잘 보았습니다. 그러나, 가격이나 입지에 대한 의견을 드려봐야 할 거 같네요. 개포동에는 래미안블레스티지, 래미안포레스트, 디에치자이, 디에치아너힐스 등 대단지 새아파트가 많고, 다들 아파트 내부 및 공용시설이 좋네요. 24년 입주할 디에이치아이파크도 시설은 사람들이 좋아했었으니, 개포동은 기존, 현재, 미래 입주 아파트들의 시설이 다 좋은 것 같아요. 좋네요. 그런데, 아파트 시설이 좋은것 보다 더 중요한게 있어요. 우선적으로는 시장 추세 그리고 입지인 것 같습니다. 시장 전체 서울 강남권에도 진행되고 있는 전세가 하락 - 매매가 하락 - 전세가 하락 - 매매가 하락의 악순환이 진행되고 있어 개포동이라고 피해갈 수 없을 것 같아 보여요. 임대차 3법으로 인한 2년전 전세가 폭등 거품형성이 금리 인상과 맞물리면서 폭락하는 것으로 다수의 전문가는 전세가가 다시 올라가기 보다는 하락하면서 정상화되는 것으로 보고 있는거 같아요. 개포동 기존 아파트들은 개포자이프레지던스 입주 물량이 아니더라도 올해 역전세가 증가할 수 밖에 없는 상황이 작년부터 시작되었던 거 같아요. 그런 분위기에서 개포자이프레지던스 입주가 금년 3월부터 시작하면서 현재 전세매물이 입주물량의 1/3 수준으로 나와 있어 전세가격은 지속 하락할 수 밖에 없는 구조인거 같아요. 해당 아파트 및 주변 아파트 전세가가 모두 하락의 악순환 고리에 들어가 있는거 같아요. 그런데, 이것이 매매가에도 영향을 미치는거 같아요. 지금 국평 기준으로 실제 이루어지는 매매가와 전세가 간의 비율이 30~40% 정도 아닐까 싶어요. 전세가는 떨어지고 있고, 시장 분위기와 금리 상황으로 볼 때, 헬리오시티처럼 일시적 전세가 하락 후 회복이 될 수 없다고 전문가들이 보고 있는거 같아요. 금리 수준이나 주변 아파트 입주 물량 고려해보면 그렇다고 하네요 그리고, 강남권 특히 개포동은 본 아파트 이후에도 원베일리, 디에치아이파트, 둔촌주공 등의 25년까지의 연이은 입주 물량폭탄으로 직간접 영향을 지속 받으면서 전세가 하락 - 매매가 하락이 지속될거라고 보는거 같아요. 지금 매매가 고가 대비 하락했다고는 하나 강남권 특히 개포동은 하락 초입이지 끝이 아니라는 전문가들 의견이네요. 개포동은 전세도 매매도 하락할 수 밖에 없는 구조로 되어 있는거 같아요. 서울대 김경민교수나 이현철 아파트사이클 연구소장의 유튜브 보시면 될 거 같아요. 연세대 한문도 교수도 있구요. 개포동과 강남권에 대한 언급들이 있습니다. 입주 마감인 5월말이 가까위져 갈 수록 전세가는 지속 하락할 수 밖에 없을 것 같아요. 여기에 더해, 정부의 규제 완화가 아파트 분양권 가격 하락을 촉진할 수 있을거 같아요. 개포자이프레지던스는 전매제한이 1년인지 3년인지 모르겠으나 3월 주택법 시행령 개정되면 모든 분양권 매매가 가능해질 것 같아요. 그러나, 상승기가 아닌 하락기인데다가 20년 아파트 가격 높을 때 분양한 것이라 3월 시행령 개정시점부터 5월까지 분양권 매물이 많이 나오지 않을까 싶어요. 전세가는 하락하고 잘 나기지도 않는 상황에서 잔금치르기 부담스러운 소유자나, 이쯤에서 매도하려는 조합원이나, 향후의 추가 하락이 불안한 소유자 등 지금 조합원 분양권만 거래 가능한 시점, 입주에 여유가 있는 시점과는 다른 분위기가 형성될 가능성이 있어 보여요. 금리 상황은 그대로라 가정을 하더라도 올해 시간이 갈 수록 강남권의 역전세난은 더욱 심화될 거라는 의견들이므로 시장 상황이 나아질 거 같지 않은데 잔금 치르고 입주해야 하는 상황이니까요. 소유자가 돈이 있어 스스로 잔금치르고 들어가 사는 분들이야 영향이 없겠지만, 아파트 가격이 높고 전세대란 있었던 20년초 기준으로 입주 시 전세로 잔금 치르실 계획이셨던 분들이 난감한 상황이 될 수 밖에 없는거 같아요. 그러니, 지금 국평기준 실제 계약이 8억 수준이라고 들었는데 시간이 5월이 가까워질수록 더 떨어질 수 밖에 없을거 같아요. 요즈음 네이버 가격 믿는 사람은 아무도 없구요. 향후 분양가 유지도 장담하기 쉽지는 않아 보여요. 위의 시장흐름이 우선이겠으나, 개포동 입지 상으로는 학군은 대치동에 밀리고 학원도 대치동처럼 걷지는 못하고 차 태워다 주어야 합니다. 