Super chlapi, ďakujem pekne za užitočné informácie, sám som začal na zaklade vašich podkastov. Inšpirovali ste ma minulý rok a kupil som byt na námestí. 3P😀 tento rok sa posúvam dalej z ďalšou kúpou bytu. Sám som zvedavý ako model bude fungovať. Nech sa darí 👍🏻
kritizuju ludia, ktori vedia pocitat a vedia si spocitat, ze beznym sposobom je to dnes nerealizovatelne. chces nehnutelnost, ktora stoji 100k. 20k das svojich, 80k da banka. pri 4,5% uroku na 30 rokov vychadza splatka 405. najom v takom byte je ale 500-600. ked ho ocistis, je to okolo 350. cize doplacas 50 mesacne zo svojho. k tomu dan, ine vydavky a razom doplcas 100 mesacne. namiesto zisku stracas. aby to fungovalo ako chalosi vo videu mudruju, musel by si danu nehnutelnost kupit max za 63k. a teraz sa zahrajme na ucitelov investovania. az tu je to zaujimave. ako stiahnut standardnu trhovu ponukovu cenu 100k na 63k? chapes uz, preco ludia kritizuju? lebo bezni ludia nemaju sancu sa beznym sposobom dopracovat k takymto zazracnym nehnutelnostiam za takmer polovicu trhovej ceny.
@Milan 2 otazky na Teba: 1.) Asi v kazdom z poslednych 5 videi bolo spomenute kriterium o meste s rastucim poctom obyvatelov - bolo by mozme aspon raz tie mesta vymenovat? 😅 2.) Asi 20x bol zopakovany case ked clovek kupi byt z 20% vlastneho kapitalu a 80% paky. Mozte raz zabrainstormovat aj nad inymi pomermi? Napr 50:50, 60:40 atd? Diky!
Myslím si, že asi je dosť ťažko pravdepodobné, aby nejaké mesto po COVIDe rástlo počtom obyvateľom, jedine, že by tam covid neprišiel... Nehnuteľnosť môžete kupovať aj na americkú hypotéku, ale zmyslom tohto podcastu je čo najviac využívať peniaze iných, čiže banky. Ak by sa dalo urobiť páku 90:10, tak roprávajú o nej, ak by sa dalo 100:0, tak dttto. Toto je presne zmyslom, že keby bola páka 0:100, tak reálne, ak dostanete čo i len 10 eur naviac, tak dostáva peniaze za nič a od prvého dňa ste v zisku z ničoho na nájme. A toto je prvotný zmysel prenajímania otcom nájomného bývania - Kyiosakiho, tzn. dostaňte svoje peniaze čo najskôr späť a potom už zarábajte čisto na cudzích zdrojoch.
Dobry den prajem. Pomozem Milanovi s odpovedou. 1, priklady: Vsetky okrense mesta v BA kraji, Skalica, Galanta, Dunajska Streda, Ilava, Bojnice, Bytca, Zilina (jemnucky pokles) Kosice okolie, 2, Pomer 20:80 pouzivame preto, ze pre banku je obvykly a investorovi prinasa najvacsie vynosove percento na vlastne zdroje
Dobry den prajem. Prvu Najomnu zmluvu si dajte spracovat odbornikovi - advokat, prenajimatel, .... Niekto kto sa tomu rozumie a ma skusenosti. Ked uz budte zmluve detailne rozumiet, mozete si ju nasledne upravovat sam, pripadne vzdy poziadate konzultanta o radu. Podpisy na Najomnej zmluve nie je nevyhnutne osvedcovat u notara
Banky prímajú len 50% z prenájmu Pri kúpe 3tej nehnutelnosti s hodnotou 100.000€ mi treba príjem 3450€ v čistom /pri momentálnych 2 hypo/2 ludia a popravde za 100.000 v BA byt ?🤷 uz len ten čistý príjem 3450 🫢
Zdravim, prosim o zodpovedanie otazky ohladom DTI a DSTI - ako cez banku prejde napriklad cloveku s priemernym prijmom 5-6 bytov? Prvy je jasny, druhy sa po rokoch uz da dostat relativne pohode, tie ostatne zacinaju byt z hladiska dti a dsti problem. Dakujem, keep up good work.😊
Dobry den prajem. Ak by ste chceli kupit 5 bytov a dokladovat prijem zo mzdy, tak Vasa cista mzda ako paru, alebo jednotlivca by musela byt priblizne 4.000 EUR/mesiac/netto. Ak budete byty dokupovat postupne a dokladovat svoj prijem aj z vysledkov prenajmu bytov, staci Vam nizsi prijem, ktory budete postupne stupnovat. Pre detaily odporucam sa spojit s financnym sprostredkovatelom, alebo bankou napriamo
@@RomanKruzliak_realitnyinvestorzdravim a dakujem za odpoved. Toto mi je jasne, nie je to moj pripad len ma zaujimal nejaky blizsi prepocet, kedze ak sa nemylim mali ste par epizod kde ste vraveli ze ako sa clovek z priemerneho platu dostane na XY bytov a mne to nikdy nesedelo prave kvoli dti/dsti, ze pokial cloveku nestupa priemerna mzda tak sa na dalsie byty dostava pomerne neskoro.
Dobrý večer, mozem sa opytat ak sa rozhodnem zobrať úver. 20% kapitál z ceny nehnuteľností mam, tak na aké dlhé obdobie odporúčate zobrať hypotéku? normálne na 30 rokov, fix na 10 alebo je lepšie na nejakych 12 rokov a fix na 5? Vopred ďakujem
Dobry den prajem. Splatnost uveru odporucam na maximalnu moznu dobu. Teda napriklad 30 rokov. Fixaciu odporucam na maximalne dlhe obdobie, ak je cena penazi v tom istom cenovom pasme ako pri kratkej fixacii
@@AdamMargorin Dobry den prajem. Ak hypoteka nebude schvalena, vo vela pripadoch Vam banka povie, preco sa to nepodarilo. Mozete potom pracovat na odstraneni problemu. Zaroven odporucam spolupracovat s dobrym financnym sprostredkovatelom, ktory Vam moze pomoct hladat riesenia
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Čo ak je výška splátky nižšia/rovnaká ako pôvodná, ale zvyšujeme výšku hypotéky ? Nemusí si banka overiť či sa to zmestí do 8-násobku čistého príjmu ? , teda znova overovať aký máme príjem ? Bonusová otázka: Ak nám overili predtým vyšší príjem, do ktorého by sa to zmestilo tak či tak, ale teraz by nám ho už neschválili, tak ho nemusíme znova dokazovať ?
ahojte , uz dlhsie Vas pocuvam. mam len jednu otazku. nasetrim 20% kupim byt. prijem z najmu mi berie banka do uvahy plat mam ok mozem brat dalsi byt ale uz nemam dalsich 20% vkastnych ? ako mozem tak rychlo rast ako hovorite ? kde budem brat v kratkej dobe stale 20% ?
Dobry den prajem. Budete tvorit uspory z Vasej beznej prace a cinnosti. Zaroven Vam bude klesat nesplatena istina v banke a rast hodnota nehnutelnosti. Po cca 4 rokoch mozete uver refinancovat novym vacsim a z rozdielu vytvorite priestor pre 20 percentny vklad do dalsej nehnutelnosti
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor a keď človek ochorie, príde o prácu, rozvedie sa?? Klesnú ceny nehnuteľností, nebude mať pár mesiacov nájomníka, alebo bude neplatič a bude 3 roky čakať na súdne rozhodnutie??
