lq llave del lugar es lo que se llaman actos posesorios) igual esto tiene que hacerse periódicamente. Caso contrario te rechazarian la pretensión
Es importante todo documento y testigos que avalen que viviste ahí. Todo eso sirve a los efectos probatorios. Lamento que tus padres ya no estén. Siendo sincero si todo es como me contas no deberias preocuparte porque tenes de donde agarrarte.
Hola doctor, una consulta , mi abuela adquirio el terreno donde vivo hoy en dia hace mucho tiempo ( decada del 70), el cual figura como fiscal. Mi abuela fallecio , quedamos mi mama y yo . Mi mama falleció y quede yo solo sin escritura. El tereno.fiscal figura en toda una esquina que abarca mi casa junto a las de unos vecinos, como.podre escriturar mi parte? Tengo 32 años viviendo aca mas los de mi abuela y madrw. Muchas gracias
Hola lucas buenas noches! Si llevas 32 años tendrias que iniciar un juicio de usucapión para que legalmente sea tuyo el terreno. Esto lo podras hacer siempre y cuando te hayas comportado como legitimo dueño durante al menos 20 años ( pagando impuestos servicios haciendo mejoras etc)
Buenas, buen video. Le queria consultar que compramos un terreno con boleto de compra venta , todo el tramite se hizo por escribania oficial, firmo el comprador y el vendedor. Ahora ya de envio al registro para escritutar por plan pierri. Y nos dieron un numero de segumiento. La consulta seria si ya empezado el tramite asegura la escrituracion..??? Muchas gracias
Hola genio . Te hago una pregunta.. Tengo un terreno hace unos pocos años.. Que la dueña falleció y no tiene herederos, el problema es que la policía me saco varias veces por invadir propiedad privada..¿Cómo hago en esos casos? Obviamente para que no me saquen. Gracias
Hola como estas? Si nadie reclama el terreno y se ha quedado sin dueña no veo por qué te deberían sacar aunque para adquirir ese terreno necesitarías que pasen 20 años y vos tengas la posesión continua e ininterrumpida y realices actos posesorios como tener la llave, pago de impuestos, servicios, mejoras etc. Por el momento no podrías reclamar judicialmente ese terreno
Hola como estas? Yo no lo haría. Es un tanto riesgoso. Habría que esperar a que la persona sea legítima propietaria. Porque podría no darle la usucapion y estarías en un problema
hola. una consulta. si un heredero firma un boleto de compraventa para vender la casa de su madre fallecida. pero en el boleto escribio mal el numero de la casa intencionalmente. que derechos tiene de reclamar el comprador?
Hola como estas? Habria que ver si esa compra venta es válida primero y si no había mas herederos y alguno se opusiera. Si escribió mal el número a propósito deberia rectificarse eso en el boleto.. Recorda que no constituye titulo suficiente es solo una promesa de estructuración
Hola Dr Hernan, muy buena explicacion! Le hago una consulta? Hace mas de 35 años mi madre vive en un terreno en donde edifico dos casas ( el cual el dueño del terreno es mi abuelo de parte de mi papa) mis padres se separaron y ella sigue viviendo aca, el terreno lo compraron mi abuelo y mi abuela, mi abuela fallacio, el terrreno queda en sucesion? A mi mama la pueden echar facilmente del terreno? Podemos hacer algo? Mi abuelo ahora se puso en "malo" y nos quieren echar, por que dice que lo vender. Espero su respuesta! Muchas gracias
Hola como estas? Si era a nombre de los dos si si tu abuela falleció habria que hacer la sucesión.. Alli concurririan sus hijos y quien fuera su marido.. Cada cual tiene una ( legitima asi se llama) que es una porción que no puede ser modificada de la herencia..
En la teoria es una cosa y en la practica se hace cualquier cosa.. Si todos no estan de acuerdo no deberia venderse.. Tu abuela era la madre de tu mama? Y al vivir hace mas de 35 años no lo veo factible ( el hecho de que sea echada)
@@hernanabogadodelauba muchas gracias por su respuesta! Nono mi abuela es de parte de mi padre, creo que el heredero seria mi padre y mis primos por que mis dos tios fallecieron! . Pero puede hacer algo mi madre? Como para que no la echen de aqui?
@tamaa5592 si vive hace 35 años podrian agarrarse de eso.. Que adquirió un derecho de estar ahi.. Porque sino viene todo de la familia de tu padre y seria bien propio y no ganancial
Hola doctor una consulta mí abuela me dejó hacer la casa en un terreno que era de mí abuelo el falleció pero está la escritura a su nombre ya hace 11 anos estoy acá construí mí casa que debo hacer para poder hacer escritura impuestos todos pagos solo alguno que no ha llegado al domicilio que quedo sin pagar
Hola ivan! El titulo de propiedad esta a nombre de tu abuelo? Bueno al ser de buena fe pasaron 10 años ya casi estas. Tendrías que iniciar una sucesión y consultar con un escribano/a lo de la escritura
Buenas tardes. Hace 25 años tengo una propiedad a cargo, pagando las cuotas del Ipv, haciendo manutencion, pagando impuestos. Pago de luz, agua, desmantelamiento. Pertenece a mi madre, quiere vender y no debolverme lo que invertl. Puedo hacer prescripcion adquisitiva?.
Hola Doctor, en mí caso estamos en un terreno que era baldío , y vino un hombre diciendo que era el dueño y al manifestarle que quería comprar de alguna. Manera el terreno no vino más , nunca me hicieron ningún juicio ni demanda judicial , porque creo que tendría que haber sido notificado. Ya pasaron 22 años , cómo tengo que hacer para tener la titularidad del lugar donde vivo ?
Hola muy buenos dias! Bueno igual si fue el supuesto legitimo dueño si ya pasaron mas de 20 años esta un tanto complicada la cosa para el por el tema de la usucapión. Para transformarte en legítimo propietario Tendrias que hacer una presentación ( juicio) de prescripción adquisitiva ( es decir que con el paso del tiempo adquiriste un derecho sobre ese terreno) eso siempre y cuando hayas pagado impuestos servicios ( luz agaua gas teléfono) y/0 hayas realizado mejoras o cambios en el terreno... Básicamente lo que se llaman actos posesorios. Ese es el requisito fundamental. Pero debe haber sido periódico y constante y no algo esporádico o de alguna vez o algunass veces ( sino te lo rechazan)
Hola doc! Soy heredero de mi abuelo el dueño original.. y soy el único que posee el terreno de los otros herederos, y es un terreno sin título! Debería de pagar algo o no les corresponde nada? Me recomiendas realizar un acta de posesión???
Yo hace 23 años que vivo en este terreno anteriormente estuvo abandonado 5 años lo compramos por inmobiliarias pero resulta que está era trucha y no tengo papeles como puedo hacer para que sea mio.legalmente..espero su respuesta
Hola como estas? Bueno su llevas 23 años de posesión continua sin que nadie te haya sacado y pagaste impuestos etc comportándote como legítima dueña esta.. ahora si compraste por inmobiliaria y te engañaron actuaste de buena fe pero como no tenes el titulo no te sirve la prescripción breve de 10 años y tenes que ir por la de 20.. se hace un escrito judicial solicitando el dominio sobre esa propiedad con esos fundamentos
Hola! Y en el caso de que el titular del inmueble sea una asociación que ya no existe? Teniendo en cuenta que quienes habitan el inmueble ingresan al dicho domicilio en calidad de casero. ¿Como sería en este caso? Muchas Gracias
Hola como estas? Mira si pasaron los años y han tenido la posesión de forma ininterrumpida adquieren el derecho sobre el inmueble ya que no importa la buena fe ni el justo titulo ( escritura) Sino han pasado los 20 años entiendo que no tienen ningun derecho sobre el inmueble.. Igual para parte de la doctrina/jurisprudencia si realizan actos posesorios como tener la llave, mejoras sobre el inmueble, se hacen cargo de los impuestos podría quedar acreditada la buena fe... Discutible
Hola, te hago una consulta mis viejos adquirieron una propiedad a pagar pero la inmobiliaria en su momento quebró, solo hay recibos de pago del lote, no tiene escritura. Mis padres están fallecidos como me recomendas para escriturar
Dr. Le consulto me interesa adquirir un terreno el cual fue vendido con boleto de compraventa en el año 99 y luego hecho cesion de derechos al actual vendedor en el año 2015 esa misma cesion de derechos fue adjuntada en un acta realizada en diciembre de 2023. Podre escriturar a futuro? Se pasarian los años de posesion de los antiguos dueños a mi al adquirir?
@@hernanabogadodelauba en el informe de dominio figura el primer titular. El segundo titular que fue el que le hizo cesión de derechos al último vendedor creo que está fallecido, habría algún inconveniente? Nunca se pagaron impuestos y el vendedor me refirió que tiene que pagar solo desde el año 2018 hasta ahora dicho por la municipalidad. En este caso si lo adquiero empezaría a contar desde el 2018 para la posesión veinteañera ya que desde el 99 no se pagaron impuestos?
@alanml91 el informe de dominio todo OK? Habría que contar desde que vos tomas la posesión del inmueble.. de manera continua e ininterrumpida si falleció tendría que iniciarse una sucesión.. podría haber alguna complicacion
Doctor le comentó mi caso Compre con papel de compra y venta una casa la cual ya vivo hace 5 años y los impuestos están ami nombre la luz el gas, y el agua. El dueño de la casa esta muerto y la hermana me vendió la casa . Como consigo la escritura de la casa para ser legalmente yo la única dueña ya que el papel de compra y venta no tiene ningún valor ante la justicia
Que tal Karina! Eso tendrian que arreglarlo con un escribano/a publica para que redacte la escritura. Ahora habría que ver el tema tal vez de la sucesión por el hermano fallecido.. Hay que ver si heredaron los hermanos como hijos esa casa.. Sino como compraste de buena fe a los 10 años podrias reclamar la propiedad como tuya . eso de que pagues impuestos servicios es fundamental. El boleto que tenes es un compromiso o un pre acuerdo para escriturar a futuro.. Pero estas mejor parada que la mayoría
Hola buenas tardes, consulta compramos un terreno que hacía más de 20 años que no pagaba impuestos, nos los ofrecieron por una barrida judicial, ahora aparece el dueño y dice que quiere hacerse cargo y sacar un plan de pago para pagar los impuestos, nosotros pagamos algunos impuestos. Es posible que la persona pueda recuperarlo?
Hola buenas tardes. Si pasaron los 20 años se puede intentar la usucapión. El tema es que el pago de impuestos tuvo que haber sido continuo. Lo que hace la ley es brindarte un derecho por comportarte como el legitimo propietario. Ya hay jurisprudencia que la rechaza si es esporádico el pago de impuestos.
No sé si entendí bien, pero tengo más posibilidades yo lo 'compre" hace poco y realize algunos pagos de impuestos? O el como propietario con más de 20 años sin pagar?
