22년 부터 낙찰된 배곧신도시 상가 투자 성공과 실패의 차이를 이 영상 하나로 확인해 보세요

📍 주제: 경매 낙찰된 상가, 실제로 어떻게 변했을까?
📍 위치: 시흥시 배곧동
📍 기간: 2022년 2월 ~ 2024년 2월 (최근 2년간 낙찰된 총 14건)
📍 목적: 낙찰 후 운영 현황 점검 (공실 여부, 업종 변화, 투자 수익성 분석)
🔑 핵심 키워드 5개
1. 상가 경매 후 변화 - 낙찰 이후 임대 또는 매각된 사례 분석
2. 공실 vs 운영 성공 사례 - 상권에 따라 생존하는 상가와 사라지는 상가의 차이
3. 상권 변화에 따른 투자 전략 - 배곧동 내 상권별 특성과 수익성 비교
4. 낙찰가 vs 현재 수익률 - 임대료와 매매가를 통한 투자 수익률 분석
5. 실전 임장 복기의 중요성 - 현장에서 직접 확인하는 부동산 투자 리스크와 기회
📌 영상 내용 요약
✅ 배곧동 상가 경매 낙찰 후 운영 현황 분석
낙찰 후 공실이 여전히 많은 곳 vs 안정적인 임대 운영 중인 곳
업종 변경 사례: 공실 → 배달 전문점, 식당, 공인중개사 등으로 운영 변화
낙찰가 대비 임대 수익률 분석
✅ 대표적인 사례 정리
1. 배곧 지젤타워 (비동 204호)
감정가 2억 7,300만 원 → 낙찰가 9,111만 원
현재 공실 상태 유지
2. 배곧 지젤타워 1층 상가 (비동 6201 타경 6149 5번)
감정가 7억 600만 원 → 낙찰가 2억 1,000만 원
현재 배달 전문 음식점 운영 중
3. 베니스 스퀘어 2층 (256호, 257호)
감정가 3억 1,300만 원 → 낙찰가 1억 9,200만 원
현재 배달 전문점 운영 중, 공실 아님
예상 월세 수익: 약 75~95만 원 수준
✅ 투자 인사이트 & 결론
상가 경매는 낙찰이 끝이 아니라 시작
상권과 입지에 따라 공실률이 크게 달라짐
배달 특화 업종, 부동산 중개업 등은 안정적 운영 가능
낙찰가 대비 월세 수익률이 낮은 경우, 매각까지 고려해야 함
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[@snj]

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[@sanghlee7785]

사진으로만 본 익숙한 건물들 ㅋㅋㅋ

[@ryre7092]

오늘 본 물건 전부다 낙찰 실패 사례로 보이네요. 왠만해서는 신도시 상권은 들어가지 말아야 겠군요. 30프로 가격에 낙찰 받고도 임대료가 5프로가 안되다니...그나마 임차인 구하면 다행이구요. 요즘 엄청 올라오는 신도시 상가는 싸다고 달려들게 아닌가 봅니다. 복기임장이 진짜 좋은 콘텐츠입니다. 감사합니다.

[@라이루-m6v]

궁금했던 배곧상가들... 다음 영상 얼른 주세요~~

[@만복태평]

정말 상남자님 이런 영상 올려주시는거 보면 상가에 진심인 남자가 아니라, 상가에 미친 남자입니다ㅎ(칭찬이고 좋은뜻..)
제가 닮아가고 싶은 모델이고,
그럴때마다 아직 상가투자 시작안했지만, 지방광역시다보니, 늘 투자로써는 서울수도권인데, 이거를 가족사업으로(현재는 본업이 있음) 하려다보니 투자지역을 서울경기로 할지 내가 있는 지방광역시 쪽으로 할지 아직 답을 못내리겠네요.
오늘 영상도 감사합니닺

[@아나키스트-h8k]

분양가의 1/3 정도로 낙찰가가 형성....
그런데 거의 공실 ?
우리나라 상가의 가치는 두 배 이상 뻥튀기 되어 있다고 봐야 하나요?

[@타나시티]

무섭네요.ㅠ

[@강경석-y3v]

복기임장 너무 감사합니다

[@loganl563]

와 상가 처참하네요. 무섭다

[@Iiiiliiiiiillllllli]

배곧사는데 상가지옥이에요 ㅠㅠ

[@warrenlee393]

2억정도에 받아서 미납관리비랑 취등록세 4.6프로 내고나서 월 70따리...어지럽네요. 대출이자나 멘징하면 다행인 수준...