Acheter un bien immobilier à prix d'ami et le revendre à soi-même
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- Опубліковано 4 лип 2024
- Sommaire :
00:00 : Introduction
01:12 : Explication
04:00 : Exemple concret
06:40 : Le risque de lésion
08:50 : Répartition de l’impôt
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QUI SUIS-JE ❔
Je m'appelle Yoni, je suis marchand de biens et je dirige la MDB ACADEMY, un organisme de formation certifié QUALIOPI grâce auquel nous accompagnons toutes les personnes désireuses d'accéder à la liberté grâce à l'activité de marchand de biens à y arriver dans les meilleures conditions possibles.
Je me suis lancé sans capital, sans connaissances ni aucun réseau en 2014 avec mon frère auquel je suis associé jusqu'à ce jour.
Passionné par l'immobilier et la transmission de connaissances, je partage au travers de cette chaîne UA-cam les connaissances de terrain que j'ai acquises grâce à mon expérience de marchand de biens partie de zéro.
J'accompagne depuis 2018 des personnes qui veulent devenir marchand de biens à travers des programmes de formations en ligne et présentielles.
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🚀 NOTRE MISSION
Accompagner vers la réussite personnelle et financière toutes les personnes éprises de liberté grâce à l'activité de marchand de biens.
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✊ NOS VALEURS
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1️⃣ LIBERTE
Nous ne naissons pas libres mais le devenons par les choix que nous faisons quotidiennement. Chacun a le droit a la liberté par la prise d'initiative collective ou individuelle.
2️⃣ HONNETETE
Nous croyons fermement qu'il est possible de réussir honnêtement en créant de la valeur pour autrui.
3️⃣ RESPONSABILITE
Mon présent est le résultat de mes actions passées et mon futur dépend de mes choix au présent. Je suis le seul responsable de mes actes, de mes réussites et de mes échecs.
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Parlez-nous en commentaire des sujets que tu voudrais qu'on aborde !
je t'aimes bien YONI, mais c'est beaucoup plus compliqué que ça!! sur ton exemple "un peu simpliste" ton expert-comptable doit valoriser le terrain d'un coté et le bâti de l'autre, ensuite il doit faire le calcul du prix de revient sur chacun des lots et les valoriser terrain+bâti et terrain à bâtir, de là en fonction du prix de revente des deux lots il va donc calculer une marge brute et normalement t'obliger à revendre le dernier lot au même prix que les deux autres pour éviter "l'abus de biens sociaux" car c'est le calcul que l'administration fiscale fera s'il y a contrôle!!
le meilleur moyen est d'incorporer dans la promesse de vente l'obligation pour ta société de te revendre un lot dés le début de l'opération avant travaux, transformation et division, au prix d'acquisition du bien et que bien-sûr tu ne fais cette opération d'achat-vente que dans ce but, tu peux faire une promesse longue et signer en dernier, payer le bien avec un compte courant ou tes dividendes de fin d'opération est aussi une solution mais il faut l'acter dés le début. merci pour tes vidéos!!
Merci pour ta participation. En effet si on veut vraiment faire ce genre de montage il faut aller dans le détail
Bonjour Yoni,
Je fais pareil mais avec une holding : la boite de MDB est détenue par une holding IS à 99%, donc 99% du bénéfice remonte lors du bilan.
Le surcoût est négligeable.
Puis la holding crée des sci is (filles) qui rachètent des immeubles (cash ou pas, mais cash ça va plus vite).
En cas d'achat cash, on perd de la tréso et on perd la defisc des intérêts du crédit, mais on gagne le fait de ne pas avoir de crédit et de pouvoir nantir le bien pour ravoir la tréso.
Bonjour Nicolas,
Très bon maillage ! Je vois que tu as des supers bases ! :)
L'immobilier j'adore❤. Merci pour le partage, très intéressant les explications
Tu as bien raison :) ! Avec plaisir, merci à toi.
