merci pour la qualité de ton contenu! suggestion de sujet pour la fin de l’année 2023 et debut 2024: Les changements fiscaux (federal et provincial) pour 2024. Cotisations au RQAP et RRQ, allocations, déductions d’impôts, plafonds Celi et reer, etc.
Quand j'ai acheté ma première propriété, j'ai prit un taux variable, j'ai fait des paiement comme si le taux était à 5.5% ainsi tant que le taux est inférieur, je n'avais pas de risque d'être négatif. J'étais à 0.75% d'intérêt la première année et environ 1.5% les suivantes. J'ai toujours prit variable mais à mon dernier renouvellement, j'avais le choix entre 1.39% variable ou 1.49% fixe. Pour la première fois de ma vie j'ai prit fixe. Il me reste 2 ans encore à 1.49%. Même si je renouvelle une fois plus élevé, ca ne va pas vraiment paraître dans les paiements.
J’aimerais bien qu’on me présente un exemple concret d’amortissement négatif. J’ai fait la vérification pour ma fille et malgré l’augmentation fulgurante de son taux variable, elle continue de payer une portion de capital sur son hypothèque. Ma question est de savoir sous quelle condition précise cela se produit. Dans le cas que j’ai vérifié, il aurait fallu que les taux augmentent encore de beaucoup pour que cet effet se produise. C’est bien de vérifier chaque situation pour s’assurer de ne pas être dans cette condition. Je crois aussi que les gens qui ont bénéficié du taux variable depuis les 3 dernières années ont bénéficier d’une baisse de capital qui leur permettra d’absorber la hausse sans trop de mal. On nous parle de cas hypothétiques en général, rarement de cas réels. Un exemple, on veut un exemple. Merci pour ton excellent travail.
C’est facile de le calculer en écrivant sur google « table amortissement hypothèque ». Exemple extrême : Taux variable paiement fixe a 1,79% au meilleur moment pendant la folie de la pandémie ça donne un paiement de 1653$. Ce taux est rendu aux alentours de 7,5%, si tu refais le même tableau avec le nouveau taux tu peux voir que la portion intéret seulement représente 2461$, donc dans ce cas extrême (mais vraiment possible), 808$/mois d’amortissement négatif et ça augmente chaque mois. Une belle surprise au renouvellement! 😅
Si ça peut t'aider, dans mon cas, j'ai eu un taux il y a deux ans à 3.4%. Si j'avais eu un taux variable avec mensualité fixe après deux ans, mes intérêts dépassent ma mensualité si le taux est supérieur à 6.26 %. Après 5 ans, si le taux > 6.88 %. Dans mes simulations, j'ai fait comme si le taux était passé d'un coup après les deux ans (ou les 5 ans) de 3.4 à 6.26 (ou 6.88 %). Mais en situation réelle, le taux augmente progressivement, ça force donc les résultats à la hausse. Mais ça reste globalement le même ordre de grandeur. Je précise que c'est sur un amortissement initial de 25 ans.
@@maelbernard3644 merci pour les informations. Pour clarification, le taux de 3,4% que tu as, c’était pour une hypothèque fixe ou variable? En général, quand le taux était bas, le taux variable était plus bas que le taux fixe. Alors, ça fausse le résultat. Dans le cas de ma fille, elle avait un taux variable autour de 1,5% y’a environ 2 ans. Son taux est de 6% aujourd’hui. J’ai fait une vérification de ton hypothèse. Pour une hypothèque de 100,000$ prise en novembre 2021, a un taux de 3,4%, le paiement est de 495.28 par mois. En novembre 2023, le solde serait de 94,744$. On peut établir dans cette situation qu’un paiement de 495.28 couvrirait un taux d’intérêt de 6.27% (495.28 x 12 / 94,744 = 0.0627). Ça confirme ton calcul à 6.28%. Si le taux d’intérêt variable était inférieur au départ, le solde de l’hypothèque serait inférieur et la marge de manœuvre bien plus grande. Il faut aussi garder en tête que les taux variable, quand les taux baissaient, procurait l’effet inverse, soit un remboursement du capital accéléré ce qui faisait sauver des mois d’amortissement. Dans le cas de ma fille, c’est exactement ce qui s’est passé et lui sert de coussin. Plusieurs sont dans cette situation et ne souffriront pas de la situation. Notons qu’actuellement, le taux variable est plus élevé que le taux fixe. Le contraire du bon sens. Merci pour ton commentaire.
