تحيااااتي لحضرتك ياااامحترم... كما أشرت حضرتك هناك على الأقل ثلاثة ارباع حرافيش المحروسة خااارج حسابات المافياااا الحاكمة فى كل القطاعات بما فى ذلك قطاع الإسكان وفرع المافياااا الحاكمة فى المجال العقاري اغلبهم يقومون بعمليات مضاربة لكم هائل من الأموال ( عديمة المصدر ) ولذلك ليس هناك أي مشاكل فهناك حرافيش المحروسة موتي اكلانيكيا وهناك أصحاب ايجيبت يديرون الأموال بينهم ....
@@assemessam878 زمان كان الخليج كويس دلوقتي وظايف معينة هي اللي بتكسب ودول زي الكويت اطلع امريكا شغل حرفي او اي تي هتعمل منه احلى فلوس وتاخد جنسية وارجع منها اشتغل في الخليج مرتبك اعلى ومعاملة احسن
مبدائيا د حسن الصادى قال إن مفيش استثمار فى العقار فى مصر و قال إن الدليل أن نسبة البيع كاش قليلة جدا ثانيا أن حتى العاملين فى الخارج عندهم مشاكل مع العقارات نظرا لأنها عالية جدا حتى على إلى بيقبض بعملة أجنبية
السبب ان المطورون رفعوا الاسعار اعلى من سعر الدولار الحالى نتيجه لتحوطهم لارتفاعات اخرى الدولار لذلك هم قيموا الدولار بسعر من ثمانين لماءه جنيه للدولار
شكراً على انك زكي و فاهم... أنا بقول الكلام دة من تعويم ٢٠١٦ و محدش فاهم ... العقار مش كسبان إطلاقاً هو بس بيقلل نسبة الخسارة من التعويم... بس بالدولار لسة خسران وخسران كتير كمان ..مين بقى الاجانب إلي هيشترو عقار في مصر و إنت كل كم سنة عملتك بتخسر من ١٠٠ إلى ٣٠٠% من قيمتها
ا. علاء عن تجربة المطور العقاري ( اغلبهم) بيعمل البحر طحينة و من ضمن العقد دفع ١٠٪ من قيمة الوحدة في حالة التعثر في سداد الأقساط لا تسترد من النقود المدفوعة بالفعل في حين أن اغلبهم تأخروا في التنفيذ
قسما بالله حصلت لصديق شخصى و اللى زاد و غطى أنه رغم فسخ التعاقد فضلت الشيكات تتحصل على حساب الشركة و ترجع برفض من البنك لما كل حساباته اتجمدت و حتى حساب باييرول المرتب
طبعا فيه فقاعة عقارية وخطيره كمان وسوف تنفجر وهي مفتعله لرفع الأسعار وتمهيدا لدخول بنوك الدولة العميقة في العالم إلى مصر. يعني مثلا في حي الشيخ زايد (مباني الجهاز الأولى) كان المتر فيها بعد التعويم عام 2020 وصل إلى 9200 جنيه للمتر وكان الدولار وقتها 15.69 يعني الشقة مساحة 100 كان سعرها حوالي 58 ألف دولار ثم في عام 2024 إرتفع سعر المتر إلى 20 ألف جنيه في الوقت الذي فيه سعر الدولار 48 جنيه يعني سعر الشقة الآن إنخفض إلى 41 ألف دولار فقط يعني صاحب الشقة خسر حوالي 17 ألف دولار من سعر الشقة يعني إنخفضت 28 في المائه من ثمنها وهذا رغم تضاعف سعر المتر بالجنيه. إذا ماذا يحدث بالسوق العقاري؟ يتم تعطيش السوق من الوحدات التي عليها طلب مثل وحدات الاسكان الاقتصادي والمتوسط وفوق المتوسط والتي يستطيع الناس شرائها كاش بالكامل ثم يتم بناء وحدات فاخرة اسعارها مبالغ فيها حتى إذا تعطش السوق العقاري تماما ولم يجد الناس وحدات سكنيه يستطيعون شراءها تنزل بنوك الدولة العميقة وتقول لهم إذا ادفعوا كل المبلغ الذي كنتم تنون شراء شقه به كمقدم فقط لشراء تلك الوحدات المبالغ في سعرها ونقسط الباقي لكم بفوائد علي 30 سنه وهكذا فعلوا في السوق العقاري الأمريكي مطلع القرن الماضي وحتى الآن وهم يستعبدون الأمريكان وهذا سوق واحد فقط تخيل باقي الأسواق الأخرى وما يحدثونه من غبن وسن للقوانين لتخدم مصالحهم من خلال الساسه الفسدة الذين يمولونهم. في عام 1917 وقبل اصدار قانون يلزم الناس بالضرائب العقاريه كان محدود الدخل الذي مرتبه السنوي 270 دولار يستطيع شراء بيت كامل جديد دورين بثلاث غرف وحديقه بمبلغ 2500 دولار فقط يعني كان يستطيع ان يشتريه كاش في اول عشر سنوات من حياته لو عمل وظيفه اخرى بجانب وظيفته. الآن الجزء الاكبر من مرتب الامريكان يذهب للسكن وحده رغم توافر الأراضي وتوافر الخامات من الاشجار والاسمنت والحديد وغيره. هكذا لعب اليهود الماسونيين في امريكا وهكذا يفعلون بنا حاليا.
سوق العقارات وسوق السيارات مدمر ومنتهى تمامآ والمطورين بيكابروا سوق العقارات وسوق السيارات بيخاطبوا ٥٪فقط من المجتمع المصرى اللى غالبيته مش لاقى ياكل ولذلك العرض اكبر بكثير من الطلب الكل عارف ان فيه عرض ومفيش طلب
ربنا يبارك لحضرتك، أنا والله شاب وبقبض كويس نوعا ما وبرضه بعاني في موضوع الشراء والمضاربات والتجار اللي مش مخليين الواحد عارف يتجوز، حسبي الله ونعم الوكيل المبلغ اللي كان يجيب ليا شقة من سنة ونص دلوقتي معايا 3 أضعافه ومش عارف أشتري كل شوية يغلوا الدنيا
اولا مفيش حاجة اسمها الدولار زاد الصح قيمة الجنيه انخفضت ثانيا لو كان قيمة الجنيه ثابتة لا يمكن ان يرتفع سعر العقار 700% الفكرة ان عند انخفاض قيمة العملة كل شيء سعره يزيد من اول الجرجير الى الحرير
احنا فعليا فى فقعة بقالنا 4-5 سنين والى بيشترى مش عارف حتى ياخد فلوسه إلى دفعها من سنوات وإعداد ضخمه بتخسر جزء من اصل المبلغ كمان إلى دفعته وانا ده مجالى طيب ليه عمليه الإنكار القوية من المطورين أو المسوقين السبب ضخمه عدد الشعب بمعنى اشترى مثلا مليون واحد عقارات وخسروا مازال هناك ملايين لم تلقى باموالها وهدف المطورين والبروكر من لم يشترى أنهم يشتروا وهكذا عدد الشعب يسمح باستمرار النصابين لفترات طويلة تنصب طالما ليس هناك رادع من الدولة ومؤسساتها والقانون
المشكله ف قيمه العملة من ناحيه و اسعار الفائده من ناحيه اخرى - ثانيآ مناطق زى القاهره الجديده و الساحل الشمالى البلد جزء كبير من المشكله لأن الحكومه رفعت اسعار الاراضى
نفس الناس هي اللي بتشتري في كل مشروع تجميد للفلوس زي الدهب او الدولار بدل استثمارها مش للسكن الحراميه اللي بيكسبو فلوس بالمعرصه والبيه الظابط اللي مشغلهم
ما هو الناس دى مش تصنيف واحد ولا دخل واحد ولا هدف واحد من الشرا الناس الغلابه اللي هما احنا ال90 في الميه من المصريين هو اللي مجبرررر يشتري شقه لابنه يتجوز فيها في المدن او بيبنى في الريف هيعمل ايه غصب عنه لو الشقه بخمسين ضعف تمنها هيقلل من اكله وشربه وعلاجه ويشتري هيبيع ورثه واللي حيلته عشان يشتري ما هو الاسكان ده زيه زى الاكل والشرب الناس التانيه دول بقا خوش غسيل اموال خش ناس اثرياء ومش فارق معاهم ناس عايشين بره ومعاهم فلوس
كل الضحايا اللي حيشتروا عقارات دلوقتي او لحد خمس سنين قادمة لن يتمكن من تعويض خسائره واذا عايز تتأكد أعرض للبيع شقة او عقار للبيع بالأسعار الحالية وشوف حتتباع والا لا
تحليل اكتر من ممتاز يا دكتور. سؤال، حضرتك مش ملاحظ ان سوق العقارات المقسم الى اكتر من اقسام شبيه بتصريح محمد معيط ان فى 3 موازنات. اعتقد ان هدف الادارة الحاكمه فى مصر. هندسة الحياة الاجتماعية فى مصر بمعنى ان مصر تنقسم الى تلات اقسام قسم الساحل الشرير و ده مستولى على كل شئ و ليه اقتصاده و موازنتة الخاصة ، قسم خط الفقر و القرابين منه و ليه برضو موازنته و اقتصاده، و قسم بين و بين و ده بتحاول السلطة بكل الطرق الاستيلاء على امواله بكل الطرق
المشكله الدولار لو وصل ٥٠ تلاقيهم مسعرين علي الدولار ب٨٠ ومفكرين الشعب معاه مليارات وفي الاخر الفقاعه جيا والعيال بتوع العربيات كانوا مسعرين ب٨٠ جنيه لحد مش لاقيين حد يشترى منهم
العقارات فى امريكا وكندا واوروبا ارخص كتير من مصر رجال اعمال حراميه ونصابين وللاسف الدوله سايبه رجال الاعمال على الشعب المصرى اطلب اى شخص محترم الهجره هى الحل 😢
اخطاء منطقية اولا مفيش حاجة اسمها الدولار زاد الصح قيمة الجنيه انخفضت ثانيا لو كان قيمة الجنيه ثابتة لا يمكن ان يرتفع سعر العقار 700% الفكرة ان عند انخفاض قيمة العملة كل شيء سعره يزيد من اول الجرجير الى الحرير
ليه هو التجار حيضاربوا بعض انت مش واخد بالك ان العقارات سلعه لها لازم سقف لان المستهلك اللى هو الشعب فيه وقت حتلاقى الاسعار لو على كلامك عاليه ومش حيقدر لا المالك يقدر ينتظر والشارى مش حيشترى فحتلاقى غصب عن السوق ينهار
او واحد مهندس ... خطيئته الوحيده انه من المصريين العاملين بالداخل 😂😂.. كتير جدا من العاجزين عن اللحاق بأسعار "السوء" العقاري مش غلابه يا فندم و لا عاملين بالقطاع الغير رسمى .. جامعيين ولاد ناس صدقني و شغالين فى اماكن و جهات محترمه و تعبوا و طلع عنهم عشان يحققوا نفسهم و ينجحوا وظيفيا .. بس بمعايير الالفينات.. قبل أزهى عصور الانجازات ..و لو ركنا المقدم على جنب .. اقل قسط ربع سنوى حاليا معدى الربع مليون .. يعنى مطلوب شهريا ١٠٠ الف لحساب قسط الشقه.. ١٠٠ الف شهريا لحساب قسط واحد .. طب اللى بيدفع ١٠٠ الف فى الشهر مفترض يكون دخله الشهري قد ايه ؟ طب كام فى الميه من الشعب "المتواجد فى الداخل.. العامل في السوق المصري" بياخد الرقم ده او حتى نصه ؟!!!! اما المضارب فهو ابعد ما يكون عن الهم ده ... هو مش بيفكر غير فى المقدم .. و غالبا بيكون مش لوحده فيه .. احيانا كذا واحد بيدخلو فى مقدم شقه "كمشروع" و هو ولا عنده ريحه نيه لدفع قسط واحد .. هو بيبيع بمجرد حجز الوحده.. الخ .. و اخيرا.. هو الشعب اللى فى الداخل ده موقعه ايه من الاعراب بالضبط ؟؟ اشباح .. زومبيز مثلا ؟؟ نعيش ندفع ضرايب و نتكوى بأسعار منتجاتنا اللى مبقناش نلاقيها و نتعاير بخدمات مش موجوده و يمكن نحارب و نموت بالمره .. عشان مشاريع و خدمات كلها لحساب "العاملين بالخارج" ؟؟؟!!!! مهو لو كده عرفونا .. اهو نموت من دلوقتي احسن
أنا بقول الكلام دة من تعويم ٢٠١٦ و محدش فاهم ... العقار مش كسبان إطلاقاً هو بس بيقلل نسبة الخسارة من التعويم... بس بالدولار لسة خسران وخسران كتير كمان ..مين بقى الاجانب إلي هيشترو عقار في مصر و إنت كل كم سنة عملتك بتخسر من ١٠٠ إلى ٣٠٠% من قيمتها
العقار عمره ما بينزل فعلا فى مصر.. بس هو لا بينزل لوحده ، و لا بيطلع لوحده .. العقار بيرتفع دائما لان الشركات بترفع الأسعار دائما.. و حتى مع إنخفاض التكلفة - زى دلوقتي مثلا .. مقارنة بحسابات التكلفه فى مارس اللى فات لما كان السوق مسعر الدولار على ٧٠ جنيه و القطاع العقاري كان بيسعر على ٨٠ و ١٠٠ جنيه كمان.. بينما حاليا .. ٥٠ جنيه.. الحديد و الاسمنت نزلو ب ٣٠ تقريباً مقارنة بأسعار مارس بردو - و الشركات بترفع الأسعار دائما بأعلى من سعر فائدة البنوك حتى على سعر الكاش بالمناسبه ، عشان يفضل شراء العقار خيار استثمارى اكثر ربحية و اغراء من شهادات و ودائع البنوك .. بس يا فندم .. ده السبب الأساسي لاستمرار إرتفاع أسعار العقار دائما في مصر .. ان "الخبراء " اللى بيوعوا الناس بحقيقة أوضاع السوق المصري هما أصحاب الشركات اللى بيرفعوا اسعار العقارات
في البداية اشكرك علي المجهود الكبير لقراءة التقارير وعرضها علي متابعينك. انا واحد من المتابعين لقناتك. لي أضافه ربما لم تناقش في اي من التقارير الخاصة بالعقارات كل المتطورين الكبار ( الهوامير وهذا تعبير سعودي) يبيعون المشاريع بأخذ المقدمات في بدايات الحجز وماتبقى علي شكل اقساط في صوره شيكات بنكيه يتم بيعها للبنوك المصرفية بنسبه 70% الي 80% من قيمتها الأصلية. المطورين العقاريين (الهوامير) يأخذون قيمه هذه الشيكات علي صوره قروض ميسرة جدا وهنا يبداء المطور الدوره العقارية مرة أخري مع وجود سيولة ماليه في جيبه لبناء ماتم الاتفاق عليه وبداية مشروع آخر. وعلي هذا فهي منظومة فاسده مابين المطورين العقاريين والبنوك والمتضررين هم المشتريين لان هذا يؤدي الي زيادة الأسعار بدون اي مبرر.