El tema es que la jurisprudencia exige continuidad en los actos posesorios. No alcanza con cumplir con los 20 años. Puede que te salga bien o no.. Yo en base a lo que leí sobre el tema seria mas no que si
Hay que ver si a la o las personas que les compraste eran legítimos propietarios o no.. Este hombre que se presenta deberia tener la escritura Como titulo de propiedad que lo avale... Y las personas que te la vendieron lo mismo.. Ojo con el boleto de compra venta que no alcanza para convertirse em dueño
Hola mirta cuando hablamos de justo titulo nos referimos a la escritura publica. Muchas veces se cree que con el boleto alcanza y es equiparable a una escritura pero no.. solo es para ostentar o ejercer la posesion. la cesión de derechos es válida pero no es a lo que apunto con este video. Hay otro que hable de boleto y cesion de derechos
Hola doctor, yo naci en mi domicilio y tengo 25 años en este momento, puedo hacer la usucapion a mi nombre o deberia hacerlo si o si en nombre de mi madre (que está viva) y es quien tiene todos los impuestos pagos a su nombre como forma de prueba para demostrar la posesion del inmueble. gracias desde ya! muy buen video
Hola como estas? Mucho gusto! Lo ideal seria que lo planteara ella que es la que se ha comportado como legítima dueña. Lo importante es que la posesión no se haya interrumpido y todo acto posesorio cuenta para peticionar y lograr la usucapion
Gracias, y en caso de falleciera antes de promover la acción, ahí si debería promoverla yo como hijo? podría usar sus impuestos pagos como medio de prueba? @@hernanabogadodelauba
Hola Dr. Hay una vivienda en mi barrio que esta abandonada hace más de 4 años. Se puede entrar sin forzar nada, ya que he pasado por ahí y veo en el estado que está frecuentemente. Puedo hacer la posesión pacífica de la misma? Si hago aviso a los dueños y ocupó la casa de buena fe, pidiendo los servicios y demás
@333-va hola como estas? Habría que ver el contexto en el que lo dije. Lo importante es que para usucapir necesitas 20 años de posesión ininterrumpida y haberte comportado como si fueras la dueña. En la corta 10 años escritura y buena fe
Buenas les hago una consulta, el terreno de mi familia se adquirió hace más de 60 años , no esta escriturado por lo que se , lo adquirió mi abuelo , en el mismo terreno vive en el frente mi tía, en el medio mi abuela , y en el fondo vive mi mamá, el tema que mi abuela por lo que se le dio los papeles a el esposo de mi.tia ( que vive en el frente ) y sospecho que se esta usucapiando todo el terreno ( totalmente injusto ) como puedo averiguar si se están usucapiando ? Por favor si alguien me puede contestar , gracias.
Hola como estas? Y tendrian que ellos tener los datos del juzgado de primera instancia que llevaria la causa. Se adquirió de mala fe por eso no hay escritura como justo título y solo queda el camino de la su usucapion. Pero hay que tener cuidado.. En primer lugar el pago de impuestos servicios etc debe ser constante.. Hay muchas cuestiones por ver.. Como que no haya sido inquilino en un principio..
@@hernanabogadodelauba el esposo de mi tía tiene todo pago de impuestos de hace muchos años , que el no los pago pero mi abuelo le dio todo sospecho , el tema como llego a saber donde están usucapiando?
Hola doctor. Yo vivo un un terreno donde hay 2 duplex con un patio de por medio. Hace 13 años que vivo de manera interrumpida con servicios a mí nombre. Mí vecino que tiene un poco más de tiempo que yo quiere hacer el juicio de usucapión. Yo no poseo un título justo, por lo que mí pregunta es si inicio el juicio de usucapión el tiempo que lleve ducho juicio se computan a los 13 años q llevo? O recién cumplidos los 20 años recién puede iniciar el juicio? Otra pregunta, se puede hacer más de un usucapión en un mismo terreno? Desde ya muchas gracias por la info que brindas. Saludos
Hola Jose! Mucho gusto! Sino posees titulo justo necesitas los 20 años si o si. Pero de forma ininterrumpida haciendote cargo del pago de servicios impuestos etc
Con respecto a la ultima pregunta se supone que no porque seria cosa juzgada. Salvo que hubiese existido un horror en la aplicación del derecho o hubiese algo demasiado grave como para anular esa sentencia
@@hernanabogadodelauba entonces que me sugueris que haga. Porque entiendo que aún tengo que esperar pero como mí vecino quiere hacer el juicio por usucapion, quería saber legalmente como puedo proceder para no perder donde vivo ya que no falta mucho tiempo para cumplir los 20 años. Así mí vecino no se queda con todo. Desde ya muchas gracias
Hola Hernán, ya que vi que respondes los mensajes me gustaría poder hacerte una consulta para poder hacer la usucapion de un terreno que voy a comprar en una comuna. Donde el mismo estaba abandonado pero mi tío lo compró con boleto de compra y venta nomas. El ahora tiene las llaves y pago los servicios hace 8 años,Tiene la mensura hecha en 2019. Que consejos me darías ? Comprarle a mi tío y desde ahí hacer la usucapion o antes de comprar hacer los trámites? Hay posibilidades de hacer la usucampion o hay que esperar 2años más para q se cumplan los 10. Ya que yo quiero comprar de buena fe . Muchas gracias disculpa la molestias y cualquier información que me des me ayudarías muchísimo !
Hola como estas? Para la prescripción breve necesitarías además la escritura pública ( ese sería el justo título) no alcanza con el boleto de compra venta. No sólo la buena fe sino la posesión por 10 años. Pero vos tendrías que tener la posesión por 10 años en forma ininterrumpida
Hay que ver de quien lo adquirió.. solo puede el o la legítima propietaria vender sino el contrato es nulo.. las llaves pago de servicios sirven como actos posesorios pero tienen que ser continuos en el tiempo
Con 8 años igual no alcanza. Hoy no podrías hacerla. Hay que ver el tema de si se puede escriturar sino tendrías que ir por los 20 para que oficialmente sea tuyo y nadie te pueda reclamar ese espacio
Buenas tardes ,te comento vivo en una propiedad horizontal desde que nací tengo 48 años y mis padres la compraron hace 70 años ellos compraron con boleto de compra y venta un lote de 140 m2 ,hay 5 departamentos más ,en la propiedad horizontal ,todos compraron de la misma manera ,el titular y mis padres fallecieron ,tengo 3 hermanos y queremos escriturar .Los herederos se rehúsan a escriturar , intentamos hacer un usucapión entre los vecinos y hay uno que no esta de acuerdo él dice que le corresponden más m2,tiene los m2 cuadrados que indican en el boleto de compra y venta. Estábamos listos para firmar ,vinieron agrimensores y todo pero está persona tiene un problema personal conmigo y con tal de perjudicarme no le importa salir también perjudicado , quiero saber si de alguna forma se puede obligar a está persona a firmar un acuerdo ,o ver como se le puede iniciar juicio a los herederos para escriturar ,las boletas de ARBA ahora vienen a nombre de uno de los herederos ,si nosotros seguimos pagando a nombre de está persona está puede hacer un usucapión?
Para hacer la usucapión necesitas los 20 años,mala fe y no necesitas justo titulo Entiendase la escritura. Sin embargo tenes que haberte compradp como el legitimo propietario es decir hacerte cargo del pago de impuestos tasas como minimo y mas aun si efectuas mejoras. Entiendo que si hay un perjuicio si se podria exigir judicialmente la resolución del perjuicio. . es actitud es de mala fe no se ajusta a derecho y vulnera el pcio de no dañar y de prevención del daño.. Constituye un ejercicio abusivo de un derecho no amparado por la ley
Buenas noches Hernan , en unos dias firmo una sesion de derecho por un inmueble del cual sere primer dueño , en la inmobiliaria me dijeron q en unos meses podre escriturar , ahora un abogado me dice q el dia de mañana si quiero vender necesito una juicio de usucapion para vender , eso no me dijeron en la inmobiliaria ... estoy muy confundida ... agradeceria respuesta , desde ya muchisimas gracias .
Hola que tal buenas noches! El juicio de usucapion es cuando adquiris de mala fe una propiedad.. Es decir si pasan 20 años y posees de forma continua sin interrupciones y te comportaste como dueña ( tened las llaves pagaste servicios e impuestos realizaste mejoras etc) poded solicitar judicialmente el dominio sobre ese inmueble ( disponer usar y gozar de el para lo que quieras)
Hola Hernán buenas tardes tengo una consulta usted tiene un lugar físico el cual se puede ir hacer consulta o solamente usted asesora virtualmente necesitaría hacer una consulta de manera urgente y me gustaría mucho contar con su asesoramiento o que me represente, si me puede brindar su número telefónico dirección de su consultorio o alguna red social desde ya muchas gracias
Como se prueba la posesión?.. En mi caso tengo comprado junto a mi familia una camioneta hace ya como 10 años y el titular fallecido, yo compre de buena fe y los herederos me reconocen como el dueño ya que en su momento hasta me firmaron un 08 (aunque no tenga validez) todos ellos ... mi pregunta es como procedo para finalmente hacerme de los papeles a mi nombre?.. porque ellos iniciaron una sucesión hace años pero por diferentes temas no la van a seguir y quedo ahí parado y no quieren seguir nada..... yo estaba esperando dicha sucesión para poder tener esta camioneta y al final solo espere al vicio. Que pasos seguir? Que debo hacer para posesionar? Y finalmente tener el titulo..
Hola como estas? Tenes la cedula de mero poseedor y querés pasar a see titular? Sino entendi mal... Hay un trámite para hacer frente al registro. Tendrias que ir, plantear la situación para ver si podes hacer los trámites pagando y listo o que requisitos te piden o que se puede hacer si esta frenada la sucesión
Hola doctor, le consulto si compré por boleto de compraventa un inmueble a una señora que no era dueña legítima pero que ocupó el inmueble por 18 años, y estuvo un año casada con el dueño legítimo (ahí serían 19 años pero hay suspensión de la prescripción) que hoy está con domicilio desconocido ¿qué puedo accionar? compré en 2020. Puedo intimar a quien me vendió que solicite prescripción breve o solicitar cambio de nombre en el registro por la desaparición del dueño legítimo?
hola como estas? y para prescripcion breve debe existir buena fe.. si te engañaron o engañaron a alguien se podría intentar porque si tenes los 10 años.. pero el tema es que el boleto de compra venta no constituye justo titulo.. solo la escritura..
por ahora no le veo mas que esperar a los 20 e intentar una usucapion siempre y cuando se hayan llevado a cabo en forma periodica actos posesorios.. nunca alcanza con boleto de compra venta porque pueden hacerse un monton y no podria llegar a protegerte en materia de garantia de eviccion.. pensa que estarias adquiriendo de alguien que no es dueño aunque se haya comportado como dueña.. no llego a los 20 y no hizo un juicio por usucapión.. yo lo veo como una compra venta de cosa ajena que no seria valida..
La clave esta igual si compraste de b fe o no. Eso lo sabes vos. Yo no juzgo pero igual con el boleto no llegas al justo titulo como para una breve.. Y habria aue ver como lo adquirió esa señora.. Se caso se separo y se quedo con el inmueble o no estando mas el señor se instaló y se quedó?... Despues me quede pensando en el tema de ausencia o ausencia con presunción de fallecimiento...
Hola que tal! Mediante escribano o escribana porque es una escritura pública justamente. Intervienen los abogados como suele pasar en las operaciones de compra venta de inmuebles pero es fundamental el rol del escribano que es quien redacta el instrumento.
Pueden las partes con sus abogados sugerir o solicitar modificaciones o agregados. Lo importante es tener en cuenta que el boleto de compra venta no alcanza como justo titulo porque la ley exige una escritura como forma para trasladar el dominio ( que es la facultad de disponer,gozar y usar la cosa, es decir la casa,departamento o terreno)
Hola. Un consulta. Que pasa si compro un terreno que esta a nombre de varios propietarios en donde la mayoría falleció solo quedaron dos vivos, uno está en el exterior y el que está acá le da la propiedad a un hijo para que la venda. Los impuestos están impagos desde el año 1991. Si pago los impuestos y hago plano de mensura se puede escriturar prontamente?
