- 18
- 7 619
Mietrecht - Report - Sworski
Germany
Приєднався 10 лис 2015
Mietrecht-Report informiert Sie über aktuelles Wohnraummietrecht, Gewerbemietrecht, Immobilierecht, Maklerrecht und WEG-Recht. Angelika Sworski erklärt Ihnen die neue Rechtsprechung mit vielen nützlichen Hinweisen und Tipps.
_____________________________
Haben Sie ein konkrete Frage ? Dann rufen sie mich unverbindlich an.
Telefon: 0049. (0) 170-9668775
Angelika Sworski
Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Mietrecht und WEG-Recht
Prüfeningerstr. 20
93049 Regensburg
sworski.mietrecht@gmail.com
(Mo. -Fr. 9-12 Uhr)
_____________________________
Abonnieren Sie meinen Kanal damit sie stets aktuell informiert bleiben!
_____________________________
Haben Sie ein konkrete Frage ? Dann rufen sie mich unverbindlich an.
Telefon: 0049. (0) 170-9668775
Angelika Sworski
Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Mietrecht und WEG-Recht
Prüfeningerstr. 20
93049 Regensburg
sworski.mietrecht@gmail.com
(Mo. -Fr. 9-12 Uhr)
_____________________________
Abonnieren Sie meinen Kanal damit sie stets aktuell informiert bleiben!
Lassen Sie sich immer die Baugenehmigung zeigen, bevor Sie kaufen!
Immobilienkaufvertrag, fehlende Baugenehmigung, Rückabwicklung Immobilienkaufvertrag, notarieller Kaufvertrag, Wohnung ohne Baugenehmigung, Arglist bei Immobilienverkauf,
Entscheidung des OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.10.2023, Aktenzeichen: 6 U 210/ 22 :
Fall:
Eine Dame kaufte in Frankfurt eine Wohnung zum Preis von 330.000 €. Genauer gesagt, sie kaufte einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der gekauften Wohnung. Die Wohnung wurde besichtigt und gekauft, wie gesehen. Eine besondere Beschaffenheit wurde nicht vereinbart, sondern die Wohnung wurde veräußert, „wie sie steht und liegt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“. Das ist ein Standardsatz in fast jedem notariellen Kaufvertrag . Nach dem Abschluss des Kaufvertrages erfuhr die Käuferin, dass für die Wohnung keine Baugenehmigung vorliegt.
Daraufhin beantragte sie eine Umnutzungerlaubnis bei der zuständigen Behörde, die sie nicht erhielt. Damit stand fest, dass sie die gekaufte Wohnung nicht als Wohnung nutzen darf.
Dem Verkäufer war das offensichtlich egal und deshalb erhob sie Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises, samt Notar und Grundbuchkosten, aufgewendete Zinsen für 1 Bankdarlehen , die Umzugskosten und die Architektenkosten für die erfolglose Umnutzungerlaubnis. Leider ohne Erfolg.
Das OLG Frankfurt ist der Ansicht eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Das ist unstreitig, aber in fast jedem Immobilienkaufvertrag ist die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Ausschluss der Sachmängelhaftung ist möglich und erlaubt. In diesen Fällen kann ein Käufer nur dann Mängelansprüche geltend machen, also die Rückabwicklung des Kaufvertrages oder Herabsetzung des Kaufpreises verlangen, wenn er nachweisen kann, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Die Arglist nachzuweisen ist immer sehr schwierig, wenn keine klare Anhaltspunkte dafür vorhanden sind , die auf ein Wissen oder Wissenmüssen des Verkäufers hinweisen. In der Praxis stellt der Nachweis der Arglist ein sehr großes Problem dar,
Entscheidung des OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.10.2023, Aktenzeichen: 6 U 210/ 22
www.sworski.de
Kanzlei für Mietrecht und Immobilienrecht
Rechtsanwältin Angelika Sworski
Entscheidung des OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.10.2023, Aktenzeichen: 6 U 210/ 22 :
Fall:
Eine Dame kaufte in Frankfurt eine Wohnung zum Preis von 330.000 €. Genauer gesagt, sie kaufte einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der gekauften Wohnung. Die Wohnung wurde besichtigt und gekauft, wie gesehen. Eine besondere Beschaffenheit wurde nicht vereinbart, sondern die Wohnung wurde veräußert, „wie sie steht und liegt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“. Das ist ein Standardsatz in fast jedem notariellen Kaufvertrag . Nach dem Abschluss des Kaufvertrages erfuhr die Käuferin, dass für die Wohnung keine Baugenehmigung vorliegt.
Daraufhin beantragte sie eine Umnutzungerlaubnis bei der zuständigen Behörde, die sie nicht erhielt. Damit stand fest, dass sie die gekaufte Wohnung nicht als Wohnung nutzen darf.