대치동 인접하였다고 광고하면서 대치동과 같은 수준인거처럼 착각하게 만든 것이 있는데, 대치동 따라가는 것은 영원히 불가능할 것 같아요. 교통은 3호선 전철역은 바로 이용하기 어렵고 수인 분당선까지 걸어가서 그거 타고 3호선이나 다른 것으로 갈아타야 합니다. 향후 위례신사선이 온다해도 그것은 3호선 근처이므로 별 의미 없어 보입니다. 거기에 베드타운 성격으로 대부분의 출퇴근은 도심으로 왕복해야 하는데 전철은 불편하고 도심 진입도로는 확장이 어려워 입주 물량이 증가할 수록 교통체증이 더 심해질 것 같습니다. 즉, 개포동 가면 교통은 포기하셔야 할 것입니다. 근린생활 미흡한 것은 덤인 것 같구요. 좋은 것은 새아파트라 시설이 좋다는 것과 뒤에 대모산이 있다는 것입니다. 그런데, 출퇴근은 불편하고 향후 나아질 계획은 없고. 공기 좋은 새아파트에서 지내고자 하는 은퇴자에게 적합하지 대치동 학군이나 학원가를 생각하여 불편 감수할 필요가 있을까 싶기도 합니다. 그냥 대치동으로 가면 되지요. 대치동에도 새아파트 들어설 계획이 진행중이니 살다가 거기로 가는 계획 세우는게 학군이나 학원을 고려한 분이라면 맞지 않나 싶기도 합니다. 지금 개포동 아파트 가격이 비싸니까요. 학원 라이드하며 출퇴근 편하게 하려면 잠실도 좋고, 출퇴근 편하게 하면서 강남 뽀대 내고 싶으면 반포, 압구정, 청담, 삼성 등이 있을 것입니다. 교통 포기하고 학군 학원 필요없고 깅남권에서 공기 좋은데 있고 싶다면 위례 송파도 있구요. 개포동, 새아파트라는 것 만으로 하락을 막을 매력이 될까요? 지금 전세가, 특히 매매가는 매도자가 시장 상황을 인지하지 못하고 아직도 욕심을 내고 있는 상황이므로 어느 순간 현재의 매매가 수준에서도 아래로 뚫리게 되고 2차 폭락이 올 수 밖에 없을 거 같아요. 전체적으로는 17년~18년 수준의 가격으로 회귀, 잘해야 18년 하반기 수준일 것이라고 하는 얘기들이 있으니 20년에 분양한 가격 유지를 장담할 수 있을까도 해요. 전세 들어가시려는 분이나 매수 고려하시는 분들 모두 개포동 아파트, 지금 입주하는 자이프레지던스도 전혀 급할게 없어 보여요. 섣불리 갭투자 달려들어서도 안되고 실수요도 서두를 필요 없고 전세로 가려면 옆단지 거래보고 그거보다 싸게 협의해서 가면 되는거 같아요. 물량 많으니. 개포자이프레지던스 입주 시 전세를 고려한 갭투자성의소유자분들이 많은 것 같아요. 전세 매물을 보면. 전세가 하락으로 잔금 부담이 될 거 같아요. 개포동자이프레지던스 지금 가격이 적정하다고 매수해야 한다고 하는 부동산 중개업자가 있다면, 둘중 하나일 거 같아요. 무지하거나 양심이 없거나. 호객에 피해보는 수요자분들이 있을 수 있어 의견 길게 올려보았습니다. 참고로 이현철 소장, 서울대 김경민 교수, 연세대 한문도 교수 들께서 개포동 강남권 입주물량과 전세가 매매가에 대해 언급한 내용이 포함된 동영상 공유합니다. ua-cam.com/video/Sn_ddeCXdEg/v-deo.html ua-cam.com/video/IVjde5GbUhw/v-deo.html ua-cam.com/users/live5FDtxkuXt-0?feature=share
래미안 블레스티지, 래이안 포레스트 등의 국평 전세가 거래 보시면 참고 되실 거 같습니다. 네이버 가격은 아시다시피 말이 안되고. 그 쪽 국평기준 1월 전세 실거래가 조회해보니 7.5~ 8억 거래되었네요. 5월 이전에 본 아파트 전세가는 주변의 현 시세보다 더 떨어지지않을까 예상 해봅니다. 입주 마감이 다가오면서. 임대이신지 임차이신지 모르지만 임차라면, 현 주변시세보다 더 낮게 협의하시는게 낫지 않을까 생각해봅니다. 저는 전세 입주 고려하는 사람은 아니며 아파트 관련 동영상 보며 상황 파악하고 공부하고 있는데, 개포동은 넘 거품이 끼었다는 생각을 지울 수 없는데, 호객행위가 심한 것 같아 글 남겨 봅니다. 요즈음 시간도 남고 ~~^^ 부동산중개업자가 지금 수준에서 안 떨어질 것이다라고 하면 다른 중개업자에게 가시면 되고, 직방으로 하셔되 되고. 전세 매물이 1/3이나 나와 있는데 임차인이라면 급할게 없을 것 같습니다.
