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不動產如何移轉家人最省稅 | 孟鈴芸 地政士(代書) | 買賣 | 贈與 | 繼承 | 買房
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- Опубліковано 18 сер 2024
- 不動產如何移轉家人最省稅 | 買賣 | 贈與 | 繼承 | 父母給子女房產
財產移轉幾乎是各個家庭都會碰到的難題，規劃財產移轉時別忘了考量移轉方式帶來的各項稅務成本，選擇了錯誤的移轉方式可是會多繳很多稅喔。影片中會介紹到包含買賣、贈與和繼承三種移轉方式的稅賦資訊與優缺點比較，包含土地增值稅、契稅、房地合一稅、財產交易所得稅、贈與稅、遺產稅等等，並提及應該注意的事項與範例說明。本次來學邀請到孟鈴芸地政士(代書)進行講座，讓大家學習財產移轉方式中，買賣、贈與和繼承三種方式的優缺點比較與相關資訊。
00:00 來學片頭
00:24 課程開始
00:36 移轉前的準備工作
00:58 提早過戶房產給孩子-買賣或贈與
01:59 買賣移轉
03:29 移轉稅賦-土地增值稅
03:59 移轉稅賦-契稅
04:13 移轉稅賦-贈與稅
04:30 移轉稅賦-遺產稅
05:04 移轉稅賦-房地合一稅
05:46 移轉方式的優點-買賣
06:33 移轉方式的優點-贈與
06:57 移轉方式的優點-繼承
07:05 移轉方式的缺點-買賣
07:39 移轉方式的缺點-贈與
08:19 移轉方式的缺點-繼承
10:30 移轉注意事項-買賣
11:14 移轉注意事項-贈與
11:54 移轉注意事項-繼承
13:04 案例分享
來學PALA會邀請與招募與財產相關領域的專業講師進行公益講座與財產諮詢活動。歡迎有興趣想了解更多關於財產自主方面的社區、團體、和民眾們與我們一起來學，我們期待您學習後，有能力做出適當決策並保護自身權益。
官方網站：www.pala.org.tw
影片中說明僅為講師個人之看法，內容僅供參考，相關個案請以實際情況為準或向專業人士諮詢。
#好想買房子 #房地合一稅 #贈與稅 #遺產稅 #節稅 #省錢 #省荷包 #過戶 #買房 #賣房 #買屋 #賣屋 #買賣 #房子 #房子給小孩
【影片內容錯誤修正】
在 7:01 標題應為"繼承"的優點而非贈與
未來影片會持續改進，謝謝大家~
分享的內容很紮實 語速語調很穩定清楚、也很精簡
獲益良多 本人是從事不動產經紀業 對整工作上的很多細節加分不少 能幫到更多客戶注意到細節 還有各種面向的完整性 十分感謝製作影片的所有人
❤
謝謝 專業的 解析 收益良多
影片講述的非常清楚，讓不是很懂的人都能多聽幾次而漸漸明瞭，很用心製作，謝謝孟地政士。
感謝代書姐姐的分享～
房地合一稅=所得稅(新制)
我自己本身是記帳士，個人推薦以買賣移轉給子女比較省稅，雖然會繳納到所得性質的稅目(土增稅、房地合一稅)但可以適用自住優惠稅率，而且將來子女再次出售亦可以繳到較少的所得稅(因為出售成本被拉高)，之後父母每年再以贈與稅免稅額(244萬/每年)內贈與現金或免除子女的債務，既可以合法節稅也可以繳納少少的所得稅以及免繳納遺贈稅，除非父母提早過世，但還是有遺產稅1333萬的高免稅額
因為我家有代位繼承的關係,母親不想把房子留給外孫,反而讓唯一剩下的孩子失去房產,多方考量下,我也是認為用買賣的方式比較沒爭議,我的方式是---母親先贈與現金240萬給我,我再將從父親那繼承到的遺產,拿出來合併一起買房,將來我母親再每年贈與現金給我!
非常詳細, 值得多看幾次. 讚
因為我家有代位繼承的關係,母親不想把房子留給外孫,反而讓唯一剩下的孩子失去房產,多方考量下,我也是認為用買賣的方式比較沒爭議,我的方式是---母親先贈與現金240萬給我,我再將從父親那繼承到的遺產,拿出來合併一起買房,將來我母親再每年贈與現金給我!
之後我母親還會去預立遺囑,將來若是訴訟,外孫也只能拿到特留分,因為我家的財產都是我和父母一起打拚出來的,外孫沒有貢獻卻可以來分財產,讓我母親十分不平,也後悔當初我爸還在時沒去預立遺囑!