Merci Yoni quelle qualité de l'infomation ca fait plaisir !! Ce que je vois aussi dans ce montage c'est que si tu revends tes biens en SCI IS tu te fais lourdement taxer sur la plus value . Du coup ce que tu as gagné au depart avec la société de MDB tu le perds un peu a la revente ... Sauf si tu gardes les biens très longtemps ! Mais bon j'en redemande encore d'ailleurs je me suis inscris a la session de septembre à Lyon avec toi j'espere apprendre tous tes secrets ! Au plaisir de te rencontrer! Jean
Bonjour Jean, merci à toi pour ce commentaire ! J'espère que la formation va te plaire ;).
Parfaite explications
Bonjour Yoni
Merci beaucoup pour la vidéo. Comment ca se oasse dans le sens inverse. Cest a dire que notre société de marchand de bien rachete un bien qu'on possède en nom propre?
Merci beaucoup
Hou quel casse tête qui peut être ultra intéressant 😄
Exactement ahah ! Pas si casse-tête promis ;)
Bonjour. Bravo pour tes videos. 1 question. Les frais de notaires a la revente. ca pique non ?
Super
Merci Cyrille !
Bonjour vidéo simpa et surtout simple en compréhension. J'ai une question sur les formations ayant déjà des biens en location mais aucune en MDB il vaut mieux commencer par la starter ou directement par la pro?
Merci d'avance
Si tu as déjà de l'expérience alors PRO directement
Très très instructif yoni vraiment c'est un contenu super instructif j'espère vraiment quand je pourrais je me forme avec vous c'est un domaine qui m'intéresse beaucoup car je suis un artisans dans le bâtiment . Et je souhaite me développer valoriser mes connaissances dans le BTP et ceux en réalisant mes propres bien . Merci vraiment pour ce que vous publiez comme contenus et je vous souhaite une très bonne continuation .
Avec grand plaisir ! Merci à toi pour ce commentaire qui me fait grandement plaisir ;)
Salut Yoni, je suis d'accord avec ce montage si on perd l'imposition sur sa SCI, mais pk ne pas imposer au vendeur de diviser pour vendre une partie a ta société et l'autre directement à ton nom propre directement ? A première vue le seul point négatif est que l'on ne pourra pas se faire financer l'opération car opé pas rentable sur la société de MDB du fait de la ventilation des prix d'achat ? Mais si exceptionnellement on finance cash la partie MDB a priori pas de problème pour ça ?
Merci de ton retour
J'ai fais pas mal de vidéos qui traitent de ce sujet si tu le souhaites. Après "imposer au vendeur" ce n'est pas toujours facile ni la meilleure solution. Sachant qu'il faut aussi que tu puisses financer une opération cash...
Tu te feras attraper par le fisc car un marchand qui fait une opération blanche, sans marge, avec une revente à soi même ça alertera sur un contrôle.
De plus, pas de marge, donc pas d'impôt IS, donc suspicion.
Par contre, là où ça peut-être intéressant, c'est si le bien que tu te garde t'intéressait de base, alors ça t'évitera d'acheter 300 k€ la totalité, mais par exemple 120 k€.
Et là, marge pour le marchand et prix normal en perso
Hello,
Pourquoi ne pas acheter directement dans une SCI qui elle revendrait la maison et le terrain? comme ça pas de soucis?
Frais de notaires doublés, 19% de plus-value + 17.2% de csg crds (donc 36% d'impôt), alors que en societé de marchand de biens tu es imposé à la fin de l'année comptable et et plus l'impôt plafonne à 25%.
Voir nos vidéos sur la sci qui n'est pas adaptée pour l'achat revente
PS, j'ai eu 4 contrôles fiscaux en 20 ans!! le dernier en 2020, en plein COVID, j'ai eu ZERO redressement!!
Ça fait plaisir de lire cela, ça prouve que oui, on peut vivre sans tricher et oui, on peut effectivement le démontrer au FISC pour que le contrôle ne soit pas automatiquement synonyme de redressement, comme on l'entend hélas bien trop souvent.
Bravo pou votre gestion et votre stratégie d'évolution !
Salut comment fait tu pour rembourser le crédit de marchands de biens car c est un crédit sur 5 ans les mensualité sont trop élevés sur 5 ans
Bonjour, je ne suis pas banquier malheureusement, je te conseille de te renseigner auprès d'un professionnel qui te donnera des informations pertinentes :).
