집합건물 옥상에 누수가 발생한 경우집합건물 옥상에 누수가 발생한 경우 방수공사 수리비청구
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- Опубліковано 22 вер 2024
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빌라 등의 집합건물이 노후되면 누수가 발생하는 경우가 종종 있습니다. 이때 전 세대에 누수가 발생한다면 공동의 비용으로 누수방지공사를 하겠지만 현실은 그렇지 않습니다. 여러 세대 중 일부 세대에만 누수로 인한 피해가 있기 때문에 직접적인 누수 피해가 없는 세대는 누수장지공사에 소극적이게 됩니다.
대단지 아파트라면 오히려 입주자대표회의 등에서 관리비 등을 통해 공사를 하겠지만 소규모의 빌라는 각 세대의 이해관계가 다르기 때문에 분쟁해결이 쉽지 않습니다.
이럴때 어떻게 방수공사를 해야 할까요? 누구의 비용으로 공사를 하는게 맞을까요?
이와 관련한 하급심 판결을 소개합니다.
인천지방법원 2021. 9. 10. 선고 2020나62702 판결 [수리비청구의소]
사실관계
인천에 있는 E동 빌라(이하 ‘이 사건 빌라’라고 한다)는 2층부터 5층까지 8세대(1층은 주차장이다)로 구분된 집합건물이고, 원고(F호)와 피고들(G, H호)은 이 사건 빌라 중 각 1세대를 소유하고 있는 구분소유자들이다.
이 사건 빌라의 옥상에 있는 지붕에서는 수년 전부터 비가 오면 누수가 발생하여 최상층인 원고의 세대로 빗물이 떨어졌으며, 그로 인하여 원고의 세대에 곰팡이가 생기거나 천정 속의 나무가 썩어 가루가 바닥으로 떨어지는 현상이 발생하였다.
원고는 2019. 6.경 이 사건 빌라의 지붕 누수공사를 의뢰하여 강판 설치 등 9,200,000원 상당의 공사를 마쳤다.
집합건축물대장상 이 사건 빌라의 세대별 전유부분 면적은 1호라인(I, G, H, F호)이 78.27㎡, 2호라인(J, K, L, M호)이 73.4㎡이다.
원고의 청구
원고는 위 옥상부분은 집합건물의 공용부분에 해당하고, 공용부분의 수리비, 즉 보존, 관리비용에 대해서는 다른 세대도 함께 부담해야 한다고 주장하면서 위 공사비의 일부를 청구하였습니다.
피고의 주장
피고들은 이 사건 옥상은 공용부분이 아니고 원고를 포함한 일부세대의 전유부분이거나 일부공용부분이므로 다른 세대에서는 수리비를 분담할 수 없다고 주장하였습니다.
법원의 판결
법원은 이 사건 옥상이 공용부분이 아니라는 피고들의 주장에 대해 "집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않고(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 등 참조), 구분소유가 성립한 이후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없는바(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결 등 참조), 이 사건 빌라의 집합건축물대장에는 옥상 부분이 원고를 비롯한 5층 세대의 전유부분 면적으로 포함되어 있지 않고, 전유부분의 면적은 5층 세대와 나머지 세대 사이에 차이가 없는 점, 특히 지붕과 옥상 바닥은 이 사건 빌라의 외부에 드러난 부분으로서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 시설인 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 빌라 중 지붕을 포함한 옥상 부분은 공용부분에 해당한다고 봄이 상당하고 이를 원고 또는 5층 세대의 전유부분이라고 할 수 없다."고 하여 이 사건 옥상은 공용부분이라고 하였습니다.
그리고 공용부분의 수리 및 그 비용의 청구에 대해서 법원은, 이 사건 빌라의 옥상과 지붕은 공용부분으로서 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 앞서 든 증거들에 의하여 알 수 있는 누수의 경위와 정도, 공사의 내용과 규모 등에 비추어 볼 때 원고가 지붕 누수공사를 실시한 것은 공용부분의 보존·관리행위로서 적절하다고 하였습니다.
또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조에 의하면, 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하므로, 피고들을 포함한 구분소유자들은 원고가 지출한 공용부분의 수리비에 관하여 원고에게 각 전유부분의 비율에 따라 이를 분담함이 원칙이라고 하였습니다.
다만, 이 사건 빌라는 원고를 포함한 5층 세대를 통해서만 옥상에 출입할 수 있고, 지붕 경사부 아래에 있는 다락 부분과 그 외부의 평탄한 부분을 사실상 5층 세대가 이용하고 있으며, 지붕 누수공사로 인한 효과를 5층 세대가 가장 직접적으로 누리게 되는 점 등을 모두 참작하면, 아래층 세대인 피고들이 5층 세대인 원고에게 지급하여야 할 수리비는 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위와 같은 방법으로 계산한 비용의 80%로 제한함이 상당하다(4층까지 6세대는 위와 같이 80%로 제한된 공사비를 지급하고, 나머지 공사비는 5층 2세대가 나누어 분담함이 상당하다).고 하였습니다.
