איך לבצע מו''מ יותר קל עם הבנקים?💪
Вставка
- Опубліковано 25 сер 2024
- רוצה לקבל מדריך נדל''ן בחינם היזם שי שור כתב? הנה קישור👇🏼 למדריך
www.shor-inves...
יש לך שאלה? דילמה? התלבטות בעולם הנדל''ן?
שלח הודעה ישירה ל-WhatsApp ונשמח לעזור - לחץ על הקישור
shorturl.at/jnsLX
במדינת ישראל רוב האוכלוסייה משתמשת במשכנתא על מנת לרכוש נכס. בין הנכס הינו למגורים או להשקעה כולם פוגשים את הבנק למשא ומתן על תנאי ההלוואה.
במרץ 2019, בנק ישראל הכניס חוק חדש הבא לטובת רוכשי הנדל''ן. חוק שמטיב ועוזר למשא ומתן עם הבנקים.
בסרטון הבא, שור מסביר בהרחבה על החוק ועומד על הנושאים הבאים:
💪 חשיבות המשא ומתן
💪 כמה ניתן לחסוך עם מבצעים משא ומתן נכון?
💪 טיפים למשא ומתן עם הבנקים
💪 איך ניתן לבצע משא ומתן קל יותר בשנת 2019?
ברגע שתשמעו את הדברים של שור, תוכלו בעצמכם לחסוך הרבה מאוד כסף בכל עסקה שתבצעו בנדל''ן ובכך תגדילו את הרווחים בכל עסקה ועסקה.
בערוץ של שור יזמות, דואג היזם שי שור לשתף אותך במידע נדל''ני חדש ומעודכן. רוצה לקבל התראה על כל סרטון חדש ששור מעלה? רק ללחוץ על הלחצן האדום ''SUBSCRIBE'' או ''הירשם כמנוי'' וכמובן ללחוץ על הפעמון.
בהצלחה
ותמשיכו לעשות נדל''ן!
חוק חיווי אשראי | משא ומתן | משכנתא | שור יזמות | שי שור | יזמות נדל''ן |
#שישור #שוריזמות
חוק חדש שיהפוך לכולם את החיים להרבה יותר פשוטים כאשר הולכים לבקש כסף מהבנק!
בהצלחה ותמשיכו לעשות נדל"ן!
כרגיל, וידאו מאולה ושימושי. חג שמח שי!
Efim Zabarsky כל מילה בסלע! פשוט אשף שי שור
תודה רבה😊
כיף לשמוע שהסרטון שימושי בשבילך.
חג מצויין שיהיה!
תודה רבה על העדכון. עכשיו יש לנו כוח יותר מול הבנקים
טוב לדעת. תמיד על העדכונים הטובים
שמח שהמידע שאני מעלה תורם
סרטון מצויין! תודה רבה על המידע המועיל
בכיף וברצון. תמיד נכון לעזור
אליפות תודה!!!!!
בכיף וברצון טל...
באיזו נקודה בתהליך הרכישה הסרטון הזה תופס אותך?
לפעמים יועץ משכנתאות אומר שהוא קיבל מ2 3 בנקים את ההצעה הכי טובה
האם לקחת את הנתונים ולנסות להשיג פחות או לסמוך על היועץ?
אם את מכירה את היועץ אז תסמכי עליו, אם לא את תמיד יכולה לבדוק אותו ולבקש הצעות מבנקים בעצמך.
מעניין מאוד. האם אתה חושב שחשיפת הבנקים לסך הנתונים הפיננסיים שלנו מקלה על תהליך המו"מ ומפחיתה את הצורך בשכירת יועץ משכנתאות?
שירן שאלה נהדרת,
בסופו של יום צריכים להבין את הכוח של יועץ משכנתאות פרטי.
כאשר את מגיעה לבד לבנק את מתמודדת מולו במו"מ.
כאשר יועץ משכנתאות מגיע בשמך לבצע מו"מ הוא מגיע עם עוד מספר תיקים.
היועץ יבצע מו"מ בשביל 15 לקוחות לצורך הדוגמה ואז הכוח קנייה שלו יותר כלכלי לבנק והוא ירצה לתת לו תנאים יותר טובים.
ראיתי כבר אנשים שהשיגו תנאים יותר טובים מאשר יועצי משכנתאות פרטיים.
את שירן לפני רכישת נכס? את מתלבטת איך להגיע לבנק?
@@ShayShor כן, אני (בן זכר 👨) לבית הראשון שלי עשיתי את ה מו"מ מול הבנקים בעצמי וכעת אני תר אחר מימון נוסף מהבנק לקניית נכס נוסף / שדרוג הבית הקיים וכרגע מתלבט כיצד לפעול מבחינת מימון ואסטרטגיה
סליחה על הבלבול שרשמתי תגובה לאישה...