@@luboszimovcak6389 : Mal by ten človek lepšiu situáciu, ak by sa do nehnuteľnosti nepustil a mal by stále len svoju prácu? Veď keď ochorie, príde o prácu a rozvedie sa, tak má stále viac s nehnuteľnosťami ako bez nich. A čo sa týka cien nehnuteľností, tak stále je to tu omielané dookola. Ak klesnú ceny nehhnuteľností, tak klesajú pretože je slabý dopyt, ak klesá dopyt po kúpe, tak rastie záujem o nájomné bývanie. Ak rastú ceny nehnuteľností, tak rastie dopyt o kúpu a vtedy nájomné nerastie, pretože veľa ľudí chce nakupovať. Čo sa týka neplatičstva, tak vždy je to o ľuďoch. Ak hľadáte dôvody prečo sa do toho nepustiť, tak tu zbytočne strácate čas - stačí do google napísať: riziká prenajímania nehnuteľností a svôj dôvod ste si už našli. Či sa do toho pustíte alebo nie, tak vždy urobíte správne rozhodnutie, pretože je to Váš život. Všetci prenajímatelia, ktorí sa tomu venovali v minulosti brutálne odložili svoju spotrebu. A čím je v tomto človek úspešnejší, tak tým radikálnejšie. Taký Kyiossaki žil na dvore u svojho kamaráta v dodávke a pritom prenajímal nehnuteľnosti. Ľudia tu nariekajú, že nemajú na akontáciu, tak by som sa ich naozaj spýtal či si jeden rok napísali koľko dali za svoju spotrebu. Ak by som Vám napísal z koľkých korún som niekedy žil a koľko som odložil, tak by ste si mysleli, že si robím srandu. Držím palce
@@luboszimovcak6389 Choroba a praceneschopnost Prenajimatela by nemusela postavit jeho poziciu, kedze Najomne uhradza Najomca a z neho sa nasledne uhradzaju vsetky zavazky. Kratkodoby pokles cien nehnutelnosti nemeni nic na situacii PRenajimatela. Trhova cena je dolezita len v case nakupu a predaja nehnutelnosti. Neplatiaci Najomca je samozrejme rizikom. Toto plati. Uloha je predchadzat tymto Najomcom a situaciam. Kazdopadne Prenajimatel a Investor zije niektore rizika. Tie, ktore ste pomenovali ale aj ine. Dokonca aj tie, ktore dnes pomenovat nevieme. Toto je riziko duracie, ktore investor zije a rozhodujucej chvili mudi bojovat a hladat riesenia. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia
@@luboszimovcak6389 alebo čo potom keď pride vojna, alebo svet obsadia mimozemšťania a všetkých nájomcov unesú? Mysli pozitívne. Niekto vidí len prekážky a niekto ako cez tie prekážky prejsť.
Buffett hovoril ze muza mozu znicit 3 veci-paka (hypo), chlast a zeny. A Tate hovoril ze milion v mladosti je viac ako miliarda v starobe. 😀 Za mna pasivna investicia su etf ale pri zalozeni bytu a nakupe na dlh radsej permanent portfolio-vysoky vynos s mensimi prepadmi ako nehnutelnosti. Pre mna byty na hypo su realne podnikanie a treba know how a ak sa bavime o podnikani je vela kapitalovo menej narocnych a vynosnejsich rieseni 😀 Buffett tiez povedal myslim ze treba investovat do toho comu rozumies a to je zaklad kazdeho investovania 👍
Presne tak, pokiaľ nerozumiem nehnuteľnostiam, tak ťažko sa mi k tomu dá vyjadriť. Pri akciách ste obmedzený len na výšku svojho kapitálu. A pýtam sa - čo by ste robili v 12 ročnom období, keď akcie za ten čas nenarástli? Oni Vám nerástli vôbec. Naozaj by ste boli v pohode, že máte akcie, ktoré sa Vám až za 12 rokov dostali na pôvodnú hodnotu? A teraz si to otočme na nehnuteľnosti. Medzi rokmi 2008 - 2017 nerástli vôbec (štatistika), ale Vy ste za ten čas inkasovali aspoň nájomné. Čiže na výnos nerastiete, ale máte z toho nájom (čiastočný zisk). A samozrejme súhlasím, že nehnuteľnosti nie sú pasívny príjem. Kto to tvrdí, tak to nikdy nerobil.
@@richardpindroch6724 v prvom rade akcie sa nekupuju na 12 rocne obdobie ani nahodou, na take obdobie je to nejaky pomer akcie/dlhopisy....Na akciach mam za posledne cca 2 a pl roka cez 20%, kolko dali nehnutelnosti za dva roky,hm? :-) daj si 30rocny interval a akcie drtivo nehnutelnosti prekonavaju, nehovoriac o tom ze su narocne na cas 0,01 vs 100. Jedina nevyhoda akcii je ze su nudne...nic sa nedeje a to ludom vadi...darmo maju cca 10% zhodnotenie a nehnutelnosti len 6% rocne na dlhodobom priemere.
@@richardpindroch6724 Akcie maju vyssi kapitalovy rast ako nehnutelnost a maju dividendu co je ekvivalent najmu. Aj na nehnutelnostiach moze prist kriza ako v USA v 2008. Otazka co budu potom robit napakovani investori.
@@adamrajcan5759 V dlhodobom horizonte poraza cisty vynos akcii vratani dividend cisty vynos nehnutelnosty na hypoteku. Vygooglite akcie vs nehnutelnosti finax. Chlapci z videa su profici a dokazu to prekonat lebo to vedia robit ako biznis a nie je to pasivne investovanie
Ceny nehnutelnosti sa da predpokladat, ze budu kontinualne rast vo vsetkych mestach. Mesto BY ma za poslednych 10 rokov narast poctu obyvatelov a mesta PB a PU maju za poslednych 10 rokov pokles poctu obyvatelov. Vyvoj poctu obvatelov moze ovlyvnit vyvoj cien nehnutelnosti v danom meste
Hovorite tam o navyseni prijmu ked kupia byt na prenajom, ale ten byt, ktory investicne kupili cele navysenie spotrebuje - splatka hypo, dane z prenajmu, rezia bytu. Nejak mi to nesedi, ze o 6 mesiacov idem do banky pre dalsiu hypo.. Alebo na to banka pozera inac? Ako mi moze dat dalsi uver, ked mi prijem v podstate nestupol, v najlepsom pripade len o malu sumu?
Dobry den prajem. Uvazujete v principe spravne. Z prenajmu sa Vam navysi prijem, ale zaroven z uveru sa Vam navysia vydaje. Uloha je hladat nehnutelnosti, kde tento pomer je v prospech cisteho Najomneho. Cize ciste najomne je vyssie ako splatka hypoteky. Zaroven si treba uvedomit, ze ciste Najomne v case rastie a splatka pri konstantnej urokovej sadzbe ostava rovnaka. Kazdopadne dodatocnym Najomnym stupnujete svoj prijem aj bonitu voci banke. Vela zdaru v investovani prajem
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor No velmi ste to nevysvetlil pravdupovediac. Pri 4,5% to co sa tam snazite vysvetlit, ze kazdych 6 mesiacov nova hypo, je nemozna misia. Na Slovensku nie su byty, kde by to takto vychadzalo, max. tak +100 Eur prijmu naviac, to banke staci navysenie prijmu o 100 Eur na dalsiu 80k hypo? Nic v zlom, ale davate zavadzajuce info podla mna. A nijak to neviete vysvetlit.
@@martinke9034 : Celý zmysel je v tom, že vstupujete do biznisu so svojou hotovosťou, nakupujete nehnuteľnosti, ktoré časom rastú a zároveň rastie nájom. Vám splátka hypotéky rásť nebude, pretože ste si ju zobrali na nižšiu sumu a zároveň môžete mať fixovaný úrok na dlhé obdobie. Kúpite byt za 100k, zložíte 20k, byt narastie prvý rok na 106k, druhý rok na 112,5k, tretí rok na 119k atď, ale splátku na hypo máte stále rovnakú. Zároveň ak zvyšujete nájomné o 3-5% každý rok, tak si vytvárate prebytok a teda rastie Vaša mzda. Mimochodom pri podnikaní sa v drvive väčšine neberie do úvahy koľko Vám na konci dňa ostane, ale napríklad obrat. Čiže pre banku je viac obrat 50k mesačne ako 2k čistá mzda. Dôležité je aj to, že Roman pôsobil v malých mestách na perifériách, kde je návratnosť aj 10% ročne. Je to presne ako v tej hre monopoly, kupujem si lacné domy a potom ich vymeň za hotel. Milan si ho stiahol k sebe do podcastu, však spropagujeme Žilinu, ale takto to nie je. Akonáhle kúpite na začiatku drahú nehnuteľnosť a málo bytov s konzervatívnym výnosom, tak ste skončili na dlhšiu dobu. Mne sa zdá, že investoval aj v takých mestách ako RS, PD, Handlová. Ono dnes už je niekde inde, ale pokiaľ si niekto myslí, že teraz príde, zoberie si hypotéku, pozrie na bazos a kúpi si byt v ZA, TN, BA, TT, tak to rásť takým tempom nebude, aby ste vybudovali niečo väčšie.
Ste obaja zo Žiliny. Hovoríte že 1-izbovy byt kúpiť za 100.tis. Môžete mi prosím vysvetliť, kde v Žiline sa da kupiť 1-izbák za túto cenu? Alebo nedajbože 2 naraz??? Veď to je blbosť.
