[재택플러스] 전·월세 역전‥'이자 계산법'은? (2022.07.19/뉴스투데이/MBC)

◀ 앵커 ▶
최근 부동산 시장에 월세 계약 거래가 전세보다 훨씬 많아졌다고 합니다.
금리 인상 때문일 텐데, 어떤 계산으로 이런 현상이 나타나는 건지 오상연 기자가 설명해드립니다.
◀ 리포트 ▶
집을 구하는 사람도, 집을 내놓는 사람도 전세보다는 월세 거래를 선호하는 현상이 뚜렷해지고 있습니다.
[신달수 / 한강부동산 대표]
"전·월세 비율이 (전세)7대 (월세)3 정도 됐었는데 최근에는 3대 7 정도 됩니다. 월세를 선호하는 비율이 높아졌습니다."
지난 5월 전국 전·월세 거래 총 40만 4천여 건 가운데 월세는 전체의 절반이 넘는 24만여 건 (59.5%)로 16만여 건(40.5%)인 전세를 20%포인트가량 많았습니다.
가장 큰 이유로는 연일 치솟는 은행 대출 금리 부담이 꼽힙니다.
전세 보증금 1천만 원을 월세로 전환하면 월 5만 원 정도로 평균이자율이 연 6% 정도인데, 은행 대출 이자는 이보다 더 높다는 계산 때문입니다.
월세 수요가 늘면서 월세도 오르고 있는데 경기 0.33%, 인천 0.23%, 서울 0.07% 순으로 수도권 아파트의 상승폭이 두드러졌습니다.
업계에선 올해 '전·월세 신고제'가 시행되면서 그동안 잘 드러나지 않았던 월세 계약 통계가 한꺼번에 몰린 탓이 있을 것으로 보면서도, 세계적인 금리 인상 추세에 따라 하반기 월세의 추가상승이 이어질 것으로 전망했습니다.
MBC뉴스 오상연입니다.
imnews.imbc.co...
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[@rego1443]

월세를 선호하긴 무슨 집주인들이 전세를 매매가랑 거의 차이 안나게 매물을 올려대니 금리도 높아서 어쩔 수 없이 월세하거나 전세금 자체가 말이 안되니까 월세하는거지

[@seil0113]

동감 전세가 집 시세에 70% 이하로 유지된다면 전세 들어가지 미쳤다고 월세 들어가겠나. 금리가 올랐어도 월세보단 전세이자가 훨씬 싼데.

[@인생이한편의드라마다]

