【小雄律師】房客欠租怎麼辦？

[@weiming9338]

請教一下如果每年房東都漲房租該怎麼處理

[@小雄律師]

租期一次定久一點

[@劉輝-q3i]

謝謝小熊律師的分享 😀感恩

[@方珠英-m8h]

那也是要先寫二次存證信函嗎？然後才能提告嗎！

[@小雄律師]

不用，可參說明的存函範例

[@mysandychen2201]

解釋的很仔細！太棒了！早點兒看到就好！

[@chenchen5377]

無解 自認倒楣 找律師只能收回房子，但錢收不回來，租客早已脫產，而律師費花了十幾萬，拖了13個月才收回房子，
最點是 法律要改，政府也縱容，我2年租金 全收不回，房客也惡意落跑

[@小雄律師]

只能在簽約時，再多一些技巧，降低風險。

[@方珠英-m8h]

如果有違反社區公約，在社區吵鬧影響社區安寧，可以終止契約嗎

[@小雄律師]

要看契約約定，除非有達到公寓大廈管理條理強制遷出的情形

[@ivanhuang7947]

請問強制執行是如何執行，如果房客還是不走要怎麼強制

[@小雄律師]

法院會指派員警協助，強制開鎖，並將人抬出。遺留物品造冊拍賣。

[@雪景沈]

請問有存證信函的電子檔

[@顧基弘]

請問小雄律師 剛剛在其他YOUTUbe房屋仲介的影片中看到 房東可以主張在簽約時 附帶條件拖延租金七天視同違約既終止租約 房東及代理人有權進入房間處理或丟棄其物品 這樣是可以的嗎

[@顧基弘]

這樣的租約附帶條件 是否不用等待2個月押金扣完 就可以終止租約
因為房客租金都不繳了 後續房子修繕的費用 房客怎會理你 走法院時間又很長

[@小雄律師]

這裡涉及租賃專法12條及定型化契約的解釋，實務還沒有明確定論，個人不覺得可以放寬到這種程度。畢竟是否合法終止，本來就是核心爭執事項。

[@rolexshock7722]

請問請律師跑完整個流程的費用約多少錢?

[@小雄律師]

案件繁簡落差很大。以最簡單一個審級就確定，加上執行點交，律師費大約在12萬上下(不含其他費用)

[@rolexshock7722]

@@小雄律師 了解, 感謝回覆.

[@雪景沈]

房客連這月房租五個月未給，我想寫存證信函要他們搬家，但我找不到您存證信函的電子檔。感謝🙏

[@小雄律師]

影片說明欄有連結

[@funtao9086]

請問房客不繳租金不繳電費 房東是否可以斷電?

[@MonkeyNeuronActivation]

不行，會有強制罪問題
強制罪刑法第304條：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害他人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。」
房東以斷水斷電、直接換鎖等方式，強迫房客搬離，都可能會有強制罪

[@熊大-k7x]

律師您好 請問租客積欠兩個月押金然後搬離還破壞傢俱，這時還要寄存證信函嗎，還是可以直接提告？

[@小雄律師]

告刑事毀損或民事損賠，跟把房子取交回來，是兩件事

[@516888able]

視為未續約，承租人應於租約期滿返還房屋，逾期未返還房屋時，房東可開鎖進房清空乙方物品，若乙方此後擅自進入，願由甲方依刑法第306條第一項(無故侵入他人住宅)向檢警單位報案提告，並自負法律刑責。
請問小雄律師：合約到期，已寄存證信函，對方拒絕搬遷，我可以逕行進房換鎖嗎？（房客
　　　　　　　不在房間）
　　　　　　　加註條文刑法第３０６條第一項，雙方也同意簽字。為何報警警方不受理？
　　　　　　　謝謝律師

[@小雄律師]

這時房屋算是房客的住宅，所以是房東進入會構成侵入住宅。而租約約定可能會被認為預先拋棄自由權而無效。

[@516888able]

我合約有加註租賃期限屆滿租賃關係即為消滅非經雙方以書面更新租賃期限市

[@H晴語]

請問什麼叫不定期限租賃？

[@小雄律師]

就是沒有租期是多久。例如打一年租約，租期到了，沒有換約，卻繼續住，繼續繳房租，此時就成為不定期限租賃

[@H晴語]

小雄律師 謝謝小熊律師的回覆👍🙏

[@張雅雅-b9y]

如果租屋的房子影響睡眠品質 房東無法改善可以無條件退還二個月押金嗎？

[@小雄律師]

民法第 424 條
租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
符合上面情形或租約有特別約定，可以終止租約返還押金

[@huang206]

請問小雄律師 ：依照您專業的經驗，通常這類判決大約需要等待多久呢？若房客是職業租霸！不服判決又提起上訴呢？那收回房屋不就又遙遙無期....
我目前遇到的惡房客，已搬走大部分傢俱，也沒有住在那邊了，卻被惡意霸佔，不點交，恐嚇、勒索、還向警局對我提告...@@。
這段期間不斷被房客出言恐嚇，身心俱疲、還因此心律不整（能向房客請求賠償嗎？）希望能有快又有效的方式制裁這種職業租霸😣😣

[@小雄律師]

是否構成相關刑責，得視實際證據而定。一審判決通常會有假執行，即使對方上訴也可先聲請

[@ywl4822]

謝謝小熊律師的分享感恩

[@何冠倩]

如果房東和社工耍詐加偽造文書做四份合約拿去領公款，又社工侵佔我搬家公款，有法可處理?

