Відео

Добрый день, ребята берут не старые виллы, 3-5 лет, с устоявшимся фундаментом. Стройка новой по всем правилам с усадкой здания по времени займет от 1.5 лет, реновация в 3-4 раза быстрее, что позволяет сдавать виллу в аренду уже через 4 месяца. Да по деньгам это может выйти не намного дешевле постройки, но 1) найти землю в хорошей центральной локации уже практически не возможно, а купить уже готовую пока не проблема 2) окупаемость затрад значительно быстрее

@@kovalproduction то что показано на видео они называют реновацией? По факту они демонтируют виллу, которой, как вы говорите 3-5 лет и строят на её фундаменте новую. На сколько это экономически целесообразно 🤷. Не думаю, что за год (разница в постройке новой и такой вот реновации с ваших же слов) цена изменится на столько.

Обзор на эту виллу можно посмотреть на моем телеграм канале в разделе Убуд t.me/kovalprod

Да нет хайпа никакого, поймали отпустили туда же, так же обозначили для других, что так делать нельзя

с чего она погибнет? если идет нерест

Спасибо!

По максимуму буду сохранять все деревья на участке!

А почему не бетон?) Строят с учетом с сейсмостойкости

Добрый день, я пользуюсь Permata, помогали делать: Bali bisiness colsulting

От души!

Редко встречаются

Спасибо)

Добрый день, на чем вы основывайтесь и в чем развод? Вы знакомы с рынком недвижимости острова, были сами тут?

@@kovalproduction Добрый , инвестиции , а правильнее зарывание своих денег в бетон , это самое невыгодное мероприятие , не важно где , в какой стране . Покупать можно только для себя , чтобы самому жить

Тг @zeekeyz

где? 👀

Съемки проходили в Рамадан, а практически все строители на Бали приезжают с Явы и они мусульмане, поэтому на две недели все стройки острова замирают - на это время они уезжают с острова. С понедельника работа кипит.🚀

Про говно понятно, остальные формулировки не удается разложить математически: согласно данным Бюро статистики США (www.bls.gov/news.release/cpi.nr0.htm)- инфляция за последние 12 мес составила 3,5%. О каких 20% вы говорите? Все сделки в Индонезии с недвижимостью привязаны к $, так уж повелось. Вижу вы разбираетесь в финансовых моделях и ньюансах инвестирования на межданародных рынках, на более глубинном уровне, и используете проф терминологию, потому прошу помочь мне разобраться и переформулировать остальные вопросы.