Dem Verkäufer war das offensichtlich egal und deshalb erhob sie Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises, samt Notar und Grundbuchkosten, aufgewendete Zinsen für 1 Bankdarlehen , die Umzugskosten und die Architektenkosten für die erfolglose Umnutzungerlaubnis. Leider ohne Erfolg.
Das OLG Frankfurt ist der Ansicht eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Das ist unstreitig, aber in fast jedem Immobilienkaufvertrag ist die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Ausschluss der Sachmängelhaftung ist möglich und erlaubt. In diesen Fällen kann ein Käufer nur dann Mängelansprüche geltend machen, also die Rückabwicklung des Kaufvertrages oder Herabsetzung des Kaufpreises verlangen, wenn er nachweisen kann, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Die Arglist nachzuweisen ist immer sehr schwierig, wenn keine klare Anhaltspunkte dafür vorhanden sind , die auf ein Wissen oder Wissenmüssen des Verkäufers hinweisen. In der Praxis stellt der Nachweis der Arglist ein sehr großes Problem dar,
Entscheidung des OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.10.2023, Aktenzeichen: 6 U 210/ 22
www.sworski.de
Kanzlei für Mietrecht und Immobilienrecht
Rechtsanwältin Angelika Sworski
Переглядів: 226
Відео
Grillen auf dem Balkon. Was ist im Mietrecht erlaubt und was nicht.
Переглядів 138Рік тому
Zum Thema "Grillen auf dem Balkon oder in dem gemieteten Garten" habe ich für Sie folgende Entscheidungen recherchiert: Das Amtsgericht Hamburg (40 C 229/72) ist der Ansicht, dass das Grillen mit einem Holzkohlegrill auf dem Balkon einer Mietwohnung in einem Haus mit mehreren Parteien immer unzulässig sei. Die Nachbarn würden aufgrund des Rauchs unangemessen beeinträchtigt werden. Nach einem Ur...
11 Fälle, in denen eine Mietminderung nicht möglich ist, trotz Mängel der Mietsache
Переглядів 1 тис.Рік тому
Liegt ein Mangel vor, darf der Mieter die Miete mindern. Im Gesetz steht sogar, die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, wenn ein Mangel vorliegt. Einzige Voraussetzung ist, dass der Mieter den Mangel dem Vermieter anzeigt. Es gibt aber auch Fälle, die den Mieter nicht zu einer Mietminderung berechtigen. In diesem Video erfahren Sie, in welchen Fällen der Mieter nicht mindern darf, obwohl di...
Mietpreisbremse | 5 Möglichkeiten für Vermieter, höhere Miete zu verlangen
Переглядів 718Рік тому
www.sworski.de Kanzlei für Mietrecht und Immobilienrecht Rechtsanwältin Angelika Sworski In diesen Städten und Gemeinden in Bayern gilt die Mietpreisbremse: www.justiz.bayern.de/media/pdf/gesetze/mischuv_bayernrecht.pdf
Schimmel und Haftung. Ewiger Streit zwischen Mieter und Vermieter.
Переглядів 1,1 тис.2 роки тому
Schimmel und Haftung. Ewiger Streit zwischen Mieter und Vermieter.
Krank durch Schimmel in der Wohnung. Nützliche Tipps für Mieter.
Переглядів 1,4 тис.2 роки тому
Krank durch Schimmel in der Wohnung. Nützliche Tipps für Mieter.
Ein Versuch ist es immer wert . Sich außergerichtlich zu einigen, ist immer noch die günstigste Variante einen Streit zu beenden.
Welche Vermieter einigt sich? Keine leider
Es gibt noch viele Mängelanzeigen die man erst nach einem Einzug in eine Wohnung merkt ,man geht nach dem Grundriss der Wohnung ,nach den außen Anlagen um der Wohnung ,und später nach Mängel ,der Vermieter „Sie haben es gesehen ,und Unterschrieben .
@@irisfuchs1612 richtig ist, dass sie wegen Mängel der Mietsache keine Minderung geltend machen können, wenn der Mangel bereits bei Einzug vorhanden war. Das ist eine Frage der Beweisbarkeit, was sie nachträglich beweisen können und was nicht. Dazu dient eigentlich das Übergabeprotokoll. Wenn der Mangel darin nicht enthalten ist, dann ist er auch nicht beim Einzug gewesen. Insoweit müssten Sie ihre Behauptung beweisen können, wonach der Mangel bei Einzug nicht vorhanden war und sie deshalb nachträglich noch mindern können.