Dobry den prajem. Video bolo zverejnene 3 mesiace dozadu. Pocas tohoto obdobia sa Kupna cena posunula priblizne o 10 percent. Zaroven je dolezite povedat, ze stuplo ciste Najomne a klesla urokova sadzba na uveroch. Investor stoji v podobnej situacii ako pred 3 mesiacmi
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Vdaka za odpoved, to uz som niekde zachytil, su to ale riadne velke projekty. Pre sukromnych investorov mozno lepsie postavit dom napriklad za 180 tisic a predat ho za 250. Sukromna osoba kludne moze raz za rok takyto obchod zrealizovat a nemal by mat problem s danovym uradom, nebolo by to este podnikanie. Nechapem ked niekto ma 180 tisic a vezme za to byt aby inkasoval 500 eur mesacne najom, to su doslova vyhodene peniaze.
@@dubecmilan myslite ze sukromny investor s 200k vo vrecku co si necha postavit rodinny dom vo fajn lokalite uz je developer? A pytam sa v dobrom a s uctou. Vdaka ✌
@@jancizmarik4345 Dobry den prajem. Kazdopadne tu uz hovorite o aktivnom podnikani. Postavit jeden rodinny dom do roka, znamena neustale a kontinualne vykonavat cinnost. Investorvat do prvych 10 bytov viete popri zamestnani. Za 180k mozete kupit X bytov a vytvarat zhodnotenie vlastnych zdrojov na urovni deiatok percent rocne. Zelam vsetko dobre
Zdravim. Mám rodinny dom novostavbu v Poprade v hodnote cca 450 000 €. Je to 2 roky po kolaudácii ale nebývame tam, lebo žijem vo Švajčiarsku a aj tu ostanem. A tak neviem či to prenajať za možno 2000€ mesačne, predať a zaplatiť nejakú dan zo zisku a tých 400000 by som dal akontáciu 20% na možno 15 bytov a tie potom prenajímať. Nebaví ma práca 9h denne a už by som sa chcel venovať niečomu ako Roman. Skús to rozobrať s Romanom vo videu a možno tak pomôžeš aj ďalším, čo majú podobný problém. Vďaka za tvoju prácu a to čo robíš pre ostatných. Pekný deň 🙂 Milan
400K na 20% akontaciu, znamena 1.6M na hypoteku 80%. Problem je, ze banka skuma aj prijem. To mi vychadza zhruba na nutnost mat cisty prijem minimalne 15-16K mesacne (zamozrjeme do vypoctu vstupuje vela faktorov, ale orientacne je to takto). Neviem samozrjeme co robite, ale toto je aj v CH vysoko nadpriemer...
@@ferovarhola8817 : Však to, že kto má dnes v zamestnaní príjem 15-16K? Alebo keby aj mal spoločnosť, tak banka akceptuje príjem z jednej spoločnosti spoločníkovi do výšky max. 5-5,5K. Čiže podľa mňa nereálne, ak nemá viac spoločností a z každej by mu akceptovali príjem 5K * 3 = 15K.
@@luboszimovcak6389 To sú presne tie sračky investorov a developerov ktorý majú problém predať ,novostavby,, za prehnané ceny(chápem že aj zder štátu je ohromný+ úplatky samospráve za vydanie povolení ) - a potom tu hľadajú ,,ivestorov,, ktorý si myslia že mesačne im budú padať tisíce z neba - a ešte že tie byty budú na úver ... problém máš s 1-2 nehnuteľnosťami - meniaci sa nájomnící , opravy ,problémy s tým súviace ,,a tu niekto povie že to chce mať 10 či 15x násobne viac :D ... pochopím investovanie do apartmánov v Tatrách alebo inej vychytenej rekreačnej oblasti - kde je nato správcovská firma a sú z toho slušné peniaze... ale nie drbnuté byty z ktorých máš mesačne 100 € , výdaje na opravu 200 €a nervy za mínus 1000 € .... a to sa nebavme o chystanej zemene zákona kde rapídne stúpnu majetkové dane
Takže Buffet by bol bohatší ak by kupoval iba byty? Ináč mám dojem, že páka by sa dala využiť aj pri akciách, keďže tie akcie, čo držím majú hodnotu a broker mi určite umožní to využiť, ale nesledoval som, že aký úrok by to bol, ale pri veľkých poklesoch trhu by to mohlo byť veľmi zaujímavé.
@@the_jack_pot : On myslel tu páku a napísal či to odfinancuje banka. Na páku Ti požičajú spoločnosti, kde máš účet, ale je to na úrovni 2-3% mesačne, čiže je rozdiel zaplatiť pri hypotéke 4,5% pa ako pri akciách 30% pa. Pokiaľ by požičiavali za rovnaké úroky, tak nie je o čom a nehnuteľnosti by sa na akcie nechytali. Bohužiaľ to tak nie je.
@@richardpindroch6724 ale tie sadzby sú na ročnej báze aspoň na IB. Podľa ich webu to je napríklad pri investovaných do 100k usd 2,5%+základná úroková sadzba. Teda aspoň tak som vygooglil.
@@richardpindroch6724 Zakladna vyhoda pri nehnutelnosti a jej dlhovom financovani je stabilita financovania. Ak ceny bytov docasne klesnu o 20-30% banka vam nezavola, ze doneste 20%, inak vam zosplarnime uver. Najom dalej bezi a vserko je ok. Pri akciach ked tam mate 30% vlastnych a 70% pozicanych a trhy klesnu o 20% tak vam banka / obchodnik zavrie ucet a prisli ste o vsetko.
Pri cene nájmu 1-izbového bytu cca 500€ v Žiline a cene bytu 100 000€ mi splátka hypotéky 80 000€ na 30 rokov vychádza cca 400€ mesačne, réžia bytu s energiami cca 170-200€ spolu so splátkou hypotéky vychádza cca 570-600€ z čoho vyplýva že majiteľ musí byt dotovať mesačne cca 100€ a to nerátam opravy po nájomníkoch a prestoje kedy je byt prázdny.
Nájom by mal byť 500eur + energie (voda, elektrina, kúrenie, príp.plyn) a vôbec to nevychádza 170-200eur. Vy zjavne počítate do 170-200eur aj tieto energie, ktoré vám klient zaplatí pri mesačnom vyúčtovaní.
Dobry den prajem. Splatka uveru pri 80k na 30 rokov a aktualnej urokovej sadzbe 4,4%p.a je 400 EUR ako uvadzate. Byt vieme prenajat za ciste Najomne 450 EUR plus energie a poplatky. Tie su vo vyske priblizne 100-120 EUR mesacne. Najomca plati teda sumarnu platbu 550-570 EUR/mesacne. Prenajimatelovi ostava pozitivny cashflow 50 EUR mesacne. z toho bude platit este dan z nehnutelnosti vo vyske cca 4 EUR/mesiac, ak ju nepreniesol na Najomcu. V case bude Prenajimatel stupnovat ciste Najomne. Ak sa Prenajimatel sprava zodpovedne neobsadenost bytu je takmer nulova. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia
Od roku 2000 do roku 2024 mal index S&P 500 priemerný ročný nárast okolo 7,64% ročne, pričom zahrňuje aj reinvestované dividendy. Táto hodnota sa líši od čistého rastu bez dividend, ktorý je mierne nižší
@@dubecmilan vždy záleží na aké obdobie sa pozrieme :) keď berieme od roku 1992 - 2024 (čo je dlhší horizont takže presnejšie) sme na 11%, tak isto keď dáme nehnuteľnosti od 2008 - 2018 tak sme na presne 0% čiže by som to takto negeneralizoval
@@justsample9185V nehnutelnostiach na prenajom nemate 0, lebo mate stale najom. Aj v zlych rokoch dokaze splacat hypoteku. Ak dodrzite tych par pravidiel, ktore opakovane spominame v podcastoch.
Chlapci, opakujete sa - vsetko natlacit do nehnutelnosti a este si na to brat hypoteku na hranu moznosti. Juraj Karpis sa musi chytat za hlavu, ked to vidi... Chapem, ze to je vasa sfera, ale silite to... menej je niekedy viac. Dalsia fakticka poznamka: vo svojich vypoctoch uplne ignorujete pomer istiny a splatky na hypoteke v prvych rokoch, co hlavne pri sucasnych urokoch robi obrovsky rozdiel v tom co platis banke v prvych rokoch. Budte ferovi a buduci podcast venujte tomuto.
Chlapci by spravili lepsie dat dokopy skupinku malych investorov, stavat byty, naklady stavby su daleko nizsie ako kupa bytu za trhovu cenu. Tam je ten krasny bezpecny vankus ze budto stavebnik refinancuje za vysku nakladov, alebo dokonca ked refinancuje za trhovu cenu si vytiahne von zisk a neplati ani dan zo zisku ani neodvadza dph lebo nepredal... Kupovat hotove byty na hypoteku su investicie 101 a radit nieco taketo ludom, v tom nie je ziaden kunst, v roku 2024 objavovat znova koleso? Je to zbytocnee..
