Prețul corect pentru un apartament!
Вставка
- Опубліковано 4 лют 2022
- Descarca Ghidul Gratuit REAL ESTATE SECRETS: realestatesecrets.ro
Detalii despre cursul First Real Estate Deal( FRED): www.realestatesecrets.ro/fred
Intra gratuit in grupul de Discord: / discord
#imobiliare #investitii #2022
Sunt multe variabile de luat in calcul atunci cand investesti intr-un apartament pentru a afla valoarea lui corecta . La faza ca apartamentul se apreciaza cu 7% pe an te-as contrazice si as lua un caz mult mai conservat de 4% luand in calcul si situatiile ciclice . Imobiliarele sunt ciclice si nu vor putea creste la infinit decat atat timp cat cererea le va sustine in piata si cat factorii demografici precum natalitatea si migrarea populatiei o va mentine . Un al doilea cost destul de important pe care l-ai omis este costul real de ownership la care se mai adauga cca 1% anual costuri adiacente de reparatii renovari , interventii de orice fel iar daca te vei referi l o perioada de recuperare investitionala de 15 ani va trebui sa scazi din start acest cost de 15% care inevitabil il vei plati .. Aici includem si schimbul parchetului care nu are viata vesnica , obiecte de tamplarie , electricitate , sanitare, factori externi necontrolabili conditii de umezeala etc .. Dupa acest factor urmeaza taxele adiacente de cumparare si vanzare care va trebui sa le incluzi deasemeni , iar acestea devin ajustabile in functie de cresterea valorii propietatii :) .. Un alt procent ce trebuie luat in calcul este factorul de discount pe valoarea banilor de peste 15 ani adusi la Present value pe care extrem de multi oameni il omit :) platim in prezent ceva ce in viitor va valora mai putin … Asa ca vom scoate din calcul un discount anual de 2-2.5% cat e setata inflatia tinta in zona euro . Un alt calcul il reprezinta impozitul pe locuinta + asigurare. Un urmator factor este impozitul pe venitul din chirii care sunt impozitate cu 10% din cota de 60% a veniturilor din chirii si plata catre CASS de 2760 RON daca depasesti venitul minim brut pe economie de 2300 RON /luna . Astfel randamentul net al chiriilor va deveni cu mult mai mic .. Ceea ce iar nu a fost luat in calcul este faptul ca , actualele chirii nu au crescut decat cu 15% in ultimii 10 ani si nu tin pasul cu cresterea valorii imobilului , astfel randamentul obtinut din chirii este din ce in ce mai mic , si usor ne apropiem de valorile de 4-5% precum media europeana .. Si nu in ultimul rand gradul de ocupare de de cca 80-90% pe an , poate fi calculata ca o medie , nu poti avea chiriasi in toti cei 15 ani 12 luni din 12 … Chiriasii vin dar mai si pleaca :). Investitia finala calculata cu toate costurile aditionale Raportata la Chirie+ Apreciere in valoare ar trebui sa iti aduca cel putin 10% randament net anual ca investitia sa fie una corecta si profitabila .. Ne dorim sa scoatem mai bine decat piata de capital care aduce un randament mediu din apreciere+ dividende de cca 8-9 % pe termen lung … Iar faptul ca o chirie te va tine implicat cu timpul tau acolo va reprezenta un alt cost , costul real al timpului tau :)
Un coment foarte amplu pe care il apreciez si sper sa mai vad comentarii asa bine documentate! Daca luam in calcul tot, sigur mai ramanea ceva, si acest clip avea 2h. Sigur ca exista inflatie, dobanda bancii daca iei cu credit, taxe anaf, taxe property management, si multe altele care repet..sigur se omite ceva. In plus, sunt foarte multe variabile daca privesti pe long term, sa zicem 15 ani. Se schimba taxe, se schimba legi, se schimba sisteme monetare poate.
@@Alextudorescu exact pentru asta trebuie sa existe marja noastra investitiinala :) . Acel safety margin pe care trebuie sa il avem in orice investitie . Cantarirea cu o precizie mult mai mare a lucrurilor ne face sa avem ceva asteptari mai realiste :) Sunt extrem de multe modele de analiza destul re interpretabile de factorii externi cat sinde asteptarile noastre realiste sau mai putin realiste . Pana la urma investitia imobiliarelor ca si orice alta investitie reprezinta suma tuturor fluxurilor de numerar aduse de potentiala investitie si reduse din viitor la valoarea prezenta in functie de Expected rate of return :) e cel mai simplu mod de a afla o valoare exacta si corecta a Evaluarii unei investitii :) De la acea valoare te poti juca +/- marja de siguranta pe care ti-o acorzi in cazul in care planul nu a mers conform asteptarilor :)
@@Alextudorescu multumesc , apreciez calitatea materialelor care le faci :) keep going on si la cat mai mult succes !
@@iulians2893 Sper sa ne vedem in comentarii la cat mai multe clipuri. Astept sa-mi scrii ideile tale, pentru ca sigur voi gasi noi topicuri pentru viitoare clipuri.
@@Alextudorescu cu drag
Salut! Cu o mica corectie la calculul inobilului daca se poate :)). De ex.: 400E(chiria lunara) x 12(luni) x 15(ani) x 80% (randament)!! Nu poti avea randament de inchiriere de 100% la un imobil... mai trebuie si o renovare pe langa. Si atunci pretul scade undeva la 57.000-58.000E.
Stiu ca investitorii clasici pun direct 15 ani, nu mai calculeaza grad de ocupare, reparatii, anaf..si mai sunt si altele
@@Alextudorescu oricum cred ca se va schimba si formula asta de calcul, la ce preturi sunt nu mai cumperi nimic daca tot calculezi, toate dau peste randament😅 (la o chirie de 400E/luna in cazul unui apartament 2 camere de 50mp standard sa zicem, pretul iese putin peste 1.000E/mp, ceea ce rar mai gasesti in Ro imobil la pretul asta).
@@rline2949 tocmai de asta am facut clipul de fata.