@@lgxiii En effet, tu as raison : à l'époque le taux variable était inférieur au taux fixe. De plus, j'avais oublié mais nous avons opté pour une majoration du taux fixe de 1% pendant 5 ans pour une remise en argent, soit 3.375 au lieu de 2.375 % (je ne vais pas rentrer dans les calculs cette fois, mais c'était très intéressant malgré le coût supplémentaire ^^). De mémoire, si on avait pris un taux variable, ça tournait autour de 1.8 %. Mais la mensualité aurait été beaucoup plus faible donc dépassable plus rapidement avec la hausse des taux. Exemple chiffré (car il semble que tu aimes toi aussi les chiffres) : * 324 000 $ @ 3.375 % sur 25 ans = 1600 $ / mois. Après 2 ans, il reste 306 915 $ de capital, soit un taux de 6.26 % à ne pas dépasser. * 324 000 $ @ 1.80 % sur 25 ans = 1342 $ / mois. Après 2 ans, il reste 303 099 $ soit un taux max de 5.31 %.
@@maelbernard3644 merci pour les précisions. Ça clarifie la situation. J’ai quand même une petite réserve sur le fait de baisser les paiements en fonction du taux obtenu. En général, les gens vont viser un montant mensuel en fonction de la capacité de payer, plutôt que de conserver la période d’amortissement. Donc si on fais le calcul au taux de 1,8% et un paiement de 1608.55 $/mois, la période d’amortissement raccourcie à 20 ans. Après 2 ans, le solde serait donc de 296,588$. Cette situation permet d’absorber un taux de 6,5% avant de tomber négatif. Ça explique mon point de vue comme quoi, peu de gens devraient être impacter par ce phénomène. Il faut aussi tenir compte de la période d’amortissement dans l’équation. Plus la période est longue, plus c’est sujet au phénomène. Plus la période est courte, plus on est à l’abris. Encore merci pour la discussion, très enrichissante.
Puisque l'amortissement négatif est un problème exclusif aux hypothèques à taux variables à paiements fixes, ne serait-ce pas possible de retirer les paiements fixes des termes contractuels au renouvellement de l'hypothèque?
Ce serait possible sur les nouvelles hypothèque mais on ne peut pas changer un contrat légal établi, sans avoir des frais légaux pour la modification du contrat.
@@lgxiii Je parlais du côté des banques et non du côté client; les banques pour préserver leurs investissements hypothécaires et éviter la faillite à leurs clients, pourraient offrir d'annuler la close de paiements fixes. Dans ce cas, je serais surpris que les clients s'y opposent surtout que c'est dans leur intérêt financier.
@@Astrophysique plusieurs s’y opposeraient s’ils n’arrivent pas a faire les paiements totaux au taux actuel, ils preferent donc repousser le probleme ou souhaite que les taux chutent avant leur renouvellement
Les banques canadiennes s'en foutent royalement que les clients fassent faillite. 99% de prets accordés sont assurés par la SCHL Non seulement les banques vont recouvrer les prêts hypothécaires ils ont accordé, mais en plus, ils vont faire encore plus d'argent en revendant ces maisons reprises. Elles sont mortes de rire.
@@erickcouvrette1385 C'est passé date l'époque où les banques reprenaient les maisons c'est devenu un phénomène rare; ça arrive seulement quand toutes les autres alternatives ont été épuisées. De plus, laisser les clients faire faillite c'est aussi contre-productif pour les banques pour leurs autres secteurs d'activités et elles le savent.
Ben non voyons Si tu as un Prêt de 400,000$ et que après 5 ans tu as un solde de 430,000$ et que ta maison augmente de 100,000$ de valeur pas de problème pour les banques
Рік тому+1
Oui pour la valeur, mais ton pret ne peut tjrs pas aller au dessus de 30ans. Donc tu devras verser un surplus a la ou augmenter le paiement.
@Personnellement, il me restait 14 ans à payer sur mon hypothèque en 2022. J'ai alors refinancer sur 25 ans dans l'objectif d'avoir de plus petits paiements et augmenter mon free cash flow. Ça me fait donc un amortissement de 36 ans. Je pourrais étirer la sauce de façon illimité si je voulais.
merci pour la qualité de ton contenu! suggestion de sujet pour la fin de l’année 2023 et debut 2024: Les changements fiscaux (federal et provincial) pour 2024. Cotisations au RQAP et RRQ, allocations, déductions d’impôts, plafonds Celi et reer, etc.