كانت الدوله باعن العاصمه الاداريه ..اللى عايز التجار اللى معهم اموال يشترى فى العاصمه علشان يكسب بعد مليون سنه بعد ما يموت وللورثه وحيخسروا فى الاخر كل ده علشان الدوله خسرانه وعايزه تكسب من الشعب مفيش غير الشعب امام الحكومه انسي الشعب المصرى اذكى من انه يروح يضع امواله علشان شجرتين خضر خليها ليهم ..
امال انتم عايزين تكسبوا من النسبه الصغيره الاغنياء يعنى زى ما قولت الاغنياء بيعملوا مكاسب من بعض او الحكومه نفسها تبيع العاصمه اللى فى الصحراء ومش لاقيه يبقى انا اللى صح العقار حينزل يعنى حينزل لغاية ما الدنيا تكون الاسعار فى الارض وتخلص ويبتدى من الاول اللى حيشترى ويبيع على طول ده اللى حيكسب بس الكلام ده بعد ٥٠ سنه نخلص اللى عندنا ونبداء من جديد ...
الموضوع الذي اثرته حضرتك بشأن وجود فقاعة عقارية من عدمه في مصر هو موضوع مهم واقدر الجهد الذي بذلته حضرتك في إعداد المادة العلمية ولكن موضوع فني وشديد التخصص وكثير ممن يتناوله دائما ما يقعوا في كثير من مغالطات الاقتصادية لانه يقع في مخيلة الكثير منهم الصورة الذهنية للفقاعة العقارية في الغرب ويناسون ان الفقاعة هي شان اقتصادي داخلي محض يقع نتيجة متغيرات اقتصادية مجملها داخلية وبالتالي اسبابها ومسبباتها تختلف من دولة الى اخري لذلك فان تعقيبي عليه من خلال نقاط الآتية أولا ان هناك عدة معايير يتم على أساسها احتساب قيمة عقار ومعرفة عما اذا كان تسعير هذاوالعقار هو سعر العادل وفقا لاليات العرض والطلب ام مبالغ فيه مثل١_نسبة السعر إلى الدخل وهو مقياس تحمل التحالف الأساسية للسكن في منطقة معينة وهو عادة متوسط سعر المنازل إلى الدخل المتاح لأسرة معينة٢_ونسبة تحمل تكلفة الرهن إلى الدخل المتاح٣_ونسبة العاءد كالايجار للوحدة السكنية في مقابل التكلفة الشهرية للرهن الوحدة السكنية٤_ونسبة دين السكن إلى حقوق الملكية وهو معيار قيمة القرض او الرهن العقاري للقيمة الاساسية للعقار وهي معايير تجدها فاعلة لاحتساب قيمة العقار في الغرب ومعرفة عما اذا كان يعكس سعره الثمن العادل وفقا لاليات السوق(قوى الطلب وقوى العرض)الا ان هذه معايير غير فاعلة في الحالة المصرية لان الية(التمويل العقاري)غير فعالة في مصر لكون البنوك تشترط على مشتري بموجب هذه اليه ان يكون العقار المراد مسجلا اى مشهر في الشهر العقاري وهو غير متحقق بنسبة٩٠%من عقارات في مصر حيث جرى العرف على التدوال العقار في مصر بيعا وشراء بعقود بيع ابتدائية وايضا لان معدل التضخم الذي يحسب على أساسها سعر الفائدة لدى البنوك في مصر غير ثابت ومتغير نظرا لتغير سعر صرف العملة الوطنية وعدم استمراره وثبتها وبالتالي لايمكن البنك ان يخاطر بتحويل عقاري لشراء عقار لمدد تصل الى عشرين سنة الا ان هناك معايير يمكن الوقوف عليها ان هناك مؤشر ل(فقاعة عقارية)في مصر مثل ان زيادة سعر العقار لا يواكبه زيادة في القيمة الايجارية للوحدة السكنية حيث مثلا العقار في مصر يزيد ما بين ٣٠ إلى ٥٠% بينما القيمة الايجارية في متوسط مابين ١٠ الى٢٠%على الاكثر ثانيا انه يمكن تعريف الفقاعة العقارية بانها(هو ارتفاع سعر العقار ارتفاعا كبيرا لا يتناسب مع قيمة الحقيقة (كان يكون هامش الربح بين التكلفة الفعلية للعقار والسعر المتداول كبير جدا) مع قبض حاءزي العقار على السعر المرتفع على أمل أن السعر سيتواصل الارتفاع مع ثبات المعروض من وحدات العقارية وهو ما يغرى آخرون على الطلب(المضاربة)ثم يحدث عارض يجعل هؤلاء الحاءزون لهذا العقار يتخلون عنه فيزيد المعروض من وحدات فينخفض السعر)هنا فقط تحدث الفقاعة العقارية وبالتالي ليس كل ارتفاع في سعر العقار يكون فقاعه عقارية وبالتالى العبرة هى ب(معدل تداول العقار)في السوق فإذا توقف تداول العقار في السوق لقبض حاءزي العقار على السعر على أمل أن السعر سيظل في الارتفاع مع وحدات العقارية المطروحة في السوق هنا تحدث فقاعة عقارية هنا الفقاعة العقارية اشبه بالفقاعة التى تحدث في الاسهم المتداولة في البورصة حيث يظل حاءزي الاسهم محتفظين بحياتهم للاسهم دون بيع على أمل أن اسعار الاسهم ستظل في ارتفاع مع ان هذا الارتفاع في الاسهم لا يعكس القيمة السوقية لشركات تلك الاسهم ثم يحدث عارض يجعل حاءزي هذه الاسهم يتخلون عنها ويزيد المعروض فينخفض السعر وتنهار البورصة ثالثا ان هناك اكثر من سوق للتداول العقارات في مصر هناك سوق لعقارات المراكز الحضرية في الأقاليم في الدلتا والصعيد وهي التى بالفعل يصدق عليها وصف(الفقاعة العقارية )حيث أن اسعار العقارات في تلك المراكز الحضرية سعر المتر فيها احيانا كثيرة يتجاوز سعر المتر في القاهرة الكبرى وذلك لان كثير من المحافظات المصرية وخاصة في الدلتا ليس لها ظهير صحراوي لامتدادها العمراني وبالتالى لا سبيل للتوسغ سوى على حساب الاراضي الزراعية ثم تأتى قرارات التميةةالمحلية لتوسيع كردون تلك المدن والقرى لتقنين تلك التعديات وادخالها داخل المخطط العمراني الرسمي للمحافظة المعنية رابعا ان لابد من فهم إلية عمل شركات التطوير العقاري في مصر حتى نستطيع تصور كيفية حدوث (فقاعة عقارية )فيها من عدمه حيث يبدأ اولا بقيام جهاز المدينة التابع لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بطرح الاراضي بالتقسيط على شركات التطوير العقاري وهو اسلوب المفضل لشركات التطوير العقاري حيث لا تدفع مقدما كامل الثمن ارض المشروع بل تدفعه على أقساط محتفظة بالثمن الباقي للقيام باعمال المبدئية للانشاءات المشروع ثم يقوم مشترك العقار بدفع ثمن الوحدة(قيد البناء)على أقساط كما يقوم موردين حديد والاسمنت ومستلزمات باستلام مسحقاتهم المالية على اقساط وبالتالى فإن استدامة تلك العملية تقتضى الثقة واستدامة عملية التمويل بحيث ان اذا حدث خلل في استدامة التدفقات المالية سواء من المشتري او المورد او جهاز المدينة يؤدي إلى انهيار تلك المنظومة وتعثرها وبالتالى حدوث فقاعة العقارية حيث لو نكل جهاز المدينة مثلا عن سعر الذى قام بتسعير ارض المشروع لوجود شبهات مثلا كما حدث في مشروع مدينتى بعد يناير٢٠١١ فإن مشروع مهدد بالتوقف او حدث ارتفاع في اسعار مواد البناء فإن موردين مهددين بالتوقف عن التوريد وبالتالى مهدد بالتوقف او ان المشتركين وهو الاغلب الاعم توقفوا عن سداد الاقساط للوحدة العقارية فإن مشروع مهدد بالتوقف الا ان المتتبع لسوق العقارات في مصر يجد ان الحالة الأخيرة بحدود توقف جماعي او شبه جماعي من مشتريين للعقار عن سداد الاقساط هو امر مستبعد لسببين الاول ان معظم مشتري العقار فى مصر يقومون في الغالب الاعم بربط ودائع بنكية على الوحدة المراد شراءها بحيث ان ريع الوديعة البنكية مع دخل الأسرة يسددون قيمة القسط الشهري للوحدة وبالتالى تكاد تكون مخاطرة التمويل ان مامونه السبب الثاني ان مشتري العقار في مصر يقومون بتوقيع على شيكات بنكية في تخلف المشتري عن يحبس جناءيا بينما ان التخلف عن دفع غير معاقب عليه جناءيا في الغرب الا في حالة الاحتيال المصرفي حيث أن مشتري العقار في حالة تعذر عن سداد فإنه يقوم بالتالي عن العثار للبنك او الشركة مكتفية بخسارة الاقساط التى قام بدفعها ومتجنبا دفع أقساط جديدة دون أن يؤدي ذلك تلى زجه بالسجن فإن امر مختلف عنه في مصر حيث تخلف عن السداد الشيك يؤدي بالمرء إلى السجن مع استرداد البنك أو الشركة للوحدة العقارية لتعاود على طرحها من جديد على مشترى اخر بسعر جديد اعلى
باختصار يا استاذ علاء، المطورين سينفون بشدة ان هناك ازمة في التسويق وانه مستحيل ان تحدث فقاعة عقارية وهذا تضليل ومخالف للحقيقة ، ومصلحتهم وبقدراتهم الجماعية وبالسيطرة على الاعلام سينفون ذلك بل سيتوقعون وهما زيادة فلكية في الاسعار ونقصا مبالغ فيه من المعروض كذبا وزورا والايام بيننا. لاسقاط مزيد من العملاء والمشترين الجدد في شباكهم، لانهم يعانون من السيوله والمديونية فكيف يحكمون على انفسهم بالاعدام بتأكيد وجود فقاعة ، ساويرس لانه يمول ذاتيا يستشعر الخطر ويحذر من الفوضي القادمة لانهيار قطاعات كبيرة من المطورين ستؤثر على الاسعار لبيعهم الوحدات بسعر كارثي منخفض لانقاذ ما يمكن انقاذه واستمر لعبة تلبيس الطواقي العقار مرطرط ومديونية المطورين والمقاولين كارثية، وعلامات ذلك التأخير في التسليم، المنافسة سرا على الاسعار والبيع بغير السعر المعلن، والتخفيض وصل الي ٣٥%من السعر للكاش لعدم وجود اموال لديهم، العقار والطمع ادي لتسعير العقار على اساس ان اغلب المشترين من العاملين في الخارج والعرب فلا يعقل ان سعر شقة غرفتين وصاله مهما كان التشطيب بسعر ٨ مليون جنية في بعض المواقع وهي اعلي من الاسعار في دبي، عاش المطورين في الوهم وسعروا بالخيال وشاركهم من 😮