אז אני ממליץ לך ללכת לבד למספר בנקים, לקבל מהם הצעות ואז לפנות ליועץ ולהגיד לו/ה שאם הם יצליחו לתת תנאים טובים יותר אז תיקח אותם.
בנוסף השיקול שלי לפחות ביועץ משכנתאות הוא סגנון העסקה, אקזיט או נדל"ן מניב.
לאיזה סגנון עסקה אתה מכוון שירן?
@@ShayShor זה בסדר אין יום שלא מתבלבלים, בטלפון זה יותר מביך 😁 בכל מקרה הכיוון כרגע (ואני אומר כרגע כי לפני שבוע הייתי אומר משהו אחר. אני עדיין בשלבי ההתגבשות של אסטרטגיה סופית ) ומעניין אותי מאוד לשמוע את דעתך, אני יודע שאתה מתעסק הרבה בפריפריה. חשבתי לכיוון לדירת חדר שתיים דווקא במרכז תל אביב או בצפון הישן שצריכה מעט שיפוץ קוסמטי, השכרה לטווח קצר airbnb בשאיפה ואחרי שנתיים שלוש למכור. אני חושב שהביטחון על התשואה באזורים מבוקשים מבחינת ביקוש והפוטנציאל של השכרה לטווח קצר ופוטנציאל ההשבחה (כמובן במידה ומשיגים עסקה טובה מתחת למחיר שוק) , עדיף מלהחזיק 2 דירות נגיד בעין הים בחדרה ובעיר התחתית בחיפה (זאת הייתה המחשבה לפני שבוע..) גם מבחינת מיסוי וגם מבחינת התעסקות בשוטף. מה דעתך?
תראה שירן,
אני מאוד מאמין בפריפריה מפאת הסיבה ששם לדעתי תהיה עליית ערך בשנים הקרובות כי יש יותר פיתוח.
השאלה ששאלת היא שאלה שעוסקת בפרופיל האישי שלך.
אין פתרון אחיד לכל אדם. צריך להבין מה המטרות והיעדים שלך ולפי זה לבנות את התכנית העסקית האישית שלך.
אם אתה מחפש אקזיט אז Airbnb קצת פחות יתאים.
אתה לא חושב?
היי שיי ,
מה קורה במידה והבנק שנתן לנו את ההצעה הראשונה ולאחר סיבוב בעוד כמה בנקים , אף בנק לא יכל להתחרות בה .
פשוט חותמים ?
היי טינר,
אם יצא שהבנק הראשון נתן את ההצעה הכי טובה אז לוקחים.
הניסיון מלמד שדווקא הראשון לא יהיה הכי אטרקטיבי כי הבנקים האחרים יראו את ההצעה שלו וירצו לתת לך הצעה טובה יותר כדי שתסגור איתם.
אתה בדרך ללקיחת משכנתא?
שור יזמות
גם אני הייתי בטוח , אבל יצא שהבנק הראשון שהגעתי אליו ( בו אני מנהל את החשבון שלי ) .
נתן את ההצעה הכי טובה.
כמובן שהמשכתי לעוד בנקים אחרי שקיבלתי את ההצעה , והם לא הצליחו לתת את אותה הצעה או לשפר אותה ..
וכן אני אחרי חתימת חוזה , וצריך לקבל החלטה בימים הקרובים
מצוין!
אם הבנק שאתה מנהל בו את החשבון נתן לך את ההצעה הכי טובה אז כמובן לחתום איתו!
במיוחד שאתה אומר שכבר עשית מו"מ עם מספר בנקים...
המון בהצלחה ובשעה טובה עם הנכס החדש.
איפה רכשת?
שור יזמות תודה רבה !
רכשתי בשדרות
שדרות מתפתחת מאוד בשנים האחרונות. עליית מחירים יפה רואים בעיר.
רכשת להשקעה או למגורים?
עדכון חשוב אודות החוק החדש!
בהחלט! כולם חייבים לדעת מזה
הסרטון מאוד עוזר.
רק עולה לי השאלה - איך אני ממנף את זה בפועל?
אני מאמין שהמוכר בבנק לא יגיד לי מיוזמתו: ''אתה עם נתונים טובים בוא נוריד לך חצי אחוז''
נראה לי שזה משהו שאני יכול לבקש - אבל מה אז?
היי יוסי,
שאלה מצויינת.
ברגע שיש את כל המידע כל מה שצריך לעשות זה להגיד להם שהבנק יודע הכל.
ובגלל שיש לך נתונים כל כל טובים כדאי להם שאתה תיקח מהם הלוואה/משכנתא.
