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허 사장님.. 멋있어요. 좋은 내용 많이 부탁드립니다.

푸세식화장실이.아직도.?...이런곳을.도시재생.. .인간하나없어지.잘돌아가네..진작없어지지 .~~~ㅋㅋㅋ ~

흠 과연

특별할인분양가가 8억 선이라는 건가요?

멀정한사람들죽이는 기획부동산. 이런짓말아야 공실천지를 수익형이라고 공갈

위치도 안좋은데 겁나 비싸네...

OA는 주택수 포함인가요?! 60을 넘어가서요ㅠㅠ

대표님 ᆢ좋은정보 감사합니다 ᆢ안전

감사합니다

정보 감사합니다.

Q.재개발 시간이 앞으로 얼마나 더 기다려야할까요. A.이곳은 지분쪼개기가 거의없고 사업성좋은 현장이라 원주민들간 의기투합 하시면 사업 진행은 속도를 낼수있을것으로 보입니다.

Q.시세차익을 볼 수 있을까요. A.주거환경이 뛰어난 지역은 누구나 선호하지요. 수요는 많은데 공급이 제한적이면 가격은 상승할것으로 보입니다.

Q.아파트단지 입지조건은 어떻게 생각하는지요. A.평지, 더블역세권이면서 미국 센트럴파크 공원에 접해있는 건물처름 공원에 접해있는 아파트단지라고 연상하시면 이해가 빠를듯요.

Q.아파트단지 입지조건은 어떻게 생각하는지요. A.평지, 더블역세권이면서 미국 센트럴파크 공원에 접해있는 건물처름 공원에 접해있는 아파트단지라고 연상하시면 이해가 빠를듯요.

Q.한강로도시환경정비사업이 지지부진한걸로 알고있는데 어떻게 보시는지요. A.원주민들의 말로는 19년째 이러고 있다고합니다~~ 시간이 많이 흘렀고 개발의 필요성을 어느때보다 타는 목마름으로 기다리고 있으니 곧 좋은소식 있을듯요.

Q.건물 리모델링은 언제하신건가요? A.네. 2020년4월에 올 리모델링 했습니다. E/V도 설치되어있습니다.

Q.감정가는 얼마인가요. A.23년도 탁감이 29억5천8백만원 입니다. 본 매매가는 파격적인 가격 입니다.

Q.매매가는 괜찮다고 생각하는데요. A.ㅠㅠ~~처음 매매할까 했을때는 30억 이었습니다. 1억 계약금받고 포기해서 '나가리'되었고요~~ 이후 코로나~~~등 등 고향 경남진주로 낙향해야해서 음식점을 정리하는것입니다. 고생은 좀 되더라도 돈을 벌고싶으신분 적극 강추합니다.

Q.3층 주택으로 되어있는데 근생으로 용도변경하여 올 근생으로 사용할 수 있는지요. A.가능합니다.

Q.매출 극대화 대안으로 건물증축이 가능한지요. A.네. 좋은질문 입니다. 현재 1개층(4층)을 증축할 수있되 건평의 1/2가능하다고 합니다.

Q.현재 메뉴외 추가로 할 수 있는지요. A.물론입니다. 건물주께서 이미 검증끝난 경남 북면 오리요리 가맹점 계약되어있어 바로 판매할 수 있다고 합니다.

Q.메뉴가 냉면, 갈비탕 같은데 성수기 최고 얼마까지 올라왔는지요. A.네. 월1.7억까지 찍었다고 합니다.

Q.살림살수있는 방이 있는지요? A.네, 3층에 90제곱미터 투룸 있습니다. 가족이 주거해결하면서 영업하시는거 강추 합니다.

Q.E/V 있는지요. A.현재는 없습니다. 추가설치위해 견적받고.있습니다.

Q.몇층짜리 건물인가요. A.네 지하2층 지상 5층 규모 입니다. 지하층 2개층은 피트니스로 그밖에 카페, 공유주거, 공유오피스로 건물주가 직접 운영하고 있습니다.

Q.여기 상권은 어떻습니까 A.,네 MZ세대가 열광하는 곳입니다. 이태원 최고요지상권 연장선에 한남동 최요지상권이 이어져있는데요. 그야말로 역동적인곳이지요.

