[돈독] 주식보다 위험한 부동산 투자, 이 영상 안보고 무작정 하면 큰 코 다칠 수 있습니다(커넥티드그라운드 채상욱 대표 풀버전)

#경제 #부동산 #아파트 #채상욱 #이러케경제
돈독, 네번째 이야기
부동산 전문가 채상욱 대표가 알려주는 아파트 적정가격 평가하는 법
(본 영상은 2023년 7월 20일 촬영본입니다.)
본 방송에서 제공되는 정보는 참고사항일 뿐, 투자에 대한 모든 결정은 투자자의 몫입니다.
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[이러케경제]
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[@Hellokorea-m3o]

채상욱 대표님 : 대단한 분석 감사합니다, 참고로 알고 있어면 월세/전세/매매가 판단하는데 엄청 도움이 되네요,특히 통계청 25년 자료 가져와서 서울/수도권/자빙등 구분하여 자세히 소개해 주시니 부동산 관심 있는 사람은 반드시 필독 바랍니다,

[@ellie_pink]

지금 또 상승분위기라 조마조마한데 가치 평가 해봐야겠네요.

[@핵자전거]

제일 엉터리같은 소리가 월세의 20년치가 전세다는 소리입니다.
전세가 월세의 20년치인 것은 전월세 전환률이 5%이기 때문이고 이건 금리의 영향을 받아 왔습니다.
20년치를 말하는게 아닙니다. 전환율이 5%이기 때문에 그냥 20년치가 된 것일 뿐입니다.
그걸 이해를 못하시는 거죠 지금?
진짜 이분은 아마 전월세 전환율 5%란 것이 20년치 월세란 것 자체를 전혀 이해를 못하시는 것이 아닌가 싶기도 합니다.
전월세 전환률은 금리에 따라 과거 IMF직전에는 전환률이 거의 20%가까이 되었던 적이 있었고 2000년대 중후반에는 10%대다가 5%수준까지 내려온 것일 뿐이에요.
쓰셨다는 어떤 컬럼 아마 나름 자랑스럽게 말씀하신 듯한데
비슷한 기본적으로 산수 수식이 나오는 것이 있었는데
애초에 계산할 필요도 없는 문제를 막 이상하게 돌려 돌려 계산해 내는 걸 보고 진짜 이분이 산수 제대로 하는 게 맞나 싶은 의심이 들더군요.
금융권에 있으셨다는데 과연 이런 산수 실력으로 진짜 의심이 가네요.

[@MrOhjongho]

역사적으로 부동산이라는 자산은 주식보다는 안전하지만 공실율등 위험을 감안해 국채보다는 높은 프리미엄이 필요합니다. 역사적으로 부동산 수익률은 국채보다는 높고 주식보다는 낮은 5%에 준하는 수익률을 기준으로 위아래로 움직이며 고평가 또는 저평가를 판단해볼수 있었습니다.
20년치 월세다 라는 부분은 이견이 있어 보입니다만 ..
5%라는 역사적인 부동산이라는 자산의 역사적 특성을 감안해 본다면 저 채상욱 작가가 말하는 방식이 고평가 저평가를 판단하는 기준은 큰틀에서는 다르지 않는 말로생각해볼수 있습니다
20년치 월세다라는 명제는 결국 5% 수익률일테니 말이죠

[@핵자전거]

​@@MrOhjongho 어휴... 이분도 산수를 못하시는 분이군요.
전월세 전환율이 뭐지 아시죠?
전월세 전환율이 5%라는 것은 전세 1억 대신에 년 500만원의 월세를 낸다는 의미입니다.
그러니까 20년치 월세가 20년 * 5% = 100% 되는 것이 너무 당연한 거죠.
전월세 전환율이 4%면 25년치 월세가 전세가가 되는 겁니다.
전월세 전환율이 20%면 5년치 월세가 전세가가 된다는 겁니다.
100/전월세전환율 하면 몇년치 월세 값이 전세값인지 나온다는 겁니다.
그러니까 전월세 전환율 5% = 20년치 월세가 전세가라는 말은 같은 말이란 겁니다.
그래도 이해가 안가세요? 그럼 답이 없습니다.
이런 기초적인 산수 조차 못하면서 어떻게 애널리스트를 했다는 건지 이해가 안갑니다. 진짜.

[@MrOhjongho]

@@핵자전거 댁이 자꾸 말하는 전월세 전환율 5%가 왜 5%수준에서 형성될까요?
금리의 영향와 시장의 부동산에 대한 인식때문이겠죠.
자꾸 산수 강조하면서 전월세 전환율강조하시는데
전월세 전환율로 지금 시장을판단하는게 아니잖습니까?
왜 자꾸 침소봉대하시는지 모르겠는데요?
지금 채상욱작가가 그거 몰라서 하는소리같아요?
일반인들이 알아듣기 편하라고 그정도라고 돌려말하고있는건데 그거 잡고 뭐? 애널리스트 자격이 없어?
달을 가리키는데 손가락 보는꼴이잖아요

[@핵자전거]

@@MrOhjongho 네 모르는 것 같습니다.
기존적인 산수를 말입니다.
이분이 뭐 약속도 안했는데 전세값이 희안하게 20년치 월세값에 수렴하더라란 초딩 같은 주장을 하는 걸 보고 느꼈습니다.
전월세 전환율이 일괄적으로 5%로 받고 있으니 20년치에 수렴하는 건 너무 당연하죠.
이건 마치 10개 천원으로 팔고 있는 걸 희안하게 1개 백원이더라 라는 것과 같다는 말입니다.
기초 산수를 못하니까 전월세 전환율의 산수적인 의미 자체를 상상을 못한거라구요.
알고 있다면 뭔가 대단한 발견을 한 것처럼 절대로 그렇게 말안한다구요. ㅋㅋㅋ

[@MrOhjongho]

​​@@핵자전거모르긴 몰 몰라요 듣다보면 그말 그대로나오는구만ㅋㅋ 댁 영사믄 끝까지 듣고 말하는거요?
설명을 알아듣기 쉽게 하려고 그냥 그렇게 말했다잔아요