![폭포연못있는 정원이 아름다운 양평전원주택 매매 5억6천! [NO.24165번] 양평전원주택급매물 전문 길공인중개사](http://i.ytimg.com/vi/BUMMaq7Is7A/mqdefault.jpg)
영상 잘봤습니다^^
개포자이 정보 잘 보았습니다.
멋지네요~~
개포자이 프레지던스 84A타입 내부 영상 잘 보고 갑니다.
자세한 설명과 영상!
잘 보고 갑니다🎶
개포자이 프레지던스 영상 잘보고 갑니다~
수납장이 많아 편리한 개포 자이 영상 잘 보고갑니다.
조은정보 잘보고 갑니다
개포자이 잘 봤습니다
구조도 좋고 수납공간이 넉넉해서 좋네요
삼성우리들티비 잘보고갑니다
잘 보았습니다. 그러나, 가격이나 입지에 대한 의견을 드려봐야 할 거 같네요.
개포동에는
래미안블레스티지, 래미안포레스트, 디에치자이, 디에치아너힐스 등 대단지 새아파트가 많고, 다들 아파트 내부 및 공용시설이 좋네요.
24년 입주할 디에이치아이파크도 시설은 사람들이 좋아했었으니, 개포동은 기존, 현재, 미래 입주 아파트들의 시설이 다 좋은 것 같아요.
좋네요.
그런데, 아파트 시설이 좋은것 보다 더 중요한게 있어요. 우선적으로는
시장 추세 그리고 입지인 것 같습니다.
시장 전체 서울 강남권에도 진행되고
있는 전세가 하락 - 매매가 하락 - 전세가 하락 - 매매가 하락의 악순환이
진행되고 있어 개포동이라고 피해갈 수 없을 것 같아 보여요.
임대차 3법으로 인한 2년전 전세가 폭등 거품형성이 금리 인상과 맞물리면서 폭락하는 것으로 다수의
전문가는 전세가가 다시 올라가기 보다는 하락하면서 정상화되는 것으로 보고 있는거 같아요.
개포동 기존 아파트들은 개포자이프레지던스 입주 물량이
아니더라도 올해 역전세가 증가할 수 밖에 없는 상황이 작년부터 시작되었던 거 같아요.
그런 분위기에서 개포자이프레지던스
입주가 금년 3월부터 시작하면서 현재 전세매물이 입주물량의 1/3 수준으로 나와 있어 전세가격은 지속 하락할 수
밖에 없는 구조인거 같아요.
해당 아파트 및 주변 아파트 전세가가 모두 하락의 악순환 고리에 들어가
있는거 같아요.
그런데, 이것이 매매가에도 영향을 미치는거 같아요.
지금 국평 기준으로 실제 이루어지는 매매가와 전세가 간의 비율이 30~40% 정도 아닐까 싶어요.
전세가는 떨어지고 있고,
시장 분위기와 금리 상황으로 볼 때,
헬리오시티처럼 일시적 전세가 하락 후 회복이 될 수 없다고 전문가들이
보고 있는거 같아요. 금리 수준이나
주변 아파트 입주 물량 고려해보면
그렇다고 하네요
그리고,
강남권 특히 개포동은 본 아파트 이후에도 원베일리, 디에치아이파트,
둔촌주공 등의 25년까지의 연이은
입주 물량폭탄으로 직간접 영향을
지속 받으면서 전세가 하락 - 매매가 하락이 지속될거라고 보는거 같아요.