只有一棟房子有繼承的問題嗎？
@@user-vi2np8pu4e 問題是---有繼承權的人,不只一個啊!
@@user-vi2np8pu4e還是有的，
一不小心就會變成3，4等親都有繼承權，
無論任何方式繼承，都有它的好壞之處，就如同，代書說的一樣，只有適合的，沒有最好的，
除非你有錢，才能擺平，>>>>>>這句話是我個人說的，
哇，這篇講得好詳細啊。不過其實這樣對很多人來說還要花上不少時間研究。給個讚！
解釋的超棒，馬上一目了然👍
謝謝您的肯定~
謝謝你完整的分享，很受用
謝謝您的肯定~
說明的非常清楚，感謝分享
清楚明瞭
很詳細 語速適當，謝謝您
真是太棒了，說明這麽清楚，值得多看幾次，一定要按個讚👍！
謝謝你~
非常清晰
感謝
講的很好
講的很仔細👍
講的清楚明瞭,讚
感謝您~
長知識了!
你好，你的影片很棒，想請教兩個問題，感謝
以買賣方式給子女的話
1. 房子會計入 未來特留分計算資產範圍？
2. 買賣定價在市價以下，訂高或低對未來子女轉賣比較好？
您好，以買賣的方式過戶給子女的話，要有完整的資金流向申報國稅局，否則會被認為是贈與唷。另外，房屋定價建議貼近市價，若以太低金額申報實價登錄會可能會有問題，未來出售也會有比較高的房地合一稅。
講很清楚，讓人有初步概念，有字幕更好
感謝地政士專業的說明
想請教幾個問題…
1. 若我用買賣的方式給孩子，孩子持有一年後賣出再購買大屋，這樣是否就可以用重購退稅的方式，將房地合一稅全部退回呢？
2. 若用分割贈與的方式逐年贈與，期間所繳的土增稅能透過重購退稅的方式拿回來嗎？
1.可以全部退，可是要符合自住條件，還有小孩的資金來源要明確
2.贈與沒有重購退稅的適用唷
感謝孟代書清楚深入的說明,真是受益良多,我有疑惑想請問代書
關於房地合一稅2.0的問題
請問『400萬免稅額』條款中
(1)所謂個人及其配偶、未成年子女設有戶籍登記是指個人,配偶、未成年子女其中只要有1人設有戶籍登記或是個人及其配偶、未成年子女全部都要在此房地設有戶籍
(2)承(1), 所謂設有戶籍登記是要滿6年嗎?或是比較短的時間即可?
(3)我名下有一間房子在三重,是我兒子(30歲)在住,且均無人設戶籍在此房屋,我,我太太及我兒子均設籍在金門,我已沒有未成年子女,如果我將我30歲(已成年)的兒子戶籍遷到三重這間房子滿6年,且滿足交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。個人及其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規,請問代書這樣是否符合『400萬免稅額』條款?
感謝孟代書!
您好，房地合一稅可個人或其配偶、未成年子女任一人設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
您的第三個問題可能須您本人設籍在三重的房子，或是將房屋過戶移轉到您兒子名下，由他設籍自住，才能符合適用條件。
如有疑問歡迎來電諮詢，電話：06-214-1919。謝謝
@@laixuepala 謝謝代書清楚的說明
讚
感謝您專業又清楚的說明,獲益良多,請問以下問題:
我有1塊農地,是87年由我父親贈與給我, 農地上沒有任何建築物,已經符合 （一）作農業使用之農業用地。（二）該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。假設115年我將農地贈與我子女,請問是否要繳土地增值稅,如果是贈與我太太請問是否要繳土地增值稅?
您好，因為您已經有農用證明了，會申請不課徵土地增值稅，但會被國稅局列管5年。
@@laixuepala 謝謝您的說明
感謝孟代書您的分享，想請問如果父母名下的不動產公告現值為1000萬，並透過每年244萬的贈與免稅額經過5年後給子女共1220萬，這時子女拿父母給的這1220萬向父母購買名下的不動產，能向國稅局取得【非屬贈與財產同意移轉證明書】嗎? 會有假買賣真贈與的問題嗎?
每次的贈與都有申報，買賣也有做好完整的資金流向，順利取得證明書基本上不太會有假買賣真贈與的問題
14:35 人從出生都在繳稅給政府，養老是政府的責任，不是全都是子女的責任，政府是有義務的，歐美先進國家都是國家在養老，不是子女。
7:01 標題有誤 應該是繼承^^~
謝謝分享
孟小姐，感謝您這麼清楚又詳盡的解說，讓我受益良多。 本身有件房產請問，目前居住的房子是先生於民國88年購入，於今年112年贈與給我，未來若選擇讓孩子繼承，將來孩子出售時，是否可使用舊制申報，還是要用房地合一新制? 謝謝!
