• 부동산 상담(AL, GA) (Jason Kang 강현우 부동산)
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• 주택융자 상담 (AL, GA, SC, NC, TN) (Jason Kang 강현우 융자)
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미국에서 집을 구매하는 절차에 대하여 써보려고 합니다.
1. 대출/융자 알아보기
- 제일 먼저 집을 구매하실 때 현금으로 사실지 집 대출을 하실 시 결정을 하셔야 합니다. 너무나 당연하죠^^.
- 현금 거래가 아니면 대출을 알아봐야 합니다. 상담이 먼저 필요하겠죠. 현재 수입에 대하여 얼마나 대출을 받을 수 있는지, 나의 크레디트 점수에 따라 이자율은 얼마인지, 대출이 어렵다면 어떻게 하면 받을 수 있을지 등등......
- 대출을 해주는 곳은 여러 곳이 될 수 있습니다. 보통 Lender라고 부르고 많이 아는 은행이 될 수도 있고, 대출 브로커가 될 수도 있고, 모기지 자체 회사가 될 수도 있습니다.
- 이자율을 잘 받는 것도 중요합니다. 또 다른 중요한 점은 얼마나 신속하게 최소한의 서류로 클로징 날짜를 잘 맞추는가입니다.
​2. 부동산 에이전트 알아보기
- 부동산 하시는 분들은 주위에 많이들 계십니다. 집을 사시려고 하는 지역에서 오래 일을 하셨거나 지역을 잘 아시는 분들이 아무래도 잘 하십니다. 빌더하고 친분도 있으시고 셀러 에이전트와 잘 알고 계시다면 계약이 수월하게 진행될 겁니다.
​3. 집 보기
- 부동산 에이전트와 연락이 끝나셨으면, 어느 가격대의 집을 구하시고 어떤 스타일의 집을 구하시는지 상담이 끝나셨으리라 생각돼요. 그런데 딱히 어떤 집을 사야 될지 모르겠고 어느 지역이 좋을지 결정이 안되시면 부동산 에이전트 분께 문의를 하시고 현재 상황과 맞는 집을 구하시는 것이 좋겠습니다.
- 집 스타일 : 벽돌집은 보통 벽돌이 아닌 집에 비해 비쌉니다. 하지만 보기가 좋고 단열이 잘 되는 이점이 있습니다.
- 집 크기 : 무조건 큰 것이 좋은 것은 아니지만 보통 살다 보면 집이 작아지는 느낌을 받습니다. 그래서 지금 생각보다 조금 큰집을 보시는 것이 좋습니다.
- 빌더 : 누가 집을 지었는지 중요합니다. 건축업자에 따라 집의 구조와 마감이 다름니다.
- 위치 : 아이가 있다면 보내고 싶은 학교와 가까운 곳이 좋습니다. 학군으로 들어가는 것이지요.
4. 계약하기
- 집이 맘에 들어 계약을 하시고 싶으면 먼저 오퍼를 넣습니다. 즉 셀러 쪽에 제시한 집 가격과 옵션에 대하여 바이어 쪽에서 원하는 금액과 옵션을 셀러 쪽에 전달하는 겁니다. 그러면 셀러는 바이어가 원하는 금액과 옵션을 확인하고 받아들이면 계약은 성사가 되지만 받아들이지 않으면 셀러 쪽에서 다시 카운터 오퍼를 바이어한테 하게 됩니다. 오퍼를 넣으실 때 대출을 받아 집을 사시는 경우에는 Lender로부터 Pre- approval letter를 받아서 제출을 하셔야 합니다. 부동산 에이전트 분께서 도와주십니다.
- 새집을 계약하는 경우와 헌집을 계약하는 경우 절차는 비슷합니다. 단지 클로징 날짜가 차이가 납니다. 보통의 경우 계약 후 45일 이후에 클로징을 합니다.
- 이 시기에 전에 사시는 집을 정리하고 이사 준비를 하시면 됩니다.
5. 인스펙션(Inspection)
- 계약이 끝나면 집에 문제는 없는지 고칠 곳이 있는지 Inspector를 고용하여 확인을 합니다. 보통 큰 문제가 없이 작은 문제들이 있는데 이는 셀러 쪽에서 고쳐줘야 합니다. Inspection report를 inspector에게 받아서 셀러에게 요구를 하면 됩니다.
6. Walkthorgh
- 인스펙션에서 문제가 되었던 부분을 클로징 전에 다시 확인하는 절차입니다.
- 리포트에 있던 내용은 모두 완료가 되었는지 셀러 쪽에서 짐을 모두 치우고 청소는 해놨는지 등을 최종 확인하는 절차입니다.
​7. 클로징(Closing)
- 모든 문제가 해결이 되면 변호사 사무실에서 셀러 바이어가 모여 클로징을 합니다. 바이어는 대출을 받은 경우 대출 서류에 사인을 하고 셀러 바이어가 사고파는 금액에 대하여 동의를 하고 셀러 쪽에서 집 열쇠를 받습니다.
- Lender 쪽에서 클로징 날 문제가 되지 않으면 모든 절차는 끝이 나고 그날 입주를 하시면 됩니다.
대출에 대하여 간략하게 설명하도록 하겠습니다.
크게 두 가지를 확인하셔야 합니다.
1. Income(수입)
대출을 받으시려는 분의 수입이 대출을 받으려는 대출금의 월간 페이먼트가 충분한지 확인을 받아야 합니다.
회사원들은 보통 Paystub(월금 명세서)를 받으시기에 수입이 얼마나 되는지 명확합니다.
한 달의 수입에 월간 자동차 페이, 카드 페이 등 부채를 빼고 남은 금액이 월 페이먼트의 2배가 되셔야 합니다.
자영업을 하시는 분들은 Tax Retrun(소득세 신고)를 기준으로 수입의 정도를 확인합니다. 2년간 Tax return 하신 걸 보고 평균을 내어 수입을 산출하는데 여기에 다른 요소가 있어 자세하게는 서술하지 않겠습니다.
2. Credit(신용도)
3개의 credit 조사 기관에서 받은 신용도 중 가운데 점수를 사용합니다. 3개의 조사 기관이 보통 다 신용도가 다르게 나옵니다. Credit 은 대출 여부를 결정하기도 하고 대출 이자를 정하는데 사용됩니다.
그 외 다운페이를 얼마나 하느냐에 따라 이자율 변동이 있을 수 있고 집을 구매하시는 곳의 지역에 따른 Property Tax(재산세), Home insurance(집보험) 등에 따라 월 페이먼트 및 미리 내놓는 Prepaid 금액에 차이가 있을 수 있습니다.