אם לא אז תלך לבנקים אחרים...
היי שי, יש לי כמה שאלות.
1- האם אני חייב שיהיה לי כבר הון עצמי אישי בכדי לקנות דירה ראשונה (25%) ולהוכיח את זה לבנק לפני שאני מקבל את האישור העיקרוני.
2- האם עדיין אני חייב להביא ערב או ערבים לעסקת משכנתא או שקיום ניתן גם בלעדיהם(אין לי אפשרות להביא)
3.למרות שאני מעריך שענית על התשובה הזאת כבר בסרטון והתשובה היא לא אך אני עדיין מעוניין לחדד:האם אני צריך להגיע לבנק עם חוזה של בעל הנכס ורק אז אני אקבל אפשרות לקבל אישור עיקרוני.
4. ההוצאות הנלוות של שכר טרחה של עורך דין וכל ההוצאות הנלוות האם אני יכול לשלם אותם בהמצאות ההלוואה של המשכנתא או שאני חייב לשלם אותם מהכסף האישי שלי?
אני אשמח אם תוכל לענות לי לפחות על מספר השאלות- אני כמוכן התחלתי ללמוד בקורס של מכללת מגמות ביזמות נדל''ן,תווך וייעוץ משכנתאות(מאמין שאדע את התשובה לרוב השאלות האלה בעוד מספר חודשים, אך אשמח לדעת אותם לפניכן) כי אולם כיום אין לי הון עצמי אפילו בכדי לבצע עסקה בשווי 500אלף, אך אני משתדל ליישם בפועל את מה שאני לומד מהקורס שלך (הערכת שווי נכסים,תב''עות,תמ''א,תמ''מ,) בכדי להתחיל לפחות מהקטן וכאשר יגיע זמני אצליח להתקדם בצעדים יותר גדולים ומהירים ,במיוחד בגיל צעיר.
תודה מראש :)
היי אילן,
ראשית שאלות מצויינות.
1. על מנת לקבל אישור ערוני למשכנתא, אתה לא חייב שיהיה ברשותך כסף בעו"ש. הבנקים יודעים שלפעמים אנשים מביאים כסף ממקורות אחרים.
הבנק כמובן משחרר את הכסף אחרי ששילמת את חלקך בעסקה.
2. לא יודע. זו שאלה לבנק. הבנק יגדיר מה הוא דורש על מנת לתת לך משכנתא.
3. ניתן (ומומלץ בחום) לבקש אישור עקרוני לפני שיש נכס ספציפי. המטרה באישור העקרוני היא לדעת כמה כסף הבנק מוכן לתת.
4. ההוצאות הנלוות לעדקה משולמות מההון העצמי. הבנק לא נותן משכנתא על הוצאות נלוות.
בקורס תקבל כלים שיאפשרו לך להרוויח כסף מנדל"ן גם ללא הון עצמי!
איך משתפים במשא ומתן ? גיבשתי החלטה של שני שליש פרים ושליש ריבית צודה כמה שיותר נמוכה כי אני הולכת לסגור את המשכנתא בשנה וחצי הקרובות
משא ומתן מול הבנקים מבוצע בצורה "קרה" מאוד.
אוספים הצעות מחיר ממספר בנקים ואז שולחים לבנקים האחרים על מנת לקבל הצעות נגדיות...
איפה את רוכשת טלי?
אם אני אומר לבנק שזאת דירה להשקעה ואני רוצה גרייס לחצי שנה עד שאמצא שוכר.
הבנק יסכים?
תגיד לבנק שיש לך שיפוץ נרחב, וזה פתוח למו"מ.
הסופו של דבר אם הבנק ירגיש שאתה עושה לו אקזיט על הנכס הוא לא ירצה לתת ואף ייתן ריביות גבוהות.
אם תיתן לבנק בטחון שאתה לטווח ארוך אז יהיה יותר קל
כשאתה אומר ללכת בזמן נוח, לפני חתימת ההסכם, לכמה זמן אתה מתכוון לפני?
1.הבנקים נותנים אישור עקרוני בצוקף ל 24 יום.
2. כל עוד אין חוזה חתום הם לא ממש מתחילים משא ומתן.
שאלה מצויינת אושרה.
תמיד ההמלצה ללקוחות שלנו היא - אם המצב הכלכלי שלכם לא השתנה לרעה, גם אם יעבור הזמן של האישור העקרוני, כנראה שתקבלו את אותו אישור עקרוני.
המטרה לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים ואחר כך לחפש את הנכס שמתאים לנו.
תחזרי לבנק אחרי חודשיים אבל המצב הכלכלי שלך ישאר זהה (או אפילו ישתפר), תקבלי את אותו אישור עקרוני.
