家づくりで起こりがちな失敗（土地選び編）
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- Опубліковано 25 сер 2024
- 今日は家づくりを考える時に起こりがちな失敗について、特に今回は土地から求めて家を建てたい方に向けてのお話をします。
以前、こんなお客様がいらっしゃいました。「すごく気に入った土地が見つかって買ったけど困ったことが起きて、何かやり方はないですか？」というご相談です。そのことについて解説していきたいと思います。
土地が欲しい時は、売り主さんもしくは売り主さんから依頼を受けた仲介をする不動産業者さんに、「土地が欲しいです」という意思表示をしてから物事が始まりますよね。そこから実際に土地が自分のものになるまでのスケジュールについて、意外とよくわかっていない方が多い印象があります。
例えばご夫婦2人で土地を探していて「ここがいい！」と思ったら、それを預かって仲介をされている不動産屋さんに対して申し込みます。買付証明を書く、という言い方をする業者さんもいらっしゃいます。これは「ちょっと欲しいかな？」という軽い気持ちで出すようなものではありません。事実上は契約に向かって大きな1歩が始まると認識していただきたいのです。
申し込みから1週間から10日ぐらいの間に、実際の契約をして手付金を支払うことになります。土地の取引は慣例で10%です。例えば1,000万円の土地だと100万円、1,500万の土地だったら150万円が必要になります。その時点では住宅ローンをまだ借りられないから、手元にお金がないケースもあるかもしれません。そのため現金ゼロで土地から家を求めるのはなかなか難しいです。
土地契約して1ヵ月半から2ヵ月後、決済といういわゆる所有権の移転と残金の90%を払う節目が来ます。これでやっと自分の土地になるのです。
住宅ローンを利用して土地を買う場合、よくこう言う人がいますよね。「ゆっくり土地を探してゆっくりハウスメーカーさんとか工務店さんを決めたい」と。ところが、そうはいきません。住宅ローンは基本的に土地と建物に対する融資なので、土地を買うためだけに利用することができないのです。
ローンの申し込みをした時「土地代金はいくらですか？」と聞かれますが、これは土地の契約書があるからわかります。ただ、もう1つ「どこの会社で建てられますか？どんな見積もりが出ていますか？」と、建物の代金のことも質問されるのです。見積もりを出した業者で家を建てる前提での審査になりますから、精度が要求されます。
よく業者さんに「坪単価いくら？」「総額どれぐらい？」と聞くと思いますが、敷地によって配置も間取りも変わるし、間取りが変われば面積も変わります。どんな床板を張ってどんな壁にして、キッチンやお風呂をこんな風にしたいとかあるじゃないですか。そういうことも含めて、ある程度の精度の見積もりが必要になるのです。支払いはまだだけど、この後1ヵ月ちょっとで見積もり価格を決めようと思うと結構大変です。
ゆっくり見たい人は、何社も見たいんですよね。何社も1ヵ月ちょっとの間に見るのはなかなか大変ですよ。業者さんも概算では言ってくれますが、正確な値段はある程度の打ち合わせをしないと出せません。共働きで小さなお子さんを抱えているご夫婦だと、見てくれる親御さんが近くにいないと大変です。
件のお客様はどういうことが起きたかというと、「土地を買おう！ここが欲しい！」と言って契約する時、「見積もりは出ていますか？」と言われてから慌てて工務店さんとかハウスメーカーさんを回られたようです。
それでも一生に1回の家だからこんな家にしたいという思いがあり、予算が膨らんでいきました。気が付くと、「ローンの申し込みを出しても通るかな？」「借りすぎじゃないかな？」と困ってしまったようです。そこでゆっくり考えたいけどやり方はないか、というご相談でした。
土地の契約をして手付金を10%打ったら、ゆっくりしたいとは売り主さんには言えないのです。ただ白紙にしてもらうことはできます。そうなると今度はお客様が困ることがあります。手付金の10%が没収されてしまうことです。
100〜200万円のお金の没収は痛いですよね。土地も買えなかったし、家も建たないのにということになるじゃないですか。しかし、一旦手を上げた買主の都合で契約を白紙にする時に手付金を没収されるのは、土地の取引の決まりなのです。
そのため、土地を探す方には、土地を買うスケジュールについて知っておいてほしいです。業者さんが決まっていないと、見積もりをもらうのもひと苦労になります。打ち合わせの中で違うかなと思った時には後戻りができるかもしれませんが、お金を失うかもしれません。ぜひ注意してください。