تحياتي لحضرتك و كم المعلومات و التحليل العلمى المحترم الذى يفتح أبوابا مغلقة لمزيد من البحث و التفكير ، هناك امر اعتقد انه خطير و ربما اخطر من الفقاعة نفسها و بأختصار تحويل العلاقة بين البنوك و المطور العقارى و المستثمر من دوره كوسيط إلى شريك فى مشكلة تحدث الان و هى قيام المطورين بتوريق المبالغ المطلوبة من العميل و عادة تكون شيكات مستحقة بتواريخ يقومون بتوريقها إلى البنوك و يصبح البنك هنا الضامن الحقيقى و هذا قد يخلق ما عرفناه عام ٢٠٠٨ بكارثة الرهن العقارى بالولايات الامريكية و هذا ليس راى من عندى و لكن ما ذكره بعض الخبراء الاقتصاديين
لما بتوع العقارات بيلطموا من الفايدة الـ 30% اومال بتوع ساندوتشات الفول يعملوا ايه؟ مصر اثبتت المعنى الفيزيائي والتمثيل الجسدي لحرمانية الربا ... لما حد يسأل ليه الربا حرام؟ ... ممكن نرد عليه رد حاسم ونقوله علشان هيحصلك زي ما حصل لمصر ساويرس عنده بالفعل مشكلة كبيرة لأنه بيشتغل بس في العقارات مع 100 مليون مسوق عقاري ... مع العلم بإن ساويرس بدأ يشتغل في مصر من الصفر منذ 6 او 7 سنين ساويرس اللي بجد هو جيل الابناء ... ساويرس اللي بجد بيشتغل في اديداس وفي استون فيلا وفي مصانع الاسمنت والاسمدة الاوروبية ... ساويرس اللي بجد بيتشغل في تعدين الدهب والنحاس في افريقيا وفي اسبانيا وفي العراق وباكستان وبنجلاديش ... وبيتشغل في ال الفنادق في ايطاليا وقبرص واليونان على طريقة الشركة البريطانية فريدة وياسمين خميس كذلك الامر بالنسبة لكل القروش ... وحتى صفوان ثابت كان بدأ ينقل اعماله للخارج في مرحلة مبكرة جداً من الانهيار الكارثي منذ 10 سنين ساويرس اعلن اعتزال البيزنس منذ 10 سنين والتفرغ للأعمال الاجتماعية والملاهي الليلية ... وكان يقصد انه نقل كل اعماله لجيل الابناء ... يقصد انه انهى اعماله في مصر ثم بدأ تاني من الصفر في مصر وامتلك الارض والاصول مجاناً كمحاولة من النظام لجذب جزء من اسنثماراته إلى مصر ... لكن ساويرس عنده ما يكفي من الدهاء والحنكة انه يعمل اول مليار من لا شئ وبدون ضخ اي استثمارات او تمويل هو اصبح ملياردير من جديد بشكل منفصل تماماً عن اعمال ابناءه المتنوعة في الخارج ساويرس بيتسلى يعني ... بس هو تسليته انه يلعب بالمليارات مش انه يلعب شطرنج ... تصريحات ساويرس هي جزء من خطة اللعب في سوق العقارات المنهار بالفطرة انا بالنسبالي ساويرس لا يعبر عن الفقاعة ... لكن اللي بيعبر عنها هو ان 100 مليون مصري شغالين في التسويق العقاري بما في ذلك السيسي ومدبولي واشرف صبحي وابراهيم عبد الجواد وخلافه ... وكل رعاة برامج التليفزيون شغالين في التسويق العقاري ... ولدرجة ان في قناة مخصوصة في التليفزيون المصري مخصصة للتسويق العقاري بأسم الدولة وده بخلاف المحتوى الاعلاني اللي بيشغل يمكن 75 او 80% من البث التليفزيون !! لما كل شغلنا عقارات وكل فلوسنا عقارات طب هناكل منين ونشرب منين ؟؟ ... الموضوع اكبر واخطر بكتير من تسالي ساويرس المعتزل ... وخطة اللعب بتاعت ساويرس مش هتفلح ... لأن الفقاعة جذرية اكتر من محاولة تسويق احد الكامبوندات بشكل مختلف عن باقي المسوقين ساويرس مش هيخسر اي حاجة لو مباعش ... هو اساساً بادئ من الصفر ... هيفضل عنده املاك عقارية نايمة ... وحتى لو انتزعت منه املاكه ... برده هو مش خسران اي حاجة لأن ساويرس اللي بجد بره مصر
سبحان الله دي نفس الطريقة اللي فكرت فيها في الموضوع من اول مرة اترفعت الفائدة، الفوايد العالية بتفرض غلاء الأسعار وغلاء القروض وبتزيد كسل الناس عن الاستثمار و الاتكال على البنوك وهي دي حرمانيتها في وجهة نظري مهما افتى الشيوخ.
@@mohamedashraf9072 الفكرة في القروض في العالم عموماً انك ممكن تعمل دراسة جدوى متخرش المية وتاخد بيها قرض بفايدة 3% ... وممكن متعملش دراسات جدوى خالص وفي الحالة مش هنقولك متاخدش قرض ... بس هنقولك خد قرض بفايدة 30% وسقف الضمانات مفتوح وممكن يشمل اي حاجة تتخيلها او متتخيلهاش البشر عموماً مش اول مرة يخوضوا التجارب دي ويفشلوا فيها ... البشر قبل كده اخدوا دروس مؤلمة جداً في تاريخ الاولين ... وتوصلوا في النهاية ان الربا حرام اقتصادياً وانسانياً ومن هنا جاء التحريم في الدين ... في كل المراحل كان العالم بيحاول يتجنب الربا بناءاً على التجارب السابقة ... وفضلت عائلة يهودية معينة اوووووي هي اللي محتفظة بكتالوج الربا علشان تستخدمه في ايذاء البشر وفي الثراء السريع وفي السيطرة السياسية على العالم ... موقف ألمانيا النهارده من حرق خيام اللاجئين في غزة متعلق بكتالوج الربا ... العالم كله بيفضل حذر جداً جداً في التعامل مع العائلة اليهودية المرابية ... لكن في ناس بسطاء اوووووي اووووي عقلياً شبه البلحة كده وبيدروا فين الربا وبيروحوله ... وبيعملوا مشاريع بدون دراسة جدوى وبياخدوا بيها قروض بفايدة 30% واللي يخرب يخرب
للاسف يا استاز علاء انت قاعد تظرط و مقولتش معلومة واحدة مفيدة بالارقام ولا من مصادر. كل حاجة عندك تقل اصل بيقولك او اصل انا عارف ناس بتعمل كدة. قلبة دماغ عالفضي.
اذاي مشروع زايد لسويرس ربح مفيش هو اولا اشتري الارض من عشر سنين بتراب الفلوس والمشروع حقق مبيعاته 90% يعني دخلوا سيوله من اول شهر اين ذهبت هو ترك المباني وجاي يبني والمواد زادت بيحاسبني ليه دي ارباحهم في زايد بالمليارات مش مكفيانه دا واخد اتناشر دور ودا محصلش مع اي حد دي ابراج بطل افتري يا سويرس وكفايه دلع ما هو ملاقاش اللي يقف له
الجنيه يا جماعة اللي بينهار مش العقارات اللي زادت لوحدها ماهو في عشر سنين الدولار اتحرك من سبعة جنيه لخمسين جنيه.. بالتالي اسعار كل حاجة اتضاعفت سبع مرات.. العقارات والعربيات والاجهزة الكهرباية والأكل وكل حاجة
ليه ساويرس بيطرح و عايز يطرح مشاريع جديده و في نفس الوقت بيحذر من الفقاعة العقاريه؟؟؟ كلامه عكس أفعاله. من المؤكد هدفه هي مصلحته الشخصية و ده مش غلط. لكن المفروض الكلام يكون منطقي للاقناع
مش عايزين مواعظ وحكم من الانسان ده من فضلك،، هوه العقارات اللي شغال فيها فى مصر وفى اوروبا والدول العربية كلها بس انما لمصلحة شخصية زى الجواهرجى او البقال او الصيدلية بيفتحوا لهم همه وبس يبيعوا لمصلحتهم مافرقتش كتير عنهم وعنه هوه نجيب ،،. طيب الراجل ده اللى بيقول انا مصرى ومعرفش اعيش غير فى مصر وبس طيّب يااستاذ نجيب انت حضرتك مافكرتش ولا هتفكر تعمل حاجة لمصر زى بناء صرح عملاق عالمى تستفيد منه انت شخصيا وتكسب أموال بالدولارات باالهبل ومليارات دولارية،، ويعدين هتصدر للخارج وافريقيا اللى هيه شغلك الشاغل طب فين ده ؟؟ مفيش ولا هيحصل ابدا ابدا كل مره يقولك المنافسة انا مش عايز افتح والاقى واحد تانى عمل نفس اللى عملته واخسر انا ( ماهيه المنافسة اساس التجاره ياسيدى الفاضل) وبعدين يقولك اصل الدولار بيطلع وينزل ومش ثابت ويرجع يقولك التعويم للجنيه ويقولك الدوله بتتدخل فى شغل القطاع الخاص ولازم تسيب اصحاب رءوس الاموال فى حالهم ولوحدهم وان الجيش المصرى بيدخل شريك معاهم والروتين والبيروقراطية مخليانا مش عارفين نشتغل يعنى. : حجج & واعذار & وعايز دوله لوحده هوه اللى يديرها لحسابه الشخصى ،، وعمال يقولك ابويا مكنش بيدينى مصروف فى اوربا غير على القد وانا اشتغلت اغسل الصحون واترقيت وبقيت جرسون لحد ماخلصت الدراسه طيب وهو انت اول واحد فى العالم عمل كده انا نفسى ( سبقتك بسنين طويله وعملت اللى انت عملته واشتغلت وكافحت وقبل منى ومنك ناس كتير وكتير جدا عملوا نفس الكلام شقا وتعب وارهاق وكد لحد ماكل واحد شق طريقه ،،،،، ياعم نجيب يااستاذنا يامديرنا ياحضرة الناظر ياريس الجامعه كلها ،،، بلاش توجد اعذار ملهاش اول ولا اخر عشان ماتستثمرش فى اقامة المصانع العملاقة العالمية لانك ببساطه مش قدها وبتقول انا كبرت بقى خلاص اسيب اولادى واحفادى همه اللى يعملوا ومش هيعملوا ابدا لانك شربتهم نفس الكأس ياسيدى الفاضل،، وبطل بفى تقول انا مصرى ودى بلدى ومعرفش اعيش فى مكان تانى !! اللى بيحب بلده يقف جنبها ويستثمر فيها زيه زى اى مستثمر عربى أو اجنبى ويعمل زيهم همه مش اغبياء ابدا عشان يحطوا ملياراتهم وهيخسروها أبدا ايدا،،،.
