신축비용으로 평당900이면 상당한 수준이네요. 토지매입+철거+멸실+설계+신축+감리 및 준공+재취득+임차맞추기 까지의 소요비용(대출이자 등)+기타 기회비용(해당 자기투자자금으로 수익을 내지 못하는 기간 등)을 생각하면 결국 최종소요비용은 평당 900도 훌쩍 넘어가버리지 않을까 싶습니다. 준공업지역토지 50평 매입비용(평당6~7천가정)약 30~35억으로 감안시 위 비용 20억을 얹으면 원가가 50~55억쯤이 되는데 그렇게 되면 지금 성수동에서 나온 매물들보다도 비싼 결과가 나옵니다. 그렇게 신축을 전제로 성수동 사무실 및 1층상가 임대료로 산정해본 수익률을 따졌을때 연면적 200평 감안시 N/I를 지하/1층 포함한 평당 8만원 정도로 계산하면 수익률은 3프로를 갓 넘을거 같습니다. 신축개발행위는 향후의 개발이익환원성(매각시 예상되는 수익)에도 포커싱이 맞춰줘야하기때문에 수익률 및 비용절감을 위해서라도 신축비용은 되도록 아끼는 방향으로 가는 것이 합리적일 수 있습니다.
@@brandenpark5380 멸실은 철거와 더불어서 행해지는 행정절차이구요, 대수선이나 신축은 완공 후 준공승인을 받아 건물부분에 대한 금액을 산정하여 취득하는 과정을 거치기 때문에 해당부에 대한 취득세를 내게됩니다. 물론 이와 같은 비용들은 추후에 건물 재매각시 필요경비로 인정받아 양도세에서 절감됩니다.
Priority의 차이라고 영상에서 얘기하네요. 누구나 건설원가 절감 + 설계도서작성시 최유효이용(임대면적 극대화)를 통해서 최대수익률 실현을 목표로 하는게 정상적인 개발사업의 자향점이지만 저분은 그걸알고도 직접공사비를 더 들여서 대내외적으로 심미적인 부분에 공을 들이다보니 뭐 당연한 결과져.
저도 기존에 가지고 있는 건물 철거하고 신축할까 생각중인데... 이 부분 관련해서 오늘 은행에 약식으로나마 상담해보니 대출이 힘들다고 하시던데... 혹시 2금융권에서 대출하신 것인가요? 그런데 성수동 건물의 경우 7층이나 올리셨으면 엘리베이터도 넣으셨나요? 연면적이 얼마 안나와서 엘리베이터 공간까지 나올까? 싶기도 해서요... 사실 건축비용에 대한 대략적인 궁금증이 많았는데 이렇게나마 알려주셔서 감사합니다^^
![[공사비 분석] 3화. 강남에 12층 빌딩 견적부터 현장소장 인터뷰까지](/img/n.gif)
상가건물은 평당 3백이라던데
너무 좋은 영상 감사합니다 ^^
감사합니다 ^^
날이 갈수록 카메라와의 아이 컨택이 자연스럽네요😄
감사합니다 ^^ ㅎㅎ
30년 좀 안 된 건물이고 어린이대공원역 중심상권 코너에 있다면 저비용으로 도색정도가 좋을까요 부수고 짓는게 좋을까요
더 좋은 상권으로 대출끼고 넘어가려하는데 고민입니다
자금때문에 적게 드는게 좋기는 한데
어떤방향이 좋을까요
건물마다 다르긴한데 디테일하게 봐야 알거같네요 ㅎㅎ
@@alpacarealestate 알파카에서 꼬마빌딩도 상담가능한가요?
@@bsi23 넵넴^^
토지대출이 있어도 건물 대출이 나오나요?
네 추가로 나옵니다 ^^
18억 짜리 100평 땅을 보고있습니다.
자본이 얼마 있어야 사옥을 올릴수 있는지 문의드립니다
@@jungo4117 이거는 은행과 직접상담함이 좋아보이네요 ^^ 요새는 매입전에도 은행에서 상담잘해주시니
@@alpacarealestate 넵
평당 얘기 하는데 설계비ㆍ감리비 까지 넣는 사람 첨 봄...