Quand j'ai acheté ma première propriété, j'ai prit un taux variable, j'ai fait des paiement comme si le taux était à 5.5% ainsi tant que le taux est inférieur, je n'avais pas de risque d'être négatif. J'étais à 0.75% d'intérêt la première année et environ 1.5% les suivantes. J'ai toujours prit variable mais à mon dernier renouvellement, j'avais le choix entre 1.39% variable ou 1.49% fixe. Pour la première fois de ma vie j'ai prit fixe. Il me reste 2 ans encore à 1.49%. Même si je renouvelle une fois plus élevé, ca ne va pas vraiment paraître dans les paiements.
J’aimerais bien qu’on me présente un exemple concret d’amortissement négatif. J’ai fait la vérification pour ma fille et malgré l’augmentation fulgurante de son taux variable, elle continue de payer une portion de capital sur son hypothèque. Ma question est de savoir sous quelle condition précise cela se produit. Dans le cas que j’ai vérifié, il aurait fallu que les taux augmentent encore de beaucoup pour que cet effet se produise.
C’est bien de vérifier chaque situation pour s’assurer de ne pas être dans cette condition.
Je crois aussi que les gens qui ont bénéficié du taux variable depuis les 3 dernières années ont bénéficier d’une baisse de capital qui leur permettra d’absorber la hausse sans trop de mal. On nous parle de cas hypothétiques en général, rarement de cas réels.
Un exemple, on veut un exemple. Merci pour ton excellent travail.
C’est facile de le calculer en écrivant sur google « table amortissement hypothèque ». Exemple extrême :
Taux variable paiement fixe a 1,79% au meilleur moment pendant la folie de la pandémie ça donne un paiement de 1653$. Ce taux est rendu aux alentours de 7,5%, si tu refais le même tableau avec le nouveau taux tu peux voir que la portion intéret seulement représente 2461$, donc dans ce cas extrême (mais vraiment possible), 808$/mois d’amortissement négatif et ça augmente chaque mois. Une belle surprise au renouvellement! 😅
Si ça peut t'aider, dans mon cas, j'ai eu un taux il y a deux ans à 3.4%. Si j'avais eu un taux variable avec mensualité fixe après deux ans, mes intérêts dépassent ma mensualité si le taux est supérieur à 6.26 %. Après 5 ans, si le taux > 6.88 %. Dans mes simulations, j'ai fait comme si le taux était passé d'un coup après les deux ans (ou les 5 ans) de 3.4 à 6.26 (ou 6.88 %). Mais en situation réelle, le taux augmente progressivement, ça force donc les résultats à la hausse. Mais ça reste globalement le même ordre de grandeur.
Je précise que c'est sur un amortissement initial de 25 ans.
@@maelbernard3644 merci pour les informations. Pour clarification, le taux de 3,4% que tu as, c’était pour une hypothèque fixe ou variable? En général, quand le taux était bas, le taux variable était plus bas que le taux fixe. Alors, ça fausse le résultat. Dans le cas de ma fille, elle avait un taux variable autour de 1,5% y’a environ 2 ans. Son taux est de 6% aujourd’hui.
J’ai fait une vérification de ton hypothèse. Pour une hypothèque de 100,000$ prise en novembre 2021, a un taux de 3,4%, le paiement est de 495.28 par mois. En novembre 2023, le solde serait de 94,744$. On peut établir dans cette situation qu’un paiement de 495.28 couvrirait un taux d’intérêt de 6.27% (495.28 x 12 / 94,744 = 0.0627). Ça confirme ton calcul à 6.28%. Si le taux d’intérêt variable était inférieur au départ, le solde de l’hypothèque serait inférieur et la marge de manœuvre bien plus grande.
Il faut aussi garder en tête que les taux variable, quand les taux baissaient, procurait l’effet inverse, soit un remboursement du capital accéléré ce qui faisait sauver des mois d’amortissement. Dans le cas de ma fille, c’est exactement ce qui s’est passé et lui sert de coussin. Plusieurs sont dans cette situation et ne souffriront pas de la situation. Notons qu’actuellement, le taux variable est plus élevé que le taux fixe. Le contraire du bon sens.
Merci pour ton commentaire.