خامسا اذن كيف يمكن اذن ان تحدث الفقاعة العقارية في مصر الحقيقة ان الفقاعة العقارية يمكن ان تحدث في مصر للأسباب الاتية١_سبق ان ذكرت ان الأسلوب المفضل لدى شركات التطوير العقاري هى قدامها بشراء قطع الاراضي من جهاز المدينة على أقساط بحيث تدفع مقدم وتحتفظ بباقي الاقساط في شكل وديعة بنكية في شكل اذون خزانة سواء ٣ شهو او ٦ شهور او ٩ شهور او ١٢ شهر على سعر قاعدة معين وبالتالى اى تغير في سعر فاءدة اذون خزانة تلك بتخفيض مثلا قد يؤثر على قدرتها على تمويل المشروع وهو الامر نفسه ينطبق على مشترى تلك الوحدة الذي يقوم بسداد القسط الشهري مم ريع الشهري او ربع سنوي لوديعته البنكية وبالتالى فإن اي انخفاض في قيمة هذا العاءد لاسيما وان إعادة ربط الوديعة البنكية القصيرة الأجل مع أقساط طويلة الأجل لوحدة عقارية لمدة طويلة بين ٧ إلى ١٠ سنوات ٢_ان تذبذب سعر صرف العملة الوطنية إلى العملات الاجنبية قد يؤثر سلبا على استدامة عقود توريد لمورديي مواد البناء حيث يؤدي ارتفاع أسعار مواد البناء لمشروع ما قد يؤدي لتعثره نتيجة تعثر الموردين عن توريد مستلزمات البناء وهو ماحدث مع شركة ايفرجرين التى اشهرت افلاسها بسبب توقفها عن سداد ديون موردين الا ان هذا الأمر غير متصور في الأجل المنظور بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على ودائع البنكية وبالتالي فإن الملاءة المالية لوداءع شركات التطوير العقاري و ودائع المشتري ستظل قادرة على الوفاء بمتطلبات الاستدلمة المالية ولا يتبقى سوى حدوث خلل في عقود التوريد وهو ما تحاول شركات التطوير العقاري تحوط منه سادسا ان الحالة المتطورة لحدوث فقاعة عقارية هو حدوث خلل سياسي جسيم كالثورة او اضطرابات سياسية جسيمة مما يدفع حاءزي العقارات الفاخرة والمعرفة إلى محاولة(تسييل )هذه العقارات ونزح قيمتها للخارج وهنا يحدث انفجار للفقاعة العقارية لزيادة المعروض من تلك الوحدات من هذا النوع سادسا ان هناك مخاوف جدية من ارتباط(فقاعة العقارية )في مصر ب(فقاعة مالية )في القطاع المصرفي في مصر وهو الموضوع الاكثر خطورة حيث انه يخشى ان يحدث ما يشبه(سقوط احجار الدمينيو )حيث يؤدي انخفاض اسعار العقارات في مصر بتصرفات في قطاع المصرفي حيث يخشى اذا حدث تعثر جماعي او شبه جماعي من مشترى العقارات إلى زيادة محفظه(الديون المعدومة)في البنوك وبالتالى الخشية من انهيار القطاع المصرفي حيث الملاحظ ارتفاع ديون ورهون العقارية في محفظة الاستثمارات المالية لمعظم البنوك المصرية ولاسيما وانه يتردد في القطاع المصرفي ان سبب تعثر طرح بنك(المصرف المتحد) لمستثمر إستراتيجي هو ارتفاع (محفظه الديون المعدومة)من بين حيازاته المالية وما خفى أعظم سابعا هل هناك علاقة بين الشفافية والحكم الرشيد و(الفقاعة العقارية )في مصر الاجابة حيث تسبب وجود مشاركة الشعبية في صنع القرار ولا سيما على مستوي الحكم المحلي وحدات الإدارة المحلية في تفشى هذه الظاهرة حيث أن فساد البيروقراطية لاسيما في الحكم المحلي وعدم وجود رقابة شعبية ممثلة في مجالس محلية منتخبة في عدم اطلاع سكان القرى والمدن في الاطلاع على المخططات العمرانية لتوسع وتمدد تلك المدن والقرى وتعامل معها من منطلق انها أسرار تتعلق بالامن القومي لاسيما وان الهيئه الهندسية للقوات المسلحة قد عهد اليها المخططات العمرانية لجميع محافظات المصرية مما سمح لبعض الموظفيين البيروقراطيين في تكوين ثروات عقارية للبعض دون الآخرين نتيجة احتكارهم الاطلاع على تلك المخططات ثامنا واخيرا هل يتصور حدوث(فقاعة عقارية )في ظل الاقتصاد الاسلامي الحقيقة ان هذا الأمر مستبعد في ظل الاقتصاد الاسلامي في ظل وجود(آلية أحياء الأرض الموات) وحيث هناك فارق بين(الرغبة)في الامتلاك و(القدرة )على الامتلاك حيث أن الناس يتفاوتون في تلك(القدرة)كوجود طاقة قصوى لملاءة المالية لكل فرد في تعميير وبالتالى فإن تحريم الاسلام ظاهرة(التحجير )اي تسقيع الاراضي لمدة لا تجاوز ٣ سنوات طبقا لحديث مرفوع لعمر بن خطاب وبالتالى فإن ظاهرة (الفقاعة العقارية )هي انعكاس لظاهرة(الدولة القطرية العقارية الحديثة)واحتكار هذه الدولة لامتلاك الاراضي الخلاء خارج احوزة المدن والقرى
انا تهت برده بس هو في الاخر قال المفيد انه السوق مش سوق واحد هو 3 اسواق وكل سوق له احواله و الفقاعة الخاصة بيه متقدرش ابدا تقول انه مصر سوق واحد صعب جدا السوق بتاع الغلابة ده منتهي من فترة كبيرة و سوق صغار المسثمرين الفقاعة انفجرت فيه بالفعل ومش عارفين يبيعوا بتسهيلات في السداد زي المطورين الكبار و السوق الثالث بتاع الحيتان الكبار المطورين وده لسة الفقاعة بتتكون فيه والله اعلم هتنفجر امتي
كنت اتمنى تعرض الموضوع بطريقه أكثر توضيح و عن سرده نقاط و تسلسل زمني...وايضا لو استعنت بأحد متخصص كان وضح اك بعض الأمور مثل سعر التكلفه و عناصرها و سعر البيع لو كاش أو تقسيط طويل تحياتي و شكرا على مجهودك
فعلا مفيش سوق واحد هو كذا سوق و السوق بتاع الغلابة ده منتهي من فترة كبيرة و سوق صغار المسثمرين الفقاعة انفجرت فيه بالفعل ومش عارفين يبيعوا بتسهيلات في السداد زي المطورين الكبار و السوق الثالث بتاع الحيتان الكبار المطورين وده لسة الفقاعة بتتكون فيه والله اعلم هتنفجر امتي
بس خلى بالك مش يا عينى ولا يا حرام حيبيع يعنى حيبيع بالخساره النسبيه عن غدا لان حتكون الخساره رهيبه لانتظاره وحيسيب بكده استثمارات تانيه خالص وحيلاقى نفسه فى الديل بسبب تمسكه بمكسب وهمى مش حيحصل علشان العقار له سقف ..لانها سلعه خدميه فاصحى يا سيد ..
الصراحه طريقتك في الفيديو ده بالذات..رهيبه ..👏👏👏
تحليل جيد جدا. افضل ما سمعت عن الفقاعة العقارية. تسلم ا. علاء
🙏💐
انا كنت عايز اشترى شقه بعد الهبل بتاع الأسعار صرفت نظر وبدور على هجرة بره البلد
ضم علي أخوك
هاجر دلوقتي. بعدين ابقي اشتري لان اللي يشتروا الآن هما اللي هاجروا قبل كده
تحيااااتي لحضرتك ياااامحترم...
كما أشرت حضرتك هناك على الأقل ثلاثة ارباع حرافيش المحروسة خااارج حسابات المافياااا الحاكمة فى كل القطاعات بما فى ذلك قطاع الإسكان وفرع المافياااا الحاكمة فى المجال العقاري اغلبهم يقومون بعمليات مضاربة لكم هائل من الأموال ( عديمة المصدر ) ولذلك ليس هناك أي مشاكل فهناك حرافيش المحروسة موتي اكلانيكيا وهناك أصحاب ايجيبت يديرون الأموال بينهم ....
كان الله في العون يا صديقي 💐
هو منطقي انك تلاقي شقق الطبقة المتوسطة المطروحة من الحكومة بقسط شهري 30 ألف جنيه طيب كتم واحد من الطبقة الوسطى في مصر مرتبه 60 الف او اكتر
تجارة مشاريع ابعد عن الوظيفة
والاغلب مغتربين في الخليج
اما تكون عندك واسطة وحرامي
يا سيدي احنا مغتربين ومش عارفين نشتري والله الدنيا دلوقتي غير زمان
@@assemessam878
زمان كان الخليج كويس دلوقتي وظايف معينة هي اللي بتكسب ودول زي الكويت
اطلع امريكا شغل حرفي او اي تي هتعمل منه احلى فلوس وتاخد جنسية وارجع منها اشتغل في الخليج مرتبك اعلى ومعاملة احسن
مبدائيا د حسن الصادى قال إن مفيش استثمار فى العقار فى مصر و قال إن الدليل أن نسبة البيع كاش قليلة جدا
ثانيا أن حتى العاملين فى الخارج عندهم مشاكل مع العقارات نظرا لأنها عالية جدا حتى على إلى بيقبض بعملة أجنبية
السبب ان المطورون رفعوا الاسعار اعلى من سعر الدولار الحالى نتيجه لتحوطهم لارتفاعات اخرى الدولار لذلك هم قيموا الدولار بسعر من ثمانين لماءه جنيه للدولار
ايوة مكاسب صحيح بس بالمقارنة بالدولار انت خسرت ..أما اشتري شقة والدولار ب١٢ والان الدولار ب٥٥ يبقى انا خسرت مكسبتش
شكراً على انك زكي و فاهم... أنا بقول الكلام دة من تعويم ٢٠١٦ و محدش فاهم ... العقار مش كسبان إطلاقاً هو بس بيقلل نسبة الخسارة من التعويم... بس بالدولار لسة خسران وخسران كتير كمان ..مين بقى الاجانب إلي هيشترو عقار في مصر و إنت كل كم سنة عملتك بتخسر من ١٠٠ إلى ٣٠٠% من قيمتها
ا. علاء عن تجربة المطور العقاري ( اغلبهم) بيعمل البحر طحينة و من ضمن العقد دفع ١٠٪ من قيمة الوحدة في حالة التعثر في سداد الأقساط لا تسترد من النقود المدفوعة بالفعل في حين أن اغلبهم تأخروا في التنفيذ
قسما بالله حصلت لصديق شخصى و اللى زاد و غطى أنه رغم فسخ التعاقد فضلت الشيكات تتحصل على حساب الشركة و ترجع برفض من البنك لما كل حساباته اتجمدت و حتى حساب باييرول المرتب
طبعا فيه فقاعة عقارية وخطيره كمان وسوف تنفجر وهي مفتعله لرفع الأسعار وتمهيدا لدخول بنوك الدولة العميقة في العالم إلى مصر.