Hola Angel que tal? Y no creo porque por cada fallecido se tiene que abrir una sucesión... Y de los dos encima uno involucra al hijo... Los impuestos impagos desde que yo naci hace mas de 30 años es un monton.... Me suena a algo con conflicto.. Igual siempre antes de comprar tenes que ver bien el informe de dominio ( que sean los.legitimos propietarios y que no haya ningun impedimento como ser hipoteca anticresis)
Para usucapion necesitas que pasen 20 años y acreditar que te hayas comportado como legítimo propietario pagando impuestos servicios etc.. Mejor si se efectúan mejoras pero no es necesario... Es para iniciar un procedimiento
Buen día doctor,vivo en una propiedad hace 24 años baje agua y luz a mi nombre,era una pieza y un baño, hoy con el paso del tiempo es una casa mucho más grande, ahora aparece el hijo del supuesto dueño con el título queriendo reclamar la propiedad. Mi pregunta tenemos chance en un juicio de usucapión?
Hola maggy como estas? Si tuviste la posesión durante al menos 20 años sin interrupciones y te hiciste cargo de los servicios y/0 impuestos y mas aun si hiciste mejoras quedarias bien parada. Si eso fue esporádico hay jueces que te rechazarian la usucapion
Hola dr. Una consulta ,hace 32 años mis padres ingresaron con autorización a un terreno donde hay una iglesia como caseros sin nada que lo declare bueno ellos hace 32 años que están ahí y ellos mismos( mis padres)edificaron su casa que viven ahora ,jamás le pagaron un sueldo ni nada ,yis pares también pasan hace años la luz y el gas del lugar ,y ahora la asociación de esa iglesia ,les quiere hacer firmar un papel donde recién ahora son casero,porque dicen que no tienen nada firmado ,la pregunta es que. Pueden reclamar mis padres gracias ,muy buen canal.
Hola muy buenas noches! Si pasaron 32 años desde su ingreso y mantuvieron ña posesion en forma continua e ininterrumpida por al menos 20 años...ya adquieron el derecho a estar ahi ( por lo que se conoce como usucapión). Ahora si ingresaron como caseros y nunca les pagaron.. Al pasar tantos años entiendo que operaria la prescripción en su contra a la hora de reclamar esos importes
@@hernanabogadodelauba ellos quieren que firmen como caseros desde ahora ,pero la casa la hicieron mis padres,que conviene hacer en este caso ?? Gracias
Claro por un tema de prescripción que en el primer año les juega en contra. Ellos Podrian iniciar una demanda judicial pero del otro lado pondrían esa excepción para no tener que pagar. En el segundo caso el paso del tiempo les juega a favor. Y si fueran a la "justicia' le darian la razón a tus padres.
Hola, tngo 26 años y naci en esa casa, es la casa de mi papa desde hace 65 años y de mi bisabuela seguramente mas tiempo, es un terreno fiscal. Pero ahora quisiera ponerle titulo de mi hermana y mio, pero tengo miedo de hacer ese tramite y que él estado me saque lo único que tengo, que puedo hacer?
Hola! Como estas? Un gusto! Mirá teniendo en cuenta el tiempo que pasó no Podria el estado reclamarte nada pir una cuestión de prescripción.. Se le pasó el tiempo para reclamar.. Lo que Tendrias que hacer es un juicio de usucapión y para ello tendrias que probar que te has portado como legítimo propietario ( haber pagado impuestos servicios si hiciste mejoras.. Tener las llaves del lugar.. Todo lo que hace un legitimo propietario y que pasaron mas de 20 años que en forma continua y sin interrupciones. Cumplidos los requisitos te tendría que salir favorable el juicio..viviste toda tu vida allí es es un hecho relevante a tener en cuenta
Si. Si es como me comentas no habria ningún problema. Pero es importante haber cumplido y haberse comportado como legítimo propietario por esos 20 o mas años.
Tengo dnis, libreta de nacimiento mias, de mi hermana incluSo de mi Papa que figura la dirección, mas antiguos de mas de 20 años, eso sirve o es necesario alguna boleta de teléfono tambien únicamente series de mi mama si encontramos.
Si boleta de telefono sirve. Ese tipo de documentación como prueba. Lo demas es para acreditar identidad. Pero necesitas documentos que avalen que te has comportado como dueño. Por eso te hablaba del pago de facturas o servicios o pago de impuestos.
estimado, tengo un caso en el estudio. un cliente tiene cesion de derechos y acciones posesorias a traves de un escribano publico. en dicho terreno, construyo un hotel. es justo titulo dicha cesion atento que cumple con todas las formalidades de un contrato, para hacer valer la prescripcion breve. gracias
A traves de un escribano ojo... Yo desconfío. Justo titulo es la escritura pública y se tiene que adquirir de quien es la legitima o el legitimo propietario.. La compra venta de cosa ajena no es valida en el derecho civil... Habria que ver si esa cesión esta bien hecha y corresponde.. Para la prescripción breve necesitas la buena fe y los 10 años también mas alla del justo titulo
@@hernanabogadodelaubahola consulta,como debe hacer para adquirir un terreno que dice ser del municipio?debo ri a tierras a la municipalidad y pedir un plan de pago para que me den un pedazo de ese terreno que no usa?como debo proceder ?
Dr,ya hay un caso de los tantos seguramente que compró y no figura en registro municipal como legítimo dueño,el tema es que alquiló y no puede recuperar la propiedad por falta de pago de dos años de los inquilinos,con boleto la justicia no activa el desalojo.
si lo del boleto es un tema. Pero bueno para el derecho no alcanza como justo título. Por eso la idea es advertir sobre la situación para que nadie se confie. Después ya si no pagaron por dos años habría que obtener la posesión y convertirse en el legitimo propietario para iniciar el desalojo. Claro con el boleto la justicia dirá que como no tiene la escritura no tiene legitimación activa.
por eso no hay que apresurarse. tomar las cosas con calma. Siempre pedir informe de dominio y titulo de propiedad para asegurarse de que se adquiere del legitimo propietario y no encontrarse con hipoteca o anticresis sobre el inmueble. asesorarse lo mejor que se pueda.
Y última consulta, si el que compró con boleto d venta y fue usurpado ,puede pedir ayuda al legítimo dueño que sería quien figura en registro para ejecutar desalojo? Lo veo todo un tema delicado
Mira el que compro de buena fe y fue engañado por el legitimo dueño le va a poder reclamar. Supongamos que le dijo no con esto estamos. No hace falta escriturar y el comprador le creyó y después le usurpan el inmueble.. tranquilamente y se debería hacer cargo quien se lo vendió. Y si el legitimo dueño se hace el tonto y no obra de buena fe va a estar complicado. tendrá que reparar los daños ocasionados.
considero que debería ser citado a juicio para que intervenga. Y colaborar es obrar de buena fe. No colaborar es justamente lo contrario. puede ser considerada una conducta maliciosa.
Hola doctor, tengo la siguiente duda: respecto al juicio de usucapión, si eventualmente aparece alguien con mejor derecho, antes o durante en juicio de usucapión: es probable que este pueda exigir la demolición de todo lo construido perjudicando en este sentido al poseedor en lugar de pagarle las mejoras hechas? de que forma podría protegerse el poseedor?
Hola como estas? Es debatible depende de la jurisprudencia hay quienes sostienen que lo que se haga de mala fe no puede reclamar se y dan lugar a la demolición y en otros casos debe considerarse la mejora.. estoy leyendo un fallo al respecto donde el juez de primera instancia le dio la razón al actor y la cámara se la dio al demandado que construyó de mala fe
@@hernanabogadodelauba me podrías pasar el fallo? Me interesa. Puesto que tengo dudas respecto a la “mala fe” y como se prueba. Ej; un dueño que no aparece literal desde hace 95 años, pese a no tener pruebas de la posesión de esos 95 años… quien lo posee lo posee de mala o buena fe en este supuesto caso? Cómo se demuestra la buena fe?
Si puede de hecho un fallo establece que puede optar por la demolición aunque le cause un perjuicio al edificados. Y que ese es el precio que este debe pagar por disponer a su arbitrio algo que no es suyo
@sofiapesce7363 eso quiere invocar aca el demandado... Probar la buena o mala fe depende del caso... Es un fallo que te puede servir porque pasa lo mismo que me planteabas
Hola dc. Pregunta adquirí un terreno por boleto y sesión de derechos. El titular registra es del año 55 ya fallecido, la poseedora tiene un plano del año 88 me cede la posesión de una parcela indivisa con planos y calles a ceder. Como debo manejarme ahora? Puedo iniciar usucapion o debo poseer 10 años?
Hola Analia! Mucho gusto! Es un tema porque el boleto no alcanza como justo titulo. Es un compromiso de escriturar. Los 10 años son de buena fe que cumplirias y tuviste que tener la posesion en forma continua e ininterrumpida. La usucapion son 20 años y es de mala fe.
Habria que ver si se inició la sucesión y ver de quien estas adquiriendo ese terreno. Por eso se pide lo que se llama informe de dominio para ver que no tenga nada que dificulte la cesión
@@hernanabogadodelauba si fue echo el informe de dominio y salió todo OK. No está hipotecado ni nada. Es una parte indivisa con planos y calle a ceder por el municipio. Lo que no entiendo es si ya con los años que me cedieron puedo hacer usucapion? O sería escrituracion? Mi terreno esta pelado. Los vecinos si tienen edificación y pilares de luz etc
Aca te encontré la respuesta en un fallo de camara. Donde te dice que no te alcanza ni con la cesion de derechos ni con el boleto para la prescripción breve que es la de buena fe justo titulo y 10 años. Nada reemplaza a la escritura. Entonces solo podes adquirirlo por prescripción larga ( que son 20 años lo que se conoce como usucapión) Considerandos 7 a 10 esta explicado justo lo que te pasa a vos
Hola como estas? Si se puede. Pero debe cumplirse con un requisito ( que es probar la realizacion de actos que conduzcan a privar de la posesion a los demas coherederos). Va a tener la carga de la prueba ( art 377 CPCCN, QUIEN ALEGA UN HECHO LO DEBE PROBAR (Brucellaria Dionisio Ángel s/ prescripción adquisitiva vicenal/usucapión Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Nicolás).
Hola Hernán te comento una situación: hace 12 años soy inquilino de una propiedad, el dueño falleció, pero en los 2 últimos años atendí al dueño en su enfermedad, en vida me entregó el título de propiedad pero no llegamos a qué me pueda firmar un testamento, en el título de propiedad el mismo dueño está nombrado como heredero , en este caso que tendría que hacer para en un futuro poder escriturar. Siempre fuí inquilino de buena fé, ya todos los vecinos me conocen dónde vivo. Gracias
Hola como estas? Igual si hubiese testamento lo impugnaria algun familiar si es que lo tuviesa. Podrias tener algun conflicto con algun familiar que fuese a reclamar en la sucesión El figura como heredero legitimo. Tendrias que hacer una presentación judicial relatando todo esto y exhibiendo prueba ya sea documento algun testigo y destacar la buena fe.
@@hernanabogadodelauba gracias por responder . No tenía familiar , tenía 95 años y vivía solo. Hay alguna forma de hacer la presentación? Tenés alguien para recomendarme para poder hacerlo?
Pienso que lo que tendrias que hacer es una intervención de titulo para pasar de tener la tenencia a ser poseedor del inmueble. Es un procedimiento que requiere de ciertos requisitos y de importante prueba. Proba de escribirle a mateo primorac ( super abogados) o la dra marianela desages ( ambos tienen canal en youtube) para ver si te recomiendan esto o ven alguna otra forma ellos
Te recomiendo sus canales de youtube. El de mateo es de sucesiones mas que nada y el de la dra desages de derechos reales. La idea es que no tengas que pasar por una usucapion y tengas que esperar 20 años ( aunque eso se hace em casos de mala fe) cuando hay buena fe el plazo es de 10 años el tema es que te requieren como justo titulo la escritura. Por eso yo creo que la intervención de titulo es lo que se debería hacer pero no soy especialista como ellos en sus respectivas materias
Si te metes en un terreno que lleva abandonado por mas de 20 años.. Quienes fueron los dueños si iniciaran un juicio de desalojo instalandote vos allí podrian llegar a perderlo. El tema es que se requiere que vos tengas la posesión por 20 años ej forma continua e ininterrumpida cuando es de mala fe como seria en este caso.