@ Das Übergabeprotokool nützt einem nichts ,wenn der Mangel durch eine Wand entstanden ist die daraus besteht das man eine Wand entfernt ,die Statik der Wohnung damit verändert ,und die Heizung in dem Raum mit der zu nen Wand Berechnet wurde ,und jetzt die Lüftungsanlage durch den Raum , Durchzug einher geht,nach endlichen Handwerkern die Fenster und Eingangstür richten ,und es nichts nützt, der Durchzug einem krank macht ,man einen vier Jahres Vertrag für das Objekt Unterschrieben hat ,durch 2 Ärztliche Atteste Beweisen kann das die Wohnung einem krank macht ,und der Vermieter einem dann zugesteht ein Jahr früher ausziehen zu dürfen .Desweiteren einen Elektriker mir geschickt hat ,der die Esse etwas verschließen sollte ,der Durchzug aus dieser lässt sich nicht ganz stoppen .
@ Ein Protokoll sagt nur das aus was man sieht ,wenn man darin wohnt kann man erst fest stellen was defekt ist .Wenn Durchzug aus der Esse und übele Gerüche in der Wohnung sich ausbreiten ,dafür habe ich keinen Mietvertrag unterschrieben .
Ich finde wenn der Vermieter nach der Mangelanzeige des Mieters ein Handwerker beauftragt ,sollte der Handwerker der beauftragt wurde ein Beleg nach dessen getaner Arbeit dem Mieter zu verfügung stellen ,mit gegen Unterschrift beiderseitig,damit man später noch als nur Mieter eine Übersicht hat ,wer wann wo was repariert hat ,um im Nachhinein was zum Beweis in der Hand zu haben .
Bei mir ist die Toilettenspülung teil defekt. Hab den Schaden am 22.02.2024 der Hausverwaltung gemeldet , diese hat bis heute nichts gemacht und reagiert nicht . Hab schon mehrere male angerufen, es wird immer nur gesagt das es weiter geleitet wurde an einen Dienstleister. Es passiert einfach nichts . Was kann ich machen ?
@@markusmollers6122 Guten Tag, ich weiß zwar nicht was teil defekt bedeutet. Ist die Toilettenspülung noch funktionsfähig oder nicht? Wenn sie nicht mehr funktionsfähig ist, dann können Sie eine Mietminderung geltend machen und das seit Anzeige des Mangels und somit seit dem 22.2.2024. Solange Sie die Miete in voller Höhe bezahlen, passiert meistens nichts. Viel Erfolg.
Guten Tag Frau Sworski, können Sie bitte mitteilen aus welcher Quelle ich die Neubaukosten ziehen kann, die wiederum Grundlage für die Drittel-Berechnung ist? Vielen Dank vorab.
Guten Tag, Am 23.8.23 hatten wir ein Besichtigungstermin mit Frau N.Poppe in der straße 9c in Steinfeld für die "hochwertige Neubaudoppeshaushälfte " Expose: gehobene Ausstattung mit elektrischen Jalousien. Bei der Besichtigung sagte Frau N. Poppe auf Nachfrage meines Freundes S. , ob der Schuppen alleine für eine Doppelhaushälfte sei:"Der Fahrrad-/Mülltonnen - und Geräteschupprn müssten wir uns nur mit der anderen Doppelhaushälfte teilen. Frage: Wo sollen wir unsere Geräte für die Gartenpflege ab (Rasenmäher ,etc) , Fahrräder (später auch Kinderfahrräder) ??? Zur Zeit der Besichtigung waren die Doppelhaushälften noch nicht fertig gestellt, daher konnte man sich noch keinen genauen Eindruck der gehobenen Innenausstattung machen. Am 1.9.23 teile Frau N.Poppe uns eine Zusage für die rechte Doppelhaushälfte zum 1.10.23 mit. Am 4.9.23 habe ich telefonisch angefragt , ob es möglich wäre die Doppelhaushälfte erst zum 01.11.23 zu beziehen, da wir eine Kündigungsfrist für unsere damaligen Wohnungen einhalten mussten und diese endet am 30.11.23. Diesbezüglich haben wir uns darauf geeignet am 01.11.23 einzuziehen um den Hauseigentümer entgegenzukommen, da wir auch davon ausgingen die Doppelhaushälfte sei fertig gestellt, wie Frau N. Poppe es aussagte . 25.10.23: telefonische Vereinbarung der Schlüsselübergabe am 30.10.23 um 14 Uhr mit B. Fabrewitz. 30.10.23 8Uhr: Vorbereitung für den Umzug mit Abbau von Schränken , Beladen des Anhängers mit 5 Leuten +Leihanhänger und Leihfahrzeug . 