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ならしの不動産投資ch
Japan
Приєднався 31 бер 2020
不動産賃貸業を中心に投資全般の話題を取り扱うチャンネルとなってます。
投資歴としてはリーマンショック前から株式、仮想通貨を行ってきました。そして、創業資金を貯めて法人で不動産事業に参入してます。
多くの方は成功体験ばかり語りますが私は違います。
私は失敗体験を語り実践し、そこから皆様が学びを得られるように失敗を恐れず発信していきます。
ちなみに千葉県習志野市とはまったく関係がありませんｗ
Twitterやってます。
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こんにちは！いつも為になる動画ありがとうございます！質問ですが、旗竿だとどうして容積率、建蔽率オーバーにならないですか？
旗竿だと容積率建蔽率にならないともしかしたら発言したかもしれませんが、 以前、建蔽率と容積率は増築込みでおおよそで計算してオーバーしてなかったんで大丈夫だろうと言う意味です
今回も神回です☺️ 前回のと合わせて何回も 聴かせて頂きます。
ありがとうございます！
わかりやすいご説明で 参考になりました。 ありがとうございます😊
先日撮影のお手伝いをさせていただいたOです。 送迎いただきありがとうございました。 各動画の概要欄にもコンサルやメールのリンクを貼ったほうがいいと思います。
いつも楽しみしております。 現在マイホーム残債3000万、貸家4軒、入居率3/4で家賃年収約120万円です(大家歴約1年 賃貸物件は現金購入) 今年の1月に転職しましたが、現在こころの風邪で休職中です。 不動産投資に回せるキャッシュは1000万円程度ありますが、この場合ならしのさんはどのように事業を拡大していきますか？ 低属性ゆえに銀行への融資相談が断られることが目に見えるので、築古現金投資での拡大しかないなと考えておりますが、他にも手法がありましたらご教授願います。
年齢や年収かが抜けてるので正確なアドバイスは難しいです。 ですが私ならば、不動産投資に回せるキャッシュが1000万あるのであれば法人を作って空き家を安く買って再生して売却をある程度やります。 コツは買う段階で時にすぐ売る物件と長く持つ物件に分けて購入すると良いと思います。 多分ですがその実績であればリフォームなら公庫なら借りれると思いますので、再建築出来る土地値物件をノンバンク保証（信金）で借りたり、公庫のリフォームで借りたりしますが、これは長期保有物件として持っておきます。（金融機関の信用を蓄積する為） 一方で現金で買ってしまった物件やあまり持っていたく無い物件は希望価格で売却していくと良いと思います。 この時に法人であれば利益800万円までは税金安いので。 年収と家賃年収合わせて1000万円までいってしまえば余裕が生まれてくるので、そこでアパートも候補に入れていくと良いと思います。 それまでは戸建のみで大丈夫です。その方がリスクを少なく、かつ拡大も早いと思います。
@@ch-qs4vk 丁寧なご回答ありがとうございます。 現在37歳、前年収入500弱(今年度見込みはせどり、家賃収入等で約400万)です。 このまま会社員を退職し、その後のことも考えて就業訓練にて電気関係の資格を取ろうと考えております。 早くに法人化して戸建てを長短で取得しながら、実績を作りアパート等の一棟ものに進めていくのが良いということですね。 公庫、信金に一度相談してみたいと思います。貴重なご意見ありがとうございました。 これからも動画楽しみにしております。
やっぱ資金繰りうますぎです😊
ありがとうございます。売れたらまた買えるので楽しみにしております！
@@ch-qs4vk 家買うのはいいですね。売り主の心の闇とかいろいろな人間の思惑でますからね😊入居とか退去で悩める次元まで行かないとです😢
融資を勉強中だったので すごく参考になりました‼️ 住んでるエリアの信金さんで エリア外の物件でも大丈夫なのでしょうか？
いえ、エリア内しか出ません。 手順としては、 ①近隣の信金一覧から全てのホームページからノンバンク保証に対応しているか調べます。 ②対応している信金を見つけたらどのような物件だったら融資して頂けるかなど電話でヒアリングを行います ③条件にあって、かつエリア内の物件から探して一度土地値がある物件を持ち込み、建物評価だけを出してもらい、融資期間と融資額を確認します。（購入しない予定だけど金融担当には言わないでおく。いわゆる当て物件） ④融資期間、融資金額がどの程度の土地値段の物件を持って行けば良いのか分かったと思うので、エリア内の物件を本気で探して買付をだして買付が通ったら信金のノンバンク保証に申し込むという手順です。 アパートは最初は融資特約を付けてください。戸建は融資が出なかった場合、現金買いになる事を覚悟で買って下さい。 でもちゃんと事前評価をある程度把握していれば、ほぼ融資出ると思います。（個人信用が傷付いて無ければ） また今度詳しく動画で解説いたします。