[@H晴語]

是欠滿足四個月底才能寄存證信函嗎？還是第四個月的繳費日開始就可以寄了？
例如1/1開始沒繳是4/1就可以寄存證信函了嗎？還是4/30號呢？
感謝🙏回覆

[@小雄律師]

如果是預收租金，要過月底

[@H晴語]

小雄律師 感謝小雄律師的回覆

[@方珠英-m8h]

已經違反社區的安寧，如何叫他退租。打電話不接，Line的信息不讀不回

[@斯美鳳]

這樣的說明，非常清楚檢單，但在執行上是否拖延很長的時間，還有押金抵扣完，是否就可寫訴狀呢？

[@小雄律師]

直接進執行肯定比另外起訴快很多

[@love22787275]

小雄律師好：
若房客已搬離，但積欠的租金耍賴不給付，該如何追討呢？

[@小雄律師]

只要有執行名義，就是走一般的強制執行程序，通常是以執行存款或扣薪最為簡便。只是這種居無定所的房客，名下未必會有有什麼財產。

[@huang206]

@小雄律師
請問律師 我們可以先執行（假扣押）查封他名下財產嗎？避免他脫產。因積欠幾十萬的房租....

[@張永賢-h8z]

小雄律師您好，很抱歉打擾您..首先請教您：
1.房客簽短期租約在到期後故不續約並拖欠成為不定期租約,並藉細故（如修繕不全已變通解決：天線收訊不良改全新機上盒）不支付租金，請問您其*原合約有加註附加條款（如逞罰性罰款）是否因合約到期而已失效？
2.在未公証情況時合約附約加註：“承租方在不支付租金達1個月時即可逕受強制執行更換大門鑰匙..絕無異議”若房客也願簽名接受，請問其條文是否有效？屆時請管理員陪同並開飛航模式全程錄影..
3.若請承租方加填寫一張本票（一個月租金金額）作為擔保（雖已付2個月押金-但常藉故要求抵充），屆時承租方在不付時可送請本票裁定..

[@小雄律師]

1.有機會繼續。2.還是有侵入住宅之風險。3.本票要件具備，可裁定執行。

[@ieco168]

欠租達四個月時，可申請支付命令或是申請調解委員方式先進行嗎？訴訟真的要花很長的時間

[@小雄律師]

這也可以考慮

[@aubreyhi9905]

小雄律師您好，如果存證也寄了，也勝訴了。但房客沒錢搬家耍賴住著，我們能請警察偕同將房客驅離嗎?

[@小雄律師]

要透過法院聲請強制執行，強制點交房屋，法院會會同警察前去

[@啊靖]

律師您好我們有個租客欠了7個月但前幾個月都有繳但後來都沒繳了我想請問這該怎麼辦？

[@小雄律師]

正常流程就是催告、終止租約，然後起訴，勝訴後聲請執行點交

[@kkx5069]

請問一下，影片中你說到欠4個月租金可依程序收回房子，那這樣算房客提前前終止契約可扣一個月押金，還是算房東提前終止契約，或者其他。若是前者，2個月押金扣除一個月，最終可以向訪客求償3個月房租嗎。

[@小雄律師]

不可，那是預告提前終止的約定，與欠租不同

[@kkx5069]

可是扣一个月押金不就是为了補償因提前终止而遭受的損失，但是因欠租四个月而且还提前终止，損失更大，確不能扣一个月押金說不過去吧

[@小雄律師]

@@kkx5069 從欠租的實務見解可知，在這方面的法規解釋，都是偏向保護承租人，因為立法者認為承租人是弱勢

[@kaywaychang6151]

小雄律師你好，如果租客跑了，積欠水電費四個月上萬元，有辦法追嗎？

[@小雄律師]

不好追，而且成本高

[@何振邦-q9d]

問題房客自己跑了，總比賴著不走搞破壞來的好，你應該慶幸。

[@許志君-j9o]

如果法律都走完了，強制執行也做了，但是惡棍依然不走，那該怎麼辦?

[@小雄律師]

執行點交完，不是就強制遷出了嗎

[@kevinyehyeh1979]

請問小雄律師，若當初連押金也都沒收到這樣也是要等4個月才能寄存證信函嗎?