Súhlas, som síce fanúšik investovania do realít ako takých, ale vojna za humnami, mladí odchádzajú, dlh SR rastie exponenciálne, je iba otázka času kedy príde zvyšovanie daní za nehnuteľnosti (hlavne investičné). Nejaký 1 investičný byt pre normálny pár/rodinu OK, ale toto je úplný all in čo tu prezezentujú chlapi.
@@jancizmarik4345 Pan Milan Dubec ma velku developersku spolocnost Reinoo, ktora stavia stovky bytov. Uvedene podcasty su urcene pre malych investorov, ktori developersku spolocnost budovat nechcu, alebo nemozu. Zelam vsetko dobre v roku 2024
@@dlzen1 Koncentracia poznania a hodnoty do jedneho aktiva prinasa maximalne vynosove percento. Uvedomujeme si, ze tento model nie je pritazlivy pre kazdeho. Ulohou podcastu je inspiracia tych investorov, ktori sa chcu uberat tymto smerom
@@peterprokop4796 : Kto chce hľadá spôsoby a kto nechce tak dôvody. Vy ste už svoj našli a zbytočne Vám budem písať, že mne stačil príjem 8000 korún na to, aby som si kúpil investičné byty. Je to len a len o Vás, ak tvrdíte, že sa to nedá, tak sa to nedá. Ak budete tvrdiť, že sa to dá a pôjdete za tým, tak uvidíte, že 4k príjem nepotrebujete.
@@peterprokop4796 Dobry den prajem. Je to tak ako uvadzate. Cisty prijem paru, alebo jednotlivca by mal byt niekde na tejto urovni. Ak budeme byty nadobudat postupne, vie sa do tohoto prijmu zapocitat aj prijem z prenajmu bytov
30 rokov hypoteka. Takze vlastne 30 rokov budete len zgrlosit, lebo byt sa len splaca. Realne su z neho peniaze iba pri predaji. Z coho zijete? Z prace?
Dobry den prajem. Zijem z prace a z investicii. Ciste najomne daleko prevysuje splatku uverov, ktore splacam. Rozdiel ostava k dispozicii. Dakujem velmi pekne za podporu
@RomanKruzliak_realitnyinvestor no neviem...byt v ké 1,5 izb. 130000eur. Pri 4% úrok.. cca 790 mesačne plus poistenie neviem koľko. Najomne sa berie cca 700e. Nejako to nevychádza.
@@richardpindroch6724 jasne, skuste predat byt, zatazeny hypotekou , za ktory ste dali akontaciu banke po roku o 6.000 eur drahsie... Veru, ruky, nohy si vsetci polamu.. Hlavne, ked byty klesli o 10 %...
@@luboszimovcak6389 Dobry den prajem. Podla NBS ceny nehnutelnosti na byvanie rastli poslednych 18 rokov priemerne 6,2% p.a.. Zaroven ako prenajimatel, inkasujete Najomne, ktore pokryva splatku istiny a uroku. V modelovom priklade ostava po zaplateni splatky nejaka cast navyse. Z tohoto prameni uvaha v komunikacii. Ak byt financujete na 80 percent a nechate model bezat cca 5 rokov, priblizne vynosove percento na vlastne zdroje je statisticky 26% p.a. Je to prosim velmi pozitivne cislo. Kazdopadne si treba uvedomit, ze toto cislo sa sklada z kapitaloveho vynosu, ale aj z nejakej miery pricinenia sa. Cize je v tom zahrnuta aj nejaka praca, ktora toto percento realne ponizuje. Zelam Vam vsetko dobre a spravny vyber investicii
@@luboszimovcak6389 : netusim, ale preco by som nemohol predat byt s hypotekou a hlavne preco by som ho predaval po roku a najdolezitejsie preco by som ho predaval v case, ked byty klesli. nedava mi to ziadnu logiku davat si tieto scenare, vsak to by som rano ani nevysiel z domu. co ked ma zrazi auto alebo prejde elektricka?
Dobry den prajem. Su to rozpravky so stastnym koncom. Preto ich komunikujeme. Je to inspiracia pre ostatnych, ktori sa chcu uberat tymto smerom. Verim, ze je to pochopene spravne
@@luboszimovcak6389 : Vy nemáte ani len predstavu akí ľudia sa do toho pustili. Keby ste ma poznali pred pár rokmi, tak by ste mi možno hodili nejaké drobné. Takisto neviete a ani len netuší aký "niktoš" chudobný bol Roman, keď začínal. Dnes keď vidíte čo dosiahli, tak ich hodnotíte ako milionárov, ale každý nejako začínal. Dnes to nakopne nejakých nových ľudí a o pár rokov budú točiť oni videá a Vy zase prídete a budete točiť o tom, že im sa to ľahko povie, lebo sú bohatí a nie priemerní ľudia? Podľa mňa zbytočne strácate čas, pretože ak svôj dôvod poznáte prečo to nerobiť, tak čo Vám pomôže takéto video v živote? Aj tak sa NIKDY do toho nepustíte a radšej môžete čas venovať efektívne pre Vás. Pre bežného človeka čo hľadá spôsoby takéto video môže byť inšpirujúce, že aj keď je vo svojom zamestnaní, tak nemusí takto prežiť celý život. Môže si čo to vybudovať, nemusí mať špeciálne vzdelanie, ale len zdravý sedliacky rozum. Keď som to dokázal ja čo som v škole viac nebol ako bol (a to som nebavíme o VŠ), tak prečo by to nemohli spraviť ostatní. Bohužiaľ musia mať to základné - MUSIA CHCIEŤ!
Ste úžasní, vysvetľujete vecí ktoré sa väčšinou v školách neriešia, hoci sú tak dôležité ...🍀👍
Super chlapi, ďakujem pekne za užitočné informácie, sám som začal na zaklade vašich podkastov. Inšpirovali ste ma minulý rok a kupil som byt na námestí. 3P😀 tento rok sa posúvam dalej z ďalšou kúpou bytu. Sám som zvedavý ako model bude fungovať. Nech sa darí 👍🏻
Drzim palce :)
@@dubecmilanodporúčam zmeniť heslo na mobile. 🫡
Vela zdaru zelam a vsetko dobre v investovani
Páni ďakujem za poučné videa Milan si super dobre to vysvetľuješ. ĎAKUJEM
Dakujeme :)
Prajem vela šťastia pri výbere nájomníkov
Dakujem za podporu. Je to velmi dolezite. Odporucam si vyberat Najomcov velmi zodpovedne
Super videá, vysvetľujete ako sa to dá a nie, ako sa to nedá. Kritizujú ľudia ktorí nechápu pointu.
Dakujem velmi pekne za podporu
kritizuju ludia, ktori vedia pocitat a vedia si spocitat, ze beznym sposobom je to dnes nerealizovatelne. chces nehnutelnost, ktora stoji 100k. 20k das svojich, 80k da banka. pri 4,5% uroku na 30 rokov vychadza splatka 405. najom v takom byte je ale 500-600. ked ho ocistis, je to okolo 350. cize doplacas 50 mesacne zo svojho. k tomu dan, ine vydavky a razom doplcas 100 mesacne. namiesto zisku stracas. aby to fungovalo ako chalosi vo videu mudruju, musel by si danu nehnutelnost kupit max za 63k. a teraz sa zahrajme na ucitelov investovania. az tu je to zaujimave. ako stiahnut standardnu trhovu ponukovu cenu 100k na 63k? chapes uz, preco ludia kritizuju? lebo bezni ludia nemaju sancu sa beznym sposobom dopracovat k takymto zazracnym nehnutelnostiam za takmer polovicu trhovej ceny.
Super info, ale Milan daj si pozor, teraz všetci vieme,aky si mal kod na odomknutie telefonu:D
Tato časť bola viacej uvolnená aj foríky prišli 😂 aj sme sa niečo naučili 😊
Chceme podavat kvalitny obsah. Zaroven chcem poukazat aj nato, ze aj investovanie moze byt zabavne :)
@Milan 2 otazky na Teba:
1.) Asi v kazdom z poslednych 5 videi bolo spomenute kriterium o meste s rastucim poctom obyvatelov - bolo by mozme aspon raz tie mesta vymenovat? 😅
2.) Asi 20x bol zopakovany case ked clovek kupi byt z 20% vlastneho kapitalu a 80% paky. Mozte raz zabrainstormovat aj nad inymi pomermi? Napr 50:50, 60:40 atd?
Diky!
