Romahtavatko asuntosijoitukset? Suvi Schwab
Вставка
- Опубліковано 8 жов 2022
- 👍 Tykkää, tilaa ja katso kaikki jaksot: / samimiettinen
Suvi Schwab, Asuntoasiaa ja Raha-asiaa podcastien juontaja vastaa Samin kysymykseen: onko asuntosijoitusmarkkina romahtamassa? Jakson yhteydessä pohditaan Tamperetta sijoituskohteena, expattien elämää Singaporessa sekä erilaisia asuntosijoitustyylejä kuten osta ja pidä, flippaus sekä BRRR. Energian hinnan ja korkojen nousu luo myös mahdollisuuksia energiaflippaukseen kykeneville ja korkosuojatuille sijoittajille.
Kuvituskuvana on käytetty mm. Nordean Q3 2022 asuntomarkkinakatsausta.
Tilaa Suvin kanavat ja liity Asuntoasiaa Discord-yhteisöön.
00:00 Intro
#neuvottelijat #asuntoasiaa #asuntosijoittaminen #neuvottelija #talous
🎧 🎙️
Spotify: open.spotify.com/show/4wzO1ZK... Apple podcasts: podcasts.apple.com/us/podcast... RSS: anchor.fm/s/12cf31d8/podcast/rss
Kaikki jaksot ja etsi-funktio: www.dcmcapital.fi/neuvottelija
👥
Suvi Schwab Twitterissä: / suviph
Suvi Schwab Instagramissa: / suviph
Asuntoasiaa UA-cam: / @asuntoasiaa-rahaasiaa
Sami Miettinen Twitterissä: / samimiettinen
#neuvottelija Instagramissa: / neuvottelija
Facebook - liity #neuvottelijat-ryhmään / neuvottelijat
(((schwab)))
Singapore - ja Hong Kong - ovat kerman kuorijoita. Joa koko maailma jakautuisi pieniin kaupunkivaltioihin, mitä tapahtuisi lopussa maailmaa, jossa kuitenkin asuisi suurin osa ihmisistä. Isojen alueiden vallanpitäjät joutuvat yleensä miettimään eri ongelmia kuin jonkun rikkaan kaupunkivaltion vallanpitäjät.
Perusvasemmistolaista suomikukkua tuo itkusi
Kiitos jaksosta!
Tarkeitä pointteja, hyvä vieras..
Onko Suvi sukua itse paholaiselle?
Olen. T. Suvi
@@asuntoasiaa-rahaasiaa syvässä päässä!
Gopfetori!
Klaus sedälle?
Juu, sukunimi iski takaraivoon heti kuin metrin halko, mutta erittäin mukava ja asiantunteva vieras silti.
Mielenkiintoinen tuo Suvin idea energiaflippauksesta. Mikähän olisi isoin arvonlisä? Sähkölämmityksestä omavaraiseksi älytaloksi? Mahtaa olla kallista kuitenkin.
Juu aivan uutta minullekin että sähkölämmitteiseen voi vaihtaa maalämmön. Yksi näistä "uusista ideoista"?
Itse näkisin tämän niin että maalämpö vaikuttaa asunnon haluttavuuteen eikä niinkään hintaan. Nyt kun kohta ajetaan isosti seinään niin tämä tarkoittaa, että sähkölämmitteistä ei osteta ja maalämmön saat kaupaksi, mutta et siitä kyllä enempää hintaa.
@@erkkameskanen1405 Kerrostaloissa ei maalämpö ainakaan vielä näy hinnoissa, voi olla että talven jälkeen näkyy. Who knows 🤷🏼♀ T. Suvi
Kyllähän se maalämpö onnistuu kun valaa uuden lattian jossa on vesikiertoiset lämmitysputket.
Teepä, Sami, jakso itävaltalaisesta taloustieteestä. En tiedä, kuka sitä voisi selittää... joku gradun tekijä?
