【穩眾法拍】看懂拍賣公告 主文 及 附表

[@氏鳳杜]

非常感謝您的開導

[@danielchang55]

拍案叫好，我看完了，"黑心都更2"作者如是說:
第44講
危老將「店面」消失
有一天，家中的老爺爺問我，如果我們這一棟(單梯四戶)，自己蓋新公寓？你覺得可不可行。
剛開始，年輕人傻傻的我說，只要整棟樓的叔叔伯伯大家都講好，應該是沒有問題？
後來我就去找建築師的老同事，看他欲言又止的樣子，我心想，難不成又要我請吃飯，想敲詐我一筆，後來也懶得問他了，又找了黃宗源建築師，才知道事情沒有哪麼簡單。
當講師的黃宗源建築師，很願意回答我們這些後輩所提的問題，還會使用我們可以懂得語言來講給我們聽(建築術語)，後來我懂了之後，翻譯成老「百性的語言」，分享給各位。
事情緣起於：
老爺爺有一個一樓店面，約30坪左右，我們是做「水晶洞」的批發，以目前的空間利用來看，「騎樓」佔約四坪(2米×8米)，「公寓步梯佔兩坪，也可以說整個店面看起來很寬，店寬約八米左右，裏面約有十二坪左右。
重點是「後面的廁所與廚房」是「增建」(就是違建)，約有十二坪左右。
接著老爺爺的要求提出來了，分別是：
1. 地下室要有坡平車位。我說不可能。
2. 室內面積要跟目前一樣。我說不可能。
接著我就算給老爺爺聽，如果不改建，這店面還可以用，如果改建，店面一定會消失，至少賣水晶洞是不可能的。
我說先不講「危老退縮」，退縮兩米，就等於減少5坪，接著講違建，三重新建物的建蔽率50％，也就是土地面積30坪，只可以蓋15坪，先減掉騎樓，只剩下10坪。
10坪再扣掉8坪(逃生梯與電梯)，剩下兩坪，做「大廳接待室」剛好，請問何來的停車場進出車道與停車位呢？
換句話說，如果危老改建面積是30坪的話，除非是不作騎樓，把面寬減一半，才有機會做汽車進出車道，如果以這種組合來看，15坪減掉5坪的停車塔升降空間，接著扣掉8坪(逃生梯與電梯)，也只剩下2坪，做「大廳接待室」剛好。
換句話說，如果我們一整棟自己蓋，還要保留原始的店面，根本就不可能，唯一想討回店面的作法，只有跟隔壁的都更基地一起蓋，因為就我所知，隔壁其他店面這三十年來都作為住家使用，沒有商效，所以我們搞不好有機會分到一個店面，這是唯一的一個選項。
結果老爺爺告訴我，他的孫子不是跟他這樣說；身為孫女婿的我，只能說，你孫子根本什麼都不懂，意見多卻又不切合實際；老實說，搞不好有更多奇怪的想法，沒有被提出來呢？
接著，老爺爺說，那我們可不可以「不出錢」來蓋房子呢？我笑笑地說：
1. 不出錢，只能跟別人都更，搞不好還有店面。
2. 出錢，我覺得您孫子口袋深，應該拿不出來，而且肯定沒店面。
3. 不管出錢不出錢，舊公寓倒塌被鄰損的機會，是無窮大，躲都躲不掉。
4. 不出錢，跟別人作危老，只能分樓上，權狀坪換權狀坪，以公設33％來算，基本上就是少一間房間的大小。
後來老爺爺問我，哪麼樓上的阿姨們分配到的結果，是否都跟「一樓店面」一樣。
我耐心回答他說，樓上只有8坪減損(逃生梯與電梯)，其他沒有問題，因為樓上住戶沒有騎樓的問題，也沒有停車車道的問題，沒有一樓梯廳的問題，沒有面寬與面深的店面問題，至於退縮2米的部分可以算在建蔽率裏面，除此之外，面積減損可能也是一個大問題。
為什麼？
如果是自己建(30坪)，建蔽率50％，每一層樓都被限制在15坪裏面，扣掉8坪減損(逃生梯與電梯)，室內空間只剩下7坪，換句話說，雖然我們可以將建築拉高，但我們每一戶都只可以分到2間7坪大小的小套房。
換句話說，如果我們現在是三房兩廳，四樓加蓋可以是五房三廳(以我家為例)，以前可以三代同堂，大家一起住在一起，互相照顧，改建後，只剩下兩個年輕小輩可以有小套房住，剩下的，像是我們夫妻倆，與丈母娘夫妻倆，還有一個小小孩，都會被掃地出門。
第一個重點是，如果是我們自己蓋，每一層樓都要貸款900萬(30萬×30坪)，我們家也許可以拿得出來，其他三戶可能都會有問題；第二個重點是，現在連都更公司來整合，不出錢還可以一坪換一坪，都可以磨這麼久，一眨眼功夫，15年就過去了，此刻我們面臨都更孤島的最後選擇，您說，我到底是應該「急得要死」，或者是裝「優哉」呢？
也可以說，此刻跟老爺爺談，還算是講理可以講得動的，至於「其他不講理的又不懂」的「奇怪的人」，老實說，我還真的是一點興趣都沒有，哪一間老公寓的犧牲，換來多活幾年，看起來像是值得的。
後來我跟老爺爺再補一句說，如果我們四層樓每個人都要花八坪蓋一個逃生梯與電梯，我們的「公設比」可能是高達40％卻還什麼都沒有。
但如果我們這一個「街廓」，大家一起來「都更」的話，搞不好我們可以在維持33％公設的情況下，還可以有底下的豪華公設(接近千坪的基地)：
1. 中庭大花園。
2. 地下室大型KTV與多功能放映室。
3. 空中游泳池。
4. 挑高大廳與會客室。
5. 運動中心。
6. 地下室會客室與麻將間。
7. 汽車坡平車位與機車車位。
8. 汽車雙車道與獨立機車車道。
9. 24小時的警位與收送郵件服務。
還可以把「自己未來新蓋」的「」兩層兩間小套房，變成一個30坪三房二廳的新都更屋(四戶還可以住在同一樓層享有同一電梯)，講得正興奮的同時，老爺爺睡著了，這就是我此刻的無奈。
重點是，我又只講了一半，「另一半」呢？請讀者自己想一下，腦筋久不用，會生鏽ㄛ~

[@釆崴郭]

蘇先生 是否𠕇所謂悪勢力介入 法拍物件呢！

[@蘇小強挖寶法拍屋二版]

惡勢力是?😅目前法院的執行效率很高，公權力也充分落實，已經比較少看到不理性或是違法的狀況出現了

[@chenatmar4906]

請問有在代拍嗎

[@蘇小強挖寶法拍屋二版]

有喔

[@釆崴郭]

蘇先生 點交！屋主可以到現場提供照片嗎？

[@蘇小強挖寶法拍屋二版]

點交的時候，有法官在場，都會要求得標人現場拍照存證。

[@poota091]

可以拍桃園的物件嗎

[@蘇小強挖寶法拍屋二版]

我盡量來找案件拍

[@釆崴郭]

蘇先生 我𠕇物件^_^是否可取得聯繫電話或Line方式