Myslím si, že asi je dosť ťažko pravdepodobné, aby nejaké mesto po COVIDe rástlo počtom obyvateľom, jedine, že by tam covid neprišiel... Nehnuteľnosť môžete kupovať aj na americkú hypotéku, ale zmyslom tohto podcastu je čo najviac využívať peniaze iných, čiže banky. Ak by sa dalo urobiť páku 90:10, tak roprávajú o nej, ak by sa dalo 100:0, tak dttto. Toto je presne zmyslom, že keby bola páka 0:100, tak reálne, ak dostanete čo i len 10 eur naviac, tak dostáva peniaze za nič a od prvého dňa ste v zisku z ničoho na nájme. A toto je prvotný zmysel prenajímania otcom nájomného bývania - Kyiosakiho, tzn. dostaňte svoje peniaze čo najskôr späť a potom už zarábajte čisto na cudzích zdrojoch.
Dobry den prajem. Pomozem Milanovi s odpovedou. 1, priklady: Vsetky okrense mesta v BA kraji, Skalica, Galanta, Dunajska Streda, Ilava, Bojnice, Bytca, Zilina (jemnucky pokles) Kosice okolie, 2, Pomer 20:80 pouzivame preto, ze pre banku je obvykly a investorovi prinasa najvacsie vynosove percento na vlastne zdroje
@@RomanKruzliak_realitnyinvestorDobre pises :)
Odporucam zmenit PIN na telefone :) ked uz bol na videu ako sa vytukava :)
Dobrý deň, ako to je s najomnou zmluvou treba ju dať skontaktovať právnikovi? Treba ísť k notárovi? Ako sa vytvára nájomná zmluva? Ďakujem za odpoveď
Dobry den prajem. Prvu Najomnu zmluvu si dajte spracovat odbornikovi - advokat, prenajimatel, .... Niekto kto sa tomu rozumie a ma skusenosti. Ked uz budte zmluve detailne rozumiet, mozete si ju nasledne upravovat sam, pripadne vzdy poziadate konzultanta o radu. Podpisy na Najomnej zmluve nie je nevyhnutne osvedcovat u notara
Banky prímajú len 50% z prenájmu
Pri kúpe 3tej nehnutelnosti s hodnotou 100.000€ mi treba príjem 3450€ v čistom /pri momentálnych 2 hypo/2 ludia
a popravde za 100.000 v BA byt ?🤷 uz len ten čistý príjem 3450 🫢
Ok nieje problém
@@TomášChovanec-w5u?
9:51 😀
Zdravim, prosim o zodpovedanie otazky ohladom DTI a DSTI - ako cez banku prejde napriklad cloveku s priemernym prijmom 5-6 bytov? Prvy je jasny, druhy sa po rokoch uz da dostat relativne pohode, tie ostatne zacinaju byt z hladiska dti a dsti problem. Dakujem, keep up good work.😊
Dobry den prajem. Ak by ste chceli kupit 5 bytov a dokladovat prijem zo mzdy, tak Vasa cista mzda ako paru, alebo jednotlivca by musela byt priblizne 4.000 EUR/mesiac/netto. Ak budete byty dokupovat postupne a dokladovat svoj prijem aj z vysledkov prenajmu bytov, staci Vam nizsi prijem, ktory budete postupne stupnovat. Pre detaily odporucam sa spojit s financnym sprostredkovatelom, alebo bankou napriamo
@@RomanKruzliak_realitnyinvestorzdravim a dakujem za odpoved. Toto mi je jasne, nie je to moj pripad len ma zaujimal nejaky blizsi prepocet, kedze ak sa nemylim mali ste par epizod kde ste vraveli ze ako sa clovek z priemerneho platu dostane na XY bytov a mne to nikdy nesedelo prave kvoli dti/dsti, ze pokial cloveku nestupa priemerna mzda tak sa na dalsie byty dostava pomerne neskoro.
Dobrý deň,vedeli by ste objasniť aký model máte na danenie príjmu z nehnuteľnosti?
Dobry den prajem. Zaradenie nehnutelnosti do obchodneho majetku. V inych podcastoch to detailne rozoberame
Ďakujem,všimol som si :))
Dobrý večer, mozem sa opytat ak sa rozhodnem zobrať úver.
20% kapitál z ceny nehnuteľností mam, tak na aké dlhé obdobie odporúčate zobrať hypotéku? normálne na 30 rokov, fix na 10 alebo je lepšie na nejakych 12 rokov a fix na 5? Vopred ďakujem
Dobry den prajem. Splatnost uveru odporucam na maximalnu moznu dobu. Teda napriklad 30 rokov. Fixaciu odporucam na maximalne dlhe obdobie, ak je cena penazi v tom istom cenovom pasme ako pri kratkej fixacii
Kde sa dajú položiť otázky na ktoré by som dostala takto odpovede ako vo videu ?
Pozrite si predchadzajuce a buduce videa. Najdete tam predpokladam
odpovede aj na vase otazky.
Urok sa prepocitava trosku inak ako ze celu sumu vynasobim 4,5% ?
Na 20 rokov z 80 000 bude urok cca 40 000.
A pri priemernom raste 6% nehnuteľnosti zarobia na 20ročné úroky za 7 rokov.
Dobry den prajem. Pozrite stranku hypokalkulacka(bodka)sk. Tam je podrobny vypocet o tom, ako uver amortizuje a kolko urokov v ktorom roku splatite
Takze dokonca 41 468,68. To znamrna ze cele vypocty vo videu su znacne mimo. Ci som nieco zle pochopil?
Musim pri refinancovani dokladovať prijem?
Dobry den prajem. Ak slatka uveru nepresiahne vysku povodnej splatky uveru, tak nie. V opacnom pripade ano
A môže sa stať že mi hypoteka už nevide? Ako v tom prípade postupovať? Ďakujem za odpoveď
@@AdamMargorin Dobry den prajem. Ak hypoteka nebude schvalena, vo vela pripadoch Vam banka povie, preco sa to nepodarilo. Mozete potom pracovat na odstraneni problemu. Zaroven odporucam spolupracovat s dobrym financnym sprostredkovatelom, ktory Vam moze pomoct hladat riesenia
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Čo ak je výška splátky nižšia/rovnaká ako pôvodná, ale zvyšujeme výšku hypotéky ? Nemusí si banka overiť či sa to zmestí do 8-násobku čistého príjmu ? , teda znova overovať aký máme príjem ?
Bonusová otázka: Ak nám overili predtým vyšší príjem, do ktorého by sa to zmestilo tak či tak, ale teraz by nám ho už neschválili, tak ho nemusíme znova dokazovať ?
ahojte , uz dlhsie Vas pocuvam. mam len jednu otazku. nasetrim 20% kupim byt. prijem z najmu mi berie banka do uvahy plat mam ok mozem brat dalsi byt ale uz nemam dalsich 20% vkastnych ? ako mozem tak rychlo rast ako hovorite ? kde budem brat v kratkej dobe stale 20% ?
Dobry den prajem. Budete tvorit uspory z Vasej beznej prace a cinnosti. Zaroven Vam bude klesat nesplatena istina v banke a rast hodnota nehnutelnosti. Po cca 4 rokoch mozete uver refinancovat novym vacsim a z rozdielu vytvorite priestor pre 20 percentny vklad do dalsej nehnutelnosti
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor a keď človek ochorie, príde o prácu, rozvedie sa??
Klesnú ceny nehnuteľností, nebude mať pár mesiacov nájomníka, alebo bude neplatič a bude 3 roky čakať na súdne rozhodnutie??
@@luboszimovcak6389 : Mal by ten človek lepšiu situáciu, ak by sa do nehnuteľnosti nepustil a mal by stále len svoju prácu? Veď keď ochorie, príde o prácu a rozvedie sa, tak má stále viac s nehnuteľnosťami ako bez nich. A čo sa týka cien nehnuteľností, tak stále je to tu omielané dookola. Ak klesnú ceny nehhnuteľností, tak klesajú pretože je slabý dopyt, ak klesá dopyt po kúpe, tak rastie záujem o nájomné bývanie. Ak rastú ceny nehnuteľností, tak rastie dopyt o kúpu a vtedy nájomné nerastie, pretože veľa ľudí chce nakupovať. Čo sa týka neplatičstva, tak vždy je to o ľuďoch. Ak hľadáte dôvody prečo sa do toho nepustiť, tak tu zbytočne strácate čas - stačí do google napísať: riziká prenajímania nehnuteľností a svôj dôvod ste si už našli.
