胡‧說樓市｜賣地收入暫僅達標16%，淡市能否追數?｜Yahoo Hong Kong

全面撤辣後將累積多時的購買力一次過釋放，隨後市況已回復平靜。我們需要由基本層面來評估樓市，當利淡消息多於利好因素時，對於後市走向，大家看法自然也難以過份樂觀。 面對逾十萬伙未消化的新供應，早前我們便跟大家討論過，究竟政府應否再出招救市？有聲音建議，政府應從源頭著手控制供應，改回勾地政策賣地，但實情除了發展商與政府就勾地價拉鋸之外，是否重回勾地政策還需要從公共財政角度考慮，也足以令政府感到相當頭痛。 現時本港一手住宅供應確實相當澎湃，根據房屋局最新數字，市場一共滾存109,000個潛在供應，足以應付未來三至四年的需求。雖然整體數字按季回落了3,000個，但實情是我們扣除一些已批出動工紙但未起樓的項目，即較遠期的項目，若只看短期供應的話，數字卻是歷年新高。 樓花期內未售出的單位一共77,000個；拖到現樓仍未沽出的單位則有19,000個，合計共96,000個單位，都屬於可馬上在市場發售的供應，佔整個潛在供應的88%。儘管當中不少項目是發展商在早幾年樓市高峰期時以高價投得，但面對如此供應競爭，難免要繼續大打價格戰，速戰速決減磅至上。 全面撤辣後，由於新盤減價效應，令二手業主處於挨打狀態，蝕讓沽貨削弱資產升值帶來的財富效應；而手頭有錢的人也寧願轉投高息定存而暫緩入市，一手樓購買力大幅萎縮，發展商出貨之路愈見艱難。 就連吸納地皮的興趣都大減。政府早前為「樂建居」私人興建資助房屋先導計劃，推出了一幅柴灣用地招標，最終僅收到一份標書，結果流標收回。政府表示，按照既定機制在市場公開出售土地，沒有達政府評估底價便不會出售，目的是為保障公帑。雖然政府表示不會揣測投標者出價，但也指出投標者出價視乎他們怎樣評估用地吸引力和市場情況、以及企業情況及發展策略，其實已間接凸顯問題的核心。 這一幅佔地56,114呎、住宅可建樓面448,910呎的用地，要按賣地章程興建長者日間護理中心及政府服務中心，需應付額外建築限制。更重要的是，項目的售價和地價均由政府決定，同時政府不會為發展商的貨尾「包底」。如果市場仍有其他發展選擇，為什麼要冒這麼大風險？ 這幅原本可建約700個單位的用地，流標意味著居屋供應少了700個。之後會何時再推出、會否再推出、亦或由政府自行興建？我們仍未知。你可以說，「樂建居」是個特殊例子，不足以反映現況。但觀乎今年度，政府暫時只售出了兩幅充電站用地，以及推出了一幅小瀝源中小型地皮。當中，小瀝源住宅地雖然收到11份標書，但最終中標價僅6.19億元，即每呎3,952元。這由新地報出的最高價標書，比兩年前價錢低了一半，更不用說其餘十份標書的出價。 首四個月官地招標暫時收到7.2億元收入，加上補地價的46.6億元收入，暫時累計土地收益為53.8億元，佔今財政年度地價估算330億元的16%。還有時間追數，但當發展商以去庫存為目標時，若推出的土地並不是非買不可，他們不是審慎行事，就是出低價希望能撿便宜。 值得留意，今個財年土地收入估算330億元，創出自2009年金融海嘯以來的新低。土地收入佔政府全年庫房收入約5%，如果未能達標，只會令入不敷支的財赤問題更嚴重，需由累積多時的財政儲備來埋單。據政府數字顯示，今個財政年度首兩個月，整體開支暫為1,206億港元，而期內收入則為509億港元。扣除償還政府債券78億港元的本金後，首兩個月暫錄775億港元赤字。 全面撤辣被視為救市的最後一次努力，但成效如斯。若繼續維持現有賣地政策，政府可能要面對發展商試低價入標的考驗，但低價批出土地只會令庫房收益受損；而重回勾地政策，從源頭減少土地供應，則要經歷一段庫房收入真空的震盪，所以現時的處境看來比未撤辣前更舉步維艱。
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