Q.부동산은 타이밍인데 매매시기가 언제가 좋은지요. A.어려운질문 이네요. 정확한 판단과 과감한 실천(민첩)이 필요하지요.

Q.직영하려고 하는데 어떤가요. A.실평수 142제곱미터에 알맞는 업종으로하되 빅히트칠만한 업종을 발굴해서 입점한다면 충분히 도전해볼 만 합니다. 현재 본매물 상가 주변은 유입인구가 계속해서 늘어나는 상황 이고 앞으로 더 늘어나게독어 있습니다.

Q.월세 1천으로 맞추면 수익율은 얼마나 되는지요? A.1,000×12개월=12,000만원/30억-1억=29억×100=4.1%년

Q.상가 입지조건은 어떤지요. A.부동산의 가치평가에서 빼놓을수없는것이 입지조건이지요. 원효로1가(문배동) 일대에서는 최고라고 장담합니다. 주상복합상기로서 지하1층에서 지상4층까지 상가로 구성되어 있습니다. 로컬지역에서 상가 볼륨이 가장 크지요. 스벅에서부터 왠만한 업종은 입점되어있지요.

Q.본 매물 가격과 인접지 예상분양가는 어느정도 차이가 난다고 보는지요. A.네. 토지값과 건축비가 많이 상승해서 가격차이는 크게 벌어질것으로 보입니다.

Q.인접지역인 열정도 자리는 언제 개발하는지요 A.네. 부지작업이 마무리단계에 들어간것으로 알고있습니다.부지작업이 끝이나면 개발은 급물살을 타겠지요.

Q.가격상승기대는 할 수 있는지요. A.네. 중요한 질문이지요. 상가는 수익형부동산임으로 수익의 적정성을 보장하지못하면 상가의 기능을 잃었다고 할수있겠지요.본인이 직영해서 수익을 참출할 수 있던지 아니면 월세를 적정액을 받을수있어야 하겠지요. 아시는바와같이 본매물 주변은 개발호재들이 많이 있습니다.

Q.직영으로 한다면 어떤업종을 추천해 주실수 있는지요 A.아파트 오피스텔 밀집 지역임을 감안해 맥도날드 등 대형 브랜드 입점을 추천합니다.

Q.수익율은 얼마나 되는지요 A.네. 현재 년 3.3%인데요 지인이 임차인이라 월세가 낮습니다. 현시세대로한다면 1천만원은 가능합니다.

격변했던 2023년을 뒤로하고 기대와 희망과 설레임으로 2024년을 맞이합니다. 새해 하나님께서 나를통해 무슨뜻을 이루실지 기다려집니다. 마음을 깔아앉히고 밝아오는 새해를 새마음 새다짐으로 기쁘게 맞이합니다.😊

Q.올근생건물인데 어떤컨셉이 좋을지 전문가님께 여쭙습니다. A.업무용건물 용도변경이라는것이 신경이 많이 쓰이는 부분입니다. 다행히도 본 건물은 건축물관리대장상 전층이 근생건물로 표시되어있기 때문에 건물주는 건물의 운영에만 고민하고 집중한다면 최유효이용건물이 되지않을까요. 제가 컨설팅한다면 옥탑방을 잘 활용해서 효율적인 주거공간을 사용하고 건물전체중 일부층 핵심업종은 건물주가 직접 직영하고 나머지 층은 건물주가 직영하는 업종과 호환되는 업종과 이지역에 꼭 필요한 업종들을 선별 입점시켜 임차인들과 유대를 강화하고 건물주의 높은수준의 관리가 뒷받침된다면 고수익을 창출하는 이지역에서 역대급 차별화된 임대건물로 재탄생시킬수 있다고 확신합니다.

Q.요즘 아파트분양시장이 많이 않좋다고 알고 있습니다. 지금 분양받으면 분양가를 내고해 주는지요? A.비공식적으로 내부에서 검토하고 있습니다. 분양가를 내고하지 않고 세대내 가구와 가전제품을 무상으로 제공해 드리는것도 검토하고 있습니다. Q.지하철 이용은 어떤지요? A.신림선(경전철) 서울대벤츠타운역과 도보 6분 거리 됩니다. 신림선 경전철이 4개역 9.1.7.2호선과 환승할 수 있어 매우 편리합니다. 아마도 경전절중 흑자를 내고있는역이 이곳 신림선인것으로 알고 있습니다. Q.빌라는 총 몇세대인가요? A.건축규모는 3개동 30세대 입니다. 3개동 각동별 10세대로 구성되어 있고요 1가구 1주차 가능도 좋은조건 입니다. 입주시 창고용으로 사용할 수 있도록 세대별 락커도 하나씩 제공합니다