Či sa do toho pustíte alebo nie, tak vždy urobíte správne rozhodnutie, pretože je to Váš život. Všetci prenajímatelia, ktorí sa tomu venovali v minulosti brutálne odložili svoju spotrebu. A čím je v tomto človek úspešnejší, tak tým radikálnejšie. Taký Kyiossaki žil na dvore u svojho kamaráta v dodávke a pritom prenajímal nehnuteľnosti. Ľudia tu nariekajú, že nemajú na akontáciu, tak by som sa ich naozaj spýtal či si jeden rok napísali koľko dali za svoju spotrebu. Ak by som Vám napísal z koľkých korún som niekedy žil a koľko som odložil, tak by ste si mysleli, že si robím srandu. Držím palce
@@luboszimovcak6389 Choroba a praceneschopnost Prenajimatela by nemusela postavit jeho poziciu, kedze Najomne uhradza Najomca a z neho sa nasledne uhradzaju vsetky zavazky. Kratkodoby pokles cien nehnutelnosti nemeni nic na situacii PRenajimatela. Trhova cena je dolezita len v case nakupu a predaja nehnutelnosti. Neplatiaci Najomca je samozrejme rizikom. Toto plati. Uloha je predchadzat tymto Najomcom a situaciam. Kazdopadne Prenajimatel a Investor zije niektore rizika. Tie, ktore ste pomenovali ale aj ine. Dokonca aj tie, ktore dnes pomenovat nevieme. Toto je riziko duracie, ktore investor zije a rozhodujucej chvili mudi bojovat a hladat riesenia. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia
@@luboszimovcak6389 alebo čo potom keď pride vojna, alebo svet obsadia mimozemšťania a všetkých nájomcov unesú?
Mysli pozitívne. Niekto vidí len prekážky a niekto ako cez tie prekážky prejsť.
Buffett hovoril ze muza mozu znicit 3 veci-paka (hypo), chlast a zeny. A Tate hovoril ze milion v mladosti je viac ako miliarda v starobe. 😀 Za mna pasivna investicia su etf ale pri zalozeni bytu a nakupe na dlh radsej permanent portfolio-vysoky vynos s mensimi prepadmi ako nehnutelnosti. Pre mna byty na hypo su realne podnikanie a treba know how a ak sa bavime o podnikani je vela kapitalovo menej narocnych a vynosnejsich rieseni 😀 Buffett tiez povedal myslim ze treba investovat do toho comu rozumies a to je zaklad kazdeho investovania 👍
Presne tak, pokiaľ nerozumiem nehnuteľnostiam, tak ťažko sa mi k tomu dá vyjadriť. Pri akciách ste obmedzený len na výšku svojho kapitálu. A pýtam sa - čo by ste robili v 12 ročnom období, keď akcie za ten čas nenarástli? Oni Vám nerástli vôbec. Naozaj by ste boli v pohode, že máte akcie, ktoré sa Vám až za 12 rokov dostali na pôvodnú hodnotu?
A teraz si to otočme na nehnuteľnosti. Medzi rokmi 2008 - 2017 nerástli vôbec (štatistika), ale Vy ste za ten čas inkasovali aspoň nájomné. Čiže na výnos nerastiete, ale máte z toho nájom (čiastočný zisk). A samozrejme súhlasím, že nehnuteľnosti nie sú pasívny príjem. Kto to tvrdí, tak to nikdy nerobil.
@@richardpindroch6724 v prvom rade akcie sa nekupuju na 12 rocne obdobie ani nahodou, na take obdobie je to nejaky pomer akcie/dlhopisy....Na akciach mam za posledne cca 2 a pl roka cez 20%, kolko dali nehnutelnosti za dva roky,hm? :-) daj si 30rocny interval a akcie drtivo nehnutelnosti prekonavaju, nehovoriac o tom ze su narocne na cas 0,01 vs 100. Jedina nevyhoda akcii je ze su nudne...nic sa nedeje a to ludom vadi...darmo maju cca 10% zhodnotenie a nehnutelnosti len 6% rocne na dlhodobom priemere.
@@richardpindroch6724 Akcie maju vyssi kapitalovy rast ako nehnutelnost a maju dividendu co je ekvivalent najmu. Aj na nehnutelnostiach moze prist kriza ako v USA v 2008. Otazka co budu potom robit napakovani investori.
@@armanidesignerrozdiel je ale v tom, že na akcie sa nedá využiť páka hypotéky.
@@adamrajcan5759 V dlhodobom horizonte poraza cisty vynos akcii vratani dividend cisty vynos nehnutelnosty na hypoteku. Vygooglite akcie vs nehnutelnosti finax. Chlapci z videa su profici a dokazu to prekonat lebo to vedia robit ako biznis a nie je to pasivne investovanie
Dobrý deň, chcem sa opýtať aký máte názor na mesta Púchov, Bytča a Považská Bystrica? Čo sa týka rastu cien do budúcnosť .
Ceny nehnutelnosti sa da predpokladat, ze budu kontinualne rast vo vsetkych mestach. Mesto BY ma za poslednych 10 rokov narast poctu obyvatelov a mesta PB a PU maju za poslednych 10 rokov pokles poctu obyvatelov. Vyvoj poctu obvatelov moze ovlyvnit vyvoj cien nehnutelnosti v danom meste
Hovorite tam o navyseni prijmu ked kupia byt na prenajom, ale ten byt, ktory investicne kupili cele navysenie spotrebuje - splatka hypo, dane z prenajmu, rezia bytu. Nejak mi to nesedi, ze o 6 mesiacov idem do banky pre dalsiu hypo.. Alebo na to banka pozera inac? Ako mi moze dat dalsi uver, ked mi prijem v podstate nestupol, v najlepsom pripade len o malu sumu?
Dobry den prajem. Uvazujete v principe spravne. Z prenajmu sa Vam navysi prijem, ale zaroven z uveru sa Vam navysia vydaje. Uloha je hladat nehnutelnosti, kde tento pomer je v prospech cisteho Najomneho. Cize ciste najomne je vyssie ako splatka hypoteky. Zaroven si treba uvedomit, ze ciste Najomne v case rastie a splatka pri konstantnej urokovej sadzbe ostava rovnaka. Kazdopadne dodatocnym Najomnym stupnujete svoj prijem aj bonitu voci banke. Vela zdaru v investovani prajem
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor No velmi ste to nevysvetlil pravdupovediac. Pri 4,5% to co sa tam snazite vysvetlit, ze kazdych 6 mesiacov nova hypo, je nemozna misia. Na Slovensku nie su byty, kde by to takto vychadzalo, max. tak +100 Eur prijmu naviac, to banke staci navysenie prijmu o 100 Eur na dalsiu 80k hypo? Nic v zlom, ale davate zavadzajuce info podla mna. A nijak to neviete vysvetlit.
@@martinke9034 : Celý zmysel je v tom, že vstupujete do biznisu so svojou hotovosťou, nakupujete nehnuteľnosti, ktoré časom rastú a zároveň rastie nájom. Vám splátka hypotéky rásť nebude, pretože ste si ju zobrali na nižšiu sumu a zároveň môžete mať fixovaný úrok na dlhé obdobie. Kúpite byt za 100k, zložíte 20k, byt narastie prvý rok na 106k, druhý rok na 112,5k, tretí rok na 119k atď, ale splátku na hypo máte stále rovnakú. Zároveň ak zvyšujete nájomné o 3-5% každý rok, tak si vytvárate prebytok a teda rastie Vaša mzda.
Mimochodom pri podnikaní sa v drvive väčšine neberie do úvahy koľko Vám na konci dňa ostane, ale napríklad obrat. Čiže pre banku je viac obrat 50k mesačne ako 2k čistá mzda.
Dôležité je aj to, že Roman pôsobil v malých mestách na perifériách, kde je návratnosť aj 10% ročne. Je to presne ako v tej hre monopoly, kupujem si lacné domy a potom ich vymeň za hotel. Milan si ho stiahol k sebe do podcastu, však spropagujeme Žilinu, ale takto to nie je. Akonáhle kúpite na začiatku drahú nehnuteľnosť a málo bytov s konzervatívnym výnosom, tak ste skončili na dlhšiu dobu. Mne sa zdá, že investoval aj v takých mestách ako RS, PD, Handlová. Ono dnes už je niekde inde, ale pokiaľ si niekto myslí, že teraz príde, zoberie si hypotéku, pozrie na bazos a kúpi si byt v ZA, TN, BA, TT, tak to rásť takým tempom nebude, aby ste vybudovali niečo väčšie.
Ste obaja zo Žiliny. Hovoríte že 1-izbovy byt kúpiť za 100.tis. Môžete mi prosím vysvetliť, kde v Žiline sa da kupiť 1-izbák za túto cenu? Alebo nedajbože 2 naraz??? Veď to je blbosť.
Dobry den prajem. Video bolo zverejnene 3 mesiace dozadu. Pocas tohoto obdobia sa Kupna cena posunula priblizne o 10 percent. Zaroven je dolezite povedat, ze stuplo ciste Najomne a klesla urokova sadzba na uveroch. Investor stoji v podobnej situacii ako pred 3 mesiacmi
A co takto nieco postavit a predat so ziskom? Pripadne postavit a refinancovat za trhovu cenu?