يعني مثلا في حي الشيخ زايد (مباني الجهاز الأولى) كان المتر فيها بعد التعويم عام 2020 وصل إلى 9200 جنيه للمتر وكان الدولار وقتها 15.69 يعني الشقة مساحة 100 كان سعرها حوالي 58 ألف دولار ثم في عام 2024 إرتفع سعر المتر إلى 20 ألف جنيه في الوقت الذي فيه سعر الدولار 48 جنيه يعني سعر الشقة الآن إنخفض إلى 41 ألف دولار فقط يعني صاحب الشقة خسر حوالي 17 ألف دولار من سعر الشقة يعني إنخفضت 28 في المائه من ثمنها وهذا رغم تضاعف سعر المتر بالجنيه.
إذا ماذا يحدث بالسوق العقاري؟
يتم تعطيش السوق من الوحدات التي عليها طلب مثل وحدات الاسكان الاقتصادي والمتوسط وفوق المتوسط والتي يستطيع الناس شرائها كاش بالكامل ثم يتم بناء وحدات فاخرة اسعارها مبالغ فيها حتى إذا تعطش السوق العقاري تماما ولم يجد الناس وحدات سكنيه يستطيعون شراءها تنزل بنوك الدولة العميقة وتقول لهم إذا ادفعوا كل المبلغ الذي كنتم تنون شراء شقه به كمقدم فقط لشراء تلك الوحدات المبالغ في سعرها ونقسط الباقي لكم بفوائد علي 30 سنه وهكذا فعلوا في السوق العقاري الأمريكي مطلع القرن الماضي وحتى الآن وهم يستعبدون الأمريكان وهذا سوق واحد فقط تخيل باقي الأسواق الأخرى وما يحدثونه من غبن وسن للقوانين لتخدم مصالحهم من خلال الساسه الفسدة الذين يمولونهم.
في عام 1917 وقبل اصدار قانون يلزم الناس بالضرائب العقاريه كان محدود الدخل الذي مرتبه السنوي 270 دولار يستطيع شراء بيت كامل جديد دورين بثلاث غرف وحديقه بمبلغ 2500 دولار فقط يعني كان يستطيع ان يشتريه كاش في اول عشر سنوات من حياته لو عمل وظيفه اخرى بجانب وظيفته. الآن الجزء الاكبر من مرتب الامريكان يذهب للسكن وحده رغم توافر الأراضي وتوافر الخامات من الاشجار والاسمنت والحديد وغيره. هكذا لعب اليهود الماسونيين في امريكا وهكذا يفعلون بنا حاليا.
أخيرا فى ناس فايقه....(فاهمه)
تحياتى
سوق العقارات وسوق السيارات مدمر ومنتهى تمامآ والمطورين بيكابروا
سوق العقارات وسوق السيارات بيخاطبوا ٥٪فقط من المجتمع المصرى اللى غالبيته مش لاقى ياكل ولذلك العرض اكبر بكثير من الطلب
الكل عارف ان فيه عرض ومفيش طلب
فيه فقاعة والمطورين بينكروا لأنه مازال بيحاول يبيع بالاسعار دي للمغفلين. و هيحصل تصحيح من ٣٠ ل ٦٠% لو استقر سعر الدولار. ونجيب ساويرس عنده حق طبعا .
اسعار العقارات في مصر حاليا أصبحت مبالغ فيها جدا
ربنا ينتقم من السبب
العقارات بس 😄😄
دة كل حاجة حضرتك ولعت النهاردة البطل اللي يكفي نفسه وبيته وميمدش ايده لحد
@@FoX_X9 إنجازات لا يراها الا المؤمن 🤣🤣
@@rased2000 ايمانكم ضعيف عزميتكم رخوة 😄😄
@@ahmedgh3774 الإقتصاد في تحسن مستمر و مستوى المعيشه إلى الأفضل.
ربنا يبارك لحضرتك، أنا والله شاب وبقبض كويس نوعا ما وبرضه بعاني في موضوع الشراء والمضاربات والتجار اللي مش مخليين الواحد عارف يتجوز، حسبي الله ونعم الوكيل
المبلغ اللي كان يجيب ليا شقة من سنة ونص دلوقتي معايا 3 أضعافه ومش عارف أشتري كل شوية يغلوا الدنيا
اولا مفيش حاجة اسمها الدولار زاد
الصح قيمة الجنيه انخفضت
ثانيا لو كان قيمة الجنيه ثابتة لا يمكن ان يرتفع سعر العقار 700%
الفكرة ان عند انخفاض قيمة العملة كل شيء سعره يزيد من اول الجرجير الى الحرير
@@momenegypt2 فاهم قصد حضرتك، بس أنا مقولتش إن الدولار السبب أو الجنية😅، أنا بتكلم على إقتصاد السمسمرة اللي أحنا فيها دة
سؤال وارجو الاجابة مستقبل العاصمة الإدارية واستكمال الدولة للمرافق ؟؟
بجد قنااتك المفضلة عندي على الاطلاق
في وضع مصر الفقاعة العقارية على المطورين أساساً و ليست على سوق العقار
احنا فعليا فى فقعة بقالنا 4-5 سنين والى بيشترى مش عارف حتى ياخد فلوسه إلى دفعها من سنوات وإعداد ضخمه بتخسر جزء من اصل المبلغ كمان إلى دفعته وانا ده مجالى طيب ليه عمليه الإنكار القوية من المطورين أو المسوقين السبب ضخمه عدد الشعب بمعنى اشترى مثلا مليون واحد عقارات وخسروا مازال هناك ملايين لم تلقى باموالها وهدف المطورين والبروكر من لم يشترى أنهم يشتروا وهكذا عدد الشعب يسمح باستمرار النصابين لفترات طويلة تنصب طالما ليس هناك رادع من الدولة ومؤسساتها والقانون
تعليق هام. شكرا يا صديقي. تحياتي 💐
المشكله ف قيمه العملة من ناحيه و اسعار الفائده من ناحيه اخرى
- ثانيآ مناطق زى القاهره الجديده و الساحل الشمالى
البلد جزء كبير من المشكله لأن الحكومه رفعت اسعار الاراضى
لو الناس مش قادرة تدفع التمن المرتفع ماحدش حيشتري
نفس الناس هي اللي بتشتري في كل مشروع
تجميد للفلوس زي الدهب او الدولار
بدل استثمارها
مش للسكن
الحراميه اللي بيكسبو فلوس بالمعرصه والبيه الظابط اللي مشغلهم
ما هو الناس دى مش تصنيف واحد ولا دخل واحد ولا هدف واحد من الشرا الناس الغلابه اللي هما احنا ال90 في الميه من المصريين هو اللي مجبرررر يشتري شقه لابنه يتجوز فيها في المدن او بيبنى في الريف هيعمل ايه غصب عنه لو الشقه بخمسين ضعف تمنها هيقلل من اكله وشربه وعلاجه ويشتري هيبيع ورثه واللي حيلته عشان يشتري ما هو الاسكان ده زيه زى الاكل والشرب الناس التانيه دول بقا خوش غسيل اموال خش ناس اثرياء ومش فارق معاهم ناس عايشين بره ومعاهم فلوس
مصر مهددة بإنفجار سكانى ولاخوف من الإستثمار فى العقار
كل الضحايا اللي حيشتروا عقارات دلوقتي او لحد خمس سنين قادمة لن يتمكن من تعويض خسائره واذا عايز تتأكد أعرض للبيع شقة او عقار للبيع بالأسعار الحالية وشوف حتتباع والا لا
تعلق مهم. تحياتي
ايه ده هو فى حاجة اسمه استثمار عقارى فى مصر ؟ كله تلبيس طواقى يا أ.علاء متتخدعش باللى شوية النصابين دول بيقوله عليه
تحليل اكتر من ممتاز يا دكتور.
سؤال، حضرتك مش ملاحظ ان سوق العقارات المقسم الى اكتر من اقسام شبيه بتصريح محمد معيط ان فى 3 موازنات.
اعتقد ان هدف الادارة الحاكمه فى مصر. هندسة الحياة الاجتماعية فى مصر بمعنى ان مصر تنقسم الى تلات اقسام قسم الساحل الشرير و ده مستولى على كل شئ و ليه اقتصاده و موازنتة الخاصة ، قسم خط الفقر و القرابين منه و ليه برضو موازنته و اقتصاده، و قسم بين و بين و ده بتحاول السلطة بكل الطرق الاستيلاء على امواله بكل الطرق
المشكله الدولار لو وصل ٥٠ تلاقيهم مسعرين علي الدولار ب٨٠ ومفكرين الشعب معاه مليارات وفي الاخر الفقاعه جيا
والعيال بتوع العربيات كانوا مسعرين ب٨٠ جنيه لحد مش لاقيين حد يشترى منهم
العقارات فى امريكا وكندا واوروبا ارخص كتير من مصر رجال اعمال حراميه ونصابين وللاسف الدوله سايبه رجال الاعمال على الشعب المصرى اطلب اى شخص محترم الهجره هى الحل 😢
اخطاء منطقية
اولا مفيش حاجة اسمها الدولار زاد
الصح قيمة الجنيه انخفضت
ثانيا لو كان قيمة الجنيه ثابتة لا يمكن ان يرتفع سعر العقار 700%
الفكرة ان عند انخفاض قيمة العملة كل شيء سعره يزيد من اول الجرجير الى الحرير
يعنى ايه انه فيه فقاعات عديدة لمجموعات مختلفة من الناس؟
فقاعة بتجيب فقاقيع يعنى ايه؟ وفى الاخر يعنى صغار المستثمرين يعملوا ايه؟
شكرا ي استاذ علاء ❤❤
كل اللي اشتري عقار لغير السكن اكل هواء
ساويرس يحذر من الفقاعة العقارية وهو يبيع المتر المربع في مجمعه السكني زد بمبلغ ٩٠ الف جنيه 😂😂😂😂😂😂😂 ساويرس ضارب منقوع صرم وطالع يقول فقاعة عقارية 😂😂😂😂
السيمون فوميه له سوق لا علاقة له بسندوتش الفول
العقار في مصر سينهار بشكل كارثي 2025
المطورين دول سبب الأزمات في البلد المطورين ليسوا مطورين وفيه منظومه مشغلاهم
رجاءا....رتب أفكارك .....تحياتي لحضرتك
قيم تمنها بالدولار وشوف اشتريت بكام وتقدر تبيعها بكام هي دي الارقام الحقيقيه. انسى ارقام الجنيه لا يعنينا
ليه هو التجار حيضاربوا بعض انت مش واخد بالك ان العقارات سلعه لها لازم سقف لان المستهلك اللى هو الشعب فيه وقت حتلاقى الاسعار لو على كلامك عاليه ومش حيقدر لا المالك يقدر ينتظر والشارى مش حيشترى فحتلاقى غصب عن السوق ينهار
او واحد مهندس ...
خطيئته الوحيده انه من المصريين العاملين بالداخل 😂😂..
كتير جدا من العاجزين عن اللحاق بأسعار "السوء" العقاري مش غلابه يا فندم و لا عاملين بالقطاع الغير رسمى ..
جامعيين ولاد ناس صدقني و شغالين فى اماكن و جهات محترمه و تعبوا و طلع عنهم عشان يحققوا نفسهم و ينجحوا وظيفيا .. بس بمعايير الالفينات.. قبل أزهى عصور الانجازات ..و لو ركنا المقدم على جنب .. اقل قسط ربع سنوى حاليا معدى الربع مليون ..
