פרופ' חיים זנדברג: המדינה פוגעת בזכויות בעלי הדירות בעסקאות פינוי בינוי
Вставка
- Опубліковано 25 сер 2024
- מיכאל מירו משוחח עם הפרופסור חיים זנדברג מומחה לקניין בפקולטה למשפטים במכללה למנהל בעקבות מחקר שהוא עורך על זכויות בעלי דירות בעסקאות פינוי בינוי.
לדבריו תקן 21 שגובש על ידי משפטנים נועד במקור להבטיח את זכויות בעלי הדירות על ידי קביעת מינימום, אבל הלכה ולמעשה המינימום הפך למקסימום תמורה. הפרופסור זנדברג אומר שבגלל תקן 21 הרשויות המקומיות פועלות לפי תמורות לבעלי הדירות של דירה חדשה בתוספת 25 מ"ר תמורת דירה ישנה. כך נפגע הקניין הפרטי והאינטרס הציבורי
אתה צודק זה ממש עושק של הדיירים.
זורקים להם כמה פירורים ואם הם לא מסכימים הרוב כופה עליהם את הבניה ובעצם שולל מהם את זכויותיהם.
04:46 - העירייה מאשרת את המינימום ההכרחי כדי לעמוד בתקן 21.
תקן 21 הוא לא תקן מחייב מבחינה חוקית, אבל על פיו הבנקים מאשרים מימון לפרוייקטים המאד מאד יקרים האלה.
ועדין, אם הפרוייקט יהיה רווחי מעל המינימום המתחייב, בעלי הזכויות, מתחלקים עם היזם ברווחים וזה מעוגן בהסכם איתו.
מי שהופך את תקן 21 למקסימום הוא הרשויות, שלא רוצות לייצר צפיפות ולכן המקסימום שהן מאשרות לייזמים לבנות שווה בכסף לרווחיות המינימאלית שהבנקים מוכנים לתת בו מימון.
07:41 - בגלל זה לא נשארות זכויות אחרי שמורידים את הרווח (המינימאלי) של היזם ואם נשארות כאלה, כאמור, מתחלקים בהם 60/40 עם היזים, כשהיזם מקבל 40% ובעלי הזכויות 60% דרך אגב.
08:00 - הקריטריון שהוא למעשה הרווח השיזמי המינימאלי אחיד לכל הארץ. התמורה שונה משמעותי בכל מקום ומגולמת ביחס של דירות התמורה לדירות במצב הנכנס. לשם הדוגמה, בתל אביב, זה יכול להיות 1:0.75 וברמלה 1:5
10:00 - תקן 21 נועד לאזן בין האינטרסים של מערכת המשרד לבנייה, מערכת המשרד לתכנון ובנייה, מערכת המשרד להתאמה ארצית, מערכת המשרד להנדסה ארצית, מערכת המשרד לחשמל, מערכת המשרד לבנייה ירוקה, מערכת המשרד לבנייה באופנה אחראית, מערכת המשרד לבנייה באופנה אחראית - אח"י.
12:10 - הוא סותר את עצמו! זה לא היזמים שמכתיבים לבעלי הזכויות את התקן אלה הרשויות והבנקים מכתיבים לייזמים כמה הם יכולים להרוויח, כדי שהרשויות יאשרו את התוכנית והבנק המלווה יתן לה מימון. זאת למעשה נקודת האיזון בין השניים.
12:30 - יכולים לשאת ולתת על יותר אבל כאמור, הרשויות הן אלו שקובעות הרף, כדי לא לייצר עומס וצפיפות ועדין לאפשר התכנות כלכלית לפרוייקט.
12:45 - בעלי הזכויות כידוע מאורגנים ומאוגדים.
14:00 - קשקוש! בעלי הזכויות הם אלה שבוחרים את עורך הדין. היזם היה שמח שבעלי הזכויות ישלמו לעורכי הדין. לא בטוח שבעחלי הזכויות ישמחו...
15:53 - היו עושים קומבינציה על בניין אחד?! ואך האיזור היה סופג את הגידול בתושבים בלי המטלות העירונית שהיזם ממן במסגרת הפרוייקט? איפה הילדים שלהם הולכים לגנים, לבתי הספר, למתנ"ס, לסופר, לקופ"ח וכן???