Bonjour,
Je suis intéressé par ta formation.
L’accès via CPF est il de nouveau possible ?
Bonjour Gaëtan, peux-tu directement prendre rendez-vous avec une de mes collègues par téléphone ? Le lien pour réserver l'appel téléphonique est sur notre site internet directement. Elles t'expliqueront tout en détails sur le CPF et les formations. Cela peut vivement t'éclairer sur le sujet ;).
@@mdb_academy J’ai déjà eu cet entretien téléphonique, la personne m’a dit que le financement via cpf n’était plus disponible, qu’il fallait que vous refassiez tout le process.
Vidéo très intéressante. Yoni , si la Ste MDB achète un bien à rénover, qu’elle envoie la demol puis le revend à moi-même en plateau 15-20% en dessous du prix ( avec photos et passage d’expert assermenté sur la valeur du bien ) , le motif d’abus de bs est-il quand même valable ? J’ai bien compris qu’en revendant un bien en dessous du prix auquel la Ste l’a acheté fait économiser sur la fiscalité puisque pas de rentrée mais cela peut-il être noyé sur l’ensemble du bilan annuel ?
En général la réponse est assez simple : si tu utilises les ressources de ton entreprise pour ton profit personnel, c'est un ABS
Ou tu achètes directement en nom propre et tu revends la 1ere maison en RP avec zéro taxe.
Et si la mairie préempte la grange à 80000€ ?
Même si c'est très peu probable.....
Tellement peu probable que je n'en ai justement pas parlé :). Pas de raison de s'inquiéter
Il faut aussi faire attention au droit de préemption car plus le prix va être attractif plus la municipalité peux avoir envie de se positionner
En effet, comme dans toute opération, il faut bien jouer ses cartes et faire les choses avec professionnalisme. Mais, il y a peu de risques :)
J'avais fait des recherches à ce sujet et j'avais lu que la mairie pouvait racheter le bien si le prix semblait trop bas, ça fait un peu peur.
Ce n'est pas juste une question de prix. Il faut que le bien ait un intérêt pour la collectivité
Idée intéressante. Personnellement si le bien est intéressante, faut l'acheter à deux d'un côté la société de mdb, de l'autre toi en nom propre.
Faire une copro, ou division parcellaire ou une indivision c'est un autre sujet (mais très important). Sa fera qu'un passage chez le notaire et moins de risque d'abs. Des solutions il y en a pleins, et comme tu l'a dit à un avantage, il y a un inconvénients.
++++
Merci ;)
Bonjour Yoni mon compagnon et moi sommes des fans de tes vidéos et on a même pris RV tel pour faire la formation en présentiel a Lyon en sept (on vient de Paris). D'habitude tes vidéos sont hyper claires, j'en parle en connaissance de cause parce que je suis littéraire à la base et j'ai du mal avec tout ce qui est finances et fiscalité mais tu es archi pédagogue et c'est un bonheur. Cependant, là je suis déçue de cette vidéo. Pas claire, dispersée, et les schémas oh lalala on n'y comprend rien. Je n'ai toujours pas vraiment compris l'intérêt de l'opération. Et surtout je ne vois pas pourquoi tu parles d'une autre société, de l'invest locatif (on s'en fout). Bref ça part dans tous les sens et j'espère que tu garderas ta ligne habituelle lors de la formation de septembre parce que si on part sur ce genre de schéma peu lisible qui me rappelle les cours de math cauchemar de ma jeunesse, je vais pleurer mes sous...rassure moi.. tu vas nous la refaire celle-là ?
D'autant que j'étais super intéressée j'ai un appartement à nice en indivision, je voudrais racheter leur part a mon frère et la mère pour diviser l'appart en deux et revendre...
Bonjour, la présentielle est dispensée par des experts métiers et non par moi-même (un notaire, un expert-comptable spécialisé en achat/revente, des artisans, etc). Nous avons actuellement 100% de satisfaction de la part des participants et nous en sommes extrêmement fiers !! Pas d’inquiétude... Sachant que le but de la formation est que le contenu soit largement plus travaillé qu'une vidéo UA-cam.