КОГДА ОБВАЛИТСЯ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ, США И КИТАЕ?
Вставка
- Опубліковано 14 жов 2023
- ПОДПИСЫВАЙСЯ НА МОЙ ТЕЛЕГРАМ: t.me/s/ogo_nedviga
Буквально за несколько месяцев до крушения Банка Лемон Брозерс осенью 2008 года вся общественность посмеивалась над такими экспертами как Нуриэль Рубини и Майкл Бьюри. А они вовсю продолжали кричать о проблемах рынка недвижимости.
Почему? Да потому что рынок недвижимости описывал всю ту же картину, которую сегодня мы видим на рынке недвижимости России. С одной лишь разницей. В России хотя бы не создают из банковских закладных фонды облигаций и не торгуют ими на бирже.
“А откуда начались проблемы, которые сегодня выражаются в том, что если на рынок новостроек не закидывать дешевые ипотечные деньги, то он умрет.”
Напомню. Что 1 июля 2019 года новые изменения ФЗ-214 фактически поставили крест на старом подходе к финансированию строительства новостроек.
Теперь давайте посмотрим на схему, которая так замечательно раздула рынок недвижимости.
Банк финансирует строительство объекта теперь на 100%. Чтобы застройщик не платил по кредиту высокий процент он должен продавать так, чтобы накопления на escrow-счетах банка позволяли банку не требовать процент по кредиту.
Чтобы поддерживать такой темп продаж нужны низкие процентные ставки, которые банк должен умудриться вытащить из льготных программ государства. Застройщик, чтобы получить одобрение на очередной проект должен нарисовать банкиру красивую финансовую картинку, в которой цены от реализации объекта, что и делают, что только растут как на дрожжах.
Банк утверждает эту финансовую модель, а потом обнаруживает, чтобы достроить проект и продать по красивым ценам надо снова и снова раздавать дешевую ипотеку.
Начинает зреть классическая пирамида. Чтобы пирамиде дальше расти, надо вовлекать в пирамиду все больше участников, а чтобы их вовлечь надо рисовать им красивые цифры.
ЦБ РФ с начала года начинает бороться с нулевой ипотекой и казалось бы к лету одерживает победу. Но тут начинается другая проблема. Мощные фондовые спекулянты вынуждают ЦБ РФ бороться с резким ослаблением курса рубля, который всегда «лечится» в России примитивным способом:
А давайте поднимем ключевую ставку!
И вот ставка 13%.
А теперь давайте найдем главного пострадавшего, если вдруг наша наивная детская пирамидка начнет сыпаться.
Вот тут нам стоит вернуться в 2008 год в США.
Так кто же там был самым большим пострадавшим? Конечно же вкладчики банков и финансовые инструменты от этих банков.
Так так так! Присмотримся. При такой замечательной ключевой ставке, мы сейчас всей страной перестанем тратить деньги и на полдгода-год положим деньги на депозиты. Ручеек желающих покупать новостройки не покрывает тот поток новостроек, который сегодня каждый день анонсируется в виде стартов продаж.
А Чьи деньги финансируют стройку?!
Правильно! Наши. Мы их положили на депозит, банк прокредитовал стройку, которую все меньше людей, готовы покупать.
Что будет дальше? Ой. Неужели банковский кризис? А где же наши деньги? Ой у банка на Депозите, там же были такие волшебные ставки по депозитам.
Так в итоге Минстрой таким перекосом готовит нам новую большую дыру. И дыра только будет расти.
Льготную ипотеку надо закрывать, а Застройщикам объяснять, что не надо закладывать в финансовую модель строительства те показатели, которые они видели в 2021-2022 годах.
Только если рынок недвижимости рухнет, за ним рухнет несколько отраслей, которые придется вытаскивать за счет государства.
Ой? За счет чего?
Конечно же за наш с вами счет. То есть мы с вами заплатим за собственную беспечность. Потеряем вклады в банках, потеряем деньги, вложенные в бетон, получим новый виток инфляции, так как придется дыру заливать печатью денег.
А вот и последняя новость из Китая.
Один из крупнейших китайских застройщиков Country Garden Holdings не выплатил долги на сумму $60,1 млн и не планирует выполнить свои обязательства по офшорным долговым платежам в установленные сроки, что приведет к дефолту.
Переместимся из Китая в США
Выдачи кредитов под залог недвижимости во втором квартале в США сократились почти втрое в годовом выражении - до 358,9 млрд долларов
Размер портфеля кредитов под залог недвижимости вырос до максимального значения за всю историю наблюдений - 12,9 трлн долларов во 2 квартале 2023.
Средний размер фиксированной ставки по ипотеке на 30 лет к концу сентября достиг 7,31% (против 6,7% годом ранее).
То есть в США за последние 2 года ипотечная ставка выросла на 60%. Ничего не напоминает?
Мы находимся с вами перед самым сильным мировым штормом за последние 15 лет.
Но не хотим это признать. Поэтому и радуем друг друга отчетностью о росте цен на недвижимость и ростом продаж. Правда сравниваем для красоты цифр мертвый 2022 год с чуть более живым 2023.