您好，您的不動產於民國105年以前購入，因112年的贈與為夫妻贈與，可以適用財產交易所得稅喔~
@@laixuepala 謝謝您
@@laixuepala請問，此案例，先生転給太太，再由孩子繼承，這樣過兩手了，日後孩子出售，還能適用舊制嗎？
請問父親有要都更的土地,在都更前先將土地贈與母親,請問都更後母親賣房可以適用都更獎勵土地增值稅減免40％嗎？
夫妻贈與是可以適用的唷~
所以土地的生前轉移是要找地政士還是會計師呢？
你好，土地的生前移轉是贈與，要找地政士協助辦理喔!!!
不動產自益信託
受託人在信託關係存續中出售委託人房產，此時房產的持有時間是以委託人持有時間還是受託人持有時間為主？
會以委託人的取得時間做計算喔~
@@laixuepala 謝謝。
合建分屋
完成後，地主以後會
擔心會有什麼稅的問題
如何能自保
請教
您好，合建分屋仍有土地增值稅、契稅、房地合一稅的問題，若持有房屋過多可能也有囤房稅需繳納要特別注意喔~
1、請問繼承來的土地要販售，是不是比照房子，要繳納房地合一稅以及第二年度要申報綜所稅之（財產交易所得）？
2、財產交易所得的級距是比照綜所稅還是說隨著繼承年度增加而會有所降低？以上的請教，
謝謝🙏！
您好，房屋土地須視被繼承人是何時取得的，若在105年以前取得是財產交易所得稅，105年以後則是房地合一稅；而財產交易所得稅的級距會依據不動產的位置，各縣市有不一樣標準。
如有疑問歡迎來電諮詢，電話：06-214-1919。謝謝
請問, 關於繼承房屋部分,我們家中有三兄妹,母親已經將手上房屋贈與一半給我(男), 但她仍然希望剩餘一半也給我, 於是透過預立遺囑方式, 說明剩下產權都給我.
我的問題是, 當繼承發生時,兩位妹妹之特留分,房產金額計算是會採市價計算還是土地公告現值與房屋評定現值認定?
您好，特留分的話，法院會請估價師估價。
@@laixuepala 謝謝,若採買賣,金額是可以採公告現值嗎? 實價登錄會查嗎?
現在的實價登錄是會查的，如果金額過於異常是會被列為重點觀察對象~還是要特別注意喔
請教你如果我小姑過世留下房子是民國94年的繼承是小叔，代書馬上過户贈與给我小孩就是哥哥的小孩（先生己過世）小孩把房子出租2年現在要賣出，請問這樣是新制或舊制。謝謝你
在民國105年之前所取得的不動產適用舊制唷~
每年244萬贈與需要取得證明文件嗎？謝謝
我們會建議每筆贈與都向國稅局申報，方便未來若有買房需要可以提出證明
07:02位置的簡報字體應為"繼承"的優點，其它很清楚，謝謝
謝謝您的建議，未來的影片我們會持續改進。
無聊,所以不能有英文.或他國文宇太狹隘了.
@@laixuepala 07:02位置圖片簡報，字應為"繼承"的優點，而非"贈與"的優點，其它很清楚，謝謝
(1) 房屋交易所得稅：
2016 年1月1日前取得，僅課徵房屋交易所得稅，
(2) 房地合一税 1.0：
2016 年1月1日後 取得
“並在2021 年 6月30日前交易”，
適用 1.0 方案。
(3) 房地合一税 2.0：
2016年1月1日後 取得
“並在 2021 年 7 月1日後交易”，
適用房地合一稅 2.0。
請問若行情市價1000萬房屋，父母子女故意用1200萬成交，然後該子女1年內1000萬售出給別人(買入價1200萬，賣出價1000萬)，是否則零扣稅? 謝謝~
因為沒有獲利就不會課房地合一稅囉~
請問立遺囑是要所有子女都在場同意才算有效公證嗎？
不用
公證遺囑的規定在民法第1191條
公證遺囑，應指定二人以上之見證人，在公證人前口述遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由記明，使按指印代之。
請問若是一直設籍在買賣的房屋內，自住滿6年是從買賣完成當日算起嗎?