Pan Dubec ma velku developersku spolocnost Reinoo a stavia stovky bytov. Takze trafili ste spravne
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Vdaka za odpoved, to uz som niekde zachytil, su to ale riadne velke projekty. Pre sukromnych investorov mozno lepsie postavit dom napriklad za 180 tisic a predat ho za 250. Sukromna osoba kludne moze raz za rok takyto obchod zrealizovat a nemal by mat problem s danovym uradom, nebolo by to este podnikanie. Nechapem ked niekto ma 180 tisic a vezme za to byt aby inkasoval 500 eur mesacne najom, to su doslova vyhodene peniaze.
Byt developer a prenajimatel su dve rozne cinnosti. Kazda ma svoje rizika. Byt developer je narocnejsie a rizikovejsie.
@@dubecmilan myslite ze sukromny investor s 200k vo vrecku co si necha postavit rodinny dom vo fajn lokalite uz je developer? A pytam sa v dobrom a s uctou. Vdaka ✌
@@jancizmarik4345 Dobry den prajem. Kazdopadne tu uz hovorite o aktivnom podnikani. Postavit jeden rodinny dom do roka, znamena neustale a kontinualne vykonavat cinnost. Investorvat do prvych 10 bytov viete popri zamestnani. Za 180k mozete kupit X bytov a vytvarat zhodnotenie vlastnych zdrojov na urovni deiatok percent rocne. Zelam vsetko dobre
Zdravim. Mám rodinny dom novostavbu v Poprade v hodnote cca 450 000 €. Je to 2 roky po kolaudácii ale nebývame tam, lebo žijem vo Švajčiarsku a aj tu ostanem. A tak neviem či to prenajať za možno 2000€ mesačne, predať a zaplatiť nejakú dan zo zisku a tých 400000 by som dal akontáciu 20% na možno 15 bytov a tie potom prenajímať. Nebaví ma práca 9h denne a už by som sa chcel venovať niečomu ako Roman. Skús to rozobrať s Romanom vo videu a možno tak pomôžeš aj ďalším, čo majú podobný problém. Vďaka za tvoju prácu a to čo robíš pre ostatných. Pekný deň 🙂
Milan
400K na 20% akontaciu, znamena 1.6M na hypoteku 80%. Problem je, ze banka skuma aj prijem. To mi vychadza zhruba na nutnost mat cisty prijem minimalne 15-16K mesacne (zamozrjeme do vypoctu vstupuje vela faktorov, ale orientacne je to takto). Neviem samozrjeme co robite, ale toto je aj v CH vysoko nadpriemer...
@@ferovarhola8817 : Však to, že kto má dnes v zamestnaní príjem 15-16K? Alebo keby aj mal spoločnosť, tak banka akceptuje príjem z jednej spoločnosti spoločníkovi do výšky max. 5-5,5K. Čiže podľa mňa nereálne, ak nemá viac spoločností a z každej by mu akceptovali príjem 5K * 3 = 15K.
😂😂 15 bytov??🙏
Šťastnú cestu do hrobu.
Nereálne.
@@luboszimovcak6389 To sú presne tie sračky investorov a developerov ktorý majú problém predať ,novostavby,, za prehnané ceny(chápem že aj zder štátu je ohromný+ úplatky samospráve za vydanie povolení ) - a potom tu hľadajú ,,ivestorov,, ktorý si myslia že mesačne im budú padať tisíce z neba - a ešte že tie byty budú na úver ... problém máš s 1-2 nehnuteľnosťami - meniaci sa nájomnící , opravy ,problémy s tým súviace ,,a tu niekto povie že to chce mať 10 či 15x násobne viac :D ... pochopím investovanie do apartmánov v Tatrách alebo inej vychytenej rekreačnej oblasti - kde je nato správcovská firma a sú z toho slušné peniaze... ale nie drbnuté byty z ktorých máš mesačne 100 € , výdaje na opravu 200 €a nervy za mínus 1000 € .... a to sa nebavme o chystanej zemene zákona kde rapídne stúpnu majetkové dane
Takže Buffet by bol bohatší ak by kupoval iba byty? Ináč mám dojem, že páka by sa dala využiť aj pri akciách, keďže tie akcie, čo držím majú hodnotu a broker mi určite umožní to využiť, ale nesledoval som, že aký úrok by to bol, ale pri veľkých poklesoch trhu by to mohlo byť veľmi zaujímavé.
Akcie zarabaju viac ako byty aj etf ale pozicia ti banka?
@@josebalvin899 Nechápem, že čo si chcel povedať.
@@the_jack_pot : On myslel tu páku a napísal či to odfinancuje banka. Na páku Ti požičajú spoločnosti, kde máš účet, ale je to na úrovni 2-3% mesačne, čiže je rozdiel zaplatiť pri hypotéke 4,5% pa ako pri akciách 30% pa.
Pokiaľ by požičiavali za rovnaké úroky, tak nie je o čom a nehnuteľnosti by sa na akcie nechytali. Bohužiaľ to tak nie je.
@@richardpindroch6724 ale tie sadzby sú na ročnej báze aspoň na IB. Podľa ich webu to je napríklad pri investovaných do 100k usd 2,5%+základná úroková sadzba. Teda aspoň tak som vygooglil.
@@richardpindroch6724 Zakladna vyhoda pri nehnutelnosti a jej dlhovom financovani je stabilita financovania. Ak ceny bytov docasne klesnu o 20-30% banka vam nezavola, ze doneste 20%, inak vam zosplarnime uver. Najom dalej bezi a vserko je ok.
Pri akciach ked tam mate 30% vlastnych a 70% pozicanych a trhy klesnu o 20% tak vam banka / obchodnik zavrie ucet a prisli ste o vsetko.
A kde sa dajú kúpiť byty za 100 000€?
Juzne Slovensko, napriklad Lucenec, Rimavska Sobota, tam je skor najst nieco nad 100 tisic 😁✌
V zahranici alebo u nas po vojne ked budu ceny ako na Ukrajine 😀
V pohode pod Tatrami . Poprad napríklad . Jednoizbový dokonca menej
@@jancizmarik4345 Lučenec 2 izbovy neprerobeny v pohode od 50k
@@josebalvin899 Pohodaa, u nas vojna nebude ;)
Pri cene nájmu 1-izbového bytu cca 500€ v Žiline a cene bytu 100 000€ mi splátka hypotéky 80 000€ na 30 rokov vychádza cca 400€ mesačne, réžia bytu s energiami cca 170-200€ spolu so splátkou hypotéky vychádza cca 570-600€ z čoho vyplýva že majiteľ musí byt dotovať mesačne cca 100€ a to nerátam opravy po nájomníkoch a prestoje kedy je byt prázdny.
Nájom by mal byť 500eur + energie (voda, elektrina, kúrenie, príp.plyn) a vôbec to nevychádza 170-200eur. Vy zjavne počítate do 170-200eur aj tieto energie, ktoré vám klient zaplatí pri mesačnom vyúčtovaní.
Dobry den prajem. Splatka uveru pri 80k na 30 rokov a aktualnej urokovej sadzbe 4,4%p.a je 400 EUR ako uvadzate. Byt vieme prenajat za ciste Najomne 450 EUR plus energie a poplatky. Tie su vo vyske priblizne 100-120 EUR mesacne. Najomca plati teda sumarnu platbu 550-570 EUR/mesacne. Prenajimatelovi ostava pozitivny cashflow 50 EUR mesacne. z toho bude platit este dan z nehnutelnosti vo vyske cca 4 EUR/mesiac, ak ju nepreniesol na Najomcu. V case bude Prenajimatel stupnovat ciste Najomne. Ak sa Prenajimatel sprava zodpovedne neobsadenost bytu je takmer nulova. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia
@@Gemer-Malohont Zilina napriklad
@@Gemer-Malohont : Košice napríklad
akciový trh nedáva 8% ale 11%; pre veľa ľudí je to omnoho lepšia voľba z xyz rôznych dôvodov
Od roku 2000 do roku 2024 mal index S&P 500 priemerný ročný nárast okolo 7,64% ročne, pričom zahrňuje aj reinvestované dividendy. Táto hodnota sa líši od čistého rastu bez dividend, ktorý je mierne nižší
@@dubecmilan vždy záleží na aké obdobie sa pozrieme :) keď berieme od roku 1992 - 2024 (čo je dlhší horizont takže presnejšie) sme na 11%, tak isto keď dáme nehnuteľnosti od 2008 - 2018 tak sme na presne 0% čiže by som to takto negeneralizoval
@@justsample9185V nehnutelnostiach na prenajom nemate 0, lebo mate stale najom. Aj v zlych rokoch dokaze splacat hypoteku. Ak dodrzite tych par pravidiel, ktore opakovane spominame v podcastoch.