Si vos te metes no vas a adquirir un derecho sobre ese terreno. Como estan hoy las cosas si te metieras no creo que te desalojarian pero bueno podrian los vecinos convocarse y ejercer violencia
Hola como estas? En el caso de una prescripción breve la buena fe como obrar con cuidado y previsión como buen cuidadano y tener escritura publica y tener la posesión en forma continua e ininterrumpida. En el caso de la larga ( usucapion o p adquisitiva) 20 años en forma continua e ininterrumpida y comportarse como el legítimo dueño es decir realizar actos posesorios como ser ( llaves mejoras pago de servicios e impuestos)
y tendrias que tener al menos un boleto de compra venta para luego escriturar.. el tema es que no tenes ningun documento. Tecnicamente ese terreno no es tuyo y no has adquirido el derecho a habitar en el. Pero como te digo sino estas perjudicando a nadie... ese terreno ha quedado abandonado por lo que me decis.. el tema es que la ley no te respalda en esta situación
@@hernanabogadodelauba muchas gracias.. Si puedo tener un boleto Sin que sea el dueño registral el que me lo venda?? Cuenta como que lo compre por buena fe? Y a la ves poner los impuestos a mi nombre ?
Y a veces pasa que adquiris un boleto de alguien que no es el dueño pero si vos sabes que no lo es.. No habría buena fe.. Buena fe hay si te engañan Despues en cuanto al pago de impuestos y demas son requisitos que se piden en el juicio de usucapión
Hola.. entonces es contradictorio lo del justo título.. si tengo la escritura.. se hace de una... No pasaría por el embrollo de la usucapión.. no sé si entendí mal
Hola! Si tenes la escritura ya tenes el justo titulo y no necesitas la usucapion. La usucapion es solo cuando ocupas un inmueble sin derecho alguno y con el paso del tiempo terminas adquiriendo derecho sobre la propiedad.
Por eso tenes por un lado la breve donde necesitas la buena fe o haber sido engañado y no saberlo y solo requeris 10 años y el justo titulo y la larga o usucapion que es cuando no tenes ninguk titulo y no actuaste conforme a derecho
10 años es para la prescripción breve. Aca hablamos de casos en donde se adquiere una propiedad de mala fe o de buena fe con un boleto de compra venta por ejemplo. Si vos compras una propiedad y haces la escritura y tenes todo en regla ni hace falta hablar de todo esto.
En mí caso soy heredero de una finca en donde viví toda mi vida . Resulta que la finca tiene 6 dueños más aparte de mí difunto padre ellos nunca vivieron ni hicieron nada ahí . Ahora me quieren sacar de mí propia casa y me quieren obligar a vender ala fuerza
Hola que tal! Siendo legitimo heredero que eso se prueba con la declaratoria de herederos nadie puede sacarte. Esto ya ha sido debatido varias veces. O te dan una compensación económica o se hace la partición y ven como se divide eso. Nadie puede obligarte a vender algo que vos no quieras.
@@hernanabogadodelauba Hola Hernan, en mi caso me pasa lo mismo que a Juan. Vivo desde mi nacimiento (32 años) con mi mamá y mi hermano menor (y hasta el año pasado con mi papá) en una propiedad que compró mi bisabuelo, y que al fallecer él, mi bisabuela hizo un testimonio que dice que la propiedad es de ella, de mi papá y mi tío. Fallecieron los 3, y hoy los hijos de mi tío hicieron su declaratoria de herederos y estan pidiendonos un canon locativo a nosotros 3, mi mamá jubilada y pensionada, y mi hermano y yo empleados con sueldos básicos, o sea no podemos pagar un canon locativo ni menos. Si no es eso quieren vender la casa y tener su parte pero este es nuestro techo y no tenemos adonde ir. Mi mamá y mi papá vivieron en esta propiedad durante 40 años juntos desde su casamiento (mi papá vivió más de 50 años acá) y se comportaron como dueños absolutos de esta casa, pagando impuestos, mantenimiento, refaccionando, arreglando, y tenemos domicilio acá desde siempre. Los herederos de mi tío nunca se interesaron en esta propiedad ni han colaborado en gastos de absolutamente nada, o sea abandono total de su "herencia". Podemos hacer prescripcion adquisitiva siendo actualmente herederos aunque no tengamos ni declaratoria ni sucesion de mi papá hechas? Hace falta hacerlas? Nos mandaran una carta documento intimando a pagar ese canon locativo y no sabemos qué hacer. Muchas gracias.
Que tal.flavia! Si tuvieron la posesión en forma ininterrumpida por mas de 20 años pueden usucapir. Y si cumplen con los actos posesorios y lo hicieron en forma continua les tendria que salir favorable el fallo... Sino tendrian que hacer la sucesión de tu papá e iniciar los tramites respectivos como hicieron tus primos para obtener la declaratoria de herederos y de esa forma no te pueden echar. ( hay un video sobre eso que da dos opciones o una compensación a favor o que se haga una nueva particion de la herencia)
Lo del.canon locativo lo veo como un ejercicio abusivo de un derecho.. Algo intolerable que en caso de pagarle para mi incurriria en una lesión objetiva subjetiva 322 del codigo unificado y que Podria afectar el derecho de propiedad en forma razonable ( se estaria aprovechando de su necesidad para obtener una ventaja economica desproporcionada- imagino un monto alto) no podes pagar un canon locativo cuando viviste 32 años en ese lugar. Para vender se necesita la conformidad de todos.. Sino seria nulo ese contrato de compra venta.. Ustedes representan a tu papa y mas sino tienen otro lugar a donde ir.. No pueden ser echados y menos cuando ellos no pagaron nada y ustedes si
Hola Hernán vivo en la casa de mi bisabuela hace 12 años. Tengo los impuestos al día, muchos a mi nombre, saqué deudas municipales de más de 20 años, realicé nueva construcción y mejoras. Pero son muchos herederos (más de 20) y uno de ellos robó el titulo de propiedad. Yo desde mi nacimiento hasta parte de mi infancia ahí. Puedo ya usupcapir?
No explicaste algo muy importante; esos 20 anos tienen que ser ganados con pruebas y pasos concretos de la posesion, no solo por el mero hecho de ocuparlo.
@@hernanabogadodelauba Dr. Excelente explicación. Pero ese punto es cabal.. muchos juicios se han perdido por no probar la posesión ánimus domini en esos 20 años.
Una verguenza hay de todo dentro de los profesionales. Subi un fallo contra una escribana por mala praxis.. También de una abogada y hay por todos lados en diversos oficios y profesiones
SI TE GUSTÓ Y SIRVIÓ EL VIDEO Y QUERES DONAR TE DEJO MI ALIAS : MURO AURA CAJÓN DESDE YA MUCHAS GRACIAS
Donde puedo hacer el título judicial acá en la matanza tendría que ser un abogado o escribano
@stellagodoy8432 si en el juzgado que corresponda a traves de abogado no de escribano ojo que hay mucha estafa con eso
Hola dr! Necesito su ayuda. Le comento. En el año 2014 entre a alquilar de palabra al dueño de la casita, le digo casita porque consta de una Habitación y baño. Pero con otro Terreno al lado. Perteneció al mismo dueño. 2015 fallece el dueño. 2016 llega una señora diciendo que debo firmar un contrato de alquiler a ella y pagarle a ella. Fue durante 2 años el contrato. No pague más porque una abogada me dijo q era Nulo ese contrato porque ella no probó ser heredera, ni nada. Ahora 2024 luego de 6 años. Logro ser la administradora de la sucesión del señor q falleció. Y me pide que desaloje. Y que me va a llegar una cédula de desalojo. Que Hago, como proceder? Está prescripto el desalojo ? . Soy de Santa fe Arg. 🆘 Acá en dónde vivo ni un abogado me da alguna esperanza. Solo me dicen que salga. Que opina usted??? 🙏🙏🙏🙏
@vir3699 hola como estas?.esta misma señora que no probó ser la dueña? Mira si no tiene ningún derecho sobre ese inmueble no te va a poder desalojar.. habría que ver que documentación tiene.. ella tiene que tener legitimación activa ( derecho a demandar) y vos pasiva ser demandada.. quiere hacerte un desalojo por falta de pago por lo que entiendo
@vir3699 yo me defendería poniendo como excepción la falta de legitimación activa de su parte . Es decir que no tiene derecho de reclamar nada porque no fue ella con quien se celebró el contrato
Genio en Diciembre me recibo y tus videos me dieron una grana ayuda
También soy UBA DERECHO
Que bueno me alegro un montón! Ya falta poquito
Muy bueno explicacion
Excelente Doc. me aclaraste la duda que tenia.
Genial! Me alegro muchísimo
muy buenos videos!! espero mas videos asi
Que tal muy buenas tardes! Me alegro mucho! Estoy intentando ir por videos más prácticos de la vida cotidiana!
Excelente explicacion muchas gracias
Hola! Un gusto nancy!
Doctor. Mis padres hoy fallecidos eran empleados del antiguo hogar obrero y x el mismo compraron hace más de 40 años un departamento el cual nunca fue escriturado. Departamente donde nací hoy tengo 41 y desde siempre fue mi direcion legal es la de dicho inmueble.
Mi madre falleció hace 2 años y yo quedé viviendo con mi familia en dicho depto, hoy se comunica un abogado del hogar obrero para contactar una cita... estoy preocupado...
Debería contactar un abogado? Con 40 años lleno de evidencia y testigos... puedo perder mi casa?
Hola.como estas? Cuando pasan 20 años sin importar la forma en la que te hiciste de ese bien.. Adquiris un derecho sobre el ( lo que se llama prescripción adquisitiva).
Aca paso el doble de tiempo. Ya con 40 años es tarde para reclamar algun derecho sobre el inmueble. Si nunca apareció nadie a reclamar te podes defender.
Lo importante es que hayas actuado como legitimo propietario durante ese tiempo ( pagar impuestos ,servicios y ni hablar si se hicieron mejoras, tenes lq llave del lugar es lo que se llaman actos posesorios) igual esto tiene que hacerse periódicamente. Caso contrario te rechazarian la pretensión
Es importante todo documento y testigos que avalen que viviste ahí. Todo eso sirve a los efectos probatorios.
Lamento que tus padres ya no estén.
Siendo sincero si todo es como me contas no deberias preocuparte porque tenes de donde agarrarte.
Hola doctor, una consulta , mi abuela adquirio el terreno donde vivo hoy en dia hace mucho tiempo ( decada del 70), el cual figura como fiscal. Mi abuela fallecio , quedamos mi mama y yo . Mi mama falleció y quede yo solo sin escritura. El tereno.fiscal figura en toda una esquina que abarca mi casa junto a las de unos vecinos, como.podre escriturar mi parte? Tengo 32 años viviendo aca mas los de mi abuela y madrw.
Muchas gracias
Hola lucas buenas noches! Si llevas 32 años tendrias que iniciar un juicio de usucapión para que legalmente sea tuyo el terreno. Esto lo podras hacer siempre y cuando te hayas comportado como legitimo dueño durante al menos 20 años ( pagando impuestos servicios haciendo mejoras etc)
Buenas, buen video. Le queria consultar que compramos un terreno con boleto de compra venta , todo el tramite se hizo por escribania oficial, firmo el comprador y el vendedor. Ahora ya de envio al registro para escritutar por plan pierri. Y nos dieron un numero de segumiento.