もう1つ、ローン特約期間というものがあります。これは土地の売買に関して、買う方の保全・保護のための特別な約束です。例えばローン審査を出しても金融機関にダメと言われて土地が買えなくなったら、ローン特約期間の前なら無条件で手付金も含めて返して、全くの白紙にすることができる特約なのです。
ちゃんとした営業マンはきちんと説明してくれますが、稀に設定していない仲介の方もいらっしゃいます。自分の契約事項の中にこれが入ってるかどうかは、万が一のために確認しておく必要があると思います。
もう1つ土地の取引で注意してほしいことがあります。それは、土地価格は相場で決まるという原則です。私も含めて土地を買う人の人情で、せっかく買うなら値段の安い土地がいいじゃないですか。でも土地の世界は、絶対的な相場がある世界なのです。
逆に言うと、例えば50坪でこの価格ならすごくお買い得だと思った時は、何か理由があります。理由がないのに価格が安いことはまずないと知っておいてください。
典型的なのは、売主さんが売買を急いでいるケースです。相続だと期限が決まっているので、それまでに現金化できなかったら相続税を払うのに借り入れを起こしたり、借り入れができないと延滞税・重加算税の追徴をされることもあるから、急ぎたいのです。そういう時には稀に安いことがあります。
でも、実際はそういうケースは少ないです。安いと思った時は理由を聞いて、相続で急いでいらっしゃるならそれはいいと思います。それ以外に例えば心理的瑕疵と言われているものがあります。
心理的瑕疵というのは、例えば更地になっているけど前の家がお年寄りが1人で亡くなったとか、火事になったとかで解体された場所です。そういうことがもし嫌だったら、注意する必要があります。
これは不動産情報に書いてあることもありますが、細かく説明がない場合もあるのです。もちろん契約時点では重要事項の説明というところで、説明の義務が仲介業者にはあります。ただ、世の中に流通する不動産情報としては記載が弱かったり書かれていなかったりして、いざ契約して説明してもらってびっくりすることもあるのです。その時には後に引けないので、これも注意が必要だと思います。
あとはインフラです。道路に面した土地なら電気が入れられるじゃないですか。しかし奥に深い土地だと直接引き込みができないから、中継用のポールが必要だったりして
20〜30万円必要になります。30坪ぐらいの土地だと、坪1万円高くなったということです。
例えば水道ありと書いてある場合も、前面道路に水道管の本管はあるというケースでも水道ありと書けるのです。本管も道路の敷地の方の手前側に入っている時と、向こう側に入っている時もあります。ど真ん中に入っていることはあまりないのです。
そうすると、掘削する部分に差ができて、コストの差が出たりします。50万円でできると思っていたら80万円必要になったり、市道・県道・国道の種類によっては、特に国道はしっかり復帰をしなさいと言われるのでお金が掛かったりします。
それからもう1つが、高低差が敷地にある場合です。例えば付加基礎とか高基礎と言われるもので、基礎を大きくしなければならないケースがあります。つまり土地代金は安いけど、建物のコストに反映されるということです。そういう懸念点があるかどうかも、見ておく必要があると思います。
今回ご紹介したお客様はなんで苦しまれたかというと、実は自分たちがパッと気づかなかった所に、瑕疵というか問題点があったのです。土地代を見た時に100万円ぐらい安いと感じたみたいで、飛びついたら実はいろいろ必要だということが後でわかったということでした。
あとは地域特性です。よく地名に水とか谷とかが付く地名があるじゃないですか。そういう所は昔は高低差があった可能性があります。地盤補強の必要性が秘められているということです。土地の売買の時には地盤補強の話は出てきません。後で予算繰りに困ることもあるので、ここは気をつけてください。
最後に建築条件と言って、その土地を買ったらこの工務店・ハウスメーカーで建てないといけないと決まっていることがあります。こういうところを頭に置いておいてほしいです。
その上で追い打ちをかけるような話になりますが、スケジュールに飲まれて見落としやすいことは他にもあります。ハザードマップにも載らないような小さな農業水路は、今でも地方によってはありますよね。これが災いすることもあります。