詳しいご説明ありがとうございます🙇♂️ 参考になります。 動画も楽しみにしております‼️
お疲れ様です。 崖条例の説明がとてもわかりやすかったです。
崖条例はほんと気を付けた方が良いですね。 あと、災害特別警戒区域や水没する可能性のある地域も気を付けた方が良いです。 あとは触れなかったですが擁壁物件は崩れそうになってないかに注意したり、そもそも土地の再活用が限られたりもするので、割り引いて購入する必要があったりします！
お疲れ様です。 さらに詳しいご説明ありがとうございます😊 これからも楽しみにしております。
勉強になりました！チャンネル登録したので、また株の話ししていただけると嬉しいです。頑張って下さい！
ありがとうございます。 株の話も雑談などでしていきます。よろしくお願いします！
2018年に400万円以下が18万円プラス消費税に値上げされたばかりなのに、30万円プラス消費税に再値上げされた。 約67%の値上げである。まさにぼったくりだ。
売買活性化に繋がればいいですけどね。どうなんでしょうね。
初めまして、私も戸建て5戸賃貸してます 私も井戸ポンプ修理しましたよ、不動産屋に頼んだら15万と言われ、自分でネットで購入し47,000円で、あとは、取り付け業者に15,000円で取り替えしてもらいました。 頑張りましょう
3件ほど井戸ポンプ物件所有してますけど、2つは交換、1つは水漏れで修理しました。 基本的に何かしらあるとおもった方が良さそうでした。
こんにちは。トラブル動画面白かったです！ 色々あるんですね！さいたまでお越しの際はうちに頼んで下さい。😉
ありがとうございます。 トラブル解決出来る人沢山、知ってた方が良さそうですね。何があるか分かりませんもんね。
こんにちは！良い物件だと思います。 内見動画楽しいで～す。
間取りと、個々の部屋、キッチン、浴室、トイレの画像だけで、オッケーです
トイレの下の隙間（アンダーカット）はあえて開けています。理由はドアの開閉をスムースにさせるのと、換気です。
初めまして 自分は埼玉エリアを探しているので とても参加になりました。
ありがとうございます！
不動産なんて生産性ないんだから投機と同じでしょ・・・夜逃げリスクも織り込まないと ボロイ不動産貸して小銭稼ごうって人は当然の結果でしょ💦
？
質問よろしいですか？ ならしのさんはサラリーマンですか？
違います。年収120万円低属性個人事業主です。
融資おめ🎉
せんきゅーまじ、うれしっす！
「恥ずかしいとかない」マジカッコイイ✨
なりふり構ってられない！
幅５ｍ越えの電動シヤッター工事で６０万は安すぎです。どこのシヤッター工事ですか?
安いと思います。旧シャッター外し料金も混みですし。 個人でやってるシャッター屋さんなのでここでは言えないです。 あとこの工事をしたのは2021年8月とかなんで部材の値上げ前ですので、今だとこの値段だとできないと思います。
民業圧迫ロジックが働いたかもしれませんね。既存の借り入れ先をすすめてきたとの事なので、、 それか私、感じるんですが、支店長の身内に対するブランディング(キャラ設定)アピールがあるような気がします。慎重派、積極派、小さな金額は貸さない格上設定派。 実は、保証協会は断ってないのに銀行側が断ってるケースもあるらしいですね。これって、そういう事が影響してるんじゃないかと私は思ってます。 他行から申し込みも視野に入れてみてはどうでしょう
支店長とかが、アイツの案件は断れみたいな感じ（保証協会が断った事にして）が1番しっくりきますよねw でも、信金としてはリスク0なので（創業枠）貸す様な気もしますし何なんでしょうね。 保証協会今回通しちゃうと、ならしのが保証協会だけ使う様になりそうだから、とりあえず断っとけとか？ とりあえず、普通に正直に教えて欲しいなーとは思ってます。
@@ch-qs4vk さん 保証協会が保証するのは債務の8割までで信金は2割は負担すると記憶してます(制度の商品によって違うかもしれません、すいません)。 ですので保証協会が原則無担保が少額にもかかわらず担保の要求は、信金の残りの２割のための担保であって保証協会のための担保ではないように感じます。不自然ですね。 追記 今、調べてみました。エグい！100％保証とでてきました。もう、なんででしょうね？w