La consulta seria si ya empezado el tramite asegura la escrituracion..???
Muchas gracias
Si estas encaminado
Hola genio . Te hago una pregunta..
Tengo un terreno hace unos pocos años..
Que la dueña falleció y no tiene herederos, el problema es que la policía me saco varias veces por invadir propiedad privada..¿Cómo hago en esos casos? Obviamente para que no me saquen.
Gracias
Hola como estas? Si nadie reclama el terreno y se ha quedado sin dueña no veo por qué te deberían sacar aunque para adquirir ese terreno necesitarías que pasen 20 años y vos tengas la posesión continua e ininterrumpida y realices actos posesorios como tener la llave, pago de impuestos, servicios, mejoras etc.
Por el momento no podrías reclamar judicialmente ese terreno
Hola dr si compro los derechos de un terreno cuyo poseedor tiene en proceso la usucapión, podré escriturar cuando sea resuelto su trámite?
Hola como estas? Yo no lo haría. Es un tanto riesgoso. Habría que esperar a que la persona sea legítima propietaria. Porque podría no darle la usucapion y estarías en un problema
@@hernanabogadodelauba muchas gracias!! Suscripta
@myriampitrelli bienvenida
hola. una consulta. si un heredero firma un boleto de compraventa para vender la casa de su madre fallecida. pero en el boleto escribio mal el numero de la casa intencionalmente. que derechos tiene de reclamar el comprador?
Hola como estas? Habria que ver si esa compra venta es válida primero y si no había mas herederos y alguno se opusiera.
Si escribió mal el número a propósito deberia rectificarse eso en el boleto.. Recorda que no constituye titulo suficiente es solo una promesa de estructuración
Hola Dr Hernan, muy buena explicacion! Le hago una consulta?
Hace mas de 35 años mi madre vive en un terreno en donde edifico dos casas ( el cual el dueño del terreno es mi abuelo de parte de mi papa) mis padres se separaron y ella sigue viviendo aca, el terreno lo compraron mi abuelo y mi abuela, mi abuela fallacio, el terrreno queda en sucesion? A mi mama la pueden echar facilmente del terreno? Podemos hacer algo? Mi abuelo ahora se puso en "malo" y nos quieren echar, por que dice que lo vender.
Espero su respuesta! Muchas gracias
Hola como estas? Si era a nombre de los dos si si tu abuela falleció habria que hacer la sucesión.. Alli concurririan sus hijos y quien fuera su marido.. Cada cual tiene una ( legitima asi se llama) que es una porción que no puede ser modificada de la herencia..
En la teoria es una cosa y en la practica se hace cualquier cosa.. Si todos no estan de acuerdo no deberia venderse.. Tu abuela era la madre de tu mama? Y al vivir hace mas de 35 años no lo veo factible ( el hecho de que sea echada)
@@hernanabogadodelauba muchas gracias por su respuesta! Nono mi abuela es de parte de mi padre, creo que el heredero seria mi padre y mis primos por que mis dos tios fallecieron! .
Pero puede hacer algo mi madre? Como para que no la echen de aqui?
@tamaa5592 si vive hace 35 años podrian agarrarse de eso.. Que adquirió un derecho de estar ahi.. Porque sino viene todo de la familia de tu padre y seria bien propio y no ganancial
@tamaa5592 primos son colaterales.. Quedarían desplazados. Tienen prioridad hijos padres y esposo/esposa
Hola doctor una consulta mí abuela me dejó hacer la casa en un terreno que era de mí abuelo el falleció pero está la escritura a su nombre ya hace 11 anos estoy acá construí mí casa que debo hacer para poder hacer escritura impuestos todos pagos solo alguno que no ha llegado al domicilio que quedo sin pagar
Hola ivan! El titulo de propiedad esta a nombre de tu abuelo? Bueno al ser de buena fe pasaron 10 años ya casi estas. Tendrías que iniciar una sucesión y consultar con un escribano/a lo de la escritura
Si pagaste casi todo e hiciste mejoras estas bien encaminado
Buenas tardes. Hace 25 años tengo una propiedad a cargo, pagando las cuotas del Ipv, haciendo manutencion, pagando impuestos. Pago de luz, agua, desmantelamiento. Pertenece a mi madre, quiere vender y no debolverme lo que invertl. Puedo hacer prescripcion adquisitiva?.
Hola ricardo! Si tenes 25 años y cumpliste con eso en forma periódica si podes ir por la usucapión
Hola Doctor, en mí caso estamos en un terreno que era baldío , y vino un hombre diciendo que era el dueño y al manifestarle que quería comprar de alguna. Manera el terreno no vino más , nunca me hicieron ningún juicio ni demanda judicial , porque creo que tendría que haber sido notificado. Ya pasaron 22 años , cómo tengo que hacer para tener la titularidad del lugar donde vivo ?
Hola muy buenos dias! Bueno igual si fue el supuesto legitimo dueño si ya pasaron mas de 20 años esta un tanto complicada la cosa para el por el tema de la usucapión.
Para transformarte en legítimo propietario Tendrias que hacer una presentación ( juicio) de prescripción adquisitiva ( es decir que con el paso del tiempo adquiriste un derecho sobre ese terreno) eso siempre y cuando hayas pagado impuestos servicios ( luz agaua gas teléfono) y/0 hayas realizado mejoras o cambios en el terreno... Básicamente lo que se llaman actos posesorios. Ese es el requisito fundamental. Pero debe haber sido periódico y constante y no algo esporádico o de alguna vez o algunass veces ( sino te lo rechazan)
Hola buen dia doctor como puedo aser para que usted me de su asesoramiento por juicio de desalojo javier de Cts
@@hernanabogadodelauba muchas gracias doctor por el asesoramiento, que Dios lo bendiga
Hola doc!
Soy heredero de mi abuelo el dueño original.. y soy el único que posee el terreno de los otros herederos, y es un terreno sin título!
Debería de pagar algo o no les corresponde nada?
Me recomiendas realizar un acta de posesión???
Yo hace 23 años que vivo en este terreno anteriormente estuvo abandonado 5 años lo compramos por inmobiliarias pero resulta que está era trucha y no tengo papeles como puedo hacer para que sea mio.legalmente..espero su respuesta
Hola como estas? Bueno su llevas 23 años de posesión continua sin que nadie te haya sacado y pagaste impuestos etc comportándote como legítima dueña esta.. ahora si compraste por inmobiliaria y te engañaron actuaste de buena fe pero como no tenes el titulo no te sirve la prescripción breve de 10 años y tenes que ir por la de 20.. se hace un escrito judicial solicitando el dominio sobre esa propiedad con esos fundamentos
Hola! Y en el caso de que el titular del inmueble sea una asociación que ya no existe? Teniendo en cuenta que quienes habitan el inmueble ingresan al dicho domicilio en calidad de casero. ¿Como sería en este caso? Muchas Gracias
Hola como estas? Mira si pasaron los años y han tenido la posesión de forma ininterrumpida adquieren el derecho sobre el inmueble ya que no importa la buena fe ni el justo titulo ( escritura)
Sino han pasado los 20 años entiendo que no tienen ningun derecho sobre el inmueble.. Igual para parte de la doctrina/jurisprudencia si realizan actos posesorios como tener la llave, mejoras sobre el inmueble, se hacen cargo de los impuestos podría quedar acreditada la buena fe... Discutible
Hola, te hago una consulta mis viejos adquirieron una propiedad a pagar pero la inmobiliaria en su momento quebró, solo hay recibos de pago del lote, no tiene escritura. Mis padres están fallecidos como me recomendas para escriturar
Hola como estas? Habría que pasar por una sucesión primero y ver que pasó es un tema si hubo una quiebra de por medio
Dr. Le consulto me interesa adquirir un terreno el cual fue vendido con boleto de compraventa en el año 99 y luego hecho cesion de derechos al actual vendedor en el año 2015 esa misma cesion de derechos fue adjuntada en un acta realizada en diciembre de 2023. Podre escriturar a futuro? Se pasarian los años de posesion de los antiguos dueños a mi al adquirir?
Hola como estas? Habria que ver si no hay algun impedimento y todo se hizo bien. Pero pareceria que si
@@hernanabogadodelauba en el informe de dominio figura el primer titular. El segundo titular que fue el que le hizo cesión de derechos al último vendedor creo que está fallecido, habría algún inconveniente? Nunca se pagaron impuestos y el vendedor me refirió que tiene que pagar solo desde el año 2018 hasta ahora dicho por la municipalidad. En este caso si lo adquiero empezaría a contar desde el 2018 para la posesión veinteañera ya que desde el 99 no se pagaron impuestos?
@alanml91 el informe de dominio todo OK? Habría que contar desde que vos tomas la posesión del inmueble.. de manera continua e ininterrumpida si falleció tendría que iniciarse una sucesión.. podría haber alguna complicacion
Doctor le comentó mi caso
Compre con papel de compra y venta una casa la cual ya vivo hace 5 años y los impuestos están ami nombre la luz el gas, y el agua. El dueño de la casa esta muerto y la hermana me vendió la casa . Como consigo la escritura de la casa para ser legalmente yo la única dueña ya que el papel de compra y venta no tiene ningún valor ante la justicia
Que tal Karina! Eso tendrian que arreglarlo con un escribano/a publica para que redacte la escritura. Ahora habría que ver el tema tal vez de la sucesión por el hermano fallecido.. Hay que ver si heredaron los hermanos como hijos esa casa.. Sino como compraste de buena fe a los 10 años podrias reclamar la propiedad como tuya
. eso de que pagues impuestos servicios es fundamental.
El boleto que tenes es un compromiso o un pre acuerdo para escriturar a futuro.. Pero estas mejor parada que la mayoría
Hola buenas tardes, consulta compramos un terreno que hacía más de 20 años que no pagaba impuestos, nos los ofrecieron por una barrida judicial, ahora aparece el dueño y dice que quiere hacerse cargo y sacar un plan de pago para pagar los impuestos, nosotros pagamos algunos impuestos. Es posible que la persona pueda recuperarlo?
Hola buenas tardes. Si pasaron los 20 años se puede intentar la usucapión. El tema es que el pago de impuestos tuvo que haber sido continuo.
Lo que hace la ley es brindarte un derecho por comportarte como el legitimo propietario.
Ya hay jurisprudencia que la rechaza si es esporádico el pago de impuestos.
No sé si entendí bien, pero tengo más posibilidades yo lo 'compre" hace poco y realize algunos pagos de impuestos? O el como propietario con más de 20 años sin pagar?
El tema es que la jurisprudencia exige continuidad en los actos posesorios. No alcanza con cumplir con los 20 años.
Puede que te salga bien o no.. Yo en base a lo que leí sobre el tema seria mas no que si
Tenes boleto o escritura? Compraste de buena fe? Hay varias cuestiones para ver
Hay que ver si a la o las personas que les compraste eran legítimos propietarios o no.. Este hombre que se presenta deberia tener la escritura Como titulo de propiedad que lo avale... Y las personas que te la vendieron lo mismo.. Ojo con el boleto de compra venta que no alcanza para convertirse em dueño
Y si tengo sesión de derecho? Y no boleta compra y venta
Hola mirta cuando hablamos de justo titulo nos referimos a la escritura publica. Muchas veces se cree que con el boleto alcanza y es equiparable a una escritura pero no.. solo es para ostentar o ejercer la posesion.
la cesión de derechos es válida pero no es a lo que apunto con este video. Hay otro que hable de boleto y cesion de derechos
ua-cam.com/users/liveZsIA47Ih978 este video puede que te sirva
Como puede uno entonces obtener el justo titulo? Es con escribano? Me gustria saber eso
Asi es. El justo titulo es la escritura pública
Hola doctor, yo naci en mi domicilio y tengo 25 años en este momento, puedo hacer la usucapion a mi nombre o deberia hacerlo si o si en nombre de mi madre (que está viva) y es quien tiene todos los impuestos pagos a su nombre como forma de prueba para demostrar la posesion del inmueble. gracias desde ya! muy buen video
Hola como estas? Mucho gusto! Lo ideal seria que lo planteara ella que es la que se ha comportado como legítima dueña. Lo importante es que la posesión no se haya interrumpido y todo acto posesorio cuenta para peticionar y lograr la usucapion
Gracias, y en caso de falleciera antes de promover la acción, ahí si debería promoverla yo como hijo? podría usar sus impuestos pagos como medio de prueba?
