Combien gagne un marchand de biens : un exemple chiffré
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- Опубліковано 29 вер 2019
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Je m'appelle Yoni, je suis marchand de biens et je dirige la MDB ACADEMY, un organisme de formation certifié QUALIOPI grâce auquel nous accompagnons toutes les personnes désireuses d'accéder à la liberté grâce à l'activité de marchand de biens à y arriver dans les meilleures conditions possibles
Je me suis lancé sans capital, sans connaissances ni aucun réseau en 2014 avec mon frère auquel je suis associé jusqu'à ce jour.
Passionné par l'immobilier et la transmission de connaissances, je partage au travers de cette chaîne UA-cam les connaissances de terrain que j'ai acquises grâce à mon expérience de marchand de biens partie de zéro.
J'accompagne depuis 2018 des personnes qui veulent devenir marchand de biens à travers des programmes de formations en ligne et présentielles.
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Accompagner vers la réussite personnelle et financière toutes les personnes éprises de liberté grâce à l'activité de marchand de biens.
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Super vidéo. Les explications sont très claires. Merci Yoni
Belles opérations bravo j'adore ça me plaît énormément hâte de pouvoir le faire une fois mettre former
Merci pour la vidéo ; on va se voir très bientôt en mai ; je dois boucler le financement de la formation !
A très vite donc
merci pour la video !
Merci beaucoup pour la clarté des informations Yoni. C'est passionnant.
Merci !
belle explication, très franche et détaillée qui montre qu'on ne s'improvise pas MARCHAND!! LES MAIRIES!! C'EST SOUVENT LE PROBLEME!! pour la marge c'est pas mal mais c'est un dossier qui dure 12 mois donc opération interessante mais qu'il faut réitérer plusieures fois dans l'année!!
Hola yoni, je souhaite me lancer dans cette activité prochainement et ta vidéo était très intéressante , super transaction . Beau boulot.
Merci à toi !
Merci !
Merci beaucoup c'est très instructif 👍👍👍
Merci Mourad 😉👍
Oui j' ai une question au sujet du PC et des ABF...je me trompe peut être mais si toi en tant que MDB tu déposes un permis, il faut bien que tu présentes des plans? Et est ce que ces plans correspondent aux attentes des futurs acquéreurs du terrain? Et dernière question, dans ce cas de figure, ne vaut il pas mieux commercialiser le terrain très vite pour que ce soient les acquéreurs qui déposent le permis quitte à ce que toi en tant que MDB, connaissant les exigences des ABF, accompagne les gens dans leur projet? Merci Yoni
C'est clair , limpide , et pédagogique !
Bonjour.
Merci pour cette vidéo intéressante.
Plusieurs questions:
- vous n’avez pas parlé de la viabilisation du terrain à bâtir, ils sont à la charge des acquéreurs ? Donc en clause suspensive pour eux ?
- vous parlé d’une seule cuve de rétention, donc uniquement pour le bâtiment existant ? Donc la cuve pour le TAB est à charge acquéreur ?
- vous avez vérifié les règles d’urbanisme mais avez-vous vérifié un éventuel cahier des charges interdisant la subdivision de lot ?
Merci d’avance pour vos futures réponses.
Excellente vidéo. Très clair, très transparente. Merci Yoni. P.S: je n’ai pas trouvé le lien pour ta formation.
Merci !
Tu trouveras toutes les infos sur mon site
Yoni-le marchanddebiens.fr
Très bonne vidéo, j'imagine que pour traiter ce genre de dossier il y en a pas mal à éplucher, en tout cas merci pour votre partage et l'altruisme dont vous témoignez. Je pense m'intéresser au sujet prochainement ! D'ailleurs avez vous des ouvrages à conseiller ? Merci
Merci ! Non il n'y a pas vraiment de bouquin sur le sujet
Belle opération bravo👌
Merci Mickael !
Super
Bonjour une simple question j ai acheté un cash le vendeur et til oblige de le mettre une hypothèque .
J'ai écouté avec intérêt votre exposé enrichissant.
Je suis en Algérie et je suis à la recherche d'un terrain constructible où d'une maison se trouvant sur un rayon de 50 kms de paris.