Kiinnostava jakso ja osoittaa monipuolisuutta vaihtaa pois kanavalle yleisestä ulko- ja turvallisuuspolitiikasta. Asuntosijoittamisessa pulmana mielestäni sijoitusten (siten riskin) keskittyminen. Asunnon ostamiseen (jopa lainalla) pitää sitoa merkittävä pääoma pitkäksi aikaa. Asunto ei tiedä millä hinnalla sen olet ostanut ja siten ei kunnioita sijoittajan hintakehityslaskelmia. En pidä siitä että iso(in) osa rahasta on sidottuna potentiaaliseen velkapommiin. Toki voi ostaa REITtejä jotka mielestäni järkevämpiä mutta vaikeita löytää järkihintaan. Osakkeissa etuna helpompi hajauttaminen joka kadunmiesten ja -naisten saapuvilla. Säästötilit ja bondit on eläkeläisille ehkä sopivia mutta nuoremmille ajan ja rahan hukkaa.
ARA-rahoituksella toimivat yhtiöt esim- kuntien yhtiöt ja säätiöt pilaavat asuntovuokraus markkinat monessa kunnassa. Koomista kyllä mutta myös itseltäänkin. Vuokrat putoavat, asuntojen arvot putoavat ja asuntojen ylläpito rapautuu: kierre on valmis.
Hyvä jakso!
Tuosta brrrr-strategiasta on pakko heittää tämä kyssäri, millä Harri Huru kiusasi Miikkaa ja Martinia rahapodissa:
Mikä on asunnon oman pääoman tuotto, kun siitä on saatu kaikki itse sijoitettu raha uudelleenrahoituksella seuraavaan kohteeseen?
Olisko 100%?
Ääretön totta kai ;) t. Suvi
@@asuntoasiaa-rahaasiaa Väittäisin, että ei siitä asunnosta ole saatu alkuperäistä omaa pääomaa "pois", vaikka sijoitetun pääoman verran oltaisiinkin jo saatu käteistä ulos uudelleenrahoittamalla tai kassavirtana. Mikäli se asunto ja velka on omissa nimissä, niin siitä velasta vastataan henkilökohtaisesti muunmuassa sillä saadulla käteisellä, joka on saatu uudelleenrahoituksesta. Mikäli kassavirta ei riitä lainan maksuun, eikä asunnon myyntihinta riitä kattamaan lainasummaa, maksukyvyttömyystilanteessa lopulta päädytään ulosottoon ja ulosoton kohtena on lopulta kaikki muukin henkilökohtainen omaisuus kuin pelkää velan vakuus. Esimerkiksi se toinen asunto johon käteinen meni(joskin toinen asuntolaina maksetaan tästä todennäköisesti ensin pois). Tästä syystä laskelmassa relavantti oma pääoma on koko henkilökohtainen varallisuus miinus velat. Vakuus on suoja ainoastaan velkojalle, ei velalliselle, eikä tilannetta voi ajatella niin, että velasta olisi vastuussa ainoastaan vakuudella ja oma pääoma olisi siten rajattu asuntoon sijoitetuksi summaksi.
Uudelleenrahoittaminen ei täten vie oma pääomaa nollaan (paitsi ehkä melko epärealistisissa erikoistilanteissa joissa sinulla on jo valmiiksi negatiivinen oma pääoma tai lainoittaja suostuu rahoittamaan vähintään 100% asunnon markkina-arvosta). Uudelleenrahoituksella saadaan ainoastaan omaa varallisuutta vivutettua lisää toisenkin asunnon hankintaan joko lainoitusastetta nostamalla suhteessa asunnon markkina-arvoon tai merkkaamalla arvoltaan noussut asunto uudelleen markkinahintaan ja ottamalla lisää lainaa korkeampaa arvoa vasten. Asunnon arvon nousu nostaa omaa pääomaa ja laskee velkavipua, jolloin uudelleenrahoituksessa korkeampaa markkina-arvoa vasten velkaantumisastetta palautetaan kohti korkeampaa tasoa.
Jos se asunto on omassa osakeyhtiössä velan kanssa ja yhtiöstä on saatu nostettu kaikki sijoitettu pääoma ulos, ei omistaja ole vastuussa lainoista henkilökohtaisesti konkurssitilanteessa. Tässä tilanteessa voisi ajatella, että sijoittajan sijoitetun pääoman tuotto lähestyy ääretöntä tälle sijoitukselle, jos osakeyhtiöstä on nostettu rahaa ulos alkuperäisen sijoitusen verran, koska tämä nostettu pääoma ei ole enää riskin alaisena.