@@hernanabogadodelauba
Hola Dr. Hay una vivienda en mi barrio que esta abandonada hace más de 4 años. Se puede entrar sin forzar nada, ya que he pasado por ahí y veo en el estado que está frecuentemente. Puedo hacer la posesión pacífica de la misma? Si hago aviso a los dueños y ocupó la casa de buena fe, pidiendo los servicios y demás
Hola mucho gusto. Si fuese asi Tendrias que esperar 10 años ( prescripción breve) buena fe justo titulo y posesion ininterrumpida por ese lapso
Hola, a qué te referís con hacer aviso a los dueños?
@333-va hola como estas? Habría que ver el contexto en el que lo dije. Lo importante es que para usucapir necesitas 20 años de posesión ininterrumpida y haberte comportado como si fueras la dueña. En la corta 10 años escritura y buena fe
Buenas les hago una consulta, el terreno de mi familia se adquirió hace más de 60 años , no esta escriturado por lo que se , lo adquirió mi abuelo , en el mismo terreno vive en el frente mi tía, en el medio mi abuela , y en el fondo vive mi mamá, el tema que mi abuela por lo que se le dio los papeles a el esposo de mi.tia ( que vive en el frente ) y sospecho que se esta usucapiando todo el terreno ( totalmente injusto ) como puedo averiguar si se están usucapiando ? Por favor si alguien me puede contestar , gracias.
Hola como estas? Y tendrian que ellos tener los datos del juzgado de primera instancia que llevaria la causa. Se adquirió de mala fe por eso no hay escritura como justo título y solo queda el camino de la su usucapion. Pero hay que tener cuidado.. En primer lugar el pago de impuestos servicios etc debe ser constante.. Hay muchas cuestiones por ver.. Como que no haya sido inquilino en un principio..
@@hernanabogadodelauba el esposo de mi tía tiene todo pago de impuestos de hace muchos años , que el no los pago pero mi abuelo le dio todo sospecho , el tema como llego a saber donde están usucapiando?
Hola doctor. Yo vivo un un terreno donde hay 2 duplex con un patio de por medio. Hace 13 años que vivo de manera interrumpida con servicios a mí nombre. Mí vecino que tiene un poco más de tiempo que yo quiere hacer el juicio de usucapión. Yo no poseo un título justo, por lo que mí pregunta es si inicio el juicio de usucapión el tiempo que lleve ducho juicio se computan a los 13 años q llevo? O recién cumplidos los 20 años recién puede iniciar el juicio? Otra pregunta, se puede hacer más de un usucapión en un mismo terreno? Desde ya muchas gracias por la info que brindas. Saludos
Hola Jose! Mucho gusto! Sino posees titulo justo necesitas los 20 años si o si. Pero de forma ininterrumpida haciendote cargo del pago de servicios impuestos etc
Entonces no se computan los años del juicio? Y se puede hacer en un mismo terreno 2 usucapión?
Con respecto a la ultima pregunta se supone que no porque seria cosa juzgada. Salvo que hubiese existido un horror en la aplicación del derecho o hubiese algo demasiado grave como para anular esa sentencia
Todo se cuenta pero igual no te llevaria 7 años el juicio.. Si fuese de buena fe y tuvieses el justo titulo ya podrias ir por la breve
@@hernanabogadodelauba entonces que me sugueris que haga. Porque entiendo que aún tengo que esperar pero como mí vecino quiere hacer el juicio por usucapion, quería saber legalmente como puedo proceder para no perder donde vivo ya que no falta mucho tiempo para cumplir los 20 años. Así mí vecino no se queda con todo. Desde ya muchas gracias
Hola Hernán, ya que vi que respondes los mensajes me gustaría poder hacerte una consulta para poder hacer la usucapion de un terreno que voy a comprar en una comuna. Donde el mismo estaba abandonado pero mi tío lo compró con boleto de compra y venta nomas. El ahora tiene las llaves y pago los servicios hace 8 años,Tiene la mensura hecha en 2019. Que consejos me darías ? Comprarle a mi tío y desde ahí hacer la usucapion o antes de comprar hacer los trámites? Hay posibilidades de hacer la usucampion o hay que esperar 2años más para q se cumplan los 10. Ya que yo quiero comprar de buena fe . Muchas gracias disculpa la molestias y cualquier información que me des me ayudarías muchísimo !
Hola como estas? Para la prescripción breve necesitarías además la escritura pública ( ese sería el justo título) no alcanza con el boleto de compra venta. No sólo la buena fe sino la posesión por 10 años. Pero vos tendrías que tener la posesión por 10 años en forma ininterrumpida
Hay que ver de quien lo adquirió.. solo puede el o la legítima propietaria vender sino el contrato es nulo.. las llaves pago de servicios sirven como actos posesorios pero tienen que ser continuos en el tiempo
Con 8 años igual no alcanza. Hoy no podrías hacerla. Hay que ver el tema de si se puede escriturar sino tendrías que ir por los 20 para que oficialmente sea tuyo y nadie te pueda reclamar ese espacio
Buenas tardes ,te comento vivo en una propiedad horizontal desde que nací tengo 48 años y mis padres la compraron hace 70 años ellos compraron con boleto de compra y venta un lote de 140 m2 ,hay 5 departamentos más ,en la propiedad horizontal ,todos compraron de la misma manera ,el titular y mis padres fallecieron ,tengo 3 hermanos y queremos escriturar .Los herederos se rehúsan a escriturar , intentamos hacer un usucapión entre los vecinos y hay uno que no esta de acuerdo él dice que le corresponden más m2,tiene los m2 cuadrados que indican en el boleto de compra y venta. Estábamos listos para firmar ,vinieron agrimensores y todo pero está persona tiene un problema personal conmigo y con tal de perjudicarme no le importa salir también perjudicado , quiero saber si de alguna forma se puede obligar a está persona a firmar un acuerdo ,o ver como se le puede iniciar juicio a los herederos para escriturar ,las boletas de ARBA ahora vienen a nombre de uno de los herederos ,si nosotros seguimos pagando a nombre de está persona está puede hacer un usucapión?
Para hacer la usucapión necesitas los 20 años,mala fe y no necesitas justo titulo Entiendase la escritura.
Sin embargo tenes que haberte compradp como el legitimo propietario es decir hacerte cargo del pago de impuestos tasas como minimo y mas aun si efectuas mejoras.
Entiendo que si hay un perjuicio si se podria exigir judicialmente la resolución del perjuicio. . es actitud es de mala fe no se ajusta a derecho y vulnera el pcio de no dañar y de prevención del daño.. Constituye un ejercicio abusivo de un derecho no amparado por la ley
Buenas noches Hernan , en unos dias firmo una sesion de derecho por un inmueble del cual sere primer dueño , en la inmobiliaria me dijeron q en unos meses podre escriturar , ahora un abogado me dice q el dia de mañana si quiero vender necesito una juicio de usucapion para vender , eso no me dijeron en la inmobiliaria ... estoy muy confundida ... agradeceria respuesta , desde ya muchisimas gracias .
Hola que tal buenas noches! El juicio de usucapion es cuando adquiris de mala fe una propiedad.. Es decir si pasan 20 años y posees de forma continua sin interrupciones y te comportaste como dueña ( tened las llaves pagaste servicios e impuestos realizaste mejoras etc) poded solicitar judicialmente el dominio sobre ese inmueble ( disponer usar y gozar de el para lo que quieras)
@@hernanabogadodelauba muy amable por responder ,me quedo mas tranquila ... saludos cordiales
@@hernanabogadodelauba Perdon que repregunte, entonces si esta habilitada para escriturar?
Hola muy bueno el video yo quiero hacer ese tramite ya hace que estoy viviendo 22 años como y donde puedo hacer el tramite gracias soy de rosario
Hola como estas? Tendrías que iniciarlo allí en rosario ante un juzgado el más cercano a tu domicilio con abogado/a
Hola Hernán buenas tardes tengo una consulta usted tiene un lugar físico el cual se puede ir hacer consulta o solamente usted asesora virtualmente necesitaría hacer una consulta de manera urgente y me gustaría mucho contar con su asesoramiento o que me represente, si me puede brindar su número telefónico dirección de su consultorio o alguna red social desde ya muchas gracias
Que tal Fernando. Cualquier cosa hablame por instagram y veo como te puedo ayudar
Como se prueba la posesión?..
En mi caso tengo comprado junto a mi familia una camioneta hace ya como 10 años y el titular fallecido, yo compre de buena fe y los herederos me reconocen como el dueño ya que en su momento hasta me firmaron un 08 (aunque no tenga validez) todos ellos ... mi pregunta es como procedo para finalmente hacerme de los papeles a mi nombre?.. porque ellos iniciaron una sucesión hace años pero por diferentes temas no la van a seguir y quedo ahí parado y no quieren seguir nada..... yo estaba esperando dicha sucesión para poder tener esta camioneta y al final solo espere al vicio.
Que pasos seguir? Que debo hacer para posesionar? Y finalmente tener el titulo..
Hola como estas? Tenes la cedula de mero poseedor y querés pasar a see titular? Sino entendi mal...
Hay un trámite para hacer frente al registro. Tendrias que ir, plantear la situación para ver si podes hacer los trámites pagando y listo o que requisitos te piden o que se puede hacer si esta frenada la sucesión
Hola doctor, le consulto si compré por boleto de compraventa un inmueble a una señora que no era dueña legítima pero que ocupó el inmueble por 18 años, y estuvo un año casada con el dueño legítimo (ahí serían 19 años pero hay suspensión de la prescripción) que hoy está con domicilio desconocido ¿qué puedo accionar? compré en 2020. Puedo intimar a quien me vendió que solicite prescripción breve o solicitar cambio de nombre en el registro por la desaparición del dueño legítimo?
hola como estas? y para prescripcion breve debe existir buena fe.. si te engañaron o engañaron a alguien se podría intentar porque si tenes los 10 años.. pero el tema es que el boleto de compra venta no constituye justo titulo.. solo la escritura..
por ahora no le veo mas que esperar a los 20 e intentar una usucapion siempre y cuando se hayan llevado a cabo en forma periodica actos posesorios.. nunca alcanza con boleto de compra venta porque pueden hacerse un monton y no podria llegar a protegerte en materia de garantia de eviccion.. pensa que estarias adquiriendo de alguien que no es dueño aunque se haya comportado como dueña.. no llego a los 20 y no hizo un juicio por usucapión.. yo lo veo como una compra venta de cosa ajena que no seria valida..
lo ultimo podrias intentarlo en ese punto no se que decirte. con intentar no perdes nada
@@hernanabogadodelauba genial doc, muchas gracias! muy buen video y explicación. saludos
La clave esta igual si compraste de b fe o no. Eso lo sabes vos. Yo no juzgo pero igual con el boleto no llegas al justo titulo como para una breve.. Y habria aue ver como lo adquirió esa señora.. Se caso se separo y se quedo con el inmueble o no estando mas el señor se instaló y se quedó?... Despues me quede pensando en el tema de ausencia o ausencia con presunción de fallecimiento...