Merci d'avance.
Super ! J'espère que tu vas trouver vite :). Merci à toi
Salut Yoni, excellente vidéo comme d'habitude avec des conseils pratique. Est ce que tu pourrais faire une vidéo complète sur la fiscalité d'une société de marchand de bien ? Car c'est vrai que c'est un facteur à prendre en compte
Merci
Merci Amine !
C'est noté, on me le demande souvent et c'est prévu 😉
Bonjour Yoni, je n'ai pas bien compris tu as divisé la propriété avant l'acquisition pour la TVA c bien ça?
Salut, oui la division a été faite sous compromis
Bonjour Yoni, bravo pour l operation, 2 questions : tu parles de la possibilité d acheter et revendre dans la foulee, mais comment fais tu visiter un bien qui ne t appartient pas encore? Sur ce type d operation tu as jamais eu un vendeur qui n avait pas penser à decouper son bien et qui en voyant la condition suspensive de division refuse la vente et le fait lui meme? Merci bcp
Bonjour Aurélien, merci pour ton retour !
1) Beaucoup de gens pensent à négocier le prix du bien alors qu'il y a d'autres points bien plus importants et notamment la possibilité d'accéder au bien pour le faire visiter pendant la période du compromis.
2) Il y a effectivement des vendeurs qui, sur les bons conseils de certaines agences immobilières qui se prennent pour des marchands de biens choisissent de diviser eux-mêmes leurs terrains. Le problème c'est que quand ils réalisent les dépenses, les connaissances et la fiscalité que cela implique (et dont ils n'avaient pas connaissance car ils ne sont pas des professionnels), ils déchantent...
Pour toutes ces raisons de nombreux particuliers préfèrent vendre en bloc.
Bonne fin de journée
Bonsoir Yoni, Tout d'abord merci pour cette vidéo, je viens de découvrir ta chaîne. Alors, j'ai une question à poser. J'ai bien compris le principe de la division parcellaire c'est cool ! Mais par contre tu parles d'une clause suspensive pour la validation du pc. Pourquoi 10 mois ? Si la mairie refuse la construction tout le projet tombe à l'eau y compris la vente que vous avez réalisé. En effet ça peut traîner je comprends surtout avec les délais de recours du coups tu prends 3 mois dans la vue. Seulement après tu revends la maison ?
Salut, il y a beaucoup de paramètres à prendre en considération, c'est compliqué à expliquer dans un commentaire UA-cam
@@mdb_academy Salut ! En effet, je me suis dis la même chose ce n'est pas une question mais un exposé que je te demandai :)
@@BAI77karim oui il faudrait y consacrer un webinaire ! 😂
Bonjour Yoni, super video.
Comment fais tu pour payer la tva (que) sur marge ?
C'est hyper important pour moi car je vais faire un projet similaire avec tva à la sortie.
C'est le comptable qui gère ce genre de sujets
La question que je me pose c'est: si ça marche si bien, l'immobilier, si ça te permet de vivre de rentes, et de ne plus avoir à t'inquiéter de l'argent, d'avoir beaucoup de temps et de voyager....alors pourquoi ressens-tu le besoin de développer un business sur internet? C'est vraiment pas pour provoquer, c'est une vraie question que je me pose.
Salut Mehdi,
C'est une excellente question que beaucoup de gens me posent. Je ne le prends pas comme de la provoc, toutes les questions sont légitimes dès lors qu'elles sont posées dans un bon état d'esprit...
Tout d'abord j'aime enseigner. J'ai transmis des connaissances dans divers milieu depuis que j'ai 18 ans et j'ai même failli me lancer dans une carrière de prof (heureusement je me suis ressaisi...). En partageant mon expérience dans l'immo j'ai affaire à des élèves très motivés et qui apprécient véritablement cette transmission.
Ensuite, j'ai vécu les difficultés de quelqu'un qui se lance sans argent et sans connaissances dans ce domaine (à mon époque il n'y avait aucune formation sur le métier de marchand de biens). Je veux éviter aux autres les galères que j'ai connues en transmettant mon expérience.