BRRRR = BUY, REHAB, RENT, REFINANCE, REPEAT
Mikä mua eniten häiritsee näissä sijoituskannattavuusräknäilyissä on se, kun näitä asioita enimmäkseen väännetään ikäänkuin ne numerot tai rahan arvo olisi joku arvonsa säilyttävä referenssi. No ei se tietenkään näin ole, kun jo se ns. vakaata menoa meinaava tavoiteinflaatiokin on se 2 prosenttia, tai siis reaalisesti vähintään se 2 prosenttia, kun julkinen setorikaan ei millään ilman tällaista mihin se on tottunut enää tulisi toimeen.
Asuntoon sijoittamisen kannattavuus voidaan karkeasti arvioida ajatellen sijoittamista siihen 100 prosentin velkarahalla mennen joksikin tietyksi ajaksi, jonka jälkeen asunto myydään pois, ja maksetaan se siihen otettu laina. Ei siis yhtään siihen omia pelimerkkejä(toki luottoluottamusta siihen törsääntyy). Velan korothan saat sentään vähentää verotuksessa, ja vaikka mahdollisesti kovemmasta myyntihinnasta jotuisikin maksamaan veroa, niin kaikki mitä siinä niin mennen(vuokrat-kulut ja numeraalinen myyntihinta-ostohinta) viivan alle jäisi olisi plussaa tai miinusta sen myyntiajan rahan arvossa.
No monet sanovat että ei se velkarahalla mennen niin kannattavaa olekkaan, mutta omilla varoilla mennen siinä helpoati rikasttuu. En nyt jaksa pakertaa miksi kannattavuus ajaa karkeasti arvioiden aika paljon samoihin omilla varoilla mennen kuin mitä pelkällä velkarahalla mennen. Mikä asia tietenkin johtuu paljolti siitä, kun inflaatiokompensaatiota ei omille varoille saa vähentää verotuksessa niinkuin mitä korot sentään saa vähentä, ja kun ainakin normaalioloissa korot ovat vähän korkeammalla kuin mitä inflaatio.
Viimeisen muutaman vuoden aikana ollut lehdet täynnä kirjoituksia, joissa väitetysti persaukinen tyyppi muutamassa vuodessa saanut haalittua useamman sijoitusasunnon. Mistään en kuitenkaan ole löytänyt tyhjentävää vastausta, miten nämä on toteutettu. Ymmärtääkseni jo valmiiksi lainalla hommattua osaketta tai kiinteistöä ei voi laittaa uuden lainan vakuudeksi. Toisaalta taas ainakin PK-alueella kämpät niin kalliita, että jos vuokrasta saatavalla rahalla haluaa pitää kassavirran positiivisena joutuu siitäkin syystä laittamaan jo merkittävän omarahoituksen, jos ei halua ottaa jotain 50 vuoden takaisinmaksuaikaa lainalle.
En toivo kenelläkään hankaluuksia, mutta pahoin pelkään että näitä koviten vivutettujen asuntosijoituskorttitalojen romahduksia tullaan näkemään, kun vakuusarvot alkavat laskemaan ja korot nousemaan.
Itselläni kasvu on tapahtunut hyvinkin yksinkertaisesti. Olen ostanut lähes pelkästään alle markkinahintaisia asuntoja, eli jos asunnon arvo on ollut 100 000e, olen saanut sen syystä tai toisesta esim 85 000 eurolla. Näitä syitä ovat mm. toiselta sijoittajalta suoraan ostaminen, kova tinkiminen, myyjälle lisäarvon tuottaminen mm. siinä muodossa että myyjä saa jäädä asumaan asuntoon vuokralle vaikka hänellä ei ole luottotietoja ja olen sitoutunut pitämään asunnon hänelle, olen jutellut isännöitsijän kanssa ja saanut ns sisäpiiritietoa joka ei vielä lue papereissa, olen saanut suoraan rakennuttajalta ison alennuksen kun olen muiden sijoittajien kanssa ostanut useamman asunnon jne. Eli milloin mistäkin. Seuraavaa asuntoa ostettaessa olen tarvinnut enää 30 t euron sijasta enää 20 t omaa rahaa koska olen voinut uudelleenrahoittaa edellisen kohteen. Olen myös koko ajan ollut hyvissä palkkatöissä, joilla olen toimintaani rahoittanut. Eli minun tarinani ei ole "persaukisesta rikkauksiin" -tyyppinen tarina, vaikka se paljon mielenkiintoisemmalta kuulostaakin :) T. Suvi
@@asuntoasiaa-rahaasiaa Kiitos tyhjentävästä vastauksesta. Persaukisesta asuntosijoittajaksi ei ollutkaan henkilökohtaisesti sinua kohtaan osoitettu arvio vaan yleinen kritiikki tätä kevytmielistä klikkiotsikkotyylistä uutisointia kohtaan, jota nyt tuntuu olevan paljon liikkeellä. Siitä tulee mieleen nämä kuvaukset talouden ja pörssin sykleistä, joissa aletaan lähestyä markkinoiden kulminaatiota. Siinä vaiheessa kannattaa olla varuillaan, kun taksimiehet alkaa jakaa sijoitusvinkkejä. Kun lehdet kirjoittelee lähinnä varoittavia esimerkkejä ja pelotteluotsikoita, kuinka perheen isä tai äiti menetti kaikki armottomassa kasinotalouden keinottelussa, alkaa sykli olemaan taas niin päin, että kannattaa aloittaa ostot.