나도 탑층에 사는데 옥상누수로 인하여 물이 줄줄 새는데도 아무런 조치를 안하고 관리비만 내라고 한다.관리기금이 모자란다며 3년을 질질 끌고 관리기금으로는 미관상 보기 좋게 내벽 페인트를 먼저하고 관리기금의70프로 이상을 아무런 동의없이 써버렸다.
상가에서 옥상누수로 인하여 방수공사를 하자는데 비용견적이 일반방수에 2-3배가량 시공이 비싼걸로 하자는데 비용이 면적대비로 나오다보니 면적이 넓은곳에서는 반대를하는입장입니다 비용도 면적이 넓은 곳에서 비용을 다내다보니 작은평수는 비용이 적으니 상관없다보니 이게 일반적으로 면적으로 비용청구가되는게 일반적인지 궁금합니다
공용부분 부담비율에 따라 처리하는것이 맞다고 봅니다
아파트옥상 누수로 옥상 방수공사랑 옥상밑에 세대 내부 석고보드및 도배등 내부공사비용도 같이 관리비에서 비용청구하겠다는데.이게ㅡ맞나요??
옥상이야 공용부분이라 맞지만~그럼 누수인지했을때 바로 옥상방수를 해야지~이제야 누수때문에 내부공사도 같이하겠다~맞나요??100% 관리비로 하는게??
(사견) 구체적 사실관계에 따라 다르겠지요. 세대 내부 손해가 공용부분의 하자로 인한 것이라면 2 세대가 함께 책임을 지는 것이 맞습니다. 다만 오랜 시간 사용에 따른 자연 마모. 부식도 있을 수 있으므로 적절한 수준으로 금액을 정하는게 맞다고 봅니다.
옥상에서 누수가 발생되었는데 딱 50%만 동의하는 상황입니다 ㅠㅠ 과반수가 안될시에는 동의하지 않은 세대에 구상권청구를 하지못하나요?
안녕하세요. 수리를 앞두고 있는데, 4세대 중 2세대는 세대주의 이름과 현주소를 아는데, 나머지 2세대는 현주소를 파악하기가 어렵습니다. 현주소를 아는 두세대에 대해서는 내용증명을 보내고 지급명령신청을 할 예정인데 나머지 2세대에 대해서는 어떠헥 처리하면 좋을까요? 소송을 통해서만 해결이 가능할까요? 금액이 소액이라도 앞으로 계속적으로 피해가 발생할텐데, 그럴 때마다 온전히 제 자비로 처리하는 것이 곤란하여 비용이 들더라도 모든 세대에 대해 청구하고 싶습니다.
주소를 알지 못한다면, 정식 소송을 통해 주소를 파악할 수 밖에 없습니다
@@변호사김강균법률사무 답변 감사드립니다!
변호사님 안녕 하세요
다름이 아니라 궁금한 사항이 있어 염치 없지만 댓글로나마 문의글 남겨 봅니다 ㅠ
저는 12세대가 사는 소형 아파트(7층 건물) 2층을 매도한 사람인데요..관리사무실이 없기에 입주자분들끼리 수선충담금을 모아쓰고 있구요
매도후 1달 가량 지난 시점에 옥상 누수가 이있어최상층(7층)베란다 누수를 발견하여 공사 진행을 한다며 수선충당금이 모여진게 없으니 각집마다 돈을 걷는 과정에 매수자쪽에서는 저에게 부담을 하라는 입장인데요.. 제가 부담을 해야 하는것이 맞는지요?😭
매매시 기준으로 하자가 있었는지가 쟁점이 될 것으로 보입니다
@@변호사김강균법률사무 감사합니다^^
궁금한게있어서 댓글남깁니다.
아파트 옥상에물이세서 베란다가 오염됐습니다. 관리사무소는 도장은 다시해준다고하는데 곰팡이생긴 코킹은 세대주가해야된다고합니다.
코킹은 무조건 세대주라고하시는데 누수로 인한 오염이 문제원인이니까 이것도 관리사무소에서 해줘야지 않을까해서 질문남깁니다 감사합니다
저도 관리사무소에서 해주는게 맞다고 봅니다만, 무슨 근거로 그러는지 모르겠네요.
안녕하세요 변호사님 .빌라옥상10년전방수 크랙 갈라짐.전체 방수를 누수 되기 전 하려합니다.8가구 중 3가구 반대하는 분들에게 비용 청구. 받을수 있는절차를 어떻게 해야 하는지 부탁 드립니다
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안녕하세요. 과반수 공사 진행 후에 개인이 구상권청구를 하려면 어떻게 해야하나요? ㅠ
원인이 옥상에 있고. 공사비 지출 내역 증거가 있다면 청구가능합니다.
@@변호사김강균법률사무 전화상담은 평일에만 가능할까요?
아무래도 그렇습니다@@위에사람있어요-y6p