전월세 가격 추이 . 월세대란
다주택자의 매도와 실거주는 전월세 수 감소. 월세는 고금리에 급등- 악순환 반복.
다주택자는 취득세가 높아서 재구매 불가.
종부세 합산은 똘똘한 2-3채 시대로
4채 이상 다주택은 나중에 줄초상
결국 임대 사업자 역할 중요성 -> 더 소진 되기전에 서울에 관점을 두고 빨리 풀어 주임사 양성해야 함
서울이 가장 불안정
서울 중심부 안에 중산층 30평대 전월세가 가장 절실. 수도권 외곽으로 빠져나가 사회적 비용만 증가. 출퇴근 혼잡 피곤한 사회상. 불안
- 금리인상은 즉시 월세 폭등으로
- 전세대출 금리도 대폭 인상
- 종부세 부담액도 바로 월세에 전가
그래서 월세 증가와 그 폭이 지속 상승. 서울은 4-5년간 공급까지 절대 부족
고금리, 미분양, 자재값 인상은 재건축 올스톱.
지방은 매매가 보다 훨 높은 전세가격 발생 -> 그래도 안사. 못사
- 전월세 대체율
1억당 35만원-> 1억당 50~60만원 으로 급상승 중. 고금리 역할
결국 전세 난민 -> 아파트 대출이 안돼 매수불가 -> 월세로 이사
- 결국 빌라 및 오피스텔로 옮겨타는데 빌라, 오피스텔 매수 절대 금지. 평생 쪽박의 지름길. - 최상의 1주택 권리 포기 한 것 . 제발 빌라 좀 사지 말자
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@ 실수요자들의 대처.
절대 서울에서만, 강남 언저리에서 입주 한지 10년 안된 새아파트에서 똘똘한 1채를 구매할 것 .. 취득세 중과는 살아 있다.. 지방은 폭락에 대비해야
아파트 8대 메이커에서만 . 최소 세대수 800세대 이상에서만
5백세대 이하는 절대 경쟁력 절대 없고 가격 상승도 제한적 . 모아주택 등
- 지방은 실거주도 일단 전월세로만
신축, 초급매만 매수 . 전세가 비율이 70프로 넘는 곳에서만. 교통 학군이 필수
@ 투자가치가 높은 평형은 ?
아파트 소형평형은 현재 공급도 많고 대체재가 (빌라 원룸 생주 오피스텔) 너무 많음. 25평형 이하는 절대 금지
중대형 평형(30평 이상) 위주로 공략.
단, 50평 이상은 절대 거래 안됨
@ 인구수 지속적 하락 매우심각
인구의 지속적인 하락은 이 부분만 일본과 비슷하게 진행중
수도권 외곽, 외진 곳 과 지방 아파트 가격은 계속 대폭락만. 이후 반등도 불가. 지방은 이번 계기로 계속 하락만 가속됨
즉, 지방 아파트 투자는 절대 금물
중소도시는 일자리 없는곳 절대금지
1인 가구 증가. - 소형 원룸 비라 거주가 대다수. 주택 구매력 거의 없어
소액투자 가치가 있다? - 절대 없다. 종부세는 이제 다시 합산으로만. 다시 소액투자는 절대 불필요 시대
서울에 똘똘한 1-2채만
농촌주택도 폭락 및 거래불가 수순으로
향후 3년간 공급이 많은 곳은 절대 하지 말 것 . 대구사태. 인천 일대 고금리 직격탄. 대폭락 수순. 경제 대공황 사태
- 서울 어린이집도 아이들이 없어 폐업중. 5~10년후 수도권 외곽부터 집 남아돌아 . 일본식 장기적 베드타운 형성 됨.
수도권 외곽과 3기 신도시 필패. 다시 서울로 회귀 중. 지방 소도시부터 급락
일시적 서울서 밀려난 수도권 중산층들 서울로 회기는 당연
시간은 돈. 교육 문화 환경등
서울만 인구가 안정적으로 유지
수도권 외곽, 중소도시는 지속적인 하락 만 가속.. 그나마 서울만 아파트 유리
@ 부동산에서의 서울의 범위
- 부동산 시각에서 길음 뉴타운 북쪽과 신도림 남쪽은 서울이 아님.
- 여의도, 목동까지
- 기타 수도권으로 분류
@ 똘똘한 1~3채의 시대로
종부세 합산으로 -> 투자대비 상승율 높은곳 주시. 오로지 서울
강남권이란 강남구만을 지칭하고. 신개포동의 급부상 주목.
강남언저리는 서초. 송파. 용산 한남. 성동구, 광진 일부, 성수동 까지 , 강동 일부만 서초 약진 중
- 강남과 서초, 반포는 투자에서 제외. 현재는 수익율 저조. 찐 현금부자만 가능
- 1순위 용산 한남 성동구 서울숲 성수동 권역 까지. 새로운 부의 축 형성.. 광화문, 광진외곽 제외
강남 양재천 일대 도곡라인 처럼
강북은 청계천 일대 우선 -> 대표적 : 왕십리 뉴타운의 저평가- 급매물 사라.
- 용산공원, 대규모 서울숲, 오페라하우스, GTX, 왕십리역이 강북의 구심점 , 남산과 둘레길
- 용산, 왕십리역 국제업무 지구
즉, 청계천변부터 한강사이 새로운 강북권에 30평대 신축 10년 안쪽 위주의 아파트가 최고 임
하지만, 강북 재개발은 절대 절대금지- 사업의 장기화 지지부진. 고금리. 자재비 인상. 장기화=금융비 초급상승. 미분양
강북의 신축이 투자대비 향후 상승 가능성 가장 높음