Meinaatko tuolla uudelleenrahoituksella sitä, että esim.rempalla kasvatetaan vakuusarvoa tai sitten ihan vain kun sait kohteen halvemmalla, niin pankki suostuu antamaan isomman vakuusarvon, mitä kämpästä maksoit? En vieläkään ihan ymmärrä näitä tarinoita, joissa on hatusta heittämällä hommattu vaikka 10 asuntoa alle 5 vuoteen, tai edes kämppä per vuosi.. Jos otetaan esimerkiksi kämppä vaikka Kontulasta, ei mikään ihannealue, mutta kyllä sinne aika varmasti saa aina vuokralaisen. Hintataso Helsingin mittapuulla ihan kohtuullinen. joku alle 40 neliön luukku 150k siihen omarahoitusosuus 30%, eli omaa kiinni 45k ja 105k pankilta. 2% korolla 105k 20 vuoden takaisinmaksulla tekisi noin 500e/kk. Jos vuokraa voi pyytää 700-800e, niin kassavirran voi juuri ja juuri saada positiiviseksi, ettei tarvitse itse heittää kuukausittain rahaa kohteeseen. Tosin tuolla takaisinmaksuajalla laina lyhenee alkuun todella hitaasti, ehkä noin 5k vuodessa. Jos seuraavaan kämppään tarvitsee taas sen 40k omaa ja sitä ei muualta saa kuin edellisestä kämpästä, niin kestää 8 vuotta, että omarahoitusosuus on kasassa.
Voi olla tietty, että Helsinki ei tällä hetkellä ole kovin otollinen paikka aloittaa asuntosijoittamista. Sinäkin tunnuit puhuvan enimmäkseen Tampereesta, eli oletan siellä ainakin vielä olevan ostohinnan ja vuokran suhteen olevan otollisempi asuntosijoittamiselle. Ainakin Kauppalehden keskustelupalstalla on havaittavissa, että PK-alueella tilanne ei ole tällä hetkellä kovin otollinen ja monet usean kämpän tyypit on jo aloittanut homma jo aikoja sitten. Heillä on jo nyt kauan aikaa sitten maksettuja kämppiä, jotka nyt tuottavat hyvää kassavirtaa, jolla voi sitten hiljakseen ostella uusia, vaikka ovatkin hintavia.
@@BonasBuden Juu no worries en ottanutkaan mitenkään itseäni kohtaan tätä asiaa. Ymmärrän nimittäin oikein hyvin mitä ajat takaa, tiedän joitakin jotka ovat olleet otsikoissa joilla on jäänyt muutama juttu lehteen mainitsematta taustoista. Joillakin nämä 5 kämppää viiteen vuoteen on edullisemmilta alueilta kuin Helsingistä. Voi esim olla että mies (tai vaimo) on erittäin hyvätuloinen ja kustantaa suurimman osan.
Uudelleenrahoituksella tarkotan juuri tuota että saan uutta lainaa uutta arvoa vastaan. Kaikki pankit eivät tosin tätä tee, omani tekee. Ja itselläni kaikki asunnot Tampereen seudulla eli varmaankin n. 20 Tampereella ja 5 ympäristökunnissa.
Miten toi Margin call näyttelee pankin taseessa, onko se silloin katteetonta varausta?