يعنى مطلوب شهريا ١٠٠ الف لحساب قسط الشقه..
١٠٠ الف شهريا لحساب قسط واحد .. طب اللى بيدفع ١٠٠ الف فى الشهر مفترض يكون دخله الشهري قد ايه ؟
طب كام فى الميه من الشعب "المتواجد فى الداخل.. العامل في السوق المصري" بياخد الرقم ده او حتى نصه ؟!!!!
اما المضارب فهو ابعد ما يكون عن الهم ده ... هو مش بيفكر غير فى المقدم .. و غالبا بيكون مش لوحده فيه .. احيانا كذا واحد بيدخلو فى مقدم شقه "كمشروع" و هو ولا عنده ريحه نيه لدفع قسط واحد .. هو بيبيع بمجرد حجز الوحده.. الخ ..
و اخيرا..
هو الشعب اللى فى الداخل ده موقعه ايه من الاعراب بالضبط ؟؟
اشباح .. زومبيز مثلا ؟؟
نعيش ندفع ضرايب و نتكوى بأسعار منتجاتنا اللى مبقناش نلاقيها و نتعاير بخدمات مش موجوده و يمكن نحارب و نموت بالمره .. عشان مشاريع و خدمات كلها لحساب "العاملين بالخارج" ؟؟؟!!!!
مهو لو كده عرفونا .. اهو نموت من دلوقتي احسن
المطورين بيكسبوا ٥٠٠٪ والدليل ان كل مطور عنده اكثر من مشروع
أنا بقول الكلام دة من تعويم ٢٠١٦ و محدش فاهم ... العقار مش كسبان إطلاقاً هو بس بيقلل نسبة الخسارة من التعويم... بس بالدولار لسة خسران وخسران كتير كمان ..مين بقى الاجانب إلي هيشترو عقار في مصر و إنت كل كم سنة عملتك بتخسر من ١٠٠ إلى ٣٠٠% من قيمتها
ممتاز يا استاذ علاء ، تقرير وفهم اكثر من رائع 👍
هذا من كرمكم. 🙏💐
ازاي فقاعة عقاريه و الجنيه على طول في النازل و التضخم مبهدل الدنيا
العقار عمره ما بينزل فعلا فى مصر..
بس هو لا بينزل لوحده ، و لا بيطلع لوحده ..
العقار بيرتفع دائما لان الشركات بترفع الأسعار دائما.. و حتى مع إنخفاض التكلفة - زى دلوقتي مثلا .. مقارنة بحسابات التكلفه فى مارس اللى فات لما كان السوق مسعر الدولار على ٧٠ جنيه و القطاع العقاري كان بيسعر على ٨٠ و ١٠٠ جنيه كمان.. بينما حاليا .. ٥٠ جنيه.. الحديد و الاسمنت نزلو ب ٣٠ تقريباً مقارنة بأسعار مارس بردو - و الشركات بترفع الأسعار دائما بأعلى من سعر فائدة البنوك حتى على سعر الكاش بالمناسبه ، عشان يفضل شراء العقار خيار استثمارى اكثر ربحية و اغراء من شهادات و ودائع البنوك ..
بس يا فندم ..
ده السبب الأساسي لاستمرار إرتفاع أسعار العقار دائما في مصر ..
ان "الخبراء " اللى بيوعوا الناس بحقيقة أوضاع السوق المصري هما أصحاب الشركات اللى بيرفعوا اسعار العقارات
في البداية اشكرك علي المجهود الكبير لقراءة التقارير وعرضها علي متابعينك. انا واحد من المتابعين لقناتك.
لي أضافه ربما لم تناقش في اي من التقارير الخاصة بالعقارات
كل المتطورين الكبار ( الهوامير وهذا تعبير سعودي) يبيعون المشاريع بأخذ المقدمات في بدايات الحجز وماتبقى علي شكل اقساط في صوره شيكات بنكيه يتم بيعها للبنوك المصرفية بنسبه 70% الي 80% من قيمتها الأصلية. المطورين العقاريين (الهوامير) يأخذون قيمه هذه الشيكات علي صوره قروض ميسرة جدا وهنا يبداء المطور الدوره العقارية مرة أخري مع وجود سيولة ماليه في جيبه لبناء ماتم الاتفاق عليه وبداية مشروع آخر. وعلي هذا فهي منظومة فاسده مابين المطورين العقاريين والبنوك والمتضررين هم المشتريين لان هذا يؤدي الي زيادة الأسعار بدون اي مبرر.
موضوع مهم جدا استاذ حسين. تحياتي صديقي العزيز
كانت الدوله باعن العاصمه الاداريه ..اللى عايز التجار اللى معهم اموال يشترى فى العاصمه علشان يكسب بعد مليون سنه بعد ما يموت وللورثه وحيخسروا فى الاخر كل ده علشان الدوله خسرانه وعايزه تكسب من الشعب مفيش غير الشعب امام الحكومه انسي الشعب المصرى اذكى من انه يروح يضع امواله علشان شجرتين خضر خليها ليهم ..
هو نفسوا مش فاهم
الفقاعه يعني الاسعار مبالغ فيها ، بس الأسعار حاليا تعكس الاقتصاد الحقيقي .
الأسعار العقاريه عمرها محتنزل ،
بس يا بروكر
الفقاعه ابتدت خلاص
طمع المطورين و المضاربين هيغرقهم
امال انتم عايزين تكسبوا من النسبه الصغيره الاغنياء يعنى زى ما قولت الاغنياء بيعملوا مكاسب من بعض او الحكومه نفسها تبيع العاصمه اللى فى الصحراء ومش لاقيه يبقى انا اللى صح العقار حينزل يعنى حينزل لغاية ما الدنيا تكون الاسعار فى الارض وتخلص ويبتدى من الاول اللى حيشترى ويبيع على طول ده اللى حيكسب بس الكلام ده بعد ٥٠ سنه نخلص اللى عندنا ونبداء من جديد ...
هم فعلا مطورين ولا مغسلين دولارات
الموضوع الذي اثرته حضرتك بشأن وجود فقاعة عقارية من عدمه في مصر هو موضوع مهم واقدر الجهد الذي بذلته حضرتك في إعداد المادة العلمية ولكن موضوع فني وشديد التخصص وكثير ممن يتناوله دائما ما يقعوا في كثير من مغالطات الاقتصادية لانه يقع في مخيلة الكثير منهم الصورة الذهنية للفقاعة العقارية في الغرب ويناسون ان الفقاعة هي شان اقتصادي داخلي محض يقع نتيجة متغيرات اقتصادية مجملها داخلية وبالتالي اسبابها ومسبباتها تختلف من دولة الى اخري لذلك فان تعقيبي عليه من خلال نقاط الآتية أولا ان هناك عدة معايير يتم على أساسها احتساب قيمة عقار ومعرفة عما اذا كان تسعير هذاوالعقار هو سعر العادل وفقا لاليات العرض والطلب ام مبالغ فيه مثل١_نسبة السعر إلى الدخل وهو مقياس تحمل التحالف الأساسية للسكن في منطقة معينة وهو عادة متوسط سعر المنازل إلى الدخل المتاح لأسرة معينة٢_ونسبة تحمل تكلفة الرهن إلى الدخل المتاح٣_ونسبة العاءد كالايجار للوحدة السكنية في مقابل التكلفة الشهرية للرهن الوحدة السكنية٤_ونسبة دين السكن إلى حقوق الملكية وهو معيار قيمة القرض او الرهن العقاري للقيمة الاساسية للعقار وهي معايير تجدها فاعلة لاحتساب قيمة العقار في الغرب ومعرفة عما اذا كان يعكس سعره الثمن العادل وفقا لاليات السوق(قوى الطلب وقوى العرض)الا ان هذه معايير غير فاعلة في الحالة المصرية لان الية(التمويل العقاري)غير فعالة في مصر لكون البنوك تشترط على مشتري بموجب هذه اليه ان يكون العقار المراد مسجلا اى مشهر في الشهر العقاري وهو غير متحقق بنسبة٩٠%من عقارات في مصر حيث جرى العرف على التدوال العقار في مصر بيعا وشراء بعقود بيع ابتدائية وايضا لان معدل التضخم الذي يحسب على أساسها سعر الفائدة لدى البنوك في مصر غير ثابت ومتغير نظرا لتغير سعر صرف العملة الوطنية وعدم استمراره وثبتها وبالتالي لايمكن البنك ان يخاطر بتحويل عقاري لشراء عقار لمدد تصل الى عشرين سنة الا ان هناك معايير يمكن الوقوف عليها ان هناك مؤشر ل(فقاعة عقارية)في مصر مثل ان زيادة سعر العقار لا يواكبه زيادة في القيمة الايجارية للوحدة السكنية حيث مثلا العقار في مصر يزيد ما بين ٣٠ إلى ٥٠% بينما القيمة الايجارية في متوسط مابين ١٠ الى٢٠%على الاكثر ثانيا انه يمكن تعريف الفقاعة العقارية بانها(هو ارتفاع سعر العقار ارتفاعا كبيرا لا يتناسب مع قيمة الحقيقة (كان يكون هامش الربح بين التكلفة الفعلية للعقار والسعر المتداول كبير جدا) مع قبض حاءزي العقار على السعر المرتفع على أمل أن السعر سيتواصل الارتفاع مع ثبات المعروض من وحدات العقارية وهو ما يغرى آخرون على الطلب(المضاربة)ثم يحدث عارض يجعل هؤلاء الحاءزون لهذا العقار يتخلون عنه فيزيد المعروض من وحدات فينخفض السعر)هنا فقط تحدث الفقاعة العقارية وبالتالي ليس كل ارتفاع في سعر العقار يكون فقاعه عقارية وبالتالى العبرة هى ب(معدل تداول العقار)في السوق فإذا توقف تداول العقار في السوق لقبض حاءزي العقار على السعر على أمل أن السعر سيظل في الارتفاع مع وحدات العقارية المطروحة في السوق هنا تحدث فقاعة عقارية هنا الفقاعة العقارية اشبه بالفقاعة التى تحدث في الاسهم المتداولة في البورصة حيث يظل حاءزي الاسهم محتفظين بحياتهم للاسهم دون بيع على أمل أن اسعار الاسهم ستظل في ارتفاع مع ان هذا الارتفاع في الاسهم لا يعكس القيمة السوقية لشركات تلك الاسهم ثم يحدث عارض يجعل حاءزي هذه الاسهم يتخلون عنها ويزيد المعروض فينخفض السعر وتنهار البورصة ثالثا ان هناك اكثر من سوق للتداول العقارات في مصر هناك سوق لعقارات المراكز الحضرية في الأقاليم في الدلتا والصعيد وهي التى بالفعل يصدق عليها وصف(الفقاعة العقارية )حيث أن اسعار العقارات في تلك المراكز الحضرية سعر المتر فيها احيانا كثيرة يتجاوز سعر المتر في القاهرة الكبرى وذلك لان كثير من المحافظات المصرية وخاصة في الدلتا ليس لها ظهير صحراوي لامتدادها العمراني وبالتالى لا سبيل للتوسغ سوى على حساب الاراضي الزراعية ثم تأتى قرارات التميةةالمحلية لتوسيع كردون تلك المدن والقرى لتقنين تلك التعديات وادخالها داخل المخطط العمراني الرسمي للمحافظة المعنية رابعا ان لابد من فهم إلية عمل شركات التطوير العقاري في مصر حتى نستطيع تصور كيفية حدوث (فقاعة عقارية )فيها من عدمه حيث يبدأ اولا بقيام جهاز المدينة التابع لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بطرح الاراضي بالتقسيط على شركات التطوير العقاري وهو اسلوب المفضل لشركات التطوير العقاري حيث لا تدفع مقدما كامل الثمن ارض المشروع بل تدفعه على أقساط محتفظة بالثمن الباقي للقيام باعمال المبدئية للانشاءات المشروع ثم يقوم مشترك العقار بدفع ثمن الوحدة(قيد البناء)على أقساط كما يقوم موردين حديد والاسمنت