Necesito x favor su respuesta ya q el martes veo al abigado q m va a iniciar el tramite y no se cm manejarlo.twngo miedo de firmar algo y q m estafen
Hola buenas tardes. Solo tenes que asegurarte de quien te vende es el propietario
Hola doctor el justo título como se tramita ? Lo tiene que tramitar un abogado ?
Hola que tal! Mediante escribano o escribana porque es una escritura pública justamente. Intervienen los abogados como suele pasar en las operaciones de compra venta de inmuebles pero es fundamental el rol del escribano que es quien redacta el instrumento.
Pueden las partes con sus abogados sugerir o solicitar modificaciones o agregados.
Lo importante es tener en cuenta que el boleto de compra venta no alcanza como justo titulo porque la ley exige una escritura como forma para trasladar el dominio ( que es la facultad de disponer,gozar y usar la cosa, es decir la casa,departamento o terreno)
Hola. Un consulta. Que pasa si compro un terreno que esta a nombre de varios propietarios en donde la mayoría falleció solo quedaron dos vivos, uno está en el exterior y el que está acá le da la propiedad a un hijo para que la venda. Los impuestos están impagos desde el año 1991. Si pago los impuestos y hago plano de mensura se puede escriturar prontamente?
Hola Angel que tal? Y no creo porque por cada fallecido se tiene que abrir una sucesión... Y de los dos encima uno involucra al hijo... Los impuestos impagos desde que yo naci hace mas de 30 años es un monton.... Me suena a algo con conflicto.. Igual siempre antes de comprar tenes que ver bien el informe de dominio ( que sean los.legitimos propietarios y que no haya ningun impedimento como ser hipoteca anticresis)
@@hernanabogadodelauba Gracias por la pronta respuesta. Y por usucapión se podría escriturar?
Para usucapion necesitas que pasen 20 años y acreditar que te hayas comportado como legítimo propietario pagando impuestos servicios etc.. Mejor si se efectúan mejoras pero no es necesario... Es para iniciar un procedimiento
Buen día doctor,vivo en una propiedad hace 24 años baje agua y luz a mi nombre,era una pieza y un baño, hoy con el paso del tiempo es una casa mucho más grande, ahora aparece el hijo del supuesto dueño con el título queriendo reclamar la propiedad. Mi pregunta tenemos chance en un juicio de usucapión?
Hola maggy como estas? Si tuviste la posesión durante al menos 20 años sin interrupciones y te hiciste cargo de los servicios y/0 impuestos y mas aun si hiciste mejoras quedarias bien parada.
Si eso fue esporádico hay jueces que te rechazarian la usucapion
Cuando hablas de titulo te referis a la escritura o a un boleto de compra venta
Hicieron el título hace 3 meses ..mi hija mayor tiene 23 con domicilio de mi casa ya o sea estamos ya hace 24 años
Desde el año 99' estoy en la propiedad sin interrupciones, agua luz todo a mi nombre
Y durmieron asique si durante estos 24 años no hicieron nada... Tendrias chances planteando usucapión
Hola dr. Una consulta ,hace 32 años mis padres ingresaron con autorización a un terreno donde hay una iglesia como caseros sin nada que lo declare bueno ellos hace 32 años que están ahí y ellos mismos( mis padres)edificaron su casa que viven ahora ,jamás le pagaron un sueldo ni nada ,yis pares también pasan hace años la luz y el gas del lugar ,y ahora la asociación de esa iglesia ,les quiere hacer firmar un papel donde recién ahora son casero,porque dicen que no tienen nada firmado ,la pregunta es que. Pueden reclamar mis padres gracias ,muy buen canal.
Hola muy buenas noches! Si pasaron 32 años desde su ingreso y mantuvieron ña posesion en forma continua e ininterrumpida por al menos 20 años...ya adquieron el derecho a estar ahi ( por lo que se conoce como usucapión).
Ahora si ingresaron como caseros y nunca les pagaron.. Al pasar tantos años entiendo que operaria la prescripción en su contra a la hora de reclamar esos importes
Lo.importante es que no pueden ser desalojados del lugar porque adquirieron el derecho de estar alli por el paso del tiempo ( 20 años o mas)
@@hernanabogadodelauba entonces no pueden reclamar los años de caseros sin paga ,pero si la titularidad de la casa no? Entendí bien ?? Gracias
@@hernanabogadodelauba ellos quieren que firmen como caseros desde ahora ,pero la casa la hicieron mis padres,que conviene hacer en este caso ?? Gracias
Claro por un tema de prescripción que en el primer año les juega en contra. Ellos Podrian iniciar una demanda judicial pero del otro lado pondrían esa excepción para no tener que pagar.
En el segundo caso el paso del tiempo les juega a favor. Y si fueran a la "justicia' le darian la razón a tus padres.
Hola, tngo 26 años y naci en esa casa, es la casa de mi papa desde hace 65 años y de mi bisabuela seguramente mas tiempo, es un terreno fiscal. Pero ahora quisiera ponerle titulo de mi hermana y mio, pero tengo miedo de hacer ese tramite y que él estado me saque lo único que tengo, que puedo hacer?
Hola! Como estas? Un gusto! Mirá teniendo en cuenta el tiempo que pasó no Podria el estado reclamarte nada pir una cuestión de prescripción.. Se le pasó el tiempo para reclamar.. Lo que Tendrias que hacer es un juicio de usucapión y para ello tendrias que probar que te has portado como legítimo propietario ( haber pagado impuestos servicios si hiciste mejoras.. Tener las llaves del lugar.. Todo lo que hace un legitimo propietario y que pasaron mas de 20 años que en forma continua y sin interrupciones.
Cumplidos los requisitos te tendría que salir favorable el juicio..viviste toda tu vida allí es es un hecho relevante a tener en cuenta
@@hernanabogadodelauba muchas gracias voy a hablar con mi familia, un abrazo doctor!
Si. Si es como me comentas no habria ningún problema. Pero es importante haber cumplido y haberse comportado como legítimo propietario por esos 20 o mas años.
Tengo dnis, libreta de nacimiento mias, de mi hermana incluSo de mi Papa que figura la dirección, mas antiguos de mas de 20 años, eso sirve o es necesario alguna boleta de teléfono tambien únicamente series de mi mama si encontramos.
Si boleta de telefono sirve. Ese tipo de documentación como prueba. Lo demas es para acreditar identidad. Pero necesitas documentos que avalen que te has comportado como dueño. Por eso te hablaba del pago de facturas o servicios o pago de impuestos.
estimado, tengo un caso en el estudio. un cliente tiene cesion de derechos y acciones posesorias a traves de un escribano publico. en dicho terreno, construyo un hotel. es justo titulo dicha cesion atento que cumple con todas las formalidades de un contrato, para hacer valer la prescripcion breve. gracias
A traves de un escribano ojo... Yo desconfío. Justo titulo es la escritura pública y se tiene que adquirir de quien es la legitima o el legitimo propietario.. La compra venta de cosa ajena no es valida en el derecho civil... Habria que ver si esa cesión esta bien hecha y corresponde.. Para la prescripción breve necesitas la buena fe y los 10 años también mas alla del justo titulo
@@hernanabogadodelaubahola consulta,como debe hacer para adquirir un terreno que dice ser del municipio?debo ri a tierras a la municipalidad y pedir un plan de pago para que me den un pedazo de ese terreno que no usa?como debo proceder ?
Dr,ya hay un caso de los tantos seguramente que compró y no figura en registro municipal como legítimo dueño,el tema es que alquiló y no puede recuperar la propiedad por falta de pago de dos años de los inquilinos,con boleto la justicia no activa el desalojo.
si lo del boleto es un tema. Pero bueno para el derecho no alcanza como justo título. Por eso la idea es advertir sobre la situación para que nadie se confie. Después ya si no pagaron por dos años habría que obtener la posesión y convertirse en el legitimo propietario para iniciar el desalojo. Claro con el boleto la justicia dirá que como no tiene la escritura no tiene legitimación activa.
por eso no hay que apresurarse. tomar las cosas con calma. Siempre pedir informe de dominio y titulo de propiedad para asegurarse de que se adquiere del legitimo propietario y no encontrarse con hipoteca o anticresis sobre el inmueble. asesorarse lo mejor que se pueda.
Y última consulta, si el que compró con boleto d venta y fue usurpado ,puede pedir ayuda al legítimo dueño que sería quien figura en registro para ejecutar desalojo? Lo veo todo un tema delicado
Mira el que compro de buena fe y fue engañado por el legitimo dueño le va a poder reclamar. Supongamos que le dijo no con esto estamos. No hace falta escriturar y el comprador le creyó y después le usurpan el inmueble.. tranquilamente y se debería hacer cargo quien se lo vendió. Y si el legitimo dueño se hace el tonto y no obra de buena fe va a estar complicado. tendrá que reparar los daños ocasionados.
considero que debería ser citado a juicio para que intervenga. Y colaborar es obrar de buena fe. No colaborar es justamente lo contrario. puede ser considerada una conducta maliciosa.
Hola doctor, tengo la siguiente duda: respecto al juicio de usucapión, si eventualmente aparece alguien con mejor derecho, antes o durante en juicio de usucapión: es probable que este pueda exigir la demolición de todo lo construido perjudicando en este sentido al poseedor en lugar de pagarle las mejoras hechas? de que forma podría protegerse el poseedor?
Hola como estas? Es debatible depende de la jurisprudencia hay quienes sostienen que lo que se haga de mala fe no puede reclamar se y dan lugar a la demolición y en otros casos debe considerarse la mejora.. estoy leyendo un fallo al respecto donde el juez de primera instancia le dio la razón al actor y la cámara se la dio al demandado que construyó de mala fe
@@hernanabogadodelauba me podrías pasar el fallo? Me interesa. Puesto que tengo dudas respecto a la “mala fe” y como se prueba. Ej; un dueño que no aparece literal desde hace 95 años, pese a no tener pruebas de la posesión de esos 95 años… quien lo posee lo posee de mala o buena fe en este supuesto caso? Cómo se demuestra la buena fe?
Si puede de hecho un fallo establece que puede optar por la demolición aunque le cause un perjuicio al edificados. Y que ese es el precio que este debe pagar por disponer a su arbitrio algo que no es suyo
@sofiapesce7363. El precedente es sanchez mario daniel c / cincone francisco jose s/ incidente por cobro de mejoras
@sofiapesce7363 eso quiere invocar aca el demandado... Probar la buena o mala fe depende del caso... Es un fallo que te puede servir porque pasa lo mismo que me planteabas
Hola dc. Pregunta adquirí un terreno por boleto y sesión de derechos. El titular registra es del año 55 ya fallecido, la poseedora tiene un plano del año 88 me cede la posesión de una parcela indivisa con planos y calles a ceder. Como debo manejarme ahora? Puedo iniciar usucapion o debo poseer 10 años?
Hola Analia! Mucho gusto! Es un tema porque el boleto no alcanza como justo titulo. Es un compromiso de escriturar.
Los 10 años son de buena fe que cumplirias y tuviste que tener la posesion en forma continua e ininterrumpida.
La usucapion son 20 años y es de mala fe.