Onko Samilla heittää näkemystä tähän yksityisiltä vaadittavaan lisävakuuttamiseen? Jos pankin taseessa olevien vakuuksien arvo laskee merkittävästi, niin mistä se raha sinne sitten taiotaan? Valtiolta?
Vilahtaako Samin puheessa omasta salkusta "baltian kiinteistöt" vai mitä minä olen kuulevinani? Jos vilahtaa niin kerroppa lisää. Nimimerkki "Latviassa asuneena"
Joo, mutta en nyt hirmuisesti ehkä hehkuttaisi vielä, ajattelin että voisi olla suoja inflaatiota vastaan kun siellä on niin hirmuinen euroalueen inflaatio. Eli Titaniumin kiinteistörahastoa muutamalla kymppitonnilla, vaihdoin käytännössä eQ:n Yhteiskuntakiinteistöistä allokaatiota.
Klaus?
eka
Todella mielenkiintoinen uutinen!
Olisi ollut mielenkiintoista kuulla kuinka vivutettu Suvin portfolio on, vaaralliselta kuulostaa tuo vakuudella pelaaminen tässä markkinatilanteessa. Myöskin tuntuu että Suvilla on hieman väärentynyt kuva asuntomarkkinoista lamatilanteessa.
Joo, tämä voi mennä kyllä todella rumaksi, jos vähänkään pahemmat ennusteet käyvät toteen. 90-luvun laman kokeneita varmasti täälläkin on, mutta se vaatii kyllä jo kilometrejä elämässä, joten vähemmistössä on varmuudella. Vaikka ajat olivat erit niin perspektiiviä sen läpi eläneet kyllä omaavat.
Noin 65% tällä hetkellä on vipu + hyvät puskurit. Tähän vielä ehkä lisäisin, että asuntosijoittaminen on ainakin omasta mielestäni pitkäjänteinen laji. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntoja ei dumpata heti kun sykli näyttää kääntymisen merkkejä vaan mukana pysytään sekä myötä- että vastatuulessa. T. Suvi
Yksityisenä harrastetun asuntosijoittamisen margin call - riskin puuttuminen tekee vivuttamisesta todella mielenkiintoista:
Jos luvassa olisi vaikka 90-luvun laman toisinto, jossa asuntojen arvot tippuivat 50%, niin sinne olisi paljon mukavampi mennä korkosuojatulla positiivista kassavirtaa tuottavalla asuntosalkulla, kuin ilman sellaista. Sijoituksen arvo tulisi tietysti (väliaikaisesti?) alas, mutta kassavirta tulee käteen jokatapauksessa.
Kannattaa verrata tuota vivutetun osakesalkun kanssa 50%:n pörssiromahdukseen menemiseen. Siinä rytinässä voisivat osinkotuototkin kuivahtaa kasaan, sen lisäksi, että pitäisi jostain kaivaa lisävakuutta.
@@mitahantahanlaittais Mites tuo Margin Call-riski puuttuu? Eiköhän tässä Suvi maksa kuitenkin joka kuukausi kulueriä asunnoista, entä jos korot nousevat eikä Suvi pysty enää pitämään näitä asuntoja ja myyntihinta on tuon 50% ostohinnasta? Suville jää mun käsittääkseni tuossa tilanteessa käteen pari milliä lainaa eikä muuta?
@@WEKUU
Kommentoin tilannetta siis yksityisenä otetun asuntosijoitusrahoituksen kannalta, josta haastattelussakin käsitelly "margin call"- riskin puuttuminen tekee jopa teoreettisesti hyvin mielenkiintoisen. Yksityisenä niin kauan kun pystyy huolehtimaan lainanhoitokuluista, kukaan ei vihellä peliä poikki.
Erityisesti, jos lainat on korkosuojattu ja salkku kassavirtapositiivinen, niin yhtälö on hyvinkin pahan laman kestävä. Varsinkin kun vuokra-asuntomarkkinat ovat luonteeltaan vastasykliset, niin salkku vaan jatkaa kassavirran puksuttamista, vaikka sen markkina-arvo olisi miten paljon miinuksella tahansa. 😂
Tosi asiat on hyvä mainita, ei se kuunteliastaan tee tapaistaan.
Jaaha onko tämäkin joku weffin asettama Shwab ?