それから近所の要注意人物にも注意が必要です。近くに怖い人やクセの強い人がいたら、嫌な目に遭う可能性もあるでしょう。私は姫路で暮らしていますが、姫路はお祭りが盛んです。あまり経験のない方にとっては、自治会さんやコミュニティの特別なルールを知らないと驚くかもしれません。
この辺りは不動産の資料に必ずしも入っていません。ご本人さんが頑張って周辺に聞き込みに行かなければならないことだと思うのです。そこまで面倒を見てくれる業者さんは、私の経験ではあまりいません。やっぱり自分で隣近所に聞いた方がいいと思います。引っ越したら近所の人と仲良くならなければなりませんから。
お仕事をしながら土地を契約されることになりますよね。時間に追いまくられないよう、こんなスケジュールで土地の売買は動くんだということを、頭に置いていただけたらと思います。ぜひ参考にしてみてください。
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#モリシタアットホーム #土地 #住宅ローン #契約 #手付金 #姫路 #工務店 #注文住宅
2：00頃の絵が可愛いですね
ありがとうございます。
いつも勉強させていただいています😊
お役にたったならよかったです。
分かりやすくてまとまった解説ありがとう。勉強になりました。高低差がある土地で深基礎が必要になる情報はためになったわ。
お役にたったならよかったです。
この話はなかなか聞けないけど最初の最初に必要な大事な話
やはり土地より先にハウスメーカーを決めたほうがいいですかね。
家づくりのパートナーと探してゆくのがおすすめです。
住宅ローンに関する事はどこが主体になって管理すべき何でしょうか。銀行？不動産屋？工務店？それとも施主？
我が家もスケジュールなどに振り回されて苦労しました。時間に余裕があったはずなのに、気が付いたら「来週までに手続きしてください」「今日中に書類を送ってください」と言われたり。
それぞれの所に聞いても「工務店に確認してください」「銀行に確認してください」等、もちろん施主が責任を持つべきなんだろうけど、初めての経験の素人よりプロ同士で進めてくれる方がスムーズに行くのに…と感じていました。
ある程度新築のお手伝いをした営業さんなら、いろいろ手伝いはしてくれると思いますが、最近は金利を気にしてネット銀行さんなど利用されると、業者の身としてはお手上げですね。
分家で家建てましたが、てっきりフルローンで行けるかと思いきや、何だかんだ現金が300万くらい必要でした。ローンで大体後から返って来ますが、現金ないと家は建ちませんね。となりの人は、地主が、途中で亡くなり、散々な目にあっていました。 やっぱり地元の不動産屋さんに頼むのが一番です。大きい不動産屋さんは売りたいばかりだから、怖いです。
フルローンならなおさら注意が必要ですね。要は、土地を売って終わりと考えるているか？ちゃんといい家をもつまでの配慮が念頭にあるのか？で不動屋さん見極めることですね。
昨年、新築を建てましたがもっと早くこのテーマして欲しかった😅一昨年に良い土地をメーカーから紹介されて手付けをしたのが始まりでわずか２週間で基本間取りや仕様を慌てて決めて契約したので2ヶ月で最終仕様まで決めなければ資金計画が作れないので毎週半日かけて打ち合わせの嵐、。オプションや間取り変更でかなり予算オーバーになりました😂反省は土地探す前にハウスメーカーときっちり間取りや仕様を決めて一緒に土地探ししてメーカー選定した方が良かったかもと思います。少なくてもそれなりの現金が無いと注文住宅は建てられないです。気付いたら貯金がすっからかんです😮
ご苦労されましたね。貴重な体験コメントありがとうございます。
土地の境界もやっかいですね。私も相続の関係で後で揉めないよう分筆をしようと今調査士事務所にお願いしているんですが、うちは古い登記なので登記図はたくさんあっても境界標はありません。隣家はなく周囲は道路、境すべてが市と県なので簡単かと思いきや再度測量と県市立ち合いの上での合意と再登記が必要とのこと、費用もン十万円かかります。広さも登記と異なるどころかたいてい増えます。分譲地や建売は簡単ですがそんな費用もかかっているので割高ですし直取引は相場通りですが注意が必要です。
なるほどなるほど。大変勉強のなります！
つまり「建売住宅は無難と言えば無難」ということですか？
こういう失敗な無いですね。一方こだわりは実現できないかもしれません。
私の場合は、土地だけを先に手持ちの現金で決済して、その後、じっくり設計して家を建てたタイミングで住宅ローンを借りました。時間的にも資金的にも余裕が無いと、土地から求めて家を建てるのは現実的には難しいと思います。