Enfin, pour monétiser un savoir que j'ai mis énormément de temps et d'efforts à rassembler. C'est un métier qui laisse du temps libre et je ne suis pas du genre à rester sans rien faire...
J'espère avoir répondu à ta question.
Très bonne journée à toi
Salut Yoni,
Merci pour cette vidéo très instructive.
Peux-tu m'expliquer comment tu as fait pour ne payer que la tva sur marge concernant le terrain à bâtir, sachant que tu as procédé à une division parcellaire qui implique forcement une modification des superficies (donc changement physique)?
Normalement la tva devrait s'appliquer sur le prix de cession total du terrain non?
Pour la maison, si pas de tva sur marge je suppose que c'est parce que tu as ventilé ton opération de sorte à ne pas réaliser de marge sur la maison.
Comment ton notaire a t il procédé pour te permettre de ne payer que 6000e de tva sur marge sur toute l'opération?
Merci
Salut Alexandre,
Pour la maison il n'y a pas de tva sur marge pour le bâti.
Pour ne payer que la tva sur marge sur le terrain, il y a une stratégie... Je ne peux pas révéler tous mes secrets en vidéo 😉
Il me semble que si la division parcellaire intervient avant l achat définitif du bien tu peut être imposé sur la marge a la revente. Car dans ce cas précis ce n'est pas toi qui divise le terrain mais le propriétaire a qui tu achète le bien. Yoni a du inclure cette division parcellaire dans les conditions suspensives du compromis. Ce n'est qu'une supposition. ^^
En ayant repris tous les chiffres que tu donnes à la fin de la vidéo j'ai trouvé un bénéfice avant impôt de (prix de vente) 429 000 - (coût du projet) 357 500 = 71 500€. Le bénéfice avant TVA est donc de 71 500.
Ensuite la TVA ne peux pas être de 6000€. La TVA est de 20% et la marge est de 71 500. Donc le calcul est 71 500 - 20% = 13 700 et non 6000€.
Donc là on est pas sur 85 000€ de bénéfice opérationnel mais sur 57 800€.
Après 57 000€ ça fait une rentabilité de 16% sur le projet ce qui est déjà très bien et suffisant pour que certaine banque suive sur l'opération. Si en plus le projet a nécessité peu de travail c'est encore plus beau.
Salut Mathieu, tu as tout à fait raison pour la marge brute, bien vu ! (la prochaine fois je prendrai ma petite fiche récap ça m'évitera ce genre de boulette).
Par contre pour la TVA ton calcul n'est pas exact car la TVA sur marge ne s'applique que sur la marge réalisée sur le terrain à bâtir. Pour ce calcul une ventilation est réalisée par le notaire à l'achat (pour dissocier le prix du bâti et du terrain) afin de pouvoir déterminer après quelle est la marge assujettie à TVA.
Bonne journée !
@@mdb_academy merci pour ta réponse ! Effectivement je n'avais pas pensé à cette subtilité. Vous n'avez pas touché à la maison donc elle n'est soumise à aucune TVA. 65 000€ de bénéfice opérationnel c'est très propre ! Bravo
J ai relevé la même chose mathieu
Bonjour,
J'ai 2 questions:
1. t'as créé une servitude pour accéder au terrain à bâtir ?
2. En tant que particulier nous pouvons faire des achats-reventes ( pas de RP ou RS) sans être qualifié en tant que marchand de biens?
Bonjour, chaque terrain avait son accès.
Théoriquement il n'est pas permis de faire de l'achat revente en particulier car c'est un acte de commerce
Et oui les ABF à boire et à manger et souvent un véritable cauchemar d'abus de pouvoir ...
Une personne isolé fait la pluie et le beau temps , la ou il sera intéressant de faire travailler un "comité"
Car oui la fonction ABF fait sens pour éviter du n'importe quoi en terme d'urbanisme et architecturale , hélas la position isolé d'un seul décider produit souvent le contraire...du n'importe quoi en terme d'exigences et des rapports de force sous toile de fond de position dominante
Bonjour Yoni, merci pour cette nouvelle vidéo et bravo pour l'opération. Vous parlez à la fin de votre marge en ne déduisant que la TVA, mais quid des autres taxes à payer en tant que marchand de biens comme : IS, Taxe professionnelle, éventuellement urssaf, flat taxe ? j'avais cru comprendre qu'à la fin d'une opération toutes les taxes ajoutées représentaient 48% (à peu près) de la marge brute. Merci pour votre réponse.