כמובן אם תגיעי עם מספר הצעות ממספר בנקים, תוכלי גם לפתוח במו"מ.
את בתהליך של קבלת אישור עקרוני?
@@ShayShor כן
אם את יודעת שהמצב הפיננסי שלך לא ישתנה, אז גם אם יעבור הזמן של האישור העקרוני, את עדיין תקבלי.
ממליץ כמובן לאסוף מכמה בנקים.
מה את עתידה לרכוש אושרה? דירה? חנות? משרד?
האם כשנגשים למו"מ עם הבנק נגיד שאנחנו יזמים או שזה עלול לפגוע לנו בעסקה?
היי צחי,
שאלה יפה! הבנק יודע לזהות יזמים וגם אתה תרצה להזדהות כיזם כדי שהבנק יאמין בעסקה וייתן כסף.
אם אתה מגיע כמשקיע, ממליץ גם להגיד לבנק איזו עסקה אתה מתכוון לעשות כדי שיבינו שמי שיעזור לך בהחזר החודשי יהיה השוכר שלך.
התכוונת צחי למשקיע או יזם?
@@ShayShor הכוונה הייתה למשקיע
הבנתי! תסביר לבנק שאתה משקיע, תבוא עם תכנית עסקית לנכס והתהליך יהיה יותר קל.
איזה סוג נכס אתה מחפש לרכוש?
שלום שי
אני משקיע צעיר שרוצה לקנות דירה בלוד באזור מרכזי, יש דירה ב800K שעליה אני לוקח משכנתא של 75%. יש לי כבר אישור עקרוני, והשכירות שאפשר לקבל נעה בין 2400-2700 ש"ח. אני חושש שהבחירות הקרובות ישפיעו על מחירי הנדלן ושומע כי בועת הנדלן יכולה להתפוצץ בעוד מקסימום מס' שנים. ידוע לי ששני הפרמטרים העיקריים המשפיעים על המחירים הם %הריבית והמחסור בדירות וכל עוד לא יהיה שינוי מהותי בהם לא יחול שינוי במחירי הנדלן. מה דעתך האם זה זמן טוב להשקיע? תודה רבה.
היי מיכאל,
משבר מתישהו יהיה במדנית ישראל כי כך מתנהג שוק.
השאלה היא האם אתה לוקח את העסקה לטווח זמן ארוך או קצר?
@@ShayShor תודה על התגובה המהירה. לוקח את העסקה לפחות ל5 שנים
תראה מיכאל, יכול להיות שתקופה של החמש שנים יהיה משבר.
כל עוד הנכס מושכר ומניב לך תשואה אז גם אם המחיר יורד אז עדיין אתה מרוויח...
בסופו של דבר אתה יכול להרוויח בטווח הארוך.
אם עדיין אתה רוצה עסקה של חמש שנים, ממליץ לחקור את הסביבה ולמצוא מקומות עם פוטנציאל לעליית ערך, כל שמחירי הנדל"ן יירדו אצלך המחירים יעלו
נראה לי שכל בן אדם חייב להכיר את החוק הזה
מסכים לחלוטין! זאת הסיבה של הסרטון.
להעלות למודע את החשיבות של החוק
נראלי שכל בנאדם צריך להכיר את שי
תודה רבה רפאל על הפרגון😊
אישור עקרוני צריך להוציא מכל בנק בנפרד???
אפשר להוציא ממספר בנקים. אני ממליץ להוציא מבנקים שונים כדי שיהיה אפשרי לבצע מו"מ מוצלח.
התחלת תהליך לאישור עקרוני?
בטבלה הריבית יותר גבוהה מהקרן אז למה לא להפך
בשיטת החישוב 'שפיצר' תמיד הריבית גבוהה יותר, בצורה הזאת הבנק מוריד לעצמו את הסיכון.
הבנק לא ממהר לתת גרייס
רק צריך סיבה מתאימה ועניינית ומקבלים גרייס.
לאיזו סוג עסקה ביקשת ולא קיבלת?
מחפש עובדים?
כרגע לא...
@@ShayShor הזמן הכי טוב לקנות דירות היה לפני 10 שנים...הזמן הכי טוב לצרף אותי לצוות שלך הוא היום!!!קח אותי בחשבון אם גרמתי לך לחייך, תחשוב שכך גם הלקוחות שלך יחייכו😎
שלח קורות חיים ל-Moran@shor-invest.com
אם נמצא משהו שיכול להתאים לנו. נשמח לעזור👍
@@ShayShor וואו!!! שולח
אחלה!
סרטון מצויין. תודה רבה על המידע!
כיף לשמוע! תודה רבה על הפרגון