それができるなら一番いいですね！
自分の知り合いは工務店と契約してからじゃないと打ち合わせ出来ないと言われ契約金１００万円支払い、当初希望の内容と合わないとキャンセルしたら、契約金は返ってきませんでした
えぐいなと思いました
悪徳業者ですな( ・`д・´)
@@user-eq7mn7cv6j 悪徳ではなく、業界ではよくあるらしいです
なんでも無料でやる業者は大した提案しないか、売り込みがすごいことがあります。基本設計案や概算見積を有償でやることが必ずしも悪いとはおもいませんが、契約金（設計申込、仮契約等）の額、途中解約してもどこまでのことはしてくれるのか？（設計図書、見積等）は確認されることをお勧めします。
@@morishitaathome 有名なハウスメーカーでした
弁護士に相談したらよくある案件だと言われたようです
不動産の手付金の方が事前によく説明あるのかなと思ったもので。
土地は、ほんとに良心的かつ、よく理解してる不動産屋さんに頼まないとだめと思う
私道物件とか、再建築可能ですよーとか言ってて、この私道持ってるこの会社倒産してるけど、ほんとにできるの？確認してね、と言ったら連絡よこさなくなる ひどいもんだよ 騙されて買っちゃった人いるんだろうな
それは極端な経験されましたね。体験コメントありがとうございます。
土地のローンと家のローンを分けられないということですが銀行に話すれば分けられるんじゃないでしょうか？
私はそうしてます。土地と家のローン開始が9ヶ月開いてます。
そういう住宅ローンの商品もありますが、金利や条件で二の足を踏む方の多いです。優先順位の建て方が上手な方ですね！
古い家が建っていて解体が必要な土地は意外と割安だったりしますか？
それとも解体費がある分単純に高くなりますか？
ケースバイケースですが、更地が安全ですね。今は古い家の中でアスベストを使っている家が要注意です。解体費用が莫大に必要なケースがあります。
安い物にはワケがある。不動産業界に疎い一般人に美味しい物件が回ってくることはまずないと思っておいたほうがいいですね。家を建てようと思ったら、事前にしっかりとスケジューリング、調査をしておかないと後悔することになると良く分かりました。
更地ですぐ建築可能な土地の相場価格は路線価を見て0.8で割れば簡単に知ることができますのでそれを下回るのは訳があります、やめたほうがいいです。分譲地はたいてい上回ります、造成費や解体費、測量費、その他取得経費がかかっていますので。
お役にたったならよかったです。
こって牛さん補足ありがとうございます。
建設計画破談 もちろん設計費の１００万円 測量費１２５万は戻りません。旗竿地はだめです ８ヶ月も建設計画してましたが ３月１１日 着工２０日前にやめました３５年のローン ９４００万ローン本当に気がついてよかった! 辞めてよかった! ３年計画で また 接道ないタイプで 作ります。このままローン組んでいたら売るに売れないマンションになってました。危うし😂
マンション計画だったんですね!
どうですかね？一生一回の家を、
たった１ヶ月間で何社も見て検討して
間取りまで考えて色まで決めて、
こだわりのあるキッチンのことを
考えてってできますか？
僕が会社のモデルハウスを建てるのでも
絶対１ヶ月で無理です。
だから死ぬような思いをしてやるか、
ものすごい妥協をしたり適当に流して
決めるしかないってことが起きます。
3年前の動画のこの言葉を思い出しましたね。
ua-cam.com/video/sRM8RRFv8u4/v-deo.html
そうなんですよね！だから「おたくの家づくりが一番好きなので、土地一緒にさがして！」といって、工務店さんや設計者の方と一緒にというのが一番いいと思っています。
自分の場合は先にハウスメーカーを決め、大体の間取りを決めてから条件に合った土地を探してもらったので
間違ってなかったと思う。
ちなみに、土地探しをしてくれないハウスメーカーは候補から外しましたよ。
流石ですね！すばらしいです。
うちは注文住宅だけど土地だけ買って（フルローン）その後じっくり考えたけどな。
そうなんですね。
土地選びから家を建てる場合のスケジュールのタイト感は伝わりましたが、それに対する解決策について言及が無かったように思います。
要は先に工務店、ハウスメーカーを決めて、ある程度家の仕様を決めてから土地探しを始めた方がいいという事でしょうか。
そのとうりです。気に入った家づくりをされている工務店さんやハウスメーカーと一緒に土地探しするのが一番いいと思います。