18:20 - לא מפקיעים לבעלי הזכויות את הזכויות שלהם! הם מקבלים תמורה שלא היו מסוגלים לייצר לעצמם לבד והעיר מקבלת כבישים, מקומות חניה, גני ילדים, בתי ספר, פארקים, מתנסים ועוד ועוד...
19:35 - כאמור היזם מרוויח את המינימום ההכרחי, כד לקבל ליווי בנקאי ואם מרוויח יותר מתחלק איתכם. אם היזם לא ירוויח הוא לא יעשה את הפרוייקט הם ישארו בבניינים הישנים, ללא....
20:30 - היזמים לוקחים על עצמם את תשלום דמי האחזקה בבניין החדש למשך שנים.
20:39 - האוכלוסיה ה"ישנה" מקבלת נכס חדש ומודרני ששוה כמליון ש"ח יותר מהישן ללא סיכונים וללא הוצאות מה שהם לא היו עושים לעצמם לעולם ויש להם כתוצאה מכך "יותר מה לחלק".
21:10 - לא שזה באמת משנה, אבל משום מה לא מצאתי את הבג"צ המדובר....
23:15 - היזם היה שמח שזה יהיה קריטריון מינימום. לא בטוח שהפרופסור היה רוצה לגור במגדלים של 60, גם אם המשמעות הייתה תמורה גדולה יותר לבעלי הזכויות. הרשויות שומרות על בעלי הזכויות ועל העיר כך שלא יווצר עומס וצפיפות. גם ככה בקושי אפשר לנסוע פה בכבישים....
24:45 - המדינה תממן את עורכי הדין לכל בעלי הזכויות בכל הפרוייקטים בארץ. הצחקת אותי.
בכל מקרה בעלי הזכויות מאוגדים ומיוצגים ע"י מי שבחרו ורווחי הפרוייקט (העתידיים) הם אלה שממנים אותם.
25:57 - רובם המכריע של הסרבנים מסרבים מסיבות לא הגיוניות וחלק לא מבוטל מהם מאמין וגם אומר בקול רם, שהם ישארו לסוף כי הם חושבים שזה יתן להם מנוף לסחוט מהיזם.
26:00 - איזה סיכון בדיוק מטילים עליהם??? הם מקבלים ערבות בשווי הדירה העתידית, ערבות על השכורות לכל תקופת הפרוייקט, ערבות בדק ואפילו ערבות על הרישום של הדירה החדשה בטאבו על שמם.
26:30 - המחוקק יצר פתרונות רבים למבוגרים כדי להקל עליהם. לא הגיוני מצד שבגלל שמישהו רגיל למכולת שלו, בניין שלם ישאר לא עמיד לרעידות אדמה, ללא מעלית, ללא חנייה וללא מחסן. בבניינם הקיימים, אם וכאשר תהיה רעידת אדמה, הדירה שלהם ושל כולם, יתחברו למכולת....
28:44 - תמורה של שלוש דירות???? חחחחח תשכחו ממגדלים של 60 קומות, נלך ישר על 90 קומות
29:00 - אז כדי לשמור למבוגרים על הדרך למכולת המוכרת לצעירים פה לא תהיה דירה בחיים. אבל היי...לפחות יהיה על מה לדבר בתוכנית...
29:00 - התכנון הארצי, נעשה בוועדות המחוזיות...
30:00 - נראה לי שהוא עדין לא בראשית ההבנה....
בקיצור שישאר באקדמיה
האיש דוגמה קלאסית לפתגם שאני אוהב:
...Those who can, do; those who can't, teach
סיבות לא הגיוניות? אין לאף אחד זכות לגרור ולכבול דייר שאינו מעוניין בתהליך שכזה עם דיירים שכן.אתה צודק שהיזמים לא הכתובת.אכן המדינה הרשויות מעודדות פגיעה בזכויות של אזרחים,בכבודם ובקניינים.מי שידחוק אנשים לקיר,יתבע אותם על סירובם המוצדק לא לחתום,רק כי המדינה המרושעת הזאת נתנה לו את האפשרות לתבוע כאמצעי לחץ,יביא אנשים למצב שאין להם מה להפסיד.ואז נראה מקרי אלדד פרי כל שני וחמישי.מי שחי במגדלי השן וחושב שהוא בלתי פגיע ובגלל שיש לו ממון וקשרים הוא כל יכול,צפוי להפתעה לא נעימה.הכתובת על הקיר.
תגובה מבריקה!!!
למה שהיזם לא ירוויח את הרוב? הוא עושה את כל העבודה