지금 매매가 고가 대비 하락했다고는
하나 강남권 특히 개포동은 하락 초입이지 끝이 아니라는 전문가들
의견이네요.
개포동은 전세도 매매도
하락할 수 밖에 없는 구조로 되어 있는거 같아요.
서울대 김경민교수나 이현철 아파트사이클 연구소장의 유튜브 보시면 될 거 같아요. 연세대 한문도 교수도 있구요. 개포동과 강남권에
대한 언급들이 있습니다.
입주 마감인 5월말이 가까위져 갈 수록 전세가는 지속 하락할 수 밖에
없을 것 같아요.
여기에 더해, 정부의 규제 완화가 아파트 분양권 가격 하락을 촉진할 수 있을거 같아요. 개포자이프레지던스는
전매제한이 1년인지 3년인지 모르겠으나 3월 주택법 시행령 개정되면 모든 분양권 매매가 가능해질 것 같아요.
그러나, 상승기가 아닌 하락기인데다가
20년 아파트 가격 높을 때 분양한 것이라 3월 시행령 개정시점부터 5월까지 분양권 매물이 많이 나오지
않을까 싶어요.
전세가는 하락하고 잘 나기지도 않는 상황에서 잔금치르기 부담스러운 소유자나, 이쯤에서 매도하려는 조합원이나, 향후의 추가 하락이 불안한 소유자 등 지금 조합원 분양권만 거래 가능한 시점, 입주에 여유가 있는 시점과는 다른 분위기가
형성될 가능성이 있어 보여요.
금리 상황은 그대로라 가정을 하더라도 올해 시간이 갈 수록
강남권의 역전세난은 더욱 심화될 거라는 의견들이므로 시장 상황이 나아질 거 같지 않은데 잔금 치르고 입주해야 하는 상황이니까요.
소유자가 돈이 있어 스스로 잔금치르고 들어가 사는 분들이야 영향이 없겠지만,
아파트 가격이 높고 전세대란 있었던
20년초 기준으로 입주 시 전세로
잔금 치르실 계획이셨던 분들이
난감한 상황이 될 수 밖에 없는거
같아요.
그러니, 지금 국평기준
실제 계약이 8억 수준이라고 들었는데 시간이 5월이 가까워질수록 더 떨어질
수 밖에 없을거 같아요. 요즈음 네이버
가격 믿는 사람은 아무도 없구요.
향후 분양가 유지도 장담하기 쉽지는
않아 보여요.
위의 시장흐름이 우선이겠으나,
개포동 입지 상으로는
학군은 대치동에 밀리고
학원도 대치동처럼 걷지는 못하고
차 태워다 주어야 합니다.
대치동 인접하였다고 광고하면서
대치동과 같은 수준인거처럼 착각하게
만든 것이 있는데, 대치동 따라가는
것은 영원히 불가능할 것 같아요.
교통은 3호선 전철역은 바로 이용하기 어렵고 수인 분당선까지 걸어가서
그거 타고 3호선이나 다른 것으로 갈아타야 합니다. 향후 위례신사선이
온다해도 그것은 3호선 근처이므로
별 의미 없어 보입니다.
거기에 베드타운 성격으로 대부분의 출퇴근은 도심으로 왕복해야 하는데
전철은 불편하고 도심 진입도로는 확장이 어려워 입주 물량이 증가할 수록 교통체증이 더 심해질 것 같습니다.
즉, 개포동 가면 교통은 포기하셔야 할 것입니다. 근린생활 미흡한 것은 덤인 것 같구요.
좋은 것은 새아파트라 시설이 좋다는 것과 뒤에 대모산이 있다는 것입니다.
그런데, 출퇴근은 불편하고 향후 나아질 계획은 없고.
공기 좋은 새아파트에서 지내고자 하는 은퇴자에게 적합하지
대치동 학군이나 학원가를 생각하여 불편 감수할 필요가 있을까 싶기도 합니다.
그냥 대치동으로 가면 되지요.
대치동에도 새아파트 들어설 계획이
진행중이니 살다가 거기로 가는 계획
세우는게 학군이나 학원을 고려한
분이라면 맞지 않나 싶기도 합니다.
지금 개포동 아파트 가격이 비싸니까요.
학원 라이드하며 출퇴근 편하게 하려면 잠실도 좋고,
출퇴근 편하게 하면서 강남 뽀대 내고
싶으면 반포, 압구정, 청담, 삼성 등이
있을 것입니다.