Habria que ver si se inició la sucesión y ver de quien estas adquiriendo ese terreno. Por eso se pide lo que se llama informe de dominio para ver que no tenga nada que dificulte la cesión
@@hernanabogadodelauba si fue echo el informe de dominio y salió todo OK. No está hipotecado ni nada. Es una parte indivisa con planos y calle a ceder por el municipio. Lo que no entiendo es si ya con los años que me cedieron puedo hacer usucapion? O sería escrituracion? Mi terreno esta pelado. Los vecinos si tienen edificación y pilares de luz etc
Aca te encontré la respuesta en un fallo de camara. Donde te dice que no te alcanza ni con la cesion de derechos ni con el boleto para la prescripción breve que es la de buena fe justo titulo y 10 años. Nada reemplaza a la escritura.
Entonces solo podes adquirirlo por prescripción larga ( que son 20 años lo que se conoce como usucapión)
Considerandos 7 a 10 esta explicado justo lo que te pasa a vos
Tenes dos opciones. A ) escrituracion o b ) usucapión.
hola se puede pedir usucapión contra otro coheredero??
Hola como estas? Si se puede. Pero debe cumplirse con un requisito ( que es probar la realizacion de actos que conduzcan a privar de la posesion a los demas coherederos). Va a tener la carga de la prueba ( art 377 CPCCN, QUIEN ALEGA UN HECHO LO DEBE PROBAR
(Brucellaria Dionisio Ángel s/ prescripción adquisitiva vicenal/usucapión
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Nicolás).
ua-cam.com/video/St8Y-t3yHlM/v-deo.html AQUI EL DR MATEO PRIMORAC LO EXPLICA. EL ARTICULO 2368 DEL CCCN LO PERMITE.
Gracias x tu respuesta desde san Juan
Un gusto! Es una buena idea para un video! Asique lo estaré realizando con jurisprudencia.
Hola Hernán te comento una situación: hace 12 años soy inquilino de una propiedad, el dueño falleció, pero en los 2 últimos años atendí al dueño en su enfermedad, en vida me entregó el título de propiedad pero no llegamos a qué me pueda firmar un testamento, en el título de propiedad el mismo dueño está nombrado como heredero , en este caso que tendría que hacer para en un futuro poder escriturar. Siempre fuí inquilino de buena fé, ya todos los vecinos me conocen dónde vivo. Gracias
Hola como estas? Igual si hubiese testamento lo impugnaria algun familiar si es que lo tuviesa. Podrias tener algun conflicto con algun familiar que fuese a reclamar en la sucesión
El figura como heredero legitimo. Tendrias que hacer una presentación judicial relatando todo esto y exhibiendo prueba ya sea documento algun testigo y destacar la buena fe.
@@hernanabogadodelauba gracias por responder . No tenía familiar , tenía 95 años y vivía solo. Hay alguna forma de hacer la presentación? Tenés alguien para recomendarme para poder hacerlo?
Pienso que lo que tendrias que hacer es una intervención de titulo para pasar de tener la tenencia a ser poseedor del inmueble. Es un procedimiento que requiere de ciertos requisitos y de importante prueba. Proba de escribirle a mateo primorac ( super abogados) o la dra marianela desages ( ambos tienen canal en youtube) para ver si te recomiendan esto o ven alguna otra forma ellos
@@hernanabogadodelauba muchísimas gracias Hernán . Muchos éxitos . Me pondré en contacto con ellos
Te recomiendo sus canales de youtube. El de mateo es de sucesiones mas que nada y el de la dra desages de derechos reales. La idea es que no tengas que pasar por una usucapion y tengas que esperar 20 años ( aunque eso se hace em casos de mala fe) cuando hay buena fe el plazo es de 10 años el tema es que te requieren como justo titulo la escritura. Por eso yo creo que la intervención de titulo es lo que se debería hacer pero no soy especialista como ellos en sus respectivas materias
DR QE PASA SI ME METO EN UN TERRENO QE SE SABE ABANDONADO POR MAS DE 20 AÑOS, PERO QE EL QE DENUNCIA ES UN VECINO ??
Si te metes en un terreno que lleva abandonado por mas de 20 años.. Quienes fueron los dueños si iniciaran un juicio de desalojo instalandote vos allí podrian llegar a perderlo.
El tema es que se requiere que vos tengas la posesión por 20 años ej forma continua e ininterrumpida cuando es de mala fe como seria en este caso.
Si vos te metes no vas a adquirir un derecho sobre ese terreno. Como estan hoy las cosas si te metieras no creo que te desalojarian pero bueno podrian los vecinos convocarse y ejercer violencia
@@hernanabogadodelauba MUCHAS GRACIAS DR MUY AMABLE
Genio tengo una duda.. cuáles son los requisitos para solicitar la posesión o es el simple registro de firmas digitales???
Hola como estas? En el caso de una prescripción breve la buena fe como obrar con cuidado y previsión como buen cuidadano y tener escritura publica y tener la posesión en forma continua e ininterrumpida.
En el caso de la larga ( usucapion o p adquisitiva) 20 años en forma continua e ininterrumpida y comportarse como el legítimo dueño es decir realizar actos posesorios como ser ( llaves mejoras pago de servicios e impuestos)
Cómo hago o que debería tener para mostrarle a la policía nose si me explico
y tendrias que tener al menos un boleto de compra venta para luego escriturar.. el tema es que no tenes ningun documento. Tecnicamente ese terreno no es tuyo y no has adquirido el derecho a habitar en el.
Pero como te digo sino estas perjudicando a nadie... ese terreno ha quedado abandonado por lo que me decis.. el tema es que la ley no te respalda en esta situación
@@hernanabogadodelauba muchas gracias..
Si puedo tener un boleto
Sin que sea el dueño registral el que me lo venda?? Cuenta como que lo compre por buena fe?
Y a la ves poner los impuestos a mi nombre ?
Y a veces pasa que adquiris un boleto de alguien que no es el dueño pero si vos sabes que no lo es.. No habría buena fe.. Buena fe hay si te engañan
Despues en cuanto al pago de impuestos y demas son requisitos que se piden en el juicio de usucapión
Igual el boleto no cuenta como justo titulo asique para reclamar en tu caso deberian pasar 20 años
@@hernanabogadodelauba te agradezco por responderme y a esta hora!
Gracias
Estaba viendo como hacerme con el terreno 🤦 te agradezco
Hola.. entonces es contradictorio lo del justo título.. si tengo la escritura.. se hace de una... No pasaría por el embrollo de la usucapión.. no sé si entendí mal
Hola! Si tenes la escritura ya tenes el justo titulo y no necesitas la usucapion. La usucapion es solo cuando ocupas un inmueble sin derecho alguno y con el paso del tiempo terminas adquiriendo derecho sobre la propiedad.
Por eso tenes por un lado la breve donde necesitas la buena fe o haber sido engañado y no saberlo y solo requeris 10 años y el justo titulo y la larga o usucapion que es cuando no tenes ninguk titulo y no actuaste conforme a derecho
@@hernanabogadodelauba pero entonces para que tienen que pasar 10 años? Si se puede hacer de forma rápida...
10 años es para la prescripción breve. Aca hablamos de casos en donde se adquiere una propiedad de mala fe o de buena fe con un boleto de compra venta por ejemplo.
Si vos compras una propiedad y haces la escritura y tenes todo en regla ni hace falta hablar de todo esto.
@@hernanabogadodelauba muchas gracias por la pronta respuesta
En mí caso soy heredero de una finca en donde viví toda mi vida . Resulta que la finca tiene 6 dueños más aparte de mí difunto padre ellos nunca vivieron ni hicieron nada ahí . Ahora me quieren sacar de mí propia casa y me quieren obligar a vender ala fuerza
Hola que tal! Siendo legitimo heredero que eso se prueba con la declaratoria de herederos nadie puede sacarte.
Esto ya ha sido debatido varias veces. O te dan una compensación económica o se hace la partición y ven como se divide eso.
Nadie puede obligarte a vender algo que vos no quieras.
@@hernanabogadodelauba Hola Hernan, en mi caso me pasa lo mismo que a Juan. Vivo desde mi nacimiento (32 años) con mi mamá y mi hermano menor (y hasta el año pasado con mi papá) en una propiedad que compró mi bisabuelo, y que al fallecer él, mi bisabuela hizo un testimonio que dice que la propiedad es de ella, de mi papá y mi tío. Fallecieron los 3, y hoy los hijos de mi tío hicieron su declaratoria de herederos y estan pidiendonos un canon locativo a nosotros 3, mi mamá jubilada y pensionada, y mi hermano y yo empleados con sueldos básicos, o sea no podemos pagar un canon locativo ni menos. Si no es eso quieren vender la casa y tener su parte pero este es nuestro techo y no tenemos adonde ir. Mi mamá y mi papá vivieron en esta propiedad durante 40 años juntos desde su casamiento (mi papá vivió más de 50 años acá) y se comportaron como dueños absolutos de esta casa, pagando impuestos, mantenimiento, refaccionando, arreglando, y tenemos domicilio acá desde siempre. Los herederos de mi tío nunca se interesaron en esta propiedad ni han colaborado en gastos de absolutamente nada, o sea abandono total de su "herencia". Podemos hacer prescripcion adquisitiva siendo actualmente herederos aunque no tengamos ni declaratoria ni sucesion de mi papá hechas? Hace falta hacerlas? Nos mandaran una carta documento intimando a pagar ese canon locativo y no sabemos qué hacer. Muchas gracias.
Que tal.flavia! Si tuvieron la posesión en forma ininterrumpida por mas de 20 años pueden usucapir. Y si cumplen con los actos posesorios y lo hicieron en forma continua les tendria que salir favorable el fallo...
Sino tendrian que hacer la sucesión de tu papá e iniciar los tramites respectivos como hicieron tus primos para obtener la declaratoria de herederos y de esa forma no te pueden echar. ( hay un video sobre eso que da dos opciones o una compensación a favor o que se haga una nueva particion de la herencia)
Lo del.canon locativo lo veo como un ejercicio abusivo de un derecho.. Algo intolerable que en caso de pagarle para mi incurriria en una lesión objetiva subjetiva 322 del codigo unificado y que Podria afectar el derecho de propiedad en forma razonable ( se estaria aprovechando de su necesidad para obtener una ventaja economica desproporcionada- imagino un monto alto) no podes pagar un canon locativo cuando viviste 32 años en ese lugar.
Para vender se necesita la conformidad de todos.. Sino seria nulo ese contrato de compra venta.. Ustedes representan a tu papa y mas sino tienen otro lugar a donde ir.. No pueden ser echados y menos cuando ellos no pagaron nada y ustedes si
Hola Hernán vivo en la casa de mi bisabuela hace 12 años. Tengo los impuestos al día, muchos a mi nombre, saqué deudas municipales de más de 20 años, realicé nueva construcción y mejoras. Pero son muchos herederos (más de 20) y uno de ellos robó el titulo de propiedad. Yo desde mi nacimiento hasta parte de mi infancia ahí. Puedo ya usupcapir?
Hola doctor que valor aprox tiene este tipo de juicio en argentina
No explicaste algo muy importante; esos 20 anos tienen que ser ganados con pruebas y pasos concretos de la posesion, no solo por el mero hecho de ocuparlo.
Si actos posesorios desde luego. Y deben ser continuos en el tiempo. Lo deje en cada mensaje
@@hernanabogadodelauba Dr. Excelente explicación. Pero ese punto es cabal.. muchos juicios se han perdido por no probar la posesión ánimus domini en esos 20 años.
@granapache5255 si no hay duda de que la posesión debe ser continua sin interrupciones y con ánimo de dueño.
POR SUPUESTO VARIOS BOLETOS DE COMPRAVENTA DE UN SOLO INMUEBLE ESO HACIAN SIEMPRE EN ESCRIBANIA EN SALTA CAPITAL Y SIGUEN
Una verguenza hay de todo dentro de los profesionales. Subi un fallo contra una escribana por mala praxis.. También de una abogada y hay por todos lados en diversos oficios y profesiones