[@小雄律師]

沒有押金當然就不用

[@熊宝儿]

律師你好：
請問如果在跟代理人簽契約時，有約定電一度5.5,且每個月需預繳1000
有請他備註一條「每個月月底需拍電錶，傳給我」並在備註後面簽名（沒有寫違約罰則），但從入住到現在過了10個多月到現在沒拍過任何一次....
請問這樣房東屬於違約，我可以跟他要求多少違約金算合理呢？
*房東違約有需要提前告知他嗎？
希望能得到一個解答，謝謝🙏

[@小雄律師]

是違約，但違約金要有約定，才能直接請求，否則你必須證明有損害。例如實際上電費超收。

[@童祈妮]

房客租賃期約到期日搬走，最後-個月租沒付，房客請房東從押金中扣除外剩下押金退給房客。房東不同意且命令房客在租賃契約到期日前17日搬走，如未搬走切水電。

[@小雄律師]

斷水斷電可能觸犯強制罪

[@童祈妮]

@@小雄律師 強制罪是民法或刑法，可以去申訴嗎？
我報警察協助，警察不理叫我去民法吿訴

[@小雄律師]

@@童祈妮 強制罪是刑法，可提告訴

[@李寀慈-y7f]

我有幾位朋友房子不出租寧可空著，大概就是怕遇到不良房客破壞屋內或欠租還要經過提告才能趕走房客...弄得精神疲累...才會不租人吧…
聽律師這麽說明...房子要租人真的還要看運氣嘍....（倒霉的還遇的自殺在屋內的，讓房子變兇宅，那更是氣炸房東了吧？）

[@小雄律師]

投資一定有風險，不過好的規劃至少能降低風險及損害。

[@hanapapa1542]

請問如果是頂樓加蓋沒有門牌號碼，也可以這樣進行催繳及訴訟嗎？

[@texwood103]

小雄律師您好 謝謝您的分享 但是我在實務上遇到一個問題 是簽約人是老公 他欠租四個月且已無法聯繫 但是老婆卻還在使用該簽約的房屋 老婆聲稱也無法跟她老公聯繫 想請教小雄律師 在對她老公提前訴訟之前 是否有其他的方式可以主張簽約人老婆無使用該房子的權利 謝謝小雄律師！

[@小雄律師]

有機會在租約終止後，向實際使用者主張不當得利

[@refg74511]

小雄律師好：房客因跟老婆離婚,鬧著要退租,我們說退租可以,照合約走,房客不肯,就開始鬧說要自殺.放瓦斯.要破壞房子(當下有報警),之後都不肯溝通,也不繳房租,請問這種情況下也只能等四個月才能寄存證信函嗎? 謝謝

[@huang206]

惡霸房客真是滿街跑...太可惡了！

[@lingxia6518]

谢谢您！请问您在哪个城市？美国吗？

[@小雄律師]

臺灣台中

[@ligojojoful]

如果 用文字 寫 附註捏?? 如欠租一個月視同違約 不行嗎?? 雙方合意為主 我的房子還不能拿回簡直莫名其妙!!那不就是 侵占

[@小雄律師]

可以拿回，只是要照影片裡說明的步驟。房客不搬，基本上是不會構成刑事侵占。

[@ligojojoful]

@@小雄律師 雙方合意就不行 多寫一個 附著也不行？？

[@rayl9757]

請問小雄律師影片中 土地法100條的這段，是否以租賃專法 特別法 去主張呢？

[@神和平-s4e]

小雄律師怎麼有點苦瓜臉的說明呀，看起來很可愛。

[@李俐萱-f8c]

小熊律師您好，請問房客若積欠房租已達6年，遲遲不還，押金也已扣除，存證信函之前也有寄過，要再重新寄一份嗎？寄完存證信函之後的步驟是?該如何請她們搬離?

[@小雄律師]

有寄過，就不用再寄，不過要確認內容主張是否有效。而之後，得提起遷讓房屋的訴訟，判決確定後，再向法院聲請執行點交。

[@sxli3340]

房东欠押金

[@chunhuachung]

小熊律師您好，在無公證的租約狀況下想詢問如果房客在合約中只有簽名及身分證字號，無填寫戶籍地址，並且已聯絡不到房客人，請問還可如何處理改案件？因為我家的房客並未回來租屋處也聯絡不到他人！

[@小雄律師]

這種情形多半得訴訟，訴訟中可以查戶籍地

[@lili2857971]

小雄律師您好，請問我知道房屋稅和地價稅加總起來的費用是2500，請問裁判費該如何計算呢？

[@小雄律師]

其中一種算法，房屋稅單上有課稅現值，1%即裁判費

[@lili2857971]

謝謝!

[@童祈妮]

租赁契约書中，房東只簽姓名，身份证字號及户籍地址沒寫，也没出示身份証給房客看。
房東説這透天厝共10間套房，其他房客都-樣

[@小雄律師]

有身分證才能確認是否為屋主，否則也可能只是二房東