А там уже на календаре скоро 2024 год. Война на Ближнем Востоке! Выборы президентов в России и США.
Поэтому когда видите сладкую ставку по депозиту в 12% банка, задайте себе вопрос, откуда банк может получить неожиданные проблемы.
В России всегда будет инфоповод загнать людей в ипотеку: рубль вниз - покупай бетон, отмена льготной ипотеки - прыгай в последний вагон, ставку подняли - бери по 11%, чттбы по 14% брать не пришлось, бери по 14%, чтобы по 16% не пришлось, ставку снизили - бери ипотеку ведь настали хорошие экономические времена и рост, рубль укрепляется - нужно фиксировать прибыль и бежать в бетон. Противоположные факторы влияют только в одном направлении - в рост цены. Никто не даст недвиге в россии упасть, ведь это по мнению населения единственный актив, который дорожает и имеет надежность. Если разрушить в него веру, то в России ничего не останется для вложения 😅
Мысли правильные, только в январе вырастет МРОТ на 25% а в марте после выборов экспортёры уже не обязаны продавать валютную выручку курс улетит. Нас ожидает дикая инфляция в 2024
Вечерняя передача "Спокойной экономической ночи, малыши-инвесторы !"
Вы загорели и отдохнули, это замечательно !
А куда вы бы посоветовали вложить свои копейки, чтобы сохранить?
На двух работах работаю, айтишник, нереально купить даже студию на окраинах в Москве
Стоимость недвижимости неадекватная, конечно. Ждём снижения цен, оно неизбежно
Да верно. Станок включат. И мы будем платить за неправильные действия Мин Фина
В чем тогда капитал держать в ближайшие годы ?
Складно говорите. Но не раскрыта тема об отсутствии льготной ипотеки на вторичку, а очень многие покупая первичку сами продают вторичку. А спрос на вторичку при ипотеке по полной ставке немного, по своему городу сужу. Соответственно спрос на первичку тоже со временем тормозит, и это время настало.
Копите наличные, они будут лет через 5 как единственное что не отслеживается центтальным банком и будут на вес золота
Ошибка. "Леман" как раз и НЕ спасали. Спасали пяток ипотечных банков поменьше, а когда дело дошло до "Лемана", идиот Полсон отказался давать бабла, типа сами выкручивайтесь. В итоге пришлось спасать AIG, страховую компанию, которая страховала все эти ипотечные облигации.
Вот это поворот! Что же теперь, золото покупать!!!??
В интересное время живём, товарищи! Спасибо за предупреждения. Поживём- увидим. ❤
И куда он уже не обвалится, ибо недвижимость не растёт в долларовой цене аж с 2007 года, а если учесть и долларовую инфляцию со сложным процентом, то цены ушли в минус
Отличный разбор происходящего!
Обвал - это когда однушка возле метро стоит три миллиона. А вот когда цены взлетели на 300%, а потом снизились на 5% - это не обвал.
Никто не будет продавать недвижку в минус. Пусть лучше в бетоне пустая постоит. Благо налоги и коммуналка копеечные.
Вот я получил наследство… нас наследников пятеро… мы хотим её продать разбежаться и больше не встречаться никогда!!! Будем мы эту квартиру держать? Или такого не бывает? Могу ещё примеры привести…
Тамара, благодарю за предупреждение и чёткие конкретные аргументы.
Китайская строительная компания Evergrande Group, которая является одной из самых крупных в стране, объявила о своем банкротстве
Кошмар! ужас-ужас! и что в итоге делать-то?
Капитализм, щастье, зашибись...
Урок деда, когда после развала совка банк показ средний палец - лишил желания хранить деньги в банке навсегда. Если есть лишние деньги и не хотите заморачиваться - храним в доллар/ евро под матрасом. Банк может взять и не вернуть)
1,4 млн всегда вернут.
Очень отрезвляюще! Браво!
чет не понятно, если по итогу инфляция, то почему плохо брать ипотеку
Благодарю вас за расшифровку видео под постом 👍
Как раз положил все денежки на депозит под эти проценты на пол года. Что теперь делать? Снимать или подождать ?
Напоминает голландский тюльпановый кризис!
Тамара, спасибо за выпуск. Очень полезно и актуально!
Для большей визуализации, хорошо бы схемы взаимодействия застройщиков и банков представить в виде структурных схем, инфографики и таблиц с цифрами. Совсем немного добавить.
Честно говоря, трудновато было на слух воспринимать. Пересматривал отдельные моменты 2-3 раза
В остальном - топ контент! 👍 спасибо за вашу работу.
Тамара, замечательно выглядите! На вас приятно смотреть и слушать!
Отлично выглядите!
Благодарю за информацию,интересный выпуск!
Послушал .сделал выводы. снимаю деньги с банка. продаю квартиру и покупаю новый Джили.самая лучщая стратегия перед выборами
Как же я ржу когда инвесторы сейчас на хаях заходя в сбербанк не задумываясь откуда его конские прибыли и что у него на балансе.
Умничка!!!
Спасибо 🙏
Тамара, вы сегодня восхитительны!!!