@@lgxiii En effet, tu as raison : à l'époque le taux variable était inférieur au taux fixe. De plus, j'avais oublié mais nous avons opté pour une majoration du taux fixe de 1% pendant 5 ans pour une remise en argent, soit 3.375 au lieu de 2.375 % (je ne vais pas rentrer dans les calculs cette fois, mais c'était très intéressant malgré le coût supplémentaire ^^).
De mémoire, si on avait pris un taux variable, ça tournait autour de 1.8 %. Mais la mensualité aurait été beaucoup plus faible donc dépassable plus rapidement avec la hausse des taux.
Exemple chiffré (car il semble que tu aimes toi aussi les chiffres) :
* 324 000 $ @ 3.375 % sur 25 ans = 1600 $ / mois. Après 2 ans, il reste 306 915 $ de capital, soit un taux de 6.26 % à ne pas dépasser.
* 324 000 $ @ 1.80 % sur 25 ans = 1342 $ / mois. Après 2 ans, il reste 303 099 $ soit un taux max de 5.31 %.
@@maelbernard3644 merci pour les précisions. Ça clarifie la situation. J’ai quand même une petite réserve sur le fait de baisser les paiements en fonction du taux obtenu. En général, les gens vont viser un montant mensuel en fonction de la capacité de payer, plutôt que de conserver la période d’amortissement. Donc si on fais le calcul au taux de 1,8% et un paiement de 1608.55 $/mois, la période d’amortissement raccourcie à 20 ans. Après 2 ans, le solde serait donc de 296,588$. Cette situation permet d’absorber un taux de 6,5% avant de tomber négatif.
Ça explique mon point de vue comme quoi, peu de gens devraient être impacter par ce phénomène. Il faut aussi tenir compte de la période d’amortissement dans l’équation. Plus la période est longue, plus c’est sujet au phénomène. Plus la période est courte, plus on est à l’abris.
Encore merci pour la discussion, très enrichissante.
Notre beau gouvernement vont extensions ça sur 50 ans genre d'ici 1 ou 2 ans ! On a repousser nos dettes hypothécaires check ben ça....
Puisque l'amortissement négatif est un problème exclusif aux hypothèques à taux variables à paiements fixes, ne serait-ce pas possible de retirer les paiements fixes des termes contractuels au renouvellement de l'hypothèque?
Ce serait possible sur les nouvelles hypothèque mais on ne peut pas changer un contrat légal établi, sans avoir des frais légaux pour la modification du contrat.
@@lgxiii Je parlais du côté des banques et non du côté client; les banques pour préserver leurs investissements hypothécaires et éviter la faillite à leurs clients, pourraient offrir d'annuler la close de paiements fixes. Dans ce cas, je serais surpris que les clients s'y opposent surtout que c'est dans leur intérêt financier.
@@Astrophysique plusieurs s’y opposeraient s’ils n’arrivent pas a faire les paiements totaux au taux actuel, ils preferent donc repousser le probleme ou souhaite que les taux chutent avant leur renouvellement
Les banques canadiennes s'en foutent royalement que les clients fassent faillite.
99% de prets accordés sont assurés par la SCHL
Non seulement les banques vont recouvrer les prêts hypothécaires ils ont accordé, mais en plus, ils vont faire encore plus d'argent en revendant ces maisons reprises.
Elles sont mortes de rire.
@@erickcouvrette1385 C'est passé date l'époque où les banques reprenaient les maisons c'est devenu un phénomène rare; ça arrive seulement quand toutes les autres alternatives ont été épuisées. De plus, laisser les clients faire faillite c'est aussi contre-productif pour les banques pour leurs autres secteurs d'activités et elles le savent.
Ouff si i fond sa sa va remettre de lhuile sur le feu du marcher immobilier 😩
Ben non voyons Si tu as un Prêt de 400,000$ et que après 5 ans tu as un solde de 430,000$ et que ta maison augmente de 100,000$ de valeur pas de problème pour les banques
Oui pour la valeur, mais ton pret ne peut tjrs pas aller au dessus de 30ans. Donc tu devras verser un surplus a la ou augmenter le paiement.
@Personnellement, il me restait 14 ans à payer sur mon hypothèque en 2022. J'ai alors refinancer sur 25 ans dans l'objectif d'avoir de plus petits paiements et augmenter mon free cash flow.
Ça me fait donc un amortissement de 36 ans. Je pourrais étirer la sauce de façon illimité si je voulais.