您好，計算時間是從戶籍遷入那天起算的喔~
請教孟代書，兄弟間做交易土地買賣，國稅局金流的監管，會是多久時間？？
國稅局是會持續追蹤的~
@@laixuepala 用金塊或金條方式來交易，民間傳說國稅局是查不到的？真的嗎？
請問一下土地分割要繳什麼稅？感謝
您好，土地分割需繳納規費及書狀費。
請問，如果有四位繼承人，在發生繼承時，其中二位繼承人想把他們應繼承的不動產持分，無條贈予給其中一位繼人，讓其擁有3/4的不動產持分，，這樣可以嗎？
可以唷，請他們出示印鑑證明跟印鑑章作協議分割的分割繼承~
@@laixuepala 感謝您！
請問老師，房地產逐年贈與如何操作??假設房地產公告現值４８８萬，登記在媽媽名下，請問是分兩年（２４４萬ｘ２年＝４８８）立約贈與後再轉移登記嗎？？還是轉移登記的同時立約證明逐年贈與？？？如果房產在媽媽名下，可否父母同時贈與變成一年就完成贈與（２４４ｘ２人ｘ１年＝４８８）嗎？？謝謝
第一年可以只贈與244萬元以下的持分，第二年再把剩下的244萬元做移轉即可。
也可以先做夫妻贈與再一同移轉給孩子，一年內完成贈與
請問我107年跟阿姨買房但未自住，一直出租7年了，將來要出售還是會被扣房地合一稅嗎？
會唷，可以在出售前一年申請自用(要符合所有自住房屋的規定)，但因為自住未滿6年所以沒有400萬的免稅額
老師好 請問用買賣的方式轉移不動產，有金流紀錄、買賣契約、也向國稅局申報了。親人再逐年以244的免稅額贈與回來，這樣是否可行?會不會被追繳贈與稅?
您好，親人逐年贈與是可以的，但就是要注意資金流程要明確，需要跟國稅局申報。謝謝
孟代書您好，這裡有一個問題想請教一下，大約在30年前，我朋友在一棟建築物裡，有買兩間套房，這兩間套房在前幾年打通成一間套房，請問房屋稅的部份如何計算？
您好，若有申請門牌註銷、建物合併、稅籍證明更改，會以一間房計算房屋稅；否則仍以兩間房分別計算房屋稅。
了解，有關這部分的細節，我應該還要再進修、研究一下，才會知道妳說的內容是什麼，謝謝妳。
請問該如何諮詢孟代書呢？
您可以來電洽詢06-214-1919，我們會盡快安排孟代書與您聯絡😊
時間要多久才算短期出售
我看到了 謝謝
請問如過贈與小孩房…有房貸可以一起轉過去..由小去繳貸款嗎
您好，可以附負擔的贈與，但是向國稅局申報之後，需要提供是由小孩繳納貸款的證明。
@@laixuepala 謝謝您
是哪个国家的情况？谢谢。
地政士要如何找才不會受騙？新聞上有很多不肖地政士會把委託人的房產過戶到自己名下，這方面要怎麼預防？🤔
您好，實務上物權登記是滿嚴格的，您若擔心，可以到您所在之縣市地政局網站查詢合法業者及從業人員等相關資料。
是台灣的法律嗎？
法律條文等規定都是參考「全國法規資料庫」唷
Hi I'm kidson 😊
说的很好👍。我想问：你说的是台湾的？还是美国的？我是在美国的
您好，因對美國的法律及規定不太了解，如有疑問建議向當地政府機關做詢問，謝謝。
地政士吉祥~
請教遗產$1333萬~
保險金$3300萬免稅？??
您好，很抱歉因為不清楚您的保險種類，可能須請您向國稅局詢問或申報，由國稅局那邊做認定。
請問你讲的是在哪裡的國家地區？
台灣
目前家裡房子名字在我舅舅那邊
家人想過戶給我
這樣可以用贈與的方式嗎
您好，贈與可對於所有人，但須向國稅局申報贈與稅。
房屋持有人死亡小孩繼承還要繳稅嗎
您好，遺產稅免稅額為1333萬，須依遺產淨額計算是否繳稅。
如有疑問歡迎來電諮詢，電話06-214-1919。謝謝
你的法律是美國法律嗎？
您好，我國法律大多是繼受歐陸法系。或是您可以參考「全國法規資料庫」law.moj.gov.tw/Index.aspx
@@laixuepala現在有漸漸地走向海洋法系的趨向
不過在這亂世的年頭. 找代書幫忙. 還真的會擔心會不會房子最後變成是代書的😂…
所以我們致力與民眾宣導財產知識呀💛
这是在说台湾，不是美国吧？
不是美國唷~
別呆了 最後最大的白道政府會把你們的稅金全部抽完 別傻啦 趕快去加入政府才是最有保障的