- 사립초교도 1개 빼고 모두 강북에 있어
중산층엔 선망의 대상 임
- 강북 한강변 일대도 아파트 급성장 중.
한강을 바라보며 정남쪽에 창을 내는 이상적 구조. 압구정은 북으로 창을 내는 북향
@ 제2의 IMF. 서울 부동산도 대폭락 하면
만약, 서울 부동산이 대폭락하면, 대출 불가로 서민은 대출안되서, 구매 불가 .
말로만 폭락 하면 집을 산다는 분은 사고 싶어도 못 삼. IMF때와 같이, 주식시장과 마찬가지로 자본력이 있는 사람만 매집. 고금리 감당불가
화폐 가치도 폭락 하여 대규모 해외 자본이 부동산 및 각종 자본을 싹쓸이 해.
산업의 구조조정, 해외매각과 실업 난무
그래서, 정부는 부동산 폭락을 방치 하지도 않고, 안정적인 연착륙만을 유지 도모. 실패하면 아르헨티나 되는 거임
부동산 폭락은 깡통전세주택으로 이어져 사회적 대혼란 -> 전세가구는 파산. 자살. 사회적 문제
현재도 깡통전세 빌라 사기 까지 발생. 2회 못돌려 준 임대인 리스트 발표해야 차후 사기 예방
부동산이 폭락 하면 나라가 망하고 주식도 망하고, 한국 화폐가치는 없어짐.
은행에 넣어둔 돈도 휴지, 인출불가
시장은 달러로만 거래 가능
즉, 서울 아파트도 가격은 하락. 3년간 입주물량 없고 재건축도 못함. 고금리로 완벽한 월세 시대 도래.. 향후 안정적
@ 금리 , 대출
금리 올려 인플레를 잡는다는 것은 망상.. 벌써 한계점 도달.
영끌족과 서민 경제만 죽이는 꼴
은행들만 돈잔치
기준금리 미국 따라 자이언트 스텝
1금융이 7프로 넘으면 IMF 시대와 같은 부작용. 실업과 대폭락 시대로
- 신축 아파트 주담대는 담보물이 확실하니 금리 대폭 낮춰야 정상
- 조만간 대출 풀리면 서울 아파트를 사겠다는 분들이 많은데 . 고금리라 거래불가
현재 가격이 상승 하지 못하는 근본적인 원인도 대출 규제와 고금리.
하지만 남들 다 못할때 나는 집을 살 수 있어야
현금보유자는 전세라도 끼고 사야
@ 시장 안정화 방향..종부세, 임대차 3법
궁극적으로 종부세는 폐지하고, 다주택자에 주택임대사업자 다시 양산해 서울의 전월세 시장을 안정 해야 . 실패시 더 큰 혼란 야기
임대차 3법이 폐지되어야 전월세 구조가 안정화 됨. 4년마다 폭등, 월세화 전환등으로 현재는 서민만 죽어라 월세만 부담중. 3주택 이하 다주택자도 임차시 5% 이내에서 인상시 양도세 감면 등. 제도권 안으로 끌어 들여야
다주택자도 정상적인 임대사업자에게는 다양한 혜택을 줘서
전월세 가격 안정을 도모
@ 부동산 중 아파트시장은 5년 앞 정도만 내다보는 것.
부의 계단을 바꾸고 싶으면 꼭 아파트를 부터 소유해야. 빌라, 오피스텔, 주상복합은 쪽박의 지름길
상가. 오피스텔 투자는 2순위 현금 부자만 월세 수익율로 하는 것임
오피스텔도 매도는 매우 힘들어 . 폭락시 우선 하락
@ 부자의 기준
최소 순자산 100억 이상은 되어야
그 이하는 중산층 입니다
외산차 몰고, 골프 친다고 부자도 아니고 남이 부러워하지도 않습니다. 착각 부터 버리세요
실제 부자들이 얼마나 검소한지
골프칠 시간도 없는지
먼저 이해하시길
@ 가난한 사람들의 특징
아무 실천, 도전도 하지 않으며 비판만 하는 것
아무런 정보도 가지고 있지도 않으면서
허황된 망상에 사로잡혀 사는 것
절대 공부하지 않고 주워들은 이야기로 자신만의 정보를 제공하는 것
실패만 반복, 성공한 사례가 없어
반대로 성공한 사람들은 항상 부지런하게 도전하고 실천하고 끝없이 새로움을 추구 하려는 여유가..
@ 명언
강남 집 팔고 분당가서 쪽박차고. 목동 집 팔고 일산 가서 거지 됩니다. 즉, 서울서 한번 나가면 절대 못 돌아옴. 이제 대출도 안되서 서울 아파트는 완벽한 부의 수직사다리가 됨
꼭 두번 정도 읽어 봅시다
경제 자유는 남 일이 아니다

[@seoungheekim2262]

전월세 전환율 10프로 정도 가면 다시 전세로 갈 것이다. 주인 입장에서는 최소 6ㅡ7프로는 받으려 할 것이다.

[@복행운아]

음악좀 꺼라

[@마따카이]

집주변 돌아보고 깜짝 놀랬어요 갑자기 공실 이 부쩍 늘었네요 매매 ㆍ 임대차 모두 보러 오는 사람이 없어 거래 해본지 가 꽤 됫다 걱정 하시더라구요 부동산 사장님이 ..

[@132-h7v]

금리올리면 월세올려야지
집주인 이자 내주는 세입자들
ㅋㅋ

[@울랄라1009]

월세가즈아~~ 유럽같이 높은 월세 받아보자.

[@bgess72]

월세 이미 올랐음

[@Ajskdlsksne]

월세 겁나 오르겠네 ㅡㅡ

[@ddk3839]

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