Bonjour Martine, en effet je n'ai pas évoqué ces points par souci de simplification (sinon la vidéo ferait 2h... :D )
Il faut garder à l'esprit que l'imposition pour un marchand de biens ne se fait pas opération par opération mais selon le bénéfice réalisé sur l'ensemble de l'exercice comptable. De même pour une partie des dépenses que vous avez évoquées (comme les assurances et certaines taxes) qui s'étalent sur l'année.
Vous avez raison, en général entre la marge brute réalisée et ce que vous pouvez récupérer pour votre poche personnelle, l'état en prend la moitié.
C'est vrai dans toutes les activités en France et bien entendu pour les marchands de biens.
Bonne journée
Boujour, avez vous déjà publié des exemples de lotissement réalisés par votre société marchand de bien ? Je ne trouve pas. Merci
Bonjour, non je n'en ai pas publié
Salut yoni tres instructive ta vidéo. Je suis moi-même entrain de faire un aller-retour sur un appartement pour la première fois .j ai signé le compromis que suis entrain de revendre pour ne pas porter l ensemble mais je ne comprends pas comment je vais avoir ma plus value entre les deux.
Seront nous 3 personnes chez le notaire, le vendeur moi l intermédiaire et l acheteur.merci d eclairer mes lumières yoni .bonne journée a toi
Bonjour Adeline,
Attention la loi interdit la "revente de compromis". Si tu ne souhaites pas porter l'opération le mieux que tu puisses faire est de te faire rémunérer en tant qu'apporteuse d'affaire auprès de la personne qui se portera acquéreur du bien. Il faut pour cela que tu aies inclus une clause de substitution dans ton compromis d'achat.
@@mdb_academy merci pour ta réponse
En zone Abf il est obligatoire de déposer un PA et non une DP.
Salut Yoni merci pour tes vidéos très instructif j’aurais voulu rentrer en contact avec toi car j’ai ce genre de terrain à diviser et j’aimerais te poser plusieurs questions si tu pouvais me contacter encore merci et bravo pour tes vidéos
Bonjour Marc, merci de ton intérêt !
Malheureusement faute de temps je ne propose pas d'accompagnement individuel
@@mdb_academy salut yoni je comprends que tu ne puisses pas faire d’accompagnement individuel.
Ce n’est pas ce que je voulais te demander mais plutôt pour faire la formation malheureusement celle de février est complète donc je compte faire celle du mois de mai ,mais j’ai peur pour mon projet d’être un peu juste dans le dépôt de mes statuts d’où mes questions je te rassure je serai là en mai bien à toi Marco et
Bonjour Yoni , je suis jeune MDB et je ne me verse pas de salaire pour le moment afin que ma SAS est plus de fond levier .
Pour toi quelle est l’enveloppe optimale en banque ?
J’espère être clair 😉
Salut, qu'est-ce que tu appelles l'enveloppe optimale en banque
Yoni le marchand de biens , la banque me demande 20% d’apport pour me suivre sur une opération donc plus j’aurais d’apport plus je pourrais faire d’opération simultanée . Sois 1 plus grosse financièrement
Envole d’apport pour faire tourner une société et pourvoir se tirer un salaire convenable
Les bâtiments de France, qui vous passent le bjr, vous ont répondu Mr Yoni...!
Comme toujours avec la plus grande réactivité !
Merci pour ces infos! c'est très instructif.
Q1: n'est-il pas possible de prendre rdv avec les ABF comme avec la mairie pour réduire les risques de délais?
Q2: quelle étaient les conditions suspensives que vous aviez définis lors de l'achat de la maison?