30.10.23 13:50 Uhr:Verpasster Anruf von B. Fabrewitz. 30.10.23 14Uhr : Schlüsselübergabe bei der Doppelhaushälfte mit B. Fabrewitz. Wir haben uns für den Umzug bis zum 01.11.23 unbezahlten Urlaub genommen. Bei der Begrüßung teilte man uns mit die Schlüsselübergabe könnte aufgrund von Bauarbeiten noch nicht stattfinden . Am 31.10.23 konnte wir lediglich meine Möbel im Untergeschoss abstellen, da diese schon auf den Anhängern waren. S. Karow's komplette Wohnung konnte nicht abgeladen werden. Am Abend des 30.10.23 erhielten wir die Info, die Schlüsselübergabe finder erst am 03.11.23 statt. Erst dann wäre ein Einzug möglich . 03.11.23: Übergabe + Protokoll mit B . Fabrewitz und S. Vorab schickte S. Herr. B. Fabrewitz Beschädigung der Doppelhaushälfte. Dazu gehören: -mehrfach beschädigte Türrahmenbeschädigungen - Dreck an den Wänden -nicht fertiggestellte Jalousiekästen -Treppengeländer schlecht verarbeitet. s. Bilder im Anhang Herr Fabrewitz antwortete das am Freitag alles schriftlich aufgenommen wird. Bei der Übergabe hieß es alle weiteren Mängel die uns auffallen würden sollen wir bitte per Mail zukommen lassen. Einige Mängel wurden zwischenzeitlich notdürftig von Bauarbeitern ausgebessert. 04.11.23: Nach nochmaliger Kontrolle sind folgende Mängel weiter bestehend geblieben bzw. neu aufgefallen : Haustür: -Kratzer an der Scheibe Gäste WC: -Beschädigung Türrahmen oben rechts -Beschädigung Türrahmen unten links -Jalousiekasten nicht fertig gestellt -Kratzer am Wasserhahn -Waschbeckenabfluss schlecht montiert Flur unten: -Mörtelreste auf dem Boden (bekommt man durch putzen nicht weg ) Büro: -Jalousiekasten nicht fertig gestellt -Macke am Türrahman unten rechts Hauswirtschaftsraum: -Jalousieband hinter der Heizung -Jalousiekasten nicht fertig erstellt - Türrahmen oben rechts beschädigt Treppenaufgang: -Mörtelreste -Fliesen aufgeplatzt -Treppengeländer zerkratzt, schlecht verarbeitet Wohnzimmer/Küche: - Kratzspuren Tür oben rechts - Jalousiekästen nicht fertig gestellt - Rost an den Fensterrahmen - Macke an der Wand - Jalousieband mit Farbe und schief angebaut Kinderzimmer 1: -Mörtel an der Wand - Jalousiekästen nicht fertig gestellt - Türrahmen rechts + Tür beschädigt Kinderzimmer 2: - Tür oben beschädigt - Jalousiekasten nicht fertig gestellt - Rost am Fensterrahmen - Farbe am Jalousieband - Schwarzer Fleck am Fenster Bad: - Klebereste auf den Boden - Beschädigung am Wasserhahn - Rasierklinge im Abfluss - Jalousiekasten nicht fertig gestellt - Fester lassen sich nicht vollständig öffnen ( z.B Ausbrechgefahr bei zu starkem Wind) -Jalousieband Abdeckung nicht fertig gestellt - Badezimmerhandtuchheizung wird nicht richtig warm - Mörtelreste Dusche oben rechts - Setzrisse an der Decke oben -Tapete neben Spiegel beschädigt Farbreste an den Fliesen zwischen Bad und Schlafzimmer Schlafzimmer: - Klebereste am Boden - Jalousiekasten nicht fertig gestellt Ankleidezimmer: - Jalousiekasten nicht fertig gestellt - Farbreste an den Fliesen Außerdem fehlen im gesamten Haus Rauchmelder und uns konnten noch keine Mülltonnen zur Verfügung gestellt werden. Wir hoffen diesbezüglich auf ein Entgegenkomen Ihrerseits und der Behebung der bestehenden Mängel . Wäre eine mietminderung möglich wenn ja wie viel % Super Video
Hallo, ich habe eine Frage zu Punkt 1: Das gilt nur bei Neuvermietungen? Ich habe vor 5 Jahren vermietet, zu einem Preis, der über dem Durchschnitt lag, weil die Wohnung luxuriös ist. Kann ich die Miete erhöhen?
Ich verstehe Ihre Frage nicht, wollen sie die Miete erhöhen in einem bestehenden Mietverhältnis oder möchten Sie neu vermieten, und die Ausgangsmiete soll höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete? Die Miete erhöhen können Sie nur in einem bestehenden Mietverhältnis und dafür brauchen Sie einen Grund.?
Hab schlimme Erfahrungen gemacht. 😡😳