И слава богу хоть цены упадут...
Посмотрите цены на недвижимость в Хабаровске. 2% ставка на ипотеку = 50кв не в центральных районах, в среднечковых строящихся домах стоят от 7,2-7,5 млн. Просто бетон. В качественных новостройках в центре цена от 9-10 млн за свободную планировку 40кв. На вторичке нет льготной ипотеки, сейчас ставка 15%, а цены продавцы пытаются лупить такие же или выше, более 5млн за 30кв со средним ремонтом под продажу 🙈 Походу будем смотреть в сторону Питера…
Спасибо! Всегда включаю когда убираюсь или готовлю 😂😂 слышу толькотнужные цифры)
Где деньги хранить тогда? банки лопнут недвига упадёт в цене😮
Браво!!! Бурные аплодисменты🎉
Умная и красивая - подписываюсь.
Какой банк?
Я так думаю распродажи со скидками на вторичке усилятся если курс доллара пойдет ниже 90, будет много желающих переложиться в доллар.
Скажите,а в Латвии тоже упадут ццены на недвижимость?
Когда же это все нае-ся наконец.
Вы как хотите, но я думаю хаты будут падать, поэтому продал весь бетон и закупился акциями, Газпром ща на минимумах 2008г а Сегежа и НЛМК удвоятся в следующем году, что про квартиры говорить не приходится
👍👍👍
Торговля шла не очень хорошо со мной, я потратил много времени и потерпел неудачу, я торговал самостоятельно, но каждый раз, когда я продолжаю терять деньги, у меня нет хороших стратегий по отношению к рынку, пожалуйста, может ли кто-нибудь направить меня на правильный путь.
В нашем штате по-прежнему высокие цены на дома. Хорошо что мы не стали ждать и 1,5 года назад купили дом в Phoenix, Arizona 🌵🌴🇺🇸. Но,благодаря высоким ценам мы и свой старый дом продали очень дорого и наш риелтор сделала open house 2 дня и к концу второго для мы имели почти 20 оферов, оставалось только поднять цену ещё больше чтобы выявить того единственного покупателя. Сейчас часто заглядываю в Zillow чтобы посмотреть цены на дома в нашем сабдивижне. Цены очень высокие, если сейчас наш дом продавать то он уже стоит больше чем мы заплатили 1,5 года назад.
И какое счастье что мы не связывались с кредитами, отдавать свои деньги кому-то это очень глупо!
Скоро все пузырьки лопнут авто рынок в том числе после рынка недвижимости падет
Вам очень идет коралловый цвет. Только скажите тогда что делать то?
Мудко доставляет!
В тему, фильм Игра на понижение.
Рынок не рухнет, государство просто зальет всё деньгами. Даже если вообще никто покупать не будет, застройщики будут строить и строить в никуда.
У меня сейчас лежит вклад ( до 1 млн 400 ) в известном банке .. мне стоит начинать паниковать?
Не те деньги…
Зачем раскачивать лодку?
Зачем?
У нас долларовая экономика, а недвига в долларах последние 8 лет сильно падает. Упала с очень высоких цен, до средних по Европе. В ЕС цена недвиги выросла за 18 лет в 3-5 раз, у нас упала в 3 с лишним раза. Цена недвиги в странах зависит только от инвестиционной привлекательности, у нас она есть до сих пор, причём выше, чем в ЕС в связи с тем, что аренда недвиги в теневом безналоговом секторе и невысокая коммуналка. В Европе же всю прибыль от аренды съедает коммуналка и налоги. Поэтому, скйчас цена недвиги у нас адекватна, или даже недооценена. Скорей всего рост ещё будет.
«Галантерейщица и Рубини - это сила! Я спасу тебя...» © Спасибо за прекрасное настроение на вечер 😂
Сегодня прям ну очень красивая, ну и умная как всегда❤
Ой. У вас опять капитализм отклеился...
Конец видео... Просто шедевр
Хоть бы в Дубае рухнули😢😢😢
В рублях цены на квартиры снизятся примерно в 2 раза. В валюте же снижение составит 4 - 6 раз, в зависимости от степени обесценения рубля.
Вы сами поняли что пишите?
"С одной лишь разницей. В России хотя бы не создают из банковских закладных фонды облигаций и не торгуют ими на бирже."
А что же тогда делает ДОМ РФ со своими ипотечными облигациями?
А это касается г.Ростов-на-Дону? У нас наоборот бум всего и мы единствен город в России, который показывает и рост и спрос
А не надо деньги держать в одном банке выше 1.4млн
Вы умная и красивая!!!❤❤❤
Хорошо
Умная и красивая👌
Умная, красивая, скромная... 😁👍
Тамара вы умная и красивая ❤спасибо за это ликбез
Лайк за умную и красивую 😊
Тамара, вы, действительно, умная и красивая.
Вы такая красивая золотистый загар
Очень умная, и красивая!!!!
Да никуда он не обвалится в РФ
Это почему? Везде на планете земля это возможно в России нет? Это всё равно что говорить- смерть это то что бывает с другими…никогда не говори- никогда!!!
Умничка!!!