전체 들어간 비용을 ^^ 이때보다 근데 더들어가네요 ㅠㅠ 추가로
50평 1층주차장 2층상가 3층원룸4개 보일러실1 4층 1.5룸 2개 원룸1개 보일러실1 5층주인세대 엘리베이터 15인승 1개 해서 공사비만 12억 들었는데 ..2018년에요.
초반 시공사 사기 맞은거 3억 빼고,설계,감리 취득록세 등 빼고요 ㅜㅜ
신축비용으로 평당900이면 상당한 수준이네요. 토지매입+철거+멸실+설계+신축+감리 및 준공+재취득+임차맞추기 까지의 소요비용(대출이자 등)+기타 기회비용(해당 자기투자자금으로 수익을 내지 못하는 기간 등)을 생각하면 결국 최종소요비용은 평당 900도 훌쩍 넘어가버리지 않을까 싶습니다. 준공업지역토지 50평 매입비용(평당6~7천가정)약 30~35억으로 감안시 위 비용 20억을 얹으면 원가가 50~55억쯤이 되는데 그렇게 되면 지금 성수동에서 나온 매물들보다도 비싼 결과가 나옵니다. 그렇게 신축을 전제로 성수동 사무실 및 1층상가 임대료로 산정해본 수익률을 따졌을때 연면적 200평 감안시 N/I를 지하/1층 포함한 평당 8만원 정도로 계산하면 수익률은 3프로를 갓 넘을거 같습니다. 신축개발행위는 향후의 개발이익환원성(매각시 예상되는 수익)에도 포커싱이 맞춰줘야하기때문에 수익률 및 비용절감을 위해서라도 신축비용은 되도록 아끼는 방향으로 가는 것이 합리적일 수 있습니다.
비용 계산하실 때 말씀하신 멸실이랑 재취득은 어떤 절차인가요??
@@brandenpark5380 멸실은 철거와 더불어서 행해지는 행정절차이구요, 대수선이나 신축은 완공 후 준공승인을 받아 건물부분에 대한 금액을 산정하여 취득하는 과정을 거치기 때문에 해당부에 대한 취득세를 내게됩니다. 물론 이와 같은 비용들은 추후에 건물 재매각시 필요경비로 인정받아 양도세에서 절감됩니다.
Priority의 차이라고 영상에서 얘기하네요. 누구나 건설원가 절감 + 설계도서작성시 최유효이용(임대면적 극대화)를 통해서 최대수익률 실현을 목표로 하는게 정상적인 개발사업의 자향점이지만
저분은 그걸알고도 직접공사비를 더 들여서 대내외적으로 심미적인 부분에 공을 들이다보니 뭐 당연한 결과져.
신축 비용을 아끼고 싶어도 요즘 건축 자재값이 미친거처럼 올랐습니다....
토지매입비는 빼야죠..
잘봤습니다.! 손님 건물이 아닌,
김영정님 본인소유 건물 2채를 짓고있다는 말 맞나요?
요샌대출이워낙마니나와서 ㅠㅠ
알파카 모양의 건물이 지어지는 그 날까지 화이팅입니다!ㅎㅎㅎ
ㅎㅎㅎ 감사합니다 ^^
보통 평당 5,600인데 900은 고급스럽게 잘지었네요
멋진작품 기대해주세요 ㅎㅎㅎ
대박입니다ㅋㅋㅋ
건물 건축시 건축가 디자인 등 다 도움 주시는것도 하시나요?
처음부터 끝까지 도움 주시나요?
네 ㅎㅎ 다해주시네요 ㅎㅎ
돈만 주면 다 해주죠 ㅋㅋ
대지면적 100 평 지하1층 주차장넣고 얼마나 들까요~~??? 2~년후 지을생각이예요 잠실이구요~~?? ?상담하고 싶네요~~??
와.. 그러면...예를들어 건물을60억 주고 샀다고 할때 대출제외 순현금을20으로 잡고 추가로 건물 짓는 비용을 20으로 잡았을때 총40정도 들이는 건가요?
넵넵 짓는대도 대출이 따로나옵니다.