Toto funguje len...ked kupim byt dost podhodnoteny, lebo pri normalnej cene bytu to nevychadza.
Ahoj Milan pri úplne prvom bytu na kolko rokov je najvýhodnejšie zobrať hypotéku
Čo najdlhšie aby bola co najnižšia splatka
Najdlhsia splatnost uveru ma najvyssi vyznam. V buducnosti budete splacat uver prostriedkami, ktore maju nizsiu hodnotu. Cize najdlhsia splatnost uveru dava zmysel
2200€ - cca max 180k€ - ešte je tam stres test
Chlapci, opakujete sa - vsetko natlacit do nehnutelnosti a este si na to brat hypoteku na hranu moznosti. Juraj Karpis sa musi chytat za hlavu, ked to vidi... Chapem, ze to je vasa sfera, ale silite to... menej je niekedy viac.
Dalsia fakticka poznamka: vo svojich vypoctoch uplne ignorujete pomer istiny a splatky na hypoteke v prvych rokoch, co hlavne pri sucasnych urokoch robi obrovsky rozdiel v tom co platis banke v prvych rokoch. Budte ferovi a buduci podcast venujte tomuto.
Chlapci by spravili lepsie dat dokopy skupinku malych investorov, stavat byty, naklady stavby su daleko nizsie ako kupa bytu za trhovu cenu. Tam je ten krasny bezpecny vankus ze budto stavebnik refinancuje za vysku nakladov, alebo dokonca ked refinancuje za trhovu cenu si vytiahne von zisk a neplati ani dan zo zisku ani neodvadza dph lebo nepredal... Kupovat hotove byty na hypoteku su investicie 101 a radit nieco taketo ludom, v tom nie je ziaden kunst, v roku 2024 objavovat znova koleso? Je to zbytocnee..
Súhlas, som síce fanúšik investovania do realít ako takých, ale vojna za humnami, mladí odchádzajú, dlh SR rastie exponenciálne, je iba otázka času kedy príde zvyšovanie daní za nehnuteľnosti (hlavne investičné). Nejaký 1 investičný byt pre normálny pár/rodinu OK, ale toto je úplný all in čo tu prezezentujú chlapi.
Aký vplyv má na tieto teórie pomer istiny/splátky na hypotéke? Pýtam sa lebo vážne neviem a zaujíma ma to.
@@jancizmarik4345 Pan Milan Dubec ma velku developersku spolocnost Reinoo, ktora stavia stovky bytov. Uvedene podcasty su urcene pre malych investorov, ktori developersku spolocnost budovat nechcu, alebo nemozu. Zelam vsetko dobre v roku 2024
@@dlzen1 Koncentracia poznania a hodnoty do jedneho aktiva prinasa maximalne vynosove percento. Uvedomujeme si, ze tento model nie je pritazlivy pre kazdeho. Ulohou podcastu je inspiracia tych investorov, ktori sa chcu uberat tymto smerom
To by kazdy mal 5bytov ak by to bolo take lahke ako na videu😂
Dobry den prajem. Je to tak ako uvadzate. Vyzaduje si to odvahu, zodpovednost a dodrziavanie pravidiel. Inak by model nefungoval
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor suhlasim a vyzaduje to aj prijem aspon 4k ciste mesacne
@@peterprokop4796 : Kto chce hľadá spôsoby a kto nechce tak dôvody. Vy ste už svoj našli a zbytočne Vám budem písať, že mne stačil príjem 8000 korún na to, aby som si kúpil investičné byty. Je to len a len o Vás, ak tvrdíte, že sa to nedá, tak sa to nedá. Ak budete tvrdiť, že sa to dá a pôjdete za tým, tak uvidíte, že 4k príjem nepotrebujete.
@@peterprokop4796 Dobry den prajem. Je to tak ako uvadzate. Cisty prijem paru, alebo jednotlivca by mal byt niekde na tejto urovni. Ak budeme byty nadobudat postupne, vie sa do tohoto prijmu zapocitat aj prijem z prenajmu bytov
30 rokov hypoteka. Takze vlastne 30 rokov budete len zgrlosit, lebo byt sa len splaca. Realne su z neho peniaze iba pri predaji. Z coho zijete? Z prace?
Dobry den prajem. Zijem z prace a z investicii. Ciste najomne daleko prevysuje splatku uverov, ktore splacam. Rozdiel ostava k dispozicii. Dakujem velmi pekne za podporu
@RomanKruzliak_realitnyinvestor no neviem...byt v ké 1,5 izb. 130000eur. Pri 4% úrok.. cca 790 mesačne plus poistenie neviem koľko. Najomne sa berie cca 700e. Nejako to nevychádza.
A ešte nájom 200e treba z toho platiť.
😂 rozprávky 20 % ročne, bože, že tomu aj veríte.
Byt má hodnotu 100k, ak narastie o 6% a máte v ňom 20%, teda 20k, tak koľko je 6tis na Vašej investícii? Za mňa je to 30%. Ako ste prišli na 20%?
@@richardpindroch6724 jasne, skuste predat byt, zatazeny hypotekou , za ktory ste dali akontaciu banke po roku o 6.000 eur drahsie...
Veru, ruky, nohy si vsetci polamu..
Hlavne, ked byty klesli o 10 %...
@@luboszimovcak6389 Dobry den prajem. Podla NBS ceny nehnutelnosti na byvanie rastli poslednych 18 rokov priemerne 6,2% p.a.. Zaroven ako prenajimatel, inkasujete Najomne, ktore pokryva splatku istiny a uroku. V modelovom priklade ostava po zaplateni splatky nejaka cast navyse. Z tohoto prameni uvaha v komunikacii. Ak byt financujete na 80 percent a nechate model bezat cca 5 rokov, priblizne vynosove percento na vlastne zdroje je statisticky 26% p.a. Je to prosim velmi pozitivne cislo. Kazdopadne si treba uvedomit, ze toto cislo sa sklada z kapitaloveho vynosu, ale aj z nejakej miery pricinenia sa. Cize je v tom zahrnuta aj nejaka praca, ktora toto percento realne ponizuje. Zelam Vam vsetko dobre a spravny vyber investicii
@@richardpindroch6724 neviem, prečo zmizla odpoveď 🤔
@@luboszimovcak6389 : netusim, ale preco by som nemohol predat byt s hypotekou a hlavne preco by som ho predaval po roku a najdolezitejsie preco by som ho predaval v case, ked byty klesli. nedava mi to ziadnu logiku davat si tieto scenare, vsak to by som rano ani nevysiel z domu. co ked ma zrazi auto alebo prejde elektricka?
😂😂😂, rozprávky.
Bože, chlapi, ste skúsení investori.
Prečo si robíte prdel z ľudí.
Absolútne nechápem, prečo sa zhadzujete😢
Dobry den prajem. Su to rozpravky so stastnym koncom. Preto ich komunikujeme. Je to inspiracia pre ostatnych, ktori sa chcu uberat tymto smerom. Verim, ze je to pochopene spravne
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor neporovnávajte seba a kolegu s priemerným človekom...
Keď Vás pocuvne bežný človek, môže sa ísť obesiť.
@@luboszimovcak6389 : Vy nemáte ani len predstavu akí ľudia sa do toho pustili. Keby ste ma poznali pred pár rokmi, tak by ste mi možno hodili nejaké drobné. Takisto neviete a ani len netuší aký "niktoš" chudobný bol Roman, keď začínal. Dnes keď vidíte čo dosiahli, tak ich hodnotíte ako milionárov, ale každý nejako začínal. Dnes to nakopne nejakých nových ľudí a o pár rokov budú točiť oni videá a Vy zase prídete a budete točiť o tom, že im sa to ľahko povie, lebo sú bohatí a nie priemerní ľudia? Podľa mňa zbytočne strácate čas, pretože ak svôj dôvod poznáte prečo to nerobiť, tak čo Vám pomôže takéto video v živote? Aj tak sa NIKDY do toho nepustíte a radšej môžete čas venovať efektívne pre Vás.
Pre bežného človeka čo hľadá spôsoby takéto video môže byť inšpirujúce, že aj keď je vo svojom zamestnaní, tak nemusí takto prežiť celý život. Môže si čo to vybudovať, nemusí mať špeciálne vzdelanie, ale len zdravý sedliacky rozum. Keď som to dokázal ja čo som v škole viac nebol ako bol (a to som nebavíme o VŠ), tak prečo by to nemohli spraviť ostatní. Bohužiaľ musia mať to základné - MUSIA CHCIEŤ!