ومستلزمات باستلام مسحقاتهم المالية على اقساط وبالتالى فإن استدامة تلك العملية تقتضى الثقة واستدامة عملية التمويل بحيث ان اذا حدث خلل في استدامة التدفقات المالية سواء من المشتري او المورد او جهاز المدينة يؤدي إلى انهيار تلك المنظومة وتعثرها وبالتالى حدوث فقاعة العقارية حيث لو نكل جهاز المدينة مثلا عن سعر الذى قام بتسعير ارض المشروع لوجود شبهات مثلا كما حدث في مشروع مدينتى بعد يناير٢٠١١ فإن مشروع مهدد بالتوقف او حدث ارتفاع في اسعار مواد البناء فإن موردين مهددين بالتوقف عن التوريد وبالتالى مهدد بالتوقف او ان المشتركين وهو الاغلب الاعم توقفوا عن سداد الاقساط للوحدة العقارية فإن مشروع مهدد بالتوقف الا ان المتتبع لسوق العقارات في مصر يجد ان الحالة الأخيرة بحدود توقف جماعي او شبه جماعي من مشتريين للعقار عن سداد الاقساط هو امر مستبعد لسببين الاول ان معظم مشتري العقار فى مصر يقومون في الغالب الاعم بربط ودائع بنكية على الوحدة المراد شراءها بحيث ان ريع الوديعة البنكية مع دخل الأسرة يسددون قيمة القسط الشهري للوحدة وبالتالى تكاد تكون مخاطرة التمويل ان مامونه السبب الثاني ان مشتري العقار في مصر يقومون بتوقيع على شيكات بنكية في تخلف المشتري عن يحبس جناءيا بينما ان التخلف عن دفع غير معاقب عليه جناءيا في الغرب الا في حالة الاحتيال المصرفي حيث أن مشتري العقار في حالة تعذر عن سداد فإنه يقوم بالتالي عن العثار للبنك او الشركة مكتفية بخسارة الاقساط التى قام بدفعها ومتجنبا دفع أقساط جديدة دون أن يؤدي ذلك تلى زجه بالسجن فإن امر مختلف عنه في مصر حيث تخلف عن السداد الشيك يؤدي بالمرء إلى السجن مع استرداد البنك أو الشركة للوحدة العقارية لتعاود على طرحها من جديد على مشترى اخر بسعر جديد اعلى
شكرا جزيلا يا استاذة، تعليق هام ومفيد كالعادة. تحياتي 🙏
باختصار يا استاذ علاء، المطورين سينفون بشدة ان هناك ازمة في التسويق وانه مستحيل ان تحدث فقاعة عقارية وهذا تضليل ومخالف للحقيقة ، ومصلحتهم وبقدراتهم الجماعية وبالسيطرة على الاعلام سينفون ذلك بل سيتوقعون وهما زيادة فلكية في الاسعار ونقصا مبالغ فيه من المعروض كذبا وزورا والايام بيننا. لاسقاط مزيد من العملاء والمشترين الجدد في شباكهم، لانهم يعانون من السيوله والمديونية فكيف يحكمون على انفسهم بالاعدام بتأكيد وجود فقاعة ، ساويرس لانه يمول ذاتيا يستشعر الخطر ويحذر من الفوضي القادمة لانهيار قطاعات كبيرة من المطورين ستؤثر على الاسعار لبيعهم الوحدات بسعر كارثي منخفض لانقاذ ما يمكن انقاذه واستمر لعبة تلبيس الطواقي
العقار مرطرط ومديونية المطورين والمقاولين كارثية، وعلامات ذلك التأخير في التسليم، المنافسة سرا على الاسعار والبيع بغير السعر المعلن، والتخفيض وصل الي ٣٥%من السعر للكاش لعدم وجود اموال لديهم، العقار والطمع ادي لتسعير العقار على اساس ان اغلب المشترين من العاملين في الخارج والعرب فلا يعقل ان سعر شقة غرفتين وصاله مهما كان التشطيب بسعر ٨ مليون جنية في بعض المواقع وهي اعلي من الاسعار في دبي، عاش المطورين في الوهم وسعروا بالخيال وشاركهم من 😮
واخدين الارض ببلاش وليبنوا بفلوس الناس الي حاجزة شقق التمليك والتسليم بيتاخر وعقود التمليك لصالح الحيتان
لم افهم منك شئ للاسف
قلبت دماغي و كلامك غير دقيق و مقطع و مانطلعش منه باي مضمون
انت جبت من الاخر راجل ظراط و مبيقولش جملة مفيدة. و مبيقولش اي معلومة دقيقة جايب المعلومات من واحد صاحبه.
المشكلة أساسا في قيمة الجنيه المتدهورة !
تحياتي لحضرتك و كم المعلومات و التحليل العلمى المحترم الذى يفتح أبوابا مغلقة لمزيد من البحث و التفكير ، هناك امر اعتقد انه خطير و ربما اخطر من الفقاعة نفسها و بأختصار تحويل العلاقة بين البنوك و المطور العقارى و المستثمر من دوره كوسيط إلى شريك فى مشكلة تحدث الان و هى قيام المطورين بتوريق المبالغ المطلوبة من العميل و عادة تكون شيكات مستحقة بتواريخ يقومون بتوريقها إلى البنوك و يصبح البنك هنا الضامن الحقيقى و هذا قد يخلق ما عرفناه عام ٢٠٠٨ بكارثة الرهن العقارى بالولايات الامريكية و هذا ليس راى من عندى و لكن ما ذكره بعض الخبراء الاقتصاديين
موضوع مهم ويستحق البحث فيه. شكرا جزيلا 🙏
نصيحه لوجه الله ساويرس الكذاب قال فقاعه ومضي عقد تطوير راس الحكمه هو و السويدي مع الإمارات الحيتان دول بغيروا كلامهم تبع مصالحهم
لما بتوع العقارات بيلطموا من الفايدة الـ 30% اومال بتوع ساندوتشات الفول يعملوا ايه؟
مصر اثبتت المعنى الفيزيائي والتمثيل الجسدي لحرمانية الربا ... لما حد يسأل ليه الربا حرام؟ ... ممكن نرد عليه رد حاسم ونقوله علشان هيحصلك زي ما حصل لمصر
ساويرس عنده بالفعل مشكلة كبيرة لأنه بيشتغل بس في العقارات مع 100 مليون مسوق عقاري ... مع العلم بإن ساويرس بدأ يشتغل في مصر من الصفر منذ 6 او 7 سنين
ساويرس اللي بجد هو جيل الابناء ... ساويرس اللي بجد بيشتغل في اديداس وفي استون فيلا وفي مصانع الاسمنت والاسمدة الاوروبية ... ساويرس اللي بجد بيتشغل في تعدين الدهب والنحاس في افريقيا وفي اسبانيا وفي العراق وباكستان وبنجلاديش ... وبيتشغل في ال الفنادق في ايطاليا وقبرص واليونان
على طريقة الشركة البريطانية فريدة وياسمين خميس كذلك الامر بالنسبة لكل القروش ... وحتى صفوان ثابت كان بدأ ينقل اعماله للخارج في مرحلة مبكرة جداً من الانهيار الكارثي منذ 10 سنين
ساويرس اعلن اعتزال البيزنس منذ 10 سنين والتفرغ للأعمال الاجتماعية والملاهي الليلية ... وكان يقصد انه نقل كل اعماله لجيل الابناء ... يقصد انه انهى اعماله في مصر
ثم بدأ تاني من الصفر في مصر وامتلك الارض والاصول مجاناً كمحاولة من النظام لجذب جزء من اسنثماراته إلى مصر ... لكن ساويرس عنده ما يكفي من الدهاء والحنكة انه يعمل اول مليار من لا شئ وبدون ضخ اي استثمارات او تمويل هو اصبح ملياردير من جديد بشكل منفصل تماماً عن اعمال ابناءه المتنوعة في الخارج
ساويرس بيتسلى يعني ... بس هو تسليته انه يلعب بالمليارات مش انه يلعب شطرنج ... تصريحات ساويرس هي جزء من خطة اللعب في سوق العقارات المنهار بالفطرة
انا بالنسبالي ساويرس لا يعبر عن الفقاعة ... لكن اللي بيعبر عنها هو ان 100 مليون مصري شغالين في التسويق العقاري بما في ذلك السيسي ومدبولي واشرف صبحي وابراهيم عبد الجواد وخلافه ... وكل رعاة برامج التليفزيون شغالين في التسويق العقاري ... ولدرجة ان في قناة مخصوصة في التليفزيون المصري مخصصة للتسويق العقاري بأسم الدولة
وده بخلاف المحتوى الاعلاني اللي بيشغل يمكن 75 او 80% من البث التليفزيون !!
لما كل شغلنا عقارات وكل فلوسنا عقارات طب هناكل منين ونشرب منين ؟؟ ... الموضوع اكبر واخطر بكتير من تسالي ساويرس المعتزل ... وخطة اللعب بتاعت ساويرس مش هتفلح ... لأن الفقاعة جذرية اكتر من محاولة تسويق احد الكامبوندات بشكل مختلف عن باقي المسوقين
ساويرس مش هيخسر اي حاجة لو مباعش ... هو اساساً بادئ من الصفر ... هيفضل عنده املاك عقارية نايمة ... وحتى لو انتزعت منه املاكه ... برده هو مش خسران اي حاجة لأن ساويرس اللي بجد بره مصر
شكرا استاذ محمد. تعليق مفيد كالعادة. بارك الله لنا فيكم
@@alaabayoumi 🙏🙏
سبحان الله دي نفس الطريقة اللي فكرت فيها في الموضوع من اول مرة اترفعت الفائدة، الفوايد العالية بتفرض غلاء الأسعار وغلاء القروض وبتزيد كسل الناس عن الاستثمار و الاتكال على البنوك وهي دي حرمانيتها في وجهة نظري مهما افتى الشيوخ.
@@mohamedashraf9072 الفكرة في القروض في العالم عموماً انك ممكن تعمل دراسة جدوى متخرش المية وتاخد بيها قرض بفايدة 3% ... وممكن متعملش دراسات جدوى خالص وفي الحالة مش هنقولك متاخدش قرض ... بس هنقولك خد قرض بفايدة 30% وسقف الضمانات مفتوح وممكن يشمل اي حاجة تتخيلها او متتخيلهاش
البشر عموماً مش اول مرة يخوضوا التجارب دي ويفشلوا فيها ... البشر قبل كده اخدوا دروس مؤلمة جداً في تاريخ الاولين ... وتوصلوا في النهاية ان الربا حرام اقتصادياً وانسانياً ومن هنا جاء التحريم في الدين ... في كل المراحل كان العالم بيحاول يتجنب الربا بناءاً على التجارب السابقة ... وفضلت عائلة يهودية معينة اوووووي هي اللي محتفظة بكتالوج الربا علشان تستخدمه في ايذاء البشر وفي الثراء السريع وفي السيطرة السياسية على العالم ... موقف ألمانيا النهارده من حرق خيام اللاجئين في غزة متعلق بكتالوج الربا ... العالم كله بيفضل حذر جداً جداً في التعامل مع العائلة اليهودية المرابية ... لكن في ناس بسطاء اوووووي اووووي عقلياً شبه البلحة كده وبيدروا فين الربا وبيروحوله ... وبيعملوا مشاريع بدون دراسة جدوى وبياخدوا بيها قروض بفايدة 30% واللي يخرب يخرب
@@mohamedashraf9072سبب هذا كله التعويم الفجائي و الذي هو بخس اموال الناس و نوع من الربا .
طول مفي انهاي عمله الأصول هتزيد طول ما الطلب أكبر من العرض
للاسف يا استاز علاء انت قاعد تظرط و مقولتش معلومة واحدة مفيدة بالارقام ولا من مصادر. كل حاجة عندك تقل اصل بيقولك او اصل انا عارف ناس بتعمل كدة. قلبة دماغ عالفضي.