Q.신림타운 분양가는 어떻게 되는지요? A.네, 방3화2(화1) 타입은 5.2억에서 5.6이고요 방2화1 타입은 4.7억에서 4.9억 입니다. Q.은행 대출은 얼마나 나오나요/ A.감정가의(분양가) 60~70% 입니다. 생애최초주택자금대출시 금리도 일반담보대출보다 낮고 대출한도도 높습니다. Q.언제 입주 가능한지요? A.잔금 완불시 즉시 입주가능합니다. 준공은 2023년 10월 5일 났습니다.

Q.의정부역과는 거리가 얼마나 되는지요? A.도보 13분거리 입니다. 비교적 가까이 있습니다. 의정부역 일대 재개발과 도시발전을 감안하면 중장기적 재산가치 증대와 고수익 창출이라는 두마리 토끼를 잡을수 있다고 봅니다. Q.건물 외관을 봤을 때 노후도가 심한 것 같은데 대수선을 하게되면 비용과 절차 등은 어떻게 되는지 여쭙습니다. A.사용승인이 1997년 8월 29일, 내용년수는 올해로 26년 이지요. 우선 E/V 설치위치등 확인후 대수선 범위를 확정하고 견적을 뽑아야 하겠지요. MOU체결되었는 베테랑 건축사와 리모델링 업체들이 있기 때문에 절차와 순서에의해 처리해나가면 될듯요.

Q.대수선 및 인테리서도 컨설팅 해주시는지요. A.네.가능합니다. 희망부동산과 MOU체결되어있는 분야별 전문업체가 있습니다.

Q.E/V설치 가능한가요? A.네. 가능합니다. E/V설치및 대수선해서 올근생으로 운영하면 훌륭한 수익형 꼬마빌딩으로 탄생할 수 있겠지요.

Q.분양가 내고는 가능한지요. A.비공식적으로 검토중에 있습니다. 계약을 전제로 하신다면 7명까지는 어떤 방식으로든 혜택을 드릴려고 하고있습니다.

Q.옵션 상당액을 분양가에서 빼줄수도 있는지요. A.빼드립니다. 혹 기존 사용하고있는 가전제품들이 있다면 금전으로 보상받는것이 현명한 선택 아닐까요.

Q.투자해놓으면 앞으로 괜찮을까요? A 그지역이 성장 발전하려면 몇가지 요소가 균형있게 형성 되어야합니다. 그중에서도 인구 밀도가 가장 으뜸이 되겠고요. 업무, 상업, 교육, 문화 등 인프라가 갖추어져야 균형있는 발전이 가능하겠지요. 7호선 연장선 개통되고하면 더욱 발전해나갈것으로 보입니다.

Q.매물 배후지역에 아파트 몇세대정도 인가요? A.네, 3만여세대 됩니다.

Q.여기 시세가 맞는지요? A.현장 주변 시세는 1)땅값 평당 최소100만원, 대지 264제곱미터(80py)×100만원=8천 2)건축비 3.3제곱미터당 500만원 132제곱미터(40py)×500=2억 1)+2)=2억 8천, 원가 입니다.

Q.화면에 보이는 마른 잡초들은 무엇인가요? A.텃밭으로 사용하시라고 별도 확보해놓은 땅 입니다.

Q.옵션은 뭐가 있는지요? A.현재 옵션은 거실 천정형에어컨과 거실 공기정화기 뿐입니다. 단 우선 계약자 7명에 한해 세대내 가구(안방 붙박이장, TV다이), 가전제품(대형TV, 세탁기, 냉장고, 건조기) 를 무료로 설치해 드립니다.

Q.현 세입자들은 건물주가 명도해 주는 조건인가요? A.네. 본 매물은 상속받은 매물로써 상속절차 모두 마쳐졌고요 현세입자분들과도 만약 매매가 이루어지면 통보받은 날 로 부터 3개월뒤 이사가는것으로 대표 상속인과 임대차 연장계약 되어있습니다.