교통 포기하고 학군 학원 필요없고
깅남권에서 공기 좋은데 있고 싶다면
위례 송파도 있구요.
개포동, 새아파트라는 것 만으로 하락을 막을 매력이 될까요?
지금 전세가, 특히 매매가는 매도자가
시장 상황을 인지하지 못하고 아직도 욕심을 내고 있는 상황이므로 어느 순간 현재의 매매가 수준에서도
아래로 뚫리게 되고 2차 폭락이 올 수
밖에 없을 거 같아요. 전체적으로는 17년~18년 수준의 가격으로 회귀, 잘해야 18년 하반기 수준일 것이라고
하는 얘기들이 있으니 20년에 분양한
가격 유지를 장담할 수 있을까도 해요.
전세 들어가시려는 분이나
매수 고려하시는 분들 모두 개포동
아파트, 지금 입주하는 자이프레지던스도 전혀 급할게 없어 보여요. 섣불리 갭투자 달려들어서도 안되고 실수요도 서두를 필요 없고
전세로 가려면 옆단지 거래보고 그거보다 싸게 협의해서 가면 되는거 같아요. 물량 많으니.
개포자이프레지던스 입주 시 전세를
고려한 갭투자성의소유자분들이 많은 것 같아요. 전세 매물을 보면. 전세가 하락으로 잔금 부담이 될 거 같아요.
개포동자이프레지던스 지금 가격이
적정하다고 매수해야 한다고 하는 부동산 중개업자가 있다면,
둘중 하나일 거 같아요.
무지하거나 양심이 없거나.
호객에 피해보는 수요자분들이
있을 수 있어 의견 길게 올려보았습니다.
참고로 이현철 소장, 서울대 김경민 교수, 연세대 한문도 교수 들께서 개포동 강남권 입주물량과 전세가 매매가에 대해 언급한 내용이 포함된 동영상 공유합니다.
ua-cam.com/video/Sn_ddeCXdEg/v-deo.html
ua-cam.com/video/IVjde5GbUhw/v-deo.html
ua-cam.com/users/live5FDtxkuXt-0?feature=share
최고봉님!
장문의 현철한글 감사합니다
많은 도움이 되었습니다
개포자이아파트 잘보고 가요~
맛진 영상으로
소개해주셔서
현장에서 본듯하네요^^
개포 주공이 이렇게 변한건가요? 수납시설도 잘되어있고 깔끔 하니 너무 좋네요~👍👍
개포자이 시설이 역시 다르네요 ~~ 다른 아파트정보도 많이 올려주세요~~
와우 알파룸이 있어 더 좋은데요
꼭 필요한곳에 집중하기~
강남 아파트 구경 잘 하고 갑니다.^^
역쉬 개포자이 짱! 입니다
거실트임과 상부장이 없어서 주방도 갑갑하지 읺은 개포 자이 너무좋아요
수납장도 완전 갑이네요~
괜히 강남 아난티가 아니죠
개포대장 개프자 최고입디다
전세시세 궁금여
래미안 블레스티지, 래이안 포레스트 등의 국평 전세가 거래 보시면 참고 되실 거 같습니다.
네이버 가격은 아시다시피 말이 안되고.
그 쪽 국평기준 1월 전세 실거래가 조회해보니 7.5~ 8억 거래되었네요.
5월 이전에 본 아파트 전세가는 주변의 현 시세보다 더 떨어지지않을까 예상 해봅니다. 입주 마감이 다가오면서.
임대이신지 임차이신지 모르지만
임차라면, 현 주변시세보다 더 낮게
협의하시는게 낫지 않을까 생각해봅니다. 저는 전세 입주 고려하는 사람은 아니며 아파트 관련 동영상 보며 상황 파악하고 공부하고
있는데, 개포동은 넘 거품이 끼었다는 생각을 지울 수 없는데, 호객행위가 심한 것 같아 글 남겨 봅니다.
요즈음 시간도 남고 ~~^^
부동산중개업자가 지금 수준에서
안 떨어질 것이다라고 하면 다른 중개업자에게 가시면 되고,
직방으로 하셔되 되고.
전세 매물이 1/3이나 나와 있는데
임차인이라면 급할게 없을 것
같습니다.
네이버의 9억대 매물은 모두 거래 완료된 상태의 것들입니다. 현재는 10억후반대정도부터 출발한다고 보시면 될 것 같아요
11억정도 보시면될거에요
아래 동영상 참고요.
ua-cam.com/video/rIahSQ7mHPo/v-deo.html