私、お恥ずかしながら昔、賃貸契約を三回連続断られました。つまりどういう事かというと、「金払ってくれても、お前嫌だ」という究極の個人全否定です。この恨み辛みを原動力に不動産投資を始めました。
賃貸断られて大家目指すって理由は少し面白いですが、 でもそういう原動力がある方は成長していく気がしますね！
太陽光発電とアパートどっちもやってますが、太陽光そこまで悪く無いですよ。公庫と信販で合計4基を8000万で購入して初年度に800万円受取、20年で2億円弱入ってきます(対シミュレーションでの発電量上振れもありますが)。ランニングコストが年間120万円程度とローン返済が500万程度あるので20年での収支は8000万円弱くらい(年間400万くらい)でしょうか。FIT終了後も売電価格は1/4くらいになりますがローン返済終わっているので年間CF130万円程度は出ますね。一方でデメリットは太陽光は借入で信用毀損するので太陽光を始める前に不動産から始めるようにしないと拡大が難しい点、近年の損害保険料の高騰、出力制御リスクでしょうか。不動産に比べて投資回収が短い点、CFが出しやすい点はメリットかなと思います。
実際の運営してる方の意見ありがとうございます。 運用から15年くらいまでのCFがほぼ出ないので自分の様な者（CF出さないと暮らしていけないマン）にとっては選択しなくて良かったと思う反面、 融資余力のある方は運営の管理が楽な面もありますので、そこまで悪くは無いのかもしれませんね。
実質プロパーで30年？ マジっすか？ めっちゃ積極的ですね😮 情報ありがとうございます。なんとなく疎遠にしてた金融機関です。自分みたいな金利にこだわらないアタオカ投資家には親和性がありそうですね。 さっそくホームページをガン見してみたいと思います🎵
トラストさんは長く引けるので、ノンバンクの中では1番使い勝手がいいと思います。 自分もアパートの最初はここになりそうな予感してます
収入を戻せば、今回の売却益が只でもらってる感がでて次の投資に向けてマインドがよくなると思いますね。 ただヒリヒリ感は必要だと思います。どんなに、こちらが手負いでも猛獣に追われたら必死に逃げますよね。そういう時に火事場のバカ力が出るんだと思いますし、持駒で最大限の利益がでるアイデアが生まれたりするんだと思います。
お尻に火が付いてた方がやる気出るタイプなんで、自分はガンガンやってますねー
@@ch-qs4vk さん 最近、習志野さんの影響で千葉の地図を見てニヤニヤしております。主要な駅、東京駅と成田空港へのアクセスのよさは全国で投資できそうですね？やはり、そういった点から見たら総武線はキラキラ路線に見えます。 ここを拠点にできたら面白いかもしれませんね👍️
大物投資家になったら成田空港から全国に羽ばたいて行きたいですねw 千葉は田舎と首都圏部で大きく人口密度が違うので、100万円未満の戸建もある一方で利回り7パーの耐用年数切れ築古アパートもあるエリアで幅広い方が活躍してるエリアで面白いと思います。 ただ渋滞はほんと酷いです。酷過ぎて県外の人は千葉の物件あまり買いませんね。そこにある意味アドバンテージがあるとは思ってます。実は。
高利回り戸建て凄いですね。 わたしは よう買えないです。
勢いで買っていってます。
7件目おめでとう御座います。
ありがとうございます！お安く直していきたいですねー
👍️
どんどこ借りたいです👌
おめでとうございます これから実績つんで １０００万 ２％ 目指しましょう
一気に視界が開けた様な気分です。ありがとうございます！
とにかく自由に使える大金が手に入ったったことだすね👍💸👍💲👍💰👍
俺は自由だーーーーー
融資が受けれるとＣＦ増やしやすいですよね。 私は金曜日に東京東信用金庫の方と面談初します。 信金も17時15分が定時らしく 遅い時間は上司の許可がいるらしいです。 信金は外回りしてるから 自宅まで来てくれる事になり 非常にありがたいです。
信金さんの営業さんが遅くに自宅まで来てくれるなんて凄いやる気ですねー
私の自宅が船橋市運動公園の近くで 信金さんが馬込沢駅前だから カブ飛ばしたら5分みたいです。 初めて信金さんと面談しましたが3年程お付き合いできれば今借りている オリックスの同等条件で貸せると思うと言ってくれて 非常ありがたかったです。 習志野さんが信用金庫から融資をひかれたのをきいて 私も電話しました。