Q3: J'ai des soucis de compréhension avec la chronologie de l'opération, pouvez vous décrire la chronologie entre le moment ou vous repérez le bien et quand la maison et le terrain sont revendu?
merci d'avance
Benoit
Bonjour Benoît,
1. Selon les régions ils reçoivent ou non. Sur ce secteur, impossible.
2. Détachement d'un lot à bâtir et pcmi
3. Compliqué à expliquer en commentaire. Je t'invite à aller voir la playlist "une opération de à à z", cela devrait t'éclairer sur les etapes
@@mdb_academy Merci !
Slt yoni ! Bien joué !
1 like et 1 abo de plus
Merci !
Hello Yoni,
Je suis en train de faire la même transaction que toi. Mon notaire me déconseille de remettre en vente avant d'être propriétaire. Il me dit que la promesse que je vais signer avec les futurs acquéreurs n'a aucune valeur car je vend quelque-chose dont je ne suis pas encore propriétaire et qu'ensuite les futurs acquéreurs auront du mal auprès des banques également. Comment fais-tu toi? Merci pour tes conseils
Salut Damien, le meilleur conseil que je puisse te donner est : CHANGE DE NOTAIRE. Sérieux, change direct..
@@mdb_academy ok. Mais du coup on peut tout à fait le faire? Je me mets juste d'accord avec les vendeurs pour que les futurs acquéreurs puissent visiter et c'est réglé ? Qui va me.rediger l'offre de vente? Le notaire du coup?
@@damienc9957 oui on peut tout à fait le faire. Il faut effectivement te mettre d'accord avec les vendeurs.
C'est bien le notaire qui rédigera les promesses de vente à tes acquéreurs
@@mdb_academy ok merci.
👍
Plutôt simpa ta vidéo avec des chiffres.
Bonjour. Je vais realiser une division fonciere et j ai une interogation. Je vais revendre une maison avec une parcelle et garder le restant de terrain pour moi. Je compte gagner un peu d argent sur la maison mais comment est defini la taxe sur la plus value sachant que je vais au final vendre la maison moins cher que le lot principal.
S'il y a un PV vous serez imposé sur la plus-value des particuliers (comme ce n'est pas votre RP).
@@mdb_academy oui mais comment est determiné le prix de la maison avant plus value?
@@bavmorda1 il faut réaliser une ventilation des prix. C'est un sujet trop complexe pour être traité dans un commentaire UA-cam...
Bonjour , pourrais tu m’expliquer ce que tu à fait depuis tes 18 ans stp , merci
Si je me lance là dedans c'est pas une vidéo qu'il faudra faire mais un court métrage à la Forrest Gump...
Yoni le marchand de biens non sérieux ça m’intéresse , car j’ai 18 ans et je ne sais pas comment être marchand de bien , car je suppose qu’il faut beaucoup de tresorie pour commencer ?
Car pour la première opération , comment je vie entre l’achat et la vente ?
@@fucklareussite4203 Dis toi bien que si tu es motivé et que tu es prêt à tout faire pour réussir, peu importe d'où tu viens et ce que tu as aujourd'hui. La seule chose qui doit t'intéresser c'est : où veux-tu être dans 10 ans, dans 20 ans.
En ce qui me concerne j'ai essayé beaucoup de voies, lancé des affaires, échoué etc.
Ce qui importe c'est d'être fidèle à toi-même et à tes objectifs.
Réfléchis-y bien et si tu as besoin d'aide tu peux m'écrire :
Contact@yoni-marcbanddebiens.com
71500€ plutôt
Exact. Un autre internaute avisé comme toi à déjà relevé l'erreur 😉
@@mdb_academy Merci Pour ton travail Yoni ;)
Grosso modo tu es l’acheteur relou et tu recherches des acheteurs « cool » 😂😂
Ha ha ! Pourquoi je suis l'acheteur relou ?
Avec nous pas de refus de prêt !
Yoni le marchand de biens 10 mois d’attente pour acheter la maison... 😂😅
@@Harissamagic ah oui mais on avait annoncé les délais dès le départ, on ne lui a pas fait le truc à l'envers...
Dans tous les cas merci pour ton retour d’expérience 👍👍
++++hhh