اذاي مشروع زايد لسويرس ربح مفيش
هو اولا اشتري الارض من عشر سنين بتراب الفلوس
والمشروع حقق مبيعاته 90% يعني دخلوا سيوله من اول شهر اين ذهبت
هو ترك المباني وجاي يبني والمواد زادت بيحاسبني ليه
دي ارباحهم في زايد بالمليارات مش مكفيانه
دا واخد اتناشر دور
ودا محصلش مع اي حد دي ابراج
بطل افتري يا سويرس وكفايه دلع
ما هو ملاقاش اللي يقف له
لن تحدث فقاعه عقاربه
معلش 😂
@@MohamedSobhi916 معلش معلش يا خويا 🤪
الجنيه يا جماعة اللي بينهار
مش العقارات اللي زادت لوحدها
ماهو في عشر سنين الدولار اتحرك من سبعة جنيه لخمسين جنيه.. بالتالي اسعار كل حاجة اتضاعفت سبع مرات.. العقارات والعربيات والاجهزة الكهرباية والأكل وكل حاجة
ليه ساويرس بيطرح و عايز يطرح مشاريع جديده و في نفس الوقت بيحذر من الفقاعة العقاريه؟؟؟
كلامه عكس أفعاله.
من المؤكد هدفه هي مصلحته الشخصية و ده مش غلط.
لكن المفروض الكلام يكون منطقي للاقناع
👍🌷
مش عايزين مواعظ وحكم من الانسان ده من فضلك،، هوه العقارات اللي شغال فيها فى مصر وفى اوروبا والدول العربية كلها بس انما لمصلحة شخصية زى الجواهرجى او البقال او الصيدلية بيفتحوا لهم همه وبس يبيعوا لمصلحتهم مافرقتش كتير عنهم وعنه هوه نجيب ،،.
طيب الراجل ده اللى بيقول انا مصرى ومعرفش اعيش غير فى مصر وبس طيّب يااستاذ نجيب انت حضرتك مافكرتش ولا هتفكر تعمل حاجة لمصر زى بناء صرح عملاق عالمى تستفيد منه انت شخصيا وتكسب أموال بالدولارات باالهبل ومليارات دولارية،، ويعدين هتصدر للخارج وافريقيا اللى هيه شغلك الشاغل طب فين ده ؟؟ مفيش ولا هيحصل ابدا ابدا
كل مره يقولك المنافسة انا مش عايز افتح والاقى واحد تانى عمل نفس اللى عملته واخسر انا ( ماهيه المنافسة اساس التجاره ياسيدى الفاضل) وبعدين يقولك اصل الدولار بيطلع وينزل ومش ثابت ويرجع يقولك التعويم للجنيه ويقولك الدوله بتتدخل فى شغل القطاع الخاص ولازم تسيب اصحاب رءوس الاموال فى حالهم ولوحدهم وان الجيش المصرى بيدخل شريك معاهم والروتين والبيروقراطية مخليانا مش عارفين نشتغل يعنى. :
حجج & واعذار & وعايز دوله لوحده هوه اللى يديرها لحسابه الشخصى ،،
وعمال يقولك ابويا مكنش بيدينى مصروف فى اوربا غير على القد وانا اشتغلت اغسل الصحون واترقيت وبقيت جرسون لحد ماخلصت الدراسه طيب وهو انت اول واحد فى العالم عمل كده انا نفسى ( سبقتك بسنين طويله وعملت اللى انت عملته واشتغلت وكافحت وقبل منى ومنك ناس كتير وكتير جدا عملوا نفس الكلام شقا وتعب وارهاق وكد لحد ماكل واحد شق طريقه ،،،،،
ياعم نجيب يااستاذنا يامديرنا ياحضرة الناظر ياريس الجامعه كلها ،،، بلاش توجد اعذار ملهاش اول ولا اخر عشان ماتستثمرش فى اقامة المصانع العملاقة العالمية لانك ببساطه مش قدها وبتقول انا كبرت بقى خلاص اسيب اولادى واحفادى همه اللى يعملوا ومش هيعملوا ابدا لانك شربتهم نفس الكأس ياسيدى الفاضل،،
وبطل بفى تقول انا مصرى ودى بلدى ومعرفش اعيش فى مكان تانى !! اللى بيحب بلده يقف جنبها ويستثمر فيها زيه زى اى مستثمر عربى أو اجنبى ويعمل زيهم همه مش اغبياء ابدا عشان يحطوا ملياراتهم وهيخسروها أبدا ايدا،،،.
يا عم توهتنا ركز نقطه نقطه
خامسا اذن كيف يمكن اذن ان تحدث الفقاعة العقارية في مصر الحقيقة ان الفقاعة العقارية يمكن ان تحدث في مصر للأسباب الاتية١_سبق ان ذكرت ان الأسلوب المفضل لدى شركات التطوير العقاري هى قدامها بشراء قطع الاراضي من جهاز المدينة على أقساط بحيث تدفع مقدم وتحتفظ بباقي الاقساط في شكل وديعة بنكية في شكل اذون خزانة سواء ٣ شهو او ٦ شهور او ٩ شهور او ١٢ شهر على سعر قاعدة معين وبالتالى اى تغير في سعر فاءدة اذون خزانة تلك بتخفيض مثلا قد يؤثر على قدرتها على تمويل المشروع وهو الامر نفسه ينطبق على مشترى تلك الوحدة الذي يقوم بسداد القسط الشهري مم ريع الشهري او ربع سنوي لوديعته البنكية وبالتالى فإن اي انخفاض في قيمة هذا العاءد لاسيما وان إعادة ربط الوديعة البنكية القصيرة الأجل مع أقساط طويلة الأجل لوحدة عقارية لمدة طويلة بين ٧ إلى ١٠ سنوات ٢_ان تذبذب سعر صرف العملة الوطنية إلى العملات الاجنبية قد يؤثر سلبا على استدامة عقود توريد لمورديي مواد البناء حيث يؤدي ارتفاع أسعار مواد البناء لمشروع ما قد يؤدي لتعثره نتيجة تعثر الموردين عن توريد مستلزمات البناء وهو ماحدث مع شركة ايفرجرين التى اشهرت افلاسها بسبب توقفها عن سداد ديون موردين الا ان هذا الأمر غير متصور في الأجل المنظور بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على ودائع البنكية وبالتالي فإن الملاءة المالية لوداءع شركات التطوير العقاري و ودائع المشتري ستظل قادرة على الوفاء بمتطلبات الاستدلمة المالية ولا يتبقى سوى حدوث خلل في عقود التوريد وهو ما تحاول شركات التطوير العقاري تحوط منه سادسا ان الحالة المتطورة لحدوث فقاعة عقارية هو حدوث خلل سياسي جسيم كالثورة او اضطرابات سياسية جسيمة مما يدفع حاءزي العقارات الفاخرة والمعرفة إلى محاولة(تسييل )هذه العقارات ونزح قيمتها للخارج وهنا يحدث انفجار للفقاعة العقارية لزيادة المعروض من تلك الوحدات من هذا النوع سادسا ان هناك مخاوف جدية من ارتباط(فقاعة العقارية )في مصر ب(فقاعة مالية )في القطاع المصرفي في مصر وهو الموضوع الاكثر خطورة حيث انه يخشى ان يحدث ما يشبه(سقوط احجار الدمينيو )حيث يؤدي انخفاض اسعار العقارات في مصر بتصرفات في قطاع المصرفي حيث يخشى اذا حدث تعثر جماعي او شبه جماعي من مشترى العقارات إلى زيادة محفظه(الديون المعدومة)في البنوك وبالتالى الخشية من انهيار القطاع المصرفي حيث الملاحظ ارتفاع ديون ورهون العقارية في محفظة الاستثمارات المالية لمعظم البنوك المصرية ولاسيما وانه يتردد في القطاع المصرفي ان سبب تعثر طرح بنك(المصرف المتحد) لمستثمر إستراتيجي هو ارتفاع (محفظه الديون المعدومة)من بين حيازاته المالية وما خفى أعظم سابعا هل هناك علاقة بين الشفافية والحكم الرشيد و(الفقاعة العقارية )في مصر الاجابة حيث تسبب وجود مشاركة الشعبية في صنع القرار ولا سيما على مستوي الحكم المحلي وحدات الإدارة المحلية في تفشى هذه الظاهرة حيث أن فساد البيروقراطية لاسيما في الحكم المحلي وعدم وجود رقابة شعبية ممثلة في مجالس محلية منتخبة في عدم اطلاع سكان القرى والمدن في الاطلاع على المخططات العمرانية لتوسع وتمدد تلك المدن والقرى وتعامل معها من منطلق انها أسرار تتعلق بالامن القومي لاسيما وان الهيئه الهندسية للقوات المسلحة قد عهد اليها المخططات العمرانية لجميع محافظات المصرية مما سمح لبعض الموظفيين البيروقراطيين في تكوين ثروات عقارية للبعض دون الآخرين نتيجة احتكارهم الاطلاع على تلك المخططات ثامنا واخيرا هل يتصور حدوث(فقاعة عقارية )في ظل الاقتصاد الاسلامي الحقيقة ان هذا الأمر مستبعد في ظل الاقتصاد الاسلامي في ظل وجود(آلية أحياء الأرض الموات) وحيث هناك فارق بين(الرغبة)في الامتلاك و(القدرة )على الامتلاك حيث أن الناس يتفاوتون في تلك(القدرة)كوجود طاقة قصوى لملاءة المالية لكل فرد في تعميير وبالتالى فإن تحريم الاسلام ظاهرة(التحجير )اي تسقيع الاراضي لمدة لا تجاوز ٣ سنوات طبقا لحديث مرفوع لعمر بن خطاب وبالتالى فإن ظاهرة (الفقاعة العقارية )هي انعكاس لظاهرة(الدولة القطرية العقارية الحديثة)واحتكار هذه الدولة لامتلاك الاراضي الخلاء خارج احوزة المدن والقرى
7:27 😂😂😂
مش قادر أتابع تهت منك للأسف
مش لوحدك. هو نفسه لو سمع الكلام ده حيتوه
انا تهت برده بس هو في الاخر قال المفيد انه السوق مش سوق واحد هو 3 اسواق وكل سوق له احواله و الفقاعة الخاصة بيه متقدرش ابدا تقول انه مصر سوق واحد صعب جدا السوق بتاع الغلابة ده منتهي من فترة كبيرة و سوق صغار المسثمرين الفقاعة انفجرت فيه بالفعل ومش عارفين يبيعوا بتسهيلات في السداد زي المطورين الكبار و السوق الثالث بتاع الحيتان الكبار المطورين وده لسة الفقاعة بتتكون فيه والله اعلم هتنفجر امتي
كنت اتمنى تعرض الموضوع بطريقه أكثر توضيح و عن سرده نقاط و تسلسل زمني...وايضا لو استعنت بأحد متخصص كان وضح اك بعض الأمور مثل سعر التكلفه و عناصرها و سعر البيع لو كاش أو تقسيط طويل
تحياتي و شكرا على مجهودك
فعلا مفيش سوق واحد هو كذا سوق و السوق بتاع الغلابة ده منتهي من فترة كبيرة و سوق صغار المسثمرين الفقاعة انفجرت فيه بالفعل ومش عارفين يبيعوا بتسهيلات في السداد زي المطورين الكبار و السوق الثالث بتاع الحيتان الكبار المطورين وده لسة الفقاعة بتتكون فيه والله اعلم هتنفجر امتي
نجيب ساويرس كذاب انت عارف بيبيع الاستديو بكام
❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤
بس خلى بالك مش يا عينى ولا يا حرام حيبيع يعنى حيبيع بالخساره النسبيه عن غدا لان حتكون الخساره رهيبه لانتظاره وحيسيب بكده استثمارات تانيه خالص وحيلاقى نفسه فى الديل بسبب تمسكه بمكسب وهمى مش حيحصل علشان العقار له سقف ..لانها سلعه خدميه فاصحى يا سيد ..