ぜんぜん、優秀だと思いますよ😊 わたし初め1500万を9.125％で借りてきて周りを震えあがらせました。頭おかしくならないとチャンスは掴めない場合があると思います。保証協会枠8000万をはじめに食べるか、美味しい物は後に取っておくかが今後の戦略になると思いますが、頑張って下さい。私は後の8000万枠のためにクソ金利でひたすら融資を引いて(ノンバンクはスピード勝負には勝てます)、ひたすら繰り上げ返済をして貸借対照表を磨きました。クソ履歴は残りますが、完済してしまえばメガバンクもノンバンクもないと思うようにしてましたね☀️
ありがとうございます。確かに高金利のは早めに完済してしまえば後々の融資には響きにくいですからね。 保証協会枠の低金利は最初はガンガン使って行きたいので、手持ちの資金が無くなるくらいならノンバンク保証も使って行って余裕が出てきたら高金利のやつから返して行く感じにしたいと思います。 あとは最近厳しい公庫の枠もガンガン使って行きたいですね。 自分も周り知人を震え上がらせてやりますよ！
私、単独で路線価1320万ある物件を残債1650から580万まで返済がすすみ、共同担保をいれていたんですが、それを外してくれるよう打診しました。 当然外すと思ってましたが、結果は300万に残債を減らしたら共同担保を解除すると常識外の謎のマウントとってきやがりましたw ですので私、怒鳴りちらかして、翌月一括返済の手数料がかからないギリギリの残債一万円まで繰り上げ返済(一部繰り上げ返済は無料)をして３月の決算期に完済してやりました。苦労して買った不動産を差し出してる客に対して１ミリも敬意を感じなかったし、先が見えたのでマウントを取り返して縁を切ってやりました。決済を出した役職が右往左往しはじめたの、面白かったです。担当の上司に最後、「いいわけ無用、君オール・オア・ナッシングなんだから、僕とステージがまったく違うし軽はずみは気を付けた方がいいよ」と言ってやりました。今は勿論、付き合ってません。まったく後悔してないし、幼稚なことからリスク回避できてむしろよかったと思ってます。
全く同感です。 交通渋滞していることが「賑わっている」と解釈している人って多いですよ。
これ以上、分譲して新築建てないで欲しいですwww
エデンのリンゴが増えてますな❗家賃踏み倒しの動画はみてましたがきついっすね。不動産の社長？それか関連だったようですけど、宅建勉強するとモラルでなり立ってるものでしかないのがよくわかりますね😢
そうですね。結局は悪意と知識があれば家賃滞納や退去費用なんか逃れますからね。 そういう一部の人が居るから、全体の賃貸からリスクを考慮した手数料を取るしか無かったり（家賃上乗せ）や保証会社必須というシステムになっていってしまいます。こちらも商売ですので。
○○だけど、細かくいえば▲▲だけど といった言い方ははとりあえず全部省いていただきたいです
ご意見として参考にしますが、基本的に短時間編集を目指して動画を作ってますので難しいと思います。
家賃滞納後どれくらいで退去ですか？
詳しくは忘れてしまいましたが、9ヶ月くらいはかかったみたいですよ。
ポレポレDIYチャンネルとかみたいに、極端に安いボロ家をDIYとかしたら、インパクトがあるとは思うアルw
極端にボロいのをDIYは出来る腕前があるんだったら、やりたいんですけどねー。 インパクトは間違いなくありますよね。 ご意見ありがとうございます！
お金が減ったのは納得です😂
気付いたら無くなってますよね
先月買った 物件 お風呂は塗装して その他水回り 交換して 100万ぐらいで 納めたかったが 水道配管は爆破 お風呂のタイルを剥がして 配管入れ替える事に 給湯器も入れ替えて 87万円税別かかりました。
水回りは何かと読めない事で修繕ありますよね 火災保険使えればまだマシですけど使えないと大変ですね
そんなケースが… 契約書確認必須ですね(汗
電話とかメールで問い合わせしちゃった方が早そうですね
なるほど。空き家バンクでわざわざ家を売る不動産会社経営者もそういう意図があるってことっすね🤔 大家業の厳しさっすね😢
正規の仲介を通して売らないというのは、相手が不動産関係者であれば警戒すべきです。
@@ch-qs4vk 実は最近まで内容証明郵便送って家庭裁判…みたいなことは考えてました。でもこちらの旨味がないからやめざるを得ない哀しさでしたわ😭🤷🧟
松井証券は何処に有りますか？千葉県だと何処に有りますか？
店頭では無くネットで申し込みです。
@@ch-qs4vk 有難うございました。岡三証券と間違えました😫店舗無いと不安😖💧です。
ヒロスエがキビシイならエンクミを狙えばいいってことですね！！もしくは一色紗英を！
良い物件は古くなっても良い物件！
さすがっす🎉
いぇーい！✌️
おおお、あまり間が開かなくてよかったですね☺️
そうですね！すぐ決まってよかったです。
大花火希望します！！
大花火良いですね！自分は0パン何回もやってるくらい好きです😊