Роман, приветствую! Это Владимир из интервью. Если не возражаете, я опишу свою точку зрения на текущую картину рынка. Ваши вопросы выделил из текста, как понял сам, для удобства: 1. Существует ли инвестиционная недвижимость на Бали в принципе? 2. Застройщики продают воздух? 3. Как получить высокий ROI - где баланс заполняемости? 4. Зарабатывают ли застройщики х3-х5 на девелопменте? 5. На какую рольную доходность стоит рассчитывать? 6. Как не стать терпилой-покупателем? 7. Какие риски несет покупатель - вулканы, пандемии, землетрясения …. Отвечу по порядку: 1. Да - инвестиционная недвижимость на Бали существует и она действительно приносит доход, многим больше чем в большинстве общепризнанных рынков - Дубая, Тайланда, Кипра и т.д. 2. Действительно, это так. И в первую очередь тут вопрос намерений и уже имеющейся репутации: Вариантов может быть множество - как 100% скам, так и сложности связанные с плохим качеством строительства в принципе, желанием экономить на строительстве, дизайне, инженерии, технадзоре в погоне за высокой маржой. Достроит девелопер объект или нет - это только собственный ресерч через юристов, сбор документов, ознакомление с объектами уже построенными и тд., в целом для хорошего результата можно выбрать крупную компанию с репутацией и готовым и объектами и тогда даже off-plan не так страшен, а вот с качеством, сроками и соответствием рендерам могут быть проблемы у всех. И у крупняков есть большие, всем известные косяки. Многие продают проекты на off-plan, еще только внеся задаток за землю (это крайность, но существующая), некоторые начинают имея на руках проект, и лишь единицы имея разрешение на строительство и как следствие и проект и оплаченную землю. Но таков рынок - если есть спрос на высокий риск, то есть и предложение. 3. ROI в 15-25% это запредельные цифры в нынешних реалиях. Их можно было получить на эффекте низкой базы - это достигалось на землях, купленных во время ковида, сейчас земля везде крайне дорогая и она имеет прямое влияние на рентабельность проекта. Реальные цифры от 8 до 15%,в некоторых случаях - и до 20%,но это исключения, чем-то уникальные объекты. И заполняемость не всегда напрямую влияет на ROI, тут важно находить баланс (а это дело управляющей компании) при котором за минимальное количество арендных дней клиент заплатит максимальную цену - вот тут максимальный эффект. Тут и износ и стоимость обслуживания меньше, в общем - все косты снижаются, а прибыль максимальна. Обращайте внимание на девелоперов, которые позволяют работать не только с их УК, тогда у вас будет возможность найти более эффективную команду, многие запрещают это делать, так как в этом случае они не могут влиять на уровень сервиса и заполняемость. Также как и длительность вашего проживания всегда регламентируется в договоре с УК - поскольку это напрямую влияет на ROI, а он, если это комплекс (вилл, апартаментов) складывается из доходностей каждого юнита, которая падает в общий котел. 4. Нет таких иксов в этом бизнесе, если брать именно девелопмент - при хорошем раскладе цифры от 30 до 50% при огромном количестве рисков и ответственности (я про добросовестных девелоперов сейчас, но с другими мы и не работаем). 5. Реальные цифры от 8 до 15%. Опять же - есть разные способы оптимизации, выбора разных УК (разброс за их услуги от 12 до 35%). Рассчитывать можно от 40-45% от ADR (средняя цена за сутки). Также не стоит забывать о налогах ФЛ, про которые застройщики всегда умалчивают - тут дело сугубо индивидуально-моральное платить или не платить. 6. Самое безопасное - готовый объект. Он построен, он введен в эксплуатацию, он уже работает и можно увидеть реальную доходность, оценить качество. Минимум рисков, но в как известно большие деньги там где большие риски, а значит вы увидите упомянутые ранее цифры - 8-15%. И надо сказать, если объект качественный и ликвидный - это вполне приличный уровень доходности при полностью пассивном инвестировании в недвижимость. Также не стоит забывать важный момент: застройщики считают доходность с момента ввода в эксплуатацию, а то что ваши инвестиции начались за год, а то и за два до момента получения дохода, никто не считает - а если их учесть, то там доходность как раз от 5% и будет начинаться, как вы пишете. 7. Все перечисленные риски существуют, но если от части можно защититься при помощи страховой компании или гарантий застройщика (землетрясения, оползни, цунами, наводнения) за вполне понятные деньги - 7 000 000 IDR за лофт 85м2 стоимость 160 00 USD, то при пандемии и условном ковиде рассчитывать не стоит - это форс-мажер (но это прописано в большинстве контрактов любых финансовых инструментов). Если ляжет туристический бизнес - то рассчитывать не на что. Постарался ответить. Пишите, если получилось )

@@user-lw1vx1kt1sДа получилось. Сформулирую свой ответ позже.

Да. Безусловно получилось. Свои вопросы я задал на всех каналах по недвиж Бали которые смотрел последнее время -интересно были аргументы и возражения оппонентов. Ваш ответ подтвердил сложившееся мнение при просмотре текущего видео, что вы относитесь к интеллектуальной элите общества. Хотел бы ответить вам лично - дайте плиз свой телеграм для связи.

@@romanmaximov3589 Очень приятна такая высокая оценка! Благодарю! Контакт передали через автора канала! 🙌🏻

Thank you brother!

Добрый день, в моем случае было три собственника и не получилось договориться, оплатил все 27 лет, но конечно частичная оплата удобнее, если есть возможность договориться

@@kovalproductionСпасибо. Вас понял

Спасибо! 😁

Привет, на 27 лет, 4млн за ар

@@kovalproduction на рубли около 300т + поборы деревенские около 250т? Или неправильно считаю?))

Бро, 4млн за ар в год 1ар это 1 сотка

@@kovalproduction ~80k usd ?

Добрый день, верно

Добрый день, от 2000$ за квадрат

Спасибо! 😄

Инст гостя указан а описании

Убуд, Чангу и Букит - все локации хороши по своему, Bingin сейчас тоже активно застраивается, тут нет задачи смещать фокус на чем-то конкретном, каждый для себя выбирает сам

Спасибо! 🤙🏼