@@alpacarealestate 답변감사힙니다☺️ 건물공부하는데 도움이 많이돼요!! 요새 터보님과 함께 찍은 영상들 쭉 보고있어요 ㅋㅋ
궁금한게있는데요
총 20억이면 진행할때 선불로 결제를 해주고 시작하나요?
단돈 1억이라도 뭘 믿고 덜컥주는지요?
좀 상세히 알려주세요 부탁드립니다
토지 80%, 건축비 70% 대출 1금융에서 받으신거죠? 혹시 은행좀 여쭤봐도될까요? ㅎㅎ
신한은행입니다 ^^
알파카건물 강남에 지어놓으면 시간지나서 알아서 업어가지요~~ㅋㅋ
ㅎㅎㅎㅎ
두번째 건물이 터보님과 같이 하시는 거 같네요ㅎㅎ 매우 기대됩니다
네 ㅎㅎㅎ 감사합니다 ㅎㅎ
대박나세요^^
감사합니다 ^^
저도 기존에 가지고 있는 건물 철거하고 신축할까 생각중인데... 이 부분 관련해서 오늘 은행에 약식으로나마 상담해보니 대출이 힘들다고 하시던데... 혹시 2금융권에서 대출하신 것인가요?
그런데 성수동 건물의 경우 7층이나 올리셨으면 엘리베이터도 넣으셨나요? 연면적이 얼마 안나와서 엘리베이터 공간까지 나올까? 싶기도 해서요...
사실 건축비용에 대한 대략적인 궁금증이 많았는데 이렇게나마 알려주셔서 감사합니다^^
엘레베이터 넣었습니다 저는 모두 1금융권을 이용했고 신용부분이 좀 들어간편입니다. 최근에 성수동 대지 29평짜리에도 엘레베이터넣는거보면서 참 요새는 작더라도 무조건 필요하다를 다시금느꼈네요.
@@alpacarealestate 저는 땅이 작아서(?) 엘리베이터 뺴고 저층(3층?)으로 올리는게 낫지 않나? 싶은데 작더라도 무조건 엘리베이터가 필요하다고 느끼신 계기가 있으신가요?
@@칙촉촉한 고층(기준이 애매합니다만;;)은 안들어오지만 3~4층의 경우 들어오더군요. 제가 가지고 있는 건물들이 보통 3, 4층인데 3층 4층에 임차인이 있거든요...
오피스는 가전ㆍ화장실ㆍ퍼니처
라운지바도 인테리어 포함인가용?
아녀 ㅎㅎ 화장실만
첫번째 건물에 기계식 주차장이 들어가는 건가요?
넵넵 기계식입니다
와우 좋은 정보 감사합니다
감사합니다 ^^
상담 가야겠네요!!!
감사합니다 ㅎㅎㅎㅎ
건축비 많이 비싸군요. ㅎ 알파카 건물 기대하겠습니다. ㅋ
감사합니다 ^^
나는 언제 김영정님께 건물 사보나
ㅎㅎㅎ
전 신축 사무동 작은거 만드는데 평당 3백 들었는데.. -_- 허접하게 만들어서 부끄럽네요. ㅋㅋ
ㅠㅠ 제가 오버하는..ㅎㅎ
건물 하나쯤은 남기고 죽어야지
ㅎㅎㅎㅎ
알파카 건물 응원합니다. ㅋㅋㅋ
감사합니다 ^^
멋지십니다
감사합니다 ^^
요즘 비싸네요. 70% 대출은 토지 대출이 많이 있어도 무관하게 나오는 건가요? 매번 영상 감사합니다
토지대출은 80%이상받았는데 잘 나오네요. 다만 신용이 꽤 들어갔습니다.
@@alpacarealestate 아 그렇군요. 대단히 감사합니다!!
대다나다 ㅎㄷㄷ
ㅠㅠ
영정님 친근한 이미지였는데, 알고보니 대부자셨네요~ㅎㅎ 화이팅입니당!!
부자는 아닙니다 다 대출.. 공동투자이기도하고 ㅎㅎ
대지가 몇평에 몇종인데요?
강남껀 2종 , 성수꺼는 준공업입니다 둘다 50평좀안됩니다.
응원합니다
감사합니다 